Решение по делу № 2-2046/2019 от 16.04.2019

Дело № 2-2046/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.

при секретаре Потаниной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 16 мая 2019 года гражданское дело по иску Савельева С.И. к ООО ССК «Металлургмаркет», конкурсному управляющему Юров С.В. о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Истец Савельева С.И. обратилась с исковым заявлением к ответчикам ООО ССК «Металлургмаркет», конкурсному управляющему Юров С.В. о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия, в обоснование указав, что 26.06.2012 года между Савельевой С.И. и ЖСК «Центральный-1» заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, по условиям которого ЖСК обязался построить и передать двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме - объект паевого взноса, которому соответствует квартира со <адрес>, общей площадью по данным проекта 66,3 кв.м. (общей площадью, рассчитанной в соответствии со СНиП 2.08-01-89 – 69,2 кв.м.), а Савельева С.И. обязалась уплатить пай в размере 1591600 рублей и по окончании строительства принять объект паевого взноса. Согласно п. 5.4. Договора № денежные средства уплачиваются в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет» либо с кассу ЖСК. Размер паевого взноса, установленный указанным договором, паевой взнос внесен в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет». Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 года ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. В Определении Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 года суд посчитал, что поскольку обязательство заявителя в части оплаты паевого взноса исполнено, суд нашел требование Савельева С.И. о включении в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Просит суд признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, заключенный 26.06.2012 г. между ЖСК «Центральный-1» и Савельева С.И., договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между Савельева С.И. и ООО ССК «Металлургмаркет», а также указать в решении, что оно является основанием для регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Омской области.

Истец Савельева С.И. участия в судебном заседании не принимала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

ООО ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юрова С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому факт заключения истцом рассматриваемого в данном деле договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также полного расчета по договору, можно считать установленным. В настоящее время строительство жилого дома, строящегося в границах улиц <адрес>, не завершено. Денежные средства привлекал жилищно-строительный кооператив, однако, функции застройщика фактически осуществляло ООО «ССК «Металлургмаркет». Таким образом, оплачивая пай в кооперативе, участники строительства, в т.ч. Савельева С.И., фактически вносили денежные средства в ООО «ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Соответственно, по существу заключенная сделка между Савельевой С.И. и ЖСК «Центральный-1» является договором долевого участия в строительстве.

ЖСК «Центральный-1», Управление Росреестра по Омской области, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Администрация г. Омска, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Омской области представителей в судебное заседание не направили, о дне и времени слушания дела извещены надлежаще.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Решением Октябрьского районного суда г. Омска установлено, что застройщиком многоквартирного <адрес> является общество с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет».

Судом установлено, что 26.12.2006 года между ООО ССК «Металлургмаркет» (Заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (Инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются квартиры, расположенные в девятиэтажном кирпичном доме со строительным номером № <адрес>.

В материалы дела представлено положительное заключение государственной экспертизы № на объект капитального строительства - жилой квартал по <адрес>, согласно которому проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий по указанному объекту соответствуют требованиям технических регламентов (строительных норм и правил), требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с ч. 13 ст. 48 ГрК РФ.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 года ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Омской области от 23 марта 2017 года, требование Савельевой С.И. к ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилого помещения признано обоснованным, в реестр требований ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений включено требование Савельевой С.И. о передаче жилого помещения - отдельной двухкомнатной квартиры, предварительный номер помещения <адрес>, предварительно определенной общей площадью по данным проекта 69,2 кв.м., стоимостью 1591600 рублей.

Из мотивировочной части определения     РђСЂР±РёС‚ражного СЃСѓРґР° <адрес> РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГ следует, что ДД.РњРњ.ГГГГ между Р–РЎРљ «Центральный-1В» (далее - Р–РЎРљ) Рё Савельева РЎ.И. (далее - пайщик) заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ приема паевого РІР·РЅРѕСЃР° Рё обеспечения жилым помещением в„–, согласно которому Р–РЎРљ обязуется РІ предусмотренный РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј СЃСЂРѕРє СЃРІРѕРёРјРё силами или СЃ привлечением РґСЂСѓРіРёС… лиц построить многоквартирный РґРѕРј Рё после получения разрешения РЅР° РІРІРѕРґ РІ эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого РІР·РЅРѕСЃР° РІ собственность пайщику, Р° пайщик обязуется уплатить обусловленный РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј пай Рё принять объект паевого РІР·РЅРѕСЃР° РїСЂРё наличии разрешения РЅР° РІРІРѕРґ РІ эксплуатацию многоквартирного РґРѕРјР° (РїСѓРЅРєС‚ 1 РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°).

Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является двухкомнатная <адрес> (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 66,3 кв.м., расположенная в <адрес>.

Пунктом 5.1 договора общий объем паевого взноса составляет 1591600 руб.

В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ЖСК либо дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ЖСК.

Факт выполнения обязательств оплаты по указанному договору подтвержден квитанциями к приходно-кассовым ордерам от 26.06.2012 №, от 09.07.2012 г. №.

Денежные средства вносились Савельевой С.И. непосредственно в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет».

Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у Савельевой С.И. права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

В настоящее время строительство многоквартирного жилого <адрес>, не завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.05.2006 г. между Администрацией г. Омска и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано Соглашение о взаимодействии, согласно которому предполагалось осуществить действия по регенерации территории в границах жилого квартала в соответствии с приложением к настоящему соглашению.

Кроме того, 15.08.2007 г. между Администрацией г. Омска и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано дополнительное соглашение № к Соглашению о взаимодействии, согласно которому предлагалось реализовать Инвестиционный проект, осуществить организационно-технические и финансовые мероприятия о регенерации квартала для достижения технико-экономических показателей…. Стороны осуществляют освобождение квартала от прав третьих лиц в соответствии с действующим законодательством.

Условия указанного Соглашения и дополнительного соглашения, сторонами не выполнены.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести ее к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

На основании ст. 124 ЖК РФ, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно положениям ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, члены ЖСК своими средствами (а иногда и личным трудовым участием, транспортом, строительными материалами, оборудованием, механизмами и т.п.) участвуют в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст.ст. 1, 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением от 26.06.2012 г., ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 г. № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите ее прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как, как указывалось выше, в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 г. наложен арест, от 21.06.2018 г. срок ареста продлен.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 26.06.2012 г., договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Савельевой С.И. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд считает необходимым указать на то, что оно не обладает признаками самостоятельного искового требования, подлежащего разрешению в резолютивной части решения суда.

При этом необходимо учитывать следующее.

С 01.01.2017 г. государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Статья 48 Закона о регистрации, предусматривает ряд особенностей осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, являющихся императивными нормами права. В частности, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется только на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), для государственной регистрации данного договора необходимо предоставление ряда документов, как то - разрешение на строительство, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ...; для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства также необходимо предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления… являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Своим указанием в решении суда на то, что данное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд не может подменять полномочия государственного регистрирующего органа, а также устранять необходимость прохождения всей заявительной процедуры, предусмотренной Законом о регистрации, для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 26.06.2012 г., заключенный между ЖСК «Центральный-1» и Савельева С.И., договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Савельева С.И. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.05.2019 года.

РЎСѓРґСЊСЏ:                              Р®.Р’. Гунгер