Решение по делу № 2-4038/2023 от 15.05.2023

Дело №2-4038/23 07RS0001-02-2023-002725-03

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд КБР

в составе: председательствующего – Тлеужевой Л.М., при секретаре – Нальчиковой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хаевой Риты Израиловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме

у с т а н о в и л:

Хаева Р.И. обратилась в суд с иском к застройщику ООО «Строй-Гарант» и к подрядчику ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве о возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В обоснование иска указано, что 12.08.2020 года между истцом Хаевой Р.И., и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и в последующем передать в собственность 2-комнатную квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь - 77,58 кв.м. Срок окончания строительства – 3 квартал 2022 года.

При этом истцом исполнено, а ответчиком в лице ООО «Финансово-строительная компания «Потенциал» принято исполнение обязательства, что подтверждается договором займа от 12 августа 2020 года в сумме 1789920 руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» 28.02.2018 года был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома и со ссылкой на правовую позицию Верховного суда РФ, изложенной в определении от 07.05.2018 года по делу №, считает, что сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Указывая на то, что предварительный договор купли-продажи от 12.08.2020 года обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и отношения сторон должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.08.2020 года заключенный между Хаевой Р.И. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между Хаевой Р.И. и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации и возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.08.2020 года.

Истец Хаева Р.И. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представители ответчиков ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», извещенные о месте и времени рассмотрения дела своих представителей в судебное заседание не направили, письменные возражения не представили.

В связи с этим, суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 12.08.2020 года между Хаевой Р.И. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь – 77,58 кв.м, количество комнат – 2. Срок окончания строительства – 3 квартал 2022 года.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.1 договора в размере 1789 920 рублей, которая оплачивается покупателем при подписании настоящего договора.

12 августа 2020 года между Хаевой Р.И. и ООО ФСК «Потенциал» заключен договор займа, в соответствии с которым Хаева Р.И. передала ООО ФСК «Потенциал» денежную сумму в размере 1789920 руб., которую заемщик обязался возвратить до 3 квартала 2022 года.

Этим же договором установлено, что, если заемщик в указанный срок не исполнит обязательство по возврату займодавцу денежных средств в размере 1789920 руб., то в собственность займодавца переходит 2-х комнатная квартира с проектным номером 24, в 1 блоке на 7 этаже площадью 74,58 кв.м.

Таким образом установлено, что истцом обязательства об оплате указанной суммы исполнены в полном объеме.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры не исполнил.

Между ООО «Строй-Гарант» и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» 28.02.2018 года был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1 которого, Подрядчик обязуется своими силами либо с привлечение третьих лиц - субподрядчиков и материально-техническими средствами по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, блоки А, Б, В, Г, Д, Е, (далее - Объект) расположением по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с согласованной Сторонами проектно-сметной документацией подготовленной ООО «Орнамент» Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять выполненные работы и произвести их оплату путем предоставления Подрядчику квартир в построенном Объекте.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 07.05. 2018 г. №, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может в процедуре банкротства застройщика заявить о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «Строй-Гарант».

Объекты долевого строительства, находятся на земельном участке, с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Строй-Гарант» на праве собственности.

Таким образом, ООО «Строй-Гарант» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. N № "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В настоящем случае из содержания договора, заключенного между сторонами, бесспорно вытекает, что имелось в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер №, блок №, этаж № общая проектная площадь – 77,58 кв.м., количество комнат – 2.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде предварительного договора, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещения, предназначенные для удовлетворения личных (семейных) нужд, которые не являются для него объектом предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 12.08.2020 года соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Хаевой Риты Израиловны удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.08.2020 года заключенный между Хаевой Ритой Израиловной и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», договором участия в долевом строительстве, заключенным между Хаевой Ритой Израиловной и ООО «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.08.2020 года и договора займа от 12.08.2020года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарская Республика в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Председательствующий - Л.М. Тлеужева

Копия верна: Судья - Л.М. Тлеужева