Решение по делу № 33-83/2023 (33-3763/2022;) от 17.10.2022

Дело №33-83/2023                                                                 Судья Никифорова О.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 марта 2023 года                                                                                    город Тула

Судья судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда Калинина М.С.,

при секретаре Заплатниковой Я.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала на определение Одоевского межрайонного суда Тульской области от 7 сентября 2022 года об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 1 августа 2017 г. по гражданскому делу № 2-359/2017 по иску акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тульского регионального филиала к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ударник», Обществу с ограниченной ответственностью «Влади-Мир», Попову В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. о взыскании задолженности по кредитному договору и судебных расходов,

                                                          установил:

АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017, мотивируя требования тем, что на исполнении в отделении судебных приставов Одоевского, Дубенского и Арсеньевского районов УФССП России по Тульской области находится исполнительное производство, возбужденное на основании решения Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017 по гражданскому делу № 2-359/2017, которым с СПК «Ударник», ООО «Влади-Мир», Попова В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору               № 160100/0029 от 14.06.2016 и обращено взыскание на заложенное имущество.

25.01.2019 судебным приставом-исполнителем описано имущество должников Попова В.А. и СПК «Ударник», передано на реализацию на торгах, которые не состоялись ввиду отсутствия допущенных участников.

С момента установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, рыночная стоимость недвижимого имущества существенно снизилась.

Просит изменить способ и порядок исполнения решения Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017 по гражданскому делу № 2-359/2017 в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установив начальную продажную цену заложенного имущества без НДС в размере 80 % рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимого имущества, выполненным 10.12.2021 ООО «Элит-Оценка», а именно:

- здания (общежития), площадью 697,6 кв.м., количество этажей: 2, 1976 года постройки, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1444000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 108800 руб.;

- объекта незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2524000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 71:07:030212:43, площадью 1700 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес> размере 265600 руб.

Представители заявителя АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала по доверенности Проклюшина Д.Н., Дронова О.Г. в судебном заседании суда первой инстанции поддержали доводы заявления, просили его удовлетворить. С заключением эксперта № 205-22 от 19.08.2022 не согласились, поскольку в нем имеются противоречия и неточности, сомнения в которых не были разрешены экспертом в ходе судебного заседания. Экспертиза не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Полагают, что отчет об оценке, выполненный ООО «ЭлитОценка» соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и должен быть положен в основу принятого судебного решения. При этом, установление начальной продажной цены в размере, указанном на основании отчета об оценке ООО «ЭлитОценка», не приводит к ущемлению прав должников, а наоборот, позволит в результате установления адекватной цены выполнить свои обязательства перед Банком, так как указанная цена полностью покрывает имеющийся у должника взысканный судом долг перед Банком, то есть будет соблюден баланс интересов сторон судебного процесса.

Заинтересованное лицо Попов В.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, доверил защиту своих интересов представителю.

Представитель заинтересованного лица Попова В.А. по доверенности Буравлев И.А. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований банка, поскольку стоимость заложенного имущества занижена. Просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с заключением эксперта № 205-22 от 19.08.2022 г.

Представители заинтересованных лиц СПК «Ударник», ООО «Влади-Мир», а также ОСП Одоевского, Дубенского и Арсеньевского районов УФССП России по Тульской области в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, сведений о причине неявки суду не сообщили.

    Заинтересованные лица Полякова Е.Я., Васина Т.П., в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в письменном ходатайстве возражали против удовлетворения заявленных требований.

Определением Одоевского межрайонного суда Тульской области от 07.09.2022 заявление АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала об изменении способа и порядка исполнения решения Одоевского районного суда Тульской области по гражданскому делу № 2-359/2017 по иску акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тульского регионального филиала, заявленные к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ударник», обществу с ограниченной ответственностью «Влади-Мир», Попову В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворено частично. Суд определил: изменить способ и порядок исполнения решения Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017 по гражданскому делу № 2-359/2017, установить начальную продажную цену на заложенное имущество, путем реализации имущества с торгов, а именно: здания (общежития), площадью 697,6 кв.м., количество этажей: 2, 1976 года постройки, с кадастровым номером 71:07:040304:291, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2806695 руб. 86 коп.; земельного участка с кадастровым номером 71:07:040402:233, площадью 605 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 137286 руб. 14 коп.; объекта незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером 71:07:030212:535, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3836616 руб. 03 коп.; земельного участка с кадастровым номером 71:07:030212:43, площадью 1700 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес> размере 385762 руб. 69 коп.

В частной жалобе АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала просит отменить определение от 07.09.2022 как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что суд вышел за пределы заявленных требований, необоснованно принял решение в сторону увеличения начальной продажной цены залогового имущества.

В возражениях на частную жалобу Попов В.А. просит определение суда оставить без изменения, частную жалобу без удовлетворения.

    Проверив представленный материал, изучив доводы частной жалобы, возражения на нее, выслушав пояснения представителей заявителя АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала по доверенностям Софроновой Е.Б., Чучиной И.А., представителя заинтересованного лица Попова В.А. по доверенности Буравлева И.А., допросив эксперта Богданова Н.А., прихожу к следующему.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017, вступившим в законную силу 12.10.2017 (т. 1 л.д. 13-16), исковые требования акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тульского регионального филиала, заявленные к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ударник», обществу с ограниченной ответственностью «Влади-Мир», Попову В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены, судом постановлено:

    - взыскать в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тульского регионального филиала в солидарном порядке с сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник», общества с ограниченной ответственностью «Влади-Мир», Попова В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. задолженность по кредитному договору №160100/0029 от 14.06.2016 г. в размере 3220175,36 рублей;

    - обратить взыскание по кредитному договору №160100/0029 от 14.06. 2016 г. на предмет залога: незавершенный строительством объект площадью 1385 кв.м. лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Капитал» № 71-2506 от 21.07.2017 г. – 7054299,20 рублей;

    - обратить взыскание по кредитному договору №160100/0029 от 14.06.2016 г. на предмет залога: земельный участок площадью 1700 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Капитал» №71-2506 от 21.07.2017 г. - 356000 рублей;

    - обратить взыскание по кредитному договору №160100/0029 от 14.06.2016 г. на предмет залога: общежитие общей площадью 697,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Капитал» №71-2506 от 21 июля 2017 г. – 3288289,60 рублей;

    - обратить взыскание по кредитному договору №160100/0029 от 14.06.2016 г. на предмет залога: земельный участок площадью 605 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Капитал» №71-2506 от 21.07. 2017 г. - 132800 рублей;

    - взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник», общества с ограниченной ответственностью «Влади-Мир», Попова В.А., Поляковой Е.Я., Васиной Т.П. в равных долях государственную пошлину в размере 30301 рубль, а также расходы, связанные с проведением оценки заложенного имущества в размере 7500 руб., по 7560,20 рублей с каждого.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12.10.2017, решение Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017 г. оставлено без изменения (т. 1 л.д. 17-18).

На основании вступившего в законную силу решения Одоевского районного суда Тульской области от 01.08.2017 г., взыскателю выданы исполнительные листы в отношении каждого должника и возбуждены исполнительные производства.

    Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП Одоевского, Дубенского и Арсеньевского районов УФССП России по Тульской области Лукша Н.И. от 21.08.2019 г. на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, передано следующее имущество: общежитие, площадью 697,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, с установленной начальной продажной ценой в размере 3288289,60 руб.; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с установленной начальной продажной ценой в размере 132800 руб.; объект незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, с установленной начальной продажной ценой в размере 7054299,20 руб.; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенный по адресу: <адрес>, с установленной начальной продажной ценой в размере 356000 руб.(т. 1 л.д. 178, 194)

    25.01.2019 г. судебным приставом-исполнителем ОСП Одоевского, Дубенского и Арсеньевского районов УФССП России по Тульской области Лукша Н.И. вынесены акты о наложении ареста (описи имущества), согласно которым на общежитие, площадью 697,6 кв.м., с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером 71:07:030212:43, наложен арест, имущество оставлено на ответственное хранение Попову В.А. (т. 1 л.д. 181 оборот, 198 оборот)

    В газете Тульские известия, выпуск № 120 от 22.10.2019 г., размещено объявление о проведении первичных торгов в форме аукциона открытого по составу участников и по форме предложения, лот № на торги передано арестованное имущество – общежитие, площадью 697,6 кв.м., с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, лот № на торги передано арестованное имущество – объект незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,Б3,Б4, с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером 71:07:030212:43. Торги состоятся 12.11.2019 г. (т. 1 л.д. 207).

    12.11.2019 г. составлен протокол № 2 о результатах торгов, согласно которому аукцион по продаже указанного имущества признан несостоявшимся в связи с отсутствием участников (т. 1 л.д. 169-173).

    Постановлениями судебного пристава-исполнителя исполнительные действия неоднократно откладывались, в последний раз постановлением от 27.04.2022 г. в связи с переоценкой стоимости залогового имущества (т. 1 л.д. 40).

    В связи с тем, что с момента вынесения решения суда стоимость заложенного имущества значительно снизилась и начальная продажная цена предметов залога, установленная в решении суда, не соответствует его рыночной цене на момент реализации, что приводит к невозможности исполнения решения суда по продаже заложенного имущества по цене, указанной в судебном акте, кредитор АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала обратился в суд с настоящим заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества.

При обращении в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала представлен отчет об оценке недвижимого имущества ООО «ЭлитОценка» №259-011205 от 10.12.2021, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества: объект незавершенного строительства площадью 1385 кв.м, лит. Б, Б1, Б2, Б3, Б4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка, вид разрешенного использования - для строительства хозяйственной постройки, площадью 1700 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, а также недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности СПК «Ударник»; здание (общежитие) площадью 697,6 кв.м, 2 этажное, 1976 года постройки, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок, вид разрешенного использования – для размещения общежития, площадью 605 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> на дату оценки (06.12.2021) составляет 5434000 руб., с учетом НДС – 6426800 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, не согласившись с представленным банком отчетом об оценке, по ходатайству представителя заинтересованного лица Попова В.А. по доверенности Буравлева И.А. судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз» №205-22 от 19.08.2022 г., рыночная стоимость по состоянию на 11.07.2022 г. без учета НДС:

- незавершенного строительством объекта (хозяйственной постройки), общей площадью 1385 кв.м., лит. Б, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, составляет 4795770,03 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 482203,36 руб.;

- общежития с кадастровым номером: № площадью 697,6 кв.м., назначение: жилое, количество этажей: 2, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3508369,83 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 605 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 171607,67 руб.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции была допрошена эксперт ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз» Жашуева В.И., которая подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении № 205-22 от 19.08.2022. При этом указала, что оценка объектов недвижимости была проведена ею с выездом на место их расположения.

    Разрешая заявление, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Конституции РФ, ст.ст. 13, 203, 210 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 348, 349, 350, 434 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 02 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013, и п.42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», пришел к выводу о необходимости изменения способа и порядка исполнения судебного акта ввиду наличия обстоятельств, затрудняющих его исполнение. При этом начальная продажная цена залогового имущества установлена судом в размере 80% от рыночной, определенной на основании отчета № 205-22 от 19.08.2022, выполненного ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз».

В силу пункта 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года).

Согласно абзаца 3 пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Как указано в определении Конституционного суда Российской Федерации от 27 сентября 2018 года N 2299-О, положения абзаца 3 пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на получение при реализации заложенного имущества максимальной суммы, что, согласуется с интересами участников гражданского оборота (определение от 4 февраля 2014 года N 221-О). Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства, регулирующими порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации и определяющими участников соответствующих правоотношений и действия, которые ими совершаются, это законоположение направлено на достижение баланса интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04 февраля 2014 года N 221-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Так, порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила (абз. 2 п. 1 ст. 56 данного Федерального закона). Кроме того, в данном случае применимы сформулированные Конституционным Судом Российской Федерации правовые позиции, согласно которым исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу ст. 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения (Постановления от 12 июля 2007 г. N 10-П, от 26 февраля 2010 г. N 4-П, от 14 мая 2012 г. N 11-П и др.), а законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником (Постановление от 12 июля 2007 г. N 10-П).

Если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным ст. 434 ГПК РФ и ст. 324 АПК РФ, регулирующими, в частности, изменение порядка исполнения судебных постановлений и судебных актов (п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, и п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"). При этом, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу (Определение от 24 декабря 2013 года N 2117-О).

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе, ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

    Как указывалось, выше, начальная продажная цена залогового имущества установлена судом в размере 80% от рыночной, определенной на основании заключения эксперта № 205-22 от 19.08.2022, выполненного ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз».

Вместе с тем в частной жалобе АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала, ссылаясь на то, что суд первой инстанции необоснованно принял решение в сторону увеличения начальной продажной цены залогового имущества, ставя под сомнение выводы эксперта при проведении судебной экспертизы, просили назначить судебную экспертизу.

С целью проверки доводов частной жалобы, принимая во внимание несогласие истца с выводами судебной экспертизы, указанные в частной жалобе АО «Россельхозбанк» недостатки экспертного заключения № 205-22 от 19.08.2022, выполненного ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз», которые допросом эксперта в судебном заседании суда первой инстанции устранены не были, наличие в материалах дела противоречащих другу экспертных исследований (оценки) относительно стоимости залогового имущества, на которое ранее решением суда было обращено взыскание, с учетом заявленного Банком ходатайства, судьей апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, о чем 02.11.2022 постановлено соответствующее определение. Производство судебной экспертизы поручено ООО Аудиторско - консалтинговая группа «ХАРС».

На разрешение экспертов поставлены вопросы: 1) какова рыночная стоимость по состоянию на текущую дату незавершенного строительством объекта (хозяйственной постройки), общей площадью 1385 кв.м, лит. Б, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>? 2) какова рыночная стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка с кадастровым номером: 71:07:030212:43, площадью 1700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес>? 3) какова рыночная стоимость по состоянию на текущую дату здания общежития с кадастровым номером: №, площадью 697,6 кв.м, назначение: жилое, количество этажей: 2, расположенного по адресу: <адрес>? 4) какова рыночная стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 605 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>?

    Согласно заключению эксперта №01/0123 от 24.01.2023, выполненному ООО Аудиторско - консалтинговая группа «ХАРС», экспертом сделаны следующие выводы.

    Вывод по первому вопросу: рыночная стоимость по состоянию на текущую дату незавершенного строительством объекта (хозяйственной постройки), общей площадью 1385 кв.м, лит. Б, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 059 495 руб.

    Вывод по второму вопросу: рыночная стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка с кадастровым номером № площадью 1700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 221 000 руб.

    Вывод по третьему вопросу: рыночная стоимость по состоянию на текущую дату здания общежития с кадастровым номером: №, площадью 697,6 кв.м, назначение: жилое, количество этажей: 2, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 714 700 руб.

    Вывод по четвертому вопросу: рыночная стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 107 085 руб.

    Экспертное заключение ООО «АКГ «ХАРС» №01/0123 от 24.01.2023 судебная коллегия считает допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно соответствуют требованиям ст.25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. №73-ФЗ и ст.86 ГПК РФ, дано экспертом, имеющим высшее образование и соответствующую квалификацию в области оценки недвижимости, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, логичны, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы, основаны на непосредственном осмотре оцениваемых объектов недвижимости, а также всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, проиллюстрированы цветным фотоматериалом.

Заключение судебной оценочной экспертизы принято судьей апелляционной инстанции в качестве нового доказательства на основании ст.327.1 ГПК РФ и с учетом положений п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 года N 16.

Судья апелляционной инстанции не может согласиться с выводами проведенной в рамках рассмотрения в суде первой инстанции экспертом ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз» Жашуевой В.И. судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции был допрошен эксперт ООО «АКГ «ХАРС» Богданов Н.А., который дал подробные пояснения по вопросам проведенной им судебной экспертизы, поддержав сделанные им выводы. Также экспертом Богдановым Н.А. было указано на допущенные экспертом ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз» Жашуевой В.И. (далее по тексту – Эксперт) ошибки при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы, что привело к неверным выводам, которые эксперт отразил в письменных пояснениях.

Так относительно объекта оценки № 1:

- Объект незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м., лит. Б,Б1,Б2,БЗ,Б4, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

- Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенный по адресу: <адрес>,

эксперт Богданов Н.А. указал, что в расчетной таблице №43 на стр. 99 заключения, Эксперт применяет корректировку на торг для активного рынка. Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Согласно п. 10 ФСО №1 объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов аналогов Эксперт использует производственные комплексы, расположенные в Тульской области. Объект оценки, представляет собой – нежилое здание (коровник). Ни одного объекта аналога с максимально схожими количественными и качественными характеристиками с объектом оценки Экспертом не представлено. Следовательно, данный факт говорит о неактивности рынка и приводит к завышению стоимости.

При расчете рыночной стоимости земельного участка Экспертом так же не обосновано применение корректировки на торг для активного рынка.

Не обосновано применение корректировки на местоположение для аналогов №1-3. (табл. №43, стр. 99). Согласно источнику, на который ссылается Эксперт при определении данной корректировки, стр. 101 заключения, корректировка должна составлять: - аналог №1 - 30%; - аналоги №2,3 - 0%.

Не обосновано значение корректировки на статус населенного пункта в размере - 0% (табл. №43, стр. 99). Объект оценки расположен в <адрес>, аналог №1 в г.Новомосковск, второго по значимости города Тульской области.

В качестве аналога №1 Эксперт использует предложение о продажи производственного комплекса в г. Новомосковск. Согласно тексту объявления, общая площадь строений составляет 8000 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 31700 кв.м. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Использовать данный объект в качестве аналога, недопустимо.

В качестве аналога №2 Эксперт использует предложение о продажи животноводческого комплекса.

Характеристики объекта: Объект включает два земельных участка и производственные помещения. Земельные участки общей площадью 110000 кв.м или 11га (27000 и 83000 кв.м). Вид права: собственность. Назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Рельеф участка спокойный, ровный, в границах зоны СХ-1 зоне объектов сельскохозяйственного использования. Производственные помещения общей площадью около 3100 кв. метров включают 4 отдельно стоящих здания 2 телятника площадью 740,2 и 581,5 кв.м, а также 2 коровника площадью, соответственно, 882,7 и 888,1 кв. метра. Ширина зданий составляет от 10,3 до 10,7 метра. Длина - от 53,2 до 71 метра.

Использовать данный объект в качестве аналога недопустимо.

В качестве аналога №3 Эксперт использует предложение о продажи имущественного комплекса в Киреевском районе. Имущественный комплекс состоит из 15 капитальных зданий и различных сооружений, расположен на земельных участках площадью 15,53 Га (к/н №) и 31,01 Га (к/н №), Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Использовать данный объект в качестве аналога недопустимо.

Вышеуказанные обстоятельства относительно выбора аналогов приводят к завышению стоимости.

Экспертом неверно рассчитана рыночная стоимость ЕОН в рамках сравнительного подхода. Не учтены характеристики земельного участка в составе ЕОН объектов аналогов, а именно местоположение, общая площадь, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.

Не обосновано значение корректировки на наличие холодильных камер в размере +20%, для аналогов №1-3. Холодильная камера представляет собой изолированное пространство, в котором с помощью холодильной машины поддерживается определенный температурный режим. В составе оцениваемого объекта аналогичных помещений с холодильным оборудованием не выявлено.

На стр. 100 Эксперт применяет корректировку на торг, для универсальных производственно-складских объектов. Объект оценки, исходя из фактического использования, относится к специализированным объектам сельскохозяйственного назначения.

На стр. 85 Эксперт приводит перечень ценообразующих факторов в сегменте рынка производственно-складской недвижимости. В расчетной таблице №43, факторы, по которым корректировалась стоимость иные. Обоснование отсутствует.

Неверно рассчитана корректировка на вид разрешенного использования земельных участков для аналогов №№1-4 табл. №45, стр. 105 заключения.

Согласно тексту объявления земельных участков объектов аналогов №№1,3, стр. 189-191 имеется фундамент. Данный факт Экспертом не учтен.

При расчете рыночной стоимости земельного участка допущены математические ошибки. Строка 23,30,31 табл. №45 стр. 105 Заключения.

При расчете объекта капитального строительства, отсутствует корректировка на наличие отопления. Данный ценообразующий фактор является наиболее значимым в сегменте рынка производственно-складской недвижимости.

Относительно объекта оценки №2:

- здание (общежития), площадью 697,6 кв.м., количество этажей: 2, 1976 года постройки, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенный по адресу: <адрес>,

эксперт Богданов Н.А. указал, что при расчете рыночной стоимости ОКС и земельного участка Экспертом так же не обосновано применение корректировки на торг для активного рынка.

Не обосновано применение корректировки на местоположение для аналогов №1-3. (табл. №64, стр. 151 Заключения). Объект оценки расположен в селе. Аналоги №№1,2 расположены в деревне. Аналог №3 в г.Новомосковск. Применять корректировку на местоположение через фактор численность населения города на основании таблицы на стр. 153 Заключения в данном случае неверно.

Не обосновано значение корректировки на статус населенного пункта в размере - 0% (табл. №64, стр. 151 Заключения). Объект оценки расположен в с. Скоморошки, Дубенского района, Тульской области, аналог №3 в г. Новомосковск, второго по значимости города Тульской области.

Скриншот объявления аналога №2 в приложении не представлен. Проверить количественные и качественные характеристики аналоги на актуальность, не представляется возможным.

Экспертом ошибочно не применялась корректировка на физическое состояние здания и состояние внутренней отделки. Согласно фотоматериалам и тексту объявления, состояние объекта аналогов №№1,3 удовлетворительное (рабочее), состояние объекта оценки – требует капитального ремонта.

Отсутствует корректировка на площадь для аналога №3.

На стр. 137 Эксперт приводит перечень ценообразующих факторов в сегменте рынка торгово-офисной недвижимости. В расчетной таблице №64, стр. 151 факторы, по которым корректировалась стоимость, иные. Обоснование отсутствует.

Неверно рассчитана корректировка на вид разрешенного использования земельных участков для аналогов №№1-4 табл. №66, стр. 156 Заключения.

Согласно тексту объявления земельных участков объектов аналогов №№1,3, стр. 189-191 имеется фундамент. Данный факт Экспертом не учтен.

При расчете рыночной стоимости земельного участка допущены математические ошибки. Строка 23,30,31 табл. №66 стр. 157 Заключения.

Экспертом неверно указано значение корректировки на торг для земельных участков под индустриальную застройку в размере 11,7% на основании таблицы, приведенной на стр. 158 заключения. Вид разрешенного использования земельного участка объекта оценки - для размещения общежития.

Экспертом неверно рассчитана рыночная стоимость ЕОН в рамках сравнительного подхода. Не учтены характеристики земельного участка в составе ЕОН объектов аналогов, а именно местоположение, общая площадь, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.

В суде апелляционной инстанции эксперт Богданов Н.А. подробно разъяснил указанные в названных письменных пояснениях обстоятельства.

Оценивая представленные в дело заключения об оценке спорных объектов недвижимости, судья апелляционной инстанции полагает, что экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «АКГ «ХАРС» Богдановым Н.А. согласуется с представленным заявителем АО «Россельхозбанк» отчетом об оценке недвижимого имущества ООО «ЭлитОценка» №259-011205 от 10.12.2021, однако является наиболее полным, научно обоснованным. С выводами выполненного экспертом ООО «АКГ «ХАРС» Богданов Н.А. заключения АО «Россельхозбанк» согласился.

Экспертное заключение ООО «АКГ «ХАРС» № 01/0123 от 24.01.2023 свидетельствует о том, что экспертом соблюдены положения Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России, перечень которых приведен в Заключении, в то время как выполненное экспертом ООО «Первый Центр Судебных Экспертиз» Жашуевой В.И. экспертное заключение, на основании выводов которого судом постановлено обжалуемое определение, Федеральным стандартам оценки не соответствует, на что обоснованно было указано экспертом Богдановым Н.А. в своих пояснениях, с чем судья апелляционной инстанции соглашается.

С учетом вышеизложенного, судья судебной коллегии полагает возможным определить размер начальной продажной стоимости залогового имущества на основании экспертного заключения ООО «АКГ «ХАРС» в размере 80% от рыночной стоимости (подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), а именно:

- здания (общежития), площадью 697,6 кв.м, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 371 760 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 85 668 рублей;

- объекта незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м, лит. Б с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 647 596 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес> размере 176 800 рублей.

При таких обстоятельствах, судья судебной коллегии считает необходимым изменить определение суда первой инстанции в части размера начальной продажной стоимости залогового имущества, установив ее в указанном выше размере.

Доводы частной жалобы АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала по существу сводились к несогласию с размером рыночной стоимости недвижимого имущества, что было устранено путем проведения оценочной экспертизы, с выводами которой как податель жалобы, так и судья апелляционной инстанции согласились по изложенным выше основаниям.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.334 ГПК РФ, судья

определил:

определение Одоевского межрайонного суда Тульской области от 7 сентября 2022 года изменить в части размера начальной продажной стоимости залогового имущества.

Изложить абзац 2 резолютивной части определения в следующей редакции.

Установить начальную продажную стоимость залогового имущества:

- здания (общежития), площадью 697,6 кв.м, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 371 760 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 605 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 85 668 рублей;

- объекта незавершенного строительства, площадью 1385 кв.м, лит. Б с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 647 596 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства хозяйственной постройки, расположенного по адресу: <адрес> размере 176 800 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 21 марта 2023 г.

Судья-