Решение по делу № 33-19646/2022 от 08.11.2022

Судья Акименко Н.Н. УИД: 61RS0010-01-2021-003071-66

Дело № 33-19646/2022

Дело № 2-48/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 ноября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Фетинга Н.Н., Боровой Е.А.,

с участием прокурора Беллуяна Г.А.,

при секретаре Сукаче И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Христова Николая Камбировича к Подгородниченко Анне Михайловне, Смирнову Александру Витальевичу об оспаривании договора купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи, взыскании неустойки, по встречному иску Подгородниченко Анны Михайловны к Христову Николаю Камбировичу о признании предварительного договора прекращенным, по встречному иску Смирнова Александра Витальевича к Администрации г. Батайска, Христову Николаю Камбировичу, Христовой Муре Червонцовне, Христову Камбири Бакровичу о признании права собственности на жилой дом, выселении из жилого помещения по апелляционным жалобам Подгородниченко Анны Михайловны, Смирнова Александра Витальевича на решение Батайского городского суда Ростовской области от 7 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Боровой Е.А., судебная коллегия

установила:

Христов Н.К. обратился в суд с исковыми требованиями к Подгородниченко А.М., Смирнову А.В. об оспаривании договора купли-продажи, понуждении заключить договор купли-продажи, взыскании неустойки, ссылаясь на то, что 23 декабря 2020 года между ним и Подгородниченко А.М. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В соответствии с условиями предварительного договора Подгородниченко А.М. приняла на себя обязательство продать земельный участок Христову Н.К. за 1 850 000 рублей, в связи с чем стороны обязались до 31 августа 2021 года заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка. Христов Н.К. в качестве аванса по договору передал Подгородниченко А.М. денежные средства в размере 1 200 000 рублей. В силу п.9 предварительного договора, в случае если договор не будет исполнен по вине продавца, он возвращает покупателю полученный им аванс и оплачивает штраф в размере 100 000 рублей. Истцом неоднократно предпринимались попытки заключить договор купли-продажи земельного участка с Подгородниченко А.М., в том числе последней направлялись соответствующие предложения об оформлении сделки 3 августа 2021 года и 31 августа 2021 года. В нарушение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка, Подгородниченко А.М. для заключения договора купли-продажи к нотариусу в обозначенные сроки не явилась, каких-либо действий, направленных на заключение договора, не предпринимала, что свидетельствует о ее фактическом уклонении от оформления сделки. В целях надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, Христовым Н.К. 31 августа 2021 года нотариусу Б.А.В. внесены оставшиеся денежные средства в сумме 650 000 рублей, которые зачислены на публичный депозитный счет нотариуса. По вине Подгородниченко А.М. указанный договор купли-продажи земельного участка до настоящего времени не заключен. 6 сентября 2021 года в рамках рассмотрения данного дела по ходатайству истца судом были приняты обеспечительные меры, ответчику запрещено совершать действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на земельный участок площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Несмотря на это, 16 сентября 2021 года Подгородниченко А.М. и Смирнов А.В. заключили договор купли-продажи спорного земельного участка.

На основании изложенного, Христов Н.К., с учетом уточнений исковых требований, просил признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение; обязать Подгородниченко А.М. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 23 декабря 2020 года; взыскать с Подгородниченко А.М. в свою пользу денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве неустойки за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи от 23 декабря 2020 года.

Подгородниченко А.М. обратилась в суд со встречным иском к Христову Н.К., в котором указала, что в предварительном договоре купли-продажи стороны предусмотрели срок заключения основного договора купли-продажи до 31 августа 2021 года. Вместе с тем, до указанной даты Христов Н.К. с предложением о заключении договора купли-продажи не обратился, в связи с чем, она просила признать предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка от 23 декабря 2020 года прекратившим действие.

Смирнов А.В. также обратился в суд со встречным иском к Администрации города Батайска, Христову Н.К., Христовой М.Ч., Христову К.Б., в котором указал, что в границах спорного земельного участка за собственные денежные средства построил два жилых дома площадью 450 кв.м. и 160 кв.м.. Ответчики вселились в жилой дом без его ведома. При указанных обстоятельствах Смирнов А.В. просил признать за ним право собственности на жилой дом площадью 450 кв.м. и жилой дом площадью 160 кв.м. в границах земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а также выселить ответчиков из указанных помещений.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 7 июля 2022 года, с учетом определения суда от 7 сентября 2022 года об исправлении описки, исковые требования Христова Н.К. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным договор купли-продажи от 16 сентября 2021 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный между Подгородниченко А.М. и Смирновым А.В.

Суд восстановил за Подгородниченко А.М. право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Суд взыскал с Подгородниченко А.М. в пользу Смирнова А.В. денежные средства в размере 2 500 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Христова Н.К. суд отказал, также как и в удовлетворении встречных исков Подгородниченко А.М., Смирнова А.В. суд отказал.

Дополнительным решением от 7 сентября 2022 года суд обязал Подгорниченко А.М. заключить с Христовым Н.К. договор купли-продажи земельного участка 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» на условиях предварительного договора купли-продажи от 23 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе Подгородниченко А.М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования и иск Смирнова А.В., а в удовлетворении требований Христова Н.К. отказать.

В обоснование апеллянт повторно приводит доводы своего иска, полагая, что суд не дал им должной правовой оценки, настаивает на том, что, удовлетворяя иск Христова Н.К., суд вышел за пределы его исковых требований, не дав оценку тому обстоятельству, что возведенные жилые дома на спорном земельном участке, принадлежащем Смирнову А.В., по сути, являются самовольными объектами, разрешение на строительство которых она, как предыдущий собственник, земельного участка не давала. Вместе с тем, поскольку Христов Н.К. уклонился от заключения с ней договора купли-продажи, а Смирнов А.В. финансировал возведение данных домов, она приняла от него предложение о покупке спорного земельного участка.

По мнению автора жалобы, суд незаконно отказал в удовлетворении требований о признании предварительного договора прекращенным, поскольку ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи в установленный договором срок не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, а потому обязательство из предварительного договора купли-продажи, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона. Заявитель указывает на то, что задаток покупателю возвращен.

В свою очередь Смирнов А.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, как принятое при неверной оценке обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование приводит доводы аналогично вышеизложенным, акцентируя внимание на том, что Христовым Н.К. не представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка с Подгорониченко А.М.

Автор жалобы оспаривает выводы суда в части злоупотребления правом Подгорониченко А.М. посредством заключения с ним договора купли-продажи земельного участка.

Заявитель указывает на то, что строительство жилых домов на земельном участке велось за счет его денежных средств, в то время как Христов Н.К. выполнял роль прораба. В подтверждение финансовой возможности вести строительство им представлены выписки по счету о движении денежных средств, а также договоры займа с Христовой М.Ч., что, по мнению апеллянта, говорит о том, что у Христова Н.К. не имелось финансовой возможности не только на строительство, но и на выкуп земельного участка.

Кроме того, податель жалобы обращает внимание на то, что признав недействительным договор купли-продажи земельного участка, суд не разрешил судьбу расположенных на нем строений.

Христовым Н.К. и Христовой М.Ч. поданы письменные возражения на апелляционные жалобы Подгорониченко А.М. и Смирнова А.В.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, с учетом положений ст.165.1 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, возражений, выслушав явившихся лиц, заслушав заключение прокурора, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 421, 429, 445 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходил из того, что в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка по цене 1 850 000 руб., в котором Христов Н.К. (покупатель), а Подгородниченко А.М. (продавец) согласовали срок заключения предварительного договора до 31.08.2021, в связи с чем Христов Н.К. передал Подгородниченко А.М. денежные средства в счет предполагаемой сделки в размере 1 200 000, а 31.08.2021 внес на депозит нотариуса оставшуюся сумму в размере 650 000 руб., в связи с чем пришел к выводу о том, в последующем заключенная сделка между продавцом и Смирновым А.В. по купле-продажи этого же объекта недвижимости от 16.09.2021, с учетом требований статьи 166, 168, 454, 460, 549 ГК РФ, свидетельствует о недобросовестном поведении сторон, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении требований Христова Н.К. об оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 16.09.2021 с возвращением сторон в первоначальное положение.

В подтверждение законности данных требований суд обратил внимание на то, что при заключении договора купли-продажи от 16.09.2021 Подгородниченко А.М. и Смирнов А.В. не могли не знать о том, что на земельном участке расположены два вновь возведенных объекта, вместе с тем в самом договоре указано на то, что земельный участок правами третьих лиц не обременен; оценив стоимость строительства объектов недвижимости на основании заключения судебной экспертизы, суд указал на отсутствие доказательств материальной возможности Смирнова А.В. вести данное строительство, посчитав, что возведение двух жилых домов еще с 2019г. Христовым Н.К. с согласия Подгородниченко А.М. подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Дав оценку представленным стороной Христова Н.К. доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, свидетельствующим о его явном намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка с Подгородниченко А.М., а с ее стороны явное намерение уклониться от заключения данной сделки на оговоренных условиях посредством передачи прав на участок Смирнову А.В. без разрешения судьбы расположенных на нем строений, учитывая, что действия по возврату истцу денежных средств она совершила только в 2021г., суд посчитал обоснованными требования Христова Н.К. о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного, не усмотрев оснований для взыскания в его пользу неустойки, ввиду отсутствия доказательств существенности нарушения его прав, и отказал в удовлетворении встречного иска Подгородниченко А.М. о признании предварительного договора прекращенным.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 235, 292, ст.ст. 3, 10 ЖК РФ, суд отказал в удовлетворении требований Смирнова А.В. о выселении Христова Н.К. и его семьи из жилого помещения.

Руководствуясь положениями ст. 85 ГПК РФ, суд разрешил вопрос о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы.

С правильными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционных жалоб находит подлежащими отклонению.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из материалов дела, Подгородниченко А.М. имела в собственности земельный участок площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «к».

23 декабря 2020 года Подгородниченко А.М. и истец Христов Н.К. заключили предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи Подгородниченко А.М. приняла на себя обязательство продать земельный участок Христову Н.К. за 1 850 000 рублей, в связи с чем стороны обязались до 31 августа 2021 года заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.

Христов Н.К. в качестве аванса по договору передал Подгородниченко А.М. денежные средства в размере 1 200 000 рублей.

3 августа 2021 года, затем 31 августа 2021 года истец Христов Н.К. направил ответчику Подгородниченко А.М. требование о заключении с ним основного договора купли-продажи земельного участка.

31 августа 2021 года на депозит нотариальной палаты нотариуса Батайского нотариального округа Ростовской области Б.А.В. Христов Н.К. внес оставшуюся денежную сумму в размере 650 000 рублей.

Из материалов дела следует, что на основании зарегистрированного договора купли-продажи, заключенного 16 сентября 2021 года с ответчиком Подгородниченко А.М., спорный земельный участок находится в собственности ответчика Смирнова А.В.

В п. 3.4 договора купли-продажи земельного участка от 16.09. 2021 указано, что продавец гарантирует, что на дату подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен в споре и под арестом не состоит, в аренду ( наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц ( т. 1 л.д. 148).

Факт внесения Христовым Н.К. денежных средств по предварительному договору купли-продажи Подгородниченко А.М. не оспаривался, как и то обстоятельство, что объект недвижимости был отчужден продавцом не ему, а Смирнову А.В. по иному договору.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Вопреки доводам жалоб Христовым Н.К. представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о намерении и заинтересованности в заключении основного договора купли-продажи земельного участка с Подгорониченко А.М., в частности, справка о внесении денежных средств для депонирования, многочисленная переписка сторон, телефонные переговоры, а также то, что он инициировал данный спор, обратившись с заявленным иском в суд с учетом положений п. 5 ст. 429 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Подгородниченко А.М. не представлено доказательств в опровержение требований истца, равно как и не представлено доказательств для признания предварительного договора прекращенным.

Напротив, направленное предложение ответчика, поступившее истцу в последний день установленного срока подписания основного договора и ее неявка в нотариальную палату, говорит о нежелании ответчика Подгородниченко А.М. заключать основной договор, что позволило суду сделать обоснованный вывод об уклонении ответчика Подгородниченко А.М. от заключения основного договора купли-продажи в нарушение принятых на себя обязательств. Указанные доказательства стороной ответчика не опровергнуты. Само по себе то, что Подгородниченко А.М. вернула Христову Н.К. внесенные им денежные средства, не может свидетельствовать о прекращении обязательств сторон, поскольку указанные действия ею были совершены только в октябре 2021 года, после заключения договора купли-продажи этого же объекта недвижимости уже со Смирновым А.В.

Отклоняя доводы апеллянтов об отсутствии в действиях Подгородниченко А.М. злоупотребления правом, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 и пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В данном случае в суде первой инстанции Подгородниченко А.М. не оспаривала тот факт, что при заключении в 2019 году предыдущего предварительного договора купли-продажи 10.04.2019 дала Христову Н.К. согласие от на строительство в границах спорного земельного участка жилого дома, что подтверждается представленной в дело распиской (т.1 л.д. 152), в связи с чем Управлением по архитектуре и градостроительству города Батайска от 19 июня 2019 года на имя Подгородниченко А.М. было выдано уведомление о соответствии требованиям законодательства сведений, указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. Иное представленное в дело соглашение от 30.01.2019, по которому Подгородниченко А.М. также дала разрешение на строительство двух домовладений на земельном участке Смирнову А.В. (т.3 л.д. 49), судебная коллегия оценивает критически, так как в суде первой инстанции ответчик уклонилась от пояснения о целесообразности заключения двух идентичных по целевому назначению документов, выданных различным лицам.

Таким образом, Подгородниченко А.М. знала о том, что на реализуемом ею земельном участке велись работы по строительству, вместе с тем, намеренно заключила договор купли-продажи со Смирновым А.В., не разрешив спор о правах на строящиеся дома, неправомерно уклонившись от обязательств по предварительному договору, заключенному с Христовым Н.К., в связи с чем суд первой инстанции с учетом не только положений ст. 10, 166 ГК, но и ст. 35 ЗК РФ правомерно пришел к выводу об удовлетворении требований истца об оспаривании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Подгородниченко А.М. и Смирновым А.В. с возвращением сторон в первоначальное положение, отказав в связи с этим также и в удовлетворении требований Смирнова А.В. о признании его права собственности на жилой дом и выселении семьи Христовых.

Утверждения апеллянтов о том, что строительство на спорном земельном участке велось с участием Смирнова А.В., который единолично финансировал возведение домов на спорном земельном участке никакими объективными доказательствами не подтверждены, направлены на переоценку доказательств, представленных стороной Христова Н.К., с учетом начала данных работ с 2019 года, в частности, распиской от 10.04.2019, из буквального содержания которой следует, что Христов Н.К. обязуется выполнить строительные работы за свой счет. Доказательств наличия между Смирновым А.В. и Х.Н.В. договорных обязательств, оформленных надлежащим образом, по которым последний выступал в роли прораба в строительстве, в деле нет. То, что допрошенная в судебном заседания Христова М.Ч. подтвердила, что занимала у Смирнова А.В. денежные средства на лечение супруга, а также иные существующие между ними отношения по договорам займа, не являются относимыми доказательствами отсутствия именно у Христова Н.К. достаточных денежных средств на строительство дома и на выкуп земельного участка.

Ссылки подателя жалобы на то, что при вынесении решения суд вышел за пределы заявленных требований, при этом не разрешил судьбу расположенных на спорном земельном участке строений противоречат материалам дела и основаны на неверном толковании норм процессуального права. Из текста решения суда усматривается, что суд отказал в признании права собственности Смирнова А.В. на жилой дом и выселении из него, других споров, касающихся строений, заявлено не было.

В целом доводы жалоб по существу представляют правовую позицию ответчиков по делу. Апелляционные жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Представленные сторонами доказательства исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 7 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Подгородниченко А.М., Смирнова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 30 ноября 2022 г.