Решение по делу № 2-2230/2016 от 01.04.2016

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Н.Новгород             19 декабря 2016 года

Московский районный суд г. Н Новгорода в составе:

председательствующего Шавенковой Е.Б.

при секретаре Мосеевой Ю.А.,

с участием представителя истца Машихиной Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябцева М. Ю. к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области о признании права на аренду земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Рябцев М.Ю. обратился в суд с иском к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области о признании права на аренду земельного участка, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером *, по адресу: ***, указывая, что является владельцем доли, общей площадью 5 625,98 кв.м., *** г. Н. Новгорода, имеющего статус Дворца культуры «Победа». Право пользования земельным участком, площадью 5355,0 кв.м., по указанному адресу возникло у истца на основании соглашения от 06.08.2010 года, в связи с передачей прав и обязанностей по договору от 13.09.1996 года, заключены ряд договоров аренды землю под зданием ДК «Победа» и прилегающей территории. До 27.05.2013 года действовал договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0020031:52 между истцом и ответчиком. 20.05.2013 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды вышеуказанного земельного участка, на что ответчик письмом от 3.06.2013 года сообщил об аннулировании сведений по данному земельному участку из кадастра и предложил повторно обратиться с заявлением по другой форме. По предложению ответчика истец организовал работу по составлению кадастрового паспорта, который подготовлен в течение 2-х месяцев. 27.02.2015 года опубликовано официальное извещение о проведение 9.04.2015 года аукциона спорного земельного участка. На заявку, первоначально поданную истцом 20.05.2013 года, периодически подтверждаемую вплоть до 31.10.2014 года, отказа истец не получил до настоящего времени. Решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от 25.06.215 года бездействие ответчика, выразившееся в непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка в установленный законом двухнедельный срок с момента обращения, признано незаконным. Решение ответчиком не исполнено.

Истец Рябцев М.Ю. в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Машихина Е.М., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, в порядке ст. 39 ГПК РФ просила признать за Рябцевым М.Ю. право аренды земельного участка, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером *, по адресу: г.Н.Новгород, *** ***

Представитель Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третьи лица Централизованная религиозная организация Объединение церквей христиан веры евангельской «Посольство Иисуса» по Нижегородской области, ООО «Неон», Косарев И.В., Савельев М.А., Гуревич С.Е., Титов Д.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С согласия представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика, в порядке заочного производства, а также в отсутствии третьих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно ч. 1,2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 621 ГК РФ сли иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч.2 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу

Согласно ч.1 ст. 39.1 Земельного Кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно ч.2, 3,4 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Согласно ч. 1,4 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ, действующей в редакции до 1.03.2015 г. ФЗ от 23.06.2014 г. №171 ФЗ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 1,2,8 ч.1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, действующей в редакции до 1.03.2015 г. ФЗ от 23.06.2014 г. №171 ФЗ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ, действующего в редакции до 1.03.2015 г. ФЗ от 23.06.2014 г. №171 ФЗ, для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно п. 1,2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. №73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13, от 25.12.2013 г. №98) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Судом установлено, что Рябцев М. Ю. является собственником 5625, 98 кв. м., *** *** г. Н.Новгорода, общей площадью 9956, 7 км., что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

Согласно письма администрации г. Н. Новгорода указанное здание имеет статус Дворца культуры «Победа», земельный участок предоставлен в аренду собственникам помещений под здание Дворца культуры «Победа».

На основании договора № 569 от 13.09. 1996 года аренды земли между администрацией г. Н. Новгорода и АООТ «Нижегородский машиностроительный завод» сроком с 8.07. 1996 года по 8.07. 2015 года, соглашение № 2 от 29.12. 2006 года о передаче прав и обязанностей по указанному договору между ОАО №Нижегородский машиностроительный завод» ОАО «Визбас», соглашения №2 от 6. 08. 2010 года о передаче прав и обязанностей по договору №569 от 13.09. 1996 года аренда земельного участка по адресу: ***, ***, между ОАО «Визбас» и Рябцевым М.Ю. истцу переданы права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка, площадью 5355 кв.м. (кадастровый *) по указанному адресу с 6.08.2010 года по 8.07.2045 года (л.д. 91-102).

Согласно договору аренды земельного участка №18-2877г от 26.07.2011 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов и Рябцевым М.Ю. истцу передан на условиях аренды земельный участок, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0020031:52, по адресу: г*** *** *** (участок 2) сроком до 27.05.2013 года, с приложением схемы расположения земельных участков на кадастровом плане и акта приёма-передача земельного участка от 26.07.2011 года (л.д. 17-21).

20.05.2013 года истец обратился в Министерство государственного имущества и земельных ресурсов с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером *

03.06.2013 года ответчик сообщил об аннулировании сведений по данному участку.

17.06.2013 года и 30.04.2014 года истец обращался с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка, являющегося прилегающей территории к зданию.

По предложению ответчика истец организовал работу по составлению кадастрового паспорта.

Согласного кадастровой выписке о земельном участке от 08.12.2015 года земельный участок, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0020031:402, по адресу: ***, относится к категории земель населённых пунктов, разрешённое использование: под парковку, сведения о регистрации прав отсутствуют, номер в государственный кадастр недвижимости внесён 15.09.2014 года (л.д. 14-16).

Спорный земельный участок является прилегающим к зданию ДК «Победа», расположен с внутренней стороны здания между ДК и домом 1 по пл.Кольцова г.Н.Новгорода. Участок исторически был в пользовании Дворца культуры «Победа». До 1978 года здесь находилась парковая зона отдыха и фонтан, где отдыхали посетители Дворца культуры. С 1978 года началась реконструкция и расширение ДК, в связи с чем потребовались дополнительные площади. Часть этой парковой зоны стал занимать реконструированный Дворец «Победа». В связи с проведением такой реконструкции расширения площадей близлежащий *** был расселен. В настоящее время этот дом является нежилым. После реконструкции и расширения площадей ДК на этот участок стали выходить 9 подъездов, через которые и осуществляется вся хозяйственная деятельность здания, в том числе 1 расширенный подъезд, через который осуществляется оснащение сцены крупногабаритным оборудованием (большие грузовые автомобили въезжают непосредственно в здание и оказываются близ сцены). Также на этот участок выходит 3 входа соседнего здания *** ***. На заявку, первоначально поданную истцом 20 мая 2013 года, периодически подтверждаемую до 02.04.2015 года, отказа до настоящего времени истец не получил.

Решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от 15.06.2015 года, вступившим в законную силу 21.07.2015 года, частично удовлетворено заявление Рябцева М.Ю. Суд решил: признать бездействие Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, выразившееся в непринятии решения о предоставлении Рябцеву М.Ю. в аренду земельного участка по адресу: *** ***, ранее учтенным кадастровым номером *, вновь установленным кадастровым номером 52:18:0020031:402 по заявлению от 2 апреля 2015 года № 9430 незаконным. Обязать Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области рассмотреть заявление Рябцева М. Ю. от 2 апреля 2015 года № 9430 в установленном законом порядке (л.д. 68-72).

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы №4264 от 5.12.2016 г. ООО «Альтернатива»: «В результате исследования материалов гражданского дела установлено, что на момент проведения исследования здание №18 по *** имеет статус Дворца культуры «Победа», то есть целевое назначение объекта - Дворец культуры.

Площадь прилегающей территории, необходимой для использования и эксплуатации здания №18 по *** по целевому назначению требуется исходя из:

- требований по минимальному расстоянию от автостоянок открытого типа до общественных зданий - 10 м;

- площади автостоянки открытого типа для пользования работающих и посетителей дуемого здания ДК «Победа» - 5607,5 м2, а с учетом фактически имеющейся прилегающей территории - 566,9 м2 (включая 33 машино-места размером 5,3x2,5 м и 6 машино-мест для инвалидов размерами 6x3,6 м);

- требований по обеспечению доступности исследуемого здания ДК «Победы» и обеспеченности улично-дорожными сетями - необходимо предусмотреть на территории исследуемого здания дорогу с 1 полосой движения шириной 3,5 м, а также пешеходный тротуар шириной

- требований пожарной безопасности - необходимо предусмотреть на территории исследуемого здания проезд минимальной шириной 3,5 метра для проезда пожарной техники, расположенный на расстоянии 5-8 м от здания.

Таким образом, для использования и эксплуатации здания №18 по *** необходимы земельные участки с кадастровыми номерами *

Необходимо отметить, что для использования и эксплуатации исследуемого здания по *** по фактическому назначению площадь автостоянки открытого типа должна составлять 1791,3 м2.

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0020031:402 площадью 1694±14 кв.м., расположенный по адресу: ***., необходим для безопасного и полноценного использования здания ДК «Победа» в соответствии с требованиями действующей нормативно-технической документации.

Эксплуатация здания Дворца Культуры «Победа» как объекта социально-культурного назначения без использования спорного участка невозможна, ввиду того, что посредством испрашиваемого земельного участка обеспечивается доступ к крупногабаритным воротам зала.

Безопасная и благоприятная эксплуатация исследуемого здания ДК «Победа» обеспечивается путем непосредственного использования прилегающей территории, в частности, земельного участка с кадастровым номером *, который способствует:

- проезду и подъезду пожарной техники к фасадам здания ДК «Победа» и сопряженного административного здания;

- перемещению людей от эвакуационных выходов (ведущих на исследуемый земель участок :402) в безопасную зону;

- обеспечению доступа для обслуживания (проведения ремонтных работ) зданий - административного и ДК «Победа»;

- размещению мест для хранения автотранспорта в пешеходной доступности до близлежащих зданий.».

У суда не имеется оснований не доверять данному заключению, поскольку оно выполнено компетентным независимым экспертом, предупреждённым об ответственности по ст.307 УК РФ.

Учитывая, что спорный земельный участк, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером *, является прилегающей территорией Дворца культуры «Победа», собственником 5625, 98 кв.м., которого является истец Рябцев М.Ю. данная территория необходима для безопасного и полноценного использования и эксплуатации дворца культуры, как объекта социально-культурного назначения, по ранее заключённому договору аренды истцу был предоставлен именно этот участок, здание, находящееся в собственности истца и указанная прилегающая территория в виде спорного земельного участка составляют единый комплекс в связи с размещением мест хранения автотранспорта, обеспечением доступа для обслуживания здания, перемещением людей от эвакуационных выходов в безопасную зону, проездом и подъездом пожарной техники, суд удовлетворяет требования истца, признаёт за ним право аренды земельного участка, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером * по адресу: ***, ***, *** ***.

Суд учитывая, что с заявлением о продлении срока договора аренды истец обратился к ответчику 20.05.2013 года в период действия (до 1.03.2015 года) ст. 36 Земельного Кодекса РФ и прежней редакции ст. 35 ЗК РФ, предусматривающих преимущественное право истца на аренду, до внесения изменений Федеральным законом от 23.06.2014 г. №174 ФЗ.

Правовое регулирование ситуации не изменилось. С 1.03.2015 года особенности предоставления находящихся в государственной (муниципальной) собственности земельных участков, на котором располагаются здания, урегулированы ст. 39.20 ЗК РФ, в силу которой собственнику здания принадлежит преимущественное право на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца госпошлину в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковое заявление Рябцева М. Ю. удовлетворить.

Признать за Рябцевым М. Ю. право аренды земельного участка, площадью 1694 +/-14 кв.м., с кадастровым номером *, по адресу: ***, ***, у ***.

Взыскать с Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в пользу Рябцева М. Ю. госпошлину в размере 300 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Е. Б. Шавенкова