Решение по делу № 3а-37/2022 (3а-727/2021;) от 29.11.2021

Дело № 3а-37/2022

УИД 76OS 0000-01-2021-000581-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                19 января 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Спецавтохозяйство» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

    Общество с ограниченной ответственностью «Спецавтохозяйство» (ООО «Спецавтохозяйство») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 59 652 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 9 484 668 рублей.

    В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Спецавтохозяйство» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 19 568 242,08 руб.

            Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 3033/2021 от 02.08.2021, выполненному ООО «Независимая оценка», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 9 484 668 руб.

    Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Коротков Н.А. заявленные требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что филиал не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

            Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данное лицо не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

           Управление по архитектуре, градостроительству, имущественным и земельным отношениям Администрации Гаврилов-Ямского муниципального района в судебное заседание представителя не направило, представило письменный отзыв, в котором указывает, что административный истец является арендатором спорного земельного участка, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, решение оставило на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

            Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

    Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ООО «Спецавтохозяйство» подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ООО «Спецавтохозяйство» на основании договора №1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 09.11.2018, заключенного между ООО «САХ» и ООО «Спецавтохозяйство», является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид функционального использования – для эксплуатации полигона твердых бытовых отходов «Черная гора».

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

           Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

    В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Спецавтохозяйство» является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО «Спецавтохозяйство» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ООО «Спецавтохозяйство» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 19 568 242,08 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 3033/2021 от 02.08.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 59 652 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составленный оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 9 484 668 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировки на категорию земель, поскольку объекты-аналоги должны совпадать с объектом оценки по категории земель, судом отклоняются.

Как следует из Отчета, в данном случае влияние категории земельного участка на его стоимость не установлено, в связи с чем оценщиком коэффициент корректировки определен как 1. Дополнительно к изложенным в Отчете мотивам, свидетель ФИО4 пояснила, что ценообразующим фактором является фактическое использование земельного участка, земли промышленности и земли населенных пунктов в равной степени могут иметь аналогичное функциональное назначение. Оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суду оснований не имеется.

           Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден.

В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелись следующие предложения о продаже объектов недвижимости по адресу: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>, - которые не были использованы в расчетах.

Вместе с тем, как было указано оценщиком ФИО3, ею были проверены предложенные административным ответчиком объявления о продаже данных земельных участков, однако они не могут быть идентифицированы, отсутствует источник публикации, все предложенные участки сняты с кадастрового учета, а также в отношении них не определено право пользования (собственность или аренда).

Кроме этого, земельный участок, указанный в предложении № 1, поставлен на кадастровый учет в апреле 2019 года, то есть после даты оценки (01.01.2019), и не соответствует объекту оценки по месторасположению. Участок в объявлении № 2 снят с учета в мае 2018 года (до даты оценки), вид разрешенного использования участка не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки. Земельный участок, указанный в предложении № 3, также снят с учета, имущественные права в отношении него не определены, предложенная цена за 1 кв.м. в размере 949 руб. является максимальной ценой предложения.

В связи с этим, выявленные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объекты недвижимости не могли быть использованы в качестве аналогов применительно к объекту оценки.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 3033/2021 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 3033/2021 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 3033/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 25.11.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 59 652 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 484 668 (девять миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят восемь) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 ноября 2021 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 07 февраля 2022 года