Решение по делу № 2-709/2018 от 09.01.2018

Дело № 2-709/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области

В составе председательствующего Исаковой Е. И.

При секретаре Бочарниковой М. С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании г. Кемерово 20.02.2018

Дело по иску Сбегловой Н. Д. к КУГИ Кемеровской области об установлении размера арендных платежей за пользование земельном участком,

УСТАНОВИЛ:

Сбеглова Н. Д. обратилась с иском к КУГИ Кемеровской области об установлении размера арендных платежей за пользование земельном участком.

Требования мотивирует тем, что в соответствии с Соглашением от **.**.**** № С214-0917, заключенным между Истцом и Ответчиком, Истец присоединился к договору аренды от **.**.****. ### земельного участка из категории земель: земли поселений, площадью 2936,24 кв., с кадастровым номером 42:24:0401014:808, расположенного по адресу: г. Кемерово, ..., просп. Шахтеров, 50, заключенному между Ответчиком и открытым акционерным обществом Акционерный коммерческий Сберегательным банком Российской Федерации (п. 1 Соглашения).

Основанием для присоединения явилось находящееся на земельном участке и принадлежащее на праве собственности Истцу нежилое помещение площадью 266,2 кв.м. (п. 2 Соглашения).

В соответствии с п. 8 Соглашения арендная плата рассчитывается для размещения предприятия общественного питания и взимается за долю от земельного участка площадью 2936, 24 кв.м., приходящуюся на нежилое помещение площадью 266,2 кв.м., находящееся в собственности Истца.

Пункт 9 Соглашения устанавливает, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы (приложение ###), являющемся неотъемлемой частью настоящего соглашения. В Протоколе сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы:

А = Кс х Кв х х Ки х S / П, где A - размер арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м.);

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

В указанном протоколе сторонами согласован и установлен Кв (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) в размере 4,86% согласно Приложения 1 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово".

Однако КУГИ КО направил в адрес истца уведомление об изменении арендной платы от 26.07.2017 исх. №11-607/1405, согласно которому с 03.05.2017 в одностороннем порядке изменил и установил неверный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Кв) - 7,51%,

В пункте 8.2. приложения № 1 к Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62(ред. от 03.05.2017) указано, что данный коэффициент применяется исключительно к административно-управленческим зданиям.

На претензию истца КУГИ КО перерасчет добровольно не выполнил, направил ответ от 13.10.2017 №9-6-10/10/86, которым сослался на то обстоятельство, что разрешенным использованием земельного участка 42:24:0401014:808 является размещение административно-управленческих объектов.

Однако это не соответствует действительности, поскольку согласно кадастрового паспорта земельного участка он предназначен для размещения как административно-управленческих, так и иных общественных объектов, к числу которых относятся объекты общественного питания.

Кроме того, как усматривается из того же кадастрового паспорта с даты заключения Соглашения от 18.06.2009 № С214-0917 и подписания прилагаемого к нему Протокола определения размера арендной платы, разрешенное использование данного земельного участка не изменилось.

Таким образом, для расчета арендной платы применению подлежит Кв = 4,86%.

Считает, что расчет арендной платы с 03.05.2017 на основании уведомления от 26.07.2017 противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Просит обязать КУГИ КО выполнить Сбегловой Н.Д. с **.**.**** перерасчет размера арендной платы за долю земельного участка площадью 2936,24 кв., с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: г. Кемерово, ..., приходящуюся на нежилое помещение площадью 266,2 кв.м., находящееся в собственности Истца для размещения предприятия общественного питания с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв), равному 4,86%.

В последующем истец дополнила исковые требования и в части неправильного применения в расчете арендной платы, предложенного КУГИ КО с 03.05.2017 коэффициента базовой доходности.

В судебном заседании истец и ее представитель Дементьева О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнили, просили обязать КУГИ КО установить с 03.05.2017 размер арендной платы с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка 4,86% УПКСЗ – 4 32,51, отозвать уведомление от 26.07.2017 и направить Сбегловой Н.Д. новое уведомление.

Представитель КУГИ КО Курилова Ю.К., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила возражения.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные Постановлением № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, т.е. стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной муниципальной собственности, и за земли, государственная собственность на которые и разграничена.

Условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность которые не разграничена, в городе Кемерово, утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62.

Из материалов дела следует, что Сбеглова Н.Д. является собственником объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 266,2 кв. м по адресу г. Кемерово, ....

В соответствии с Соглашением от **.**.**** № С214-0917, заключенным между Сбегловой Н.Д. и КУГИ КО Истец присоединился к договору аренды от **.**.****. ### земельного участка из категории земель: земли поселений, площадью 2936,24 кв., с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: г. Кемерово, ..., заключенному между КУГИ КО и открытым акционерным обществом Акционерный коммерческий Сберегательным банком Российской Федерации (п. 1 Соглашения).

Согласно п. 3 соглашения земельный участок предоставляется для размещения административно-управленческого и общественного объекта (АБК).

Согласно п. 8 арендная плата рассчитывается для размещения предприятия общественного питания и взимается за долю от земельного участка площадью 2936,24 кв.м, приходящуюся на нежилое помещение площадью 266,2 кв. м, находящееся в собственности Сбегловой Н.Д., что составляет 379,32 кв. м.

Пункт 9 Соглашения устанавливает, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы (приложение ###), являющемся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В указанном протоколе сторонами согласован и установлен Кв (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) в размере 4,86% согласно Приложения 1 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово".

26.07.2017 КУГИ КО направило в адрес Сбегловой Н.Д. уведомление об изменении арендной платы по соглашению от 18.06.2009 № С214-0917 о присоединении к договору аренды земельного участка от 21.11.2004 ###, согласно которому с 03.05.2017 устанавливается в размере 44346,89 руб. в квартал, в том числе, с применением Кв =7,51% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка и УПКСЗ = 4532,45 – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования.

Оспаривая уведомление в части применения указанных коэффициентов, истец ссылается, на то, что вид использования земельного участка не изменился, соответственно оснований для применения оспариваемых коэффициентов не имеется.

Возражая относительно исковых требований, представитель КУГИ КО указывает, что размер арендной платы определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы…, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 ### с учетом изменений, утвержденных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 ###, с учетом вида разрешенного использования земельного участка – другие административно-управленческие объекты и общественные объекты, которому соответствует коэффициент – 7,51%, коэффициент 4,86% применяется к виду разрешенного использования земельных участков под объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Суд считает доводы КУГИ КО необоснованными.

В соответствии с п.2.5 Порядка определения размера арендной платы…, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 с учетом изменений, утвержденных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, вид деятельности арендатора на земельном участке, площадь, условия использования земельных участков.

В соответствии с п. 2.8 Порядка формула для расчета арендной платы содержит такую составляющую как Ку- коэффициент, учитывающий условия использования.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401014:808 разрешенное использование: другие административно-управленческие и общественные объекты (АБК).

Из уведомления от 26.07.2017 об установлении размера арендной платы для Сбегловой Н.Д. с 03.05.2017 не следует, что при расчете арендной платы был учтен вид деятельности арендатора земельного участка, именно применен коэффициент Ку.

Согласно Соглашению от 18.06.2009 № ###, заключенным между Сбегловой Н.Д. и КУГИ КО арендная плата рассчитывается для размещения предприятия общественного питания – вид деятельности арендатора земельного участка.

Суд считает, что для расчета арендной платы в данном случае подлежит применению ч.2 п. 2.10 Порядка в соответствии с которым, в случае если арендатор использует земельный участок с несколькими видами разрешенного использования и не осуществляет при этом все виды деятельности в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, при определении размера арендной платы применяется коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования участка, который соответствует осуществляемому виду деятельности, а при расчете коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) используется удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по этому виду разрешенного использования.

Принимая во внимание вид деятельности арендатора - размещение предприятия общественного питания, который не изменился, суд считает, что в данном случае должен быть применен Кв = 4,86%- учитывающий вид разрешенного использования земельных участков земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания (кафе, кафетерии и. т. п.5.5.13) и УПКСЗ = 4321,51 по виду разрешенного использования.

Требования Сбегловой Н.Д. об обязании КУГИ КО отозвать уведомление от 26.07.2017 об изменении арендной платы по соглашению от 18.06.2009 № ### о присоединении к договору аренды земельного участка от 21.11.2004 ### и направить ей новое уведомление удовлетворению не подлежат, как излишне заявленные с учетом существа постановленного решения.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Требования Сбегловой Н. Д. удовлетворить частично.

Установить Сбегловой Н. Д. с 03.05.2017 арендную плату по соглашению от 18.06.2009 № ### о присоединении к договору аренды земельного участка от 22.11.2004 ### площадью 2936,24 кв. м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером ### находящегося по адресу г. Кемерово ... по формуле А=КС х Кв х Кбд х Ки х Сд/П, где

А- размер арендной платы;

КС- 4398,80 –кадастровая стоимость земельного участка (руб/кВ.м);

Кв =4 86% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

УПКСЗ – 4321,51 – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

Кбд = квадратный корень (4321,51/4 398,80) – коэффициент базовой доходности

Ки = 1,1 х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055х1,29х1,058 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2017гг

Sд -305,16 – площадь земельного участка (кв. м), за которую взимается арендная плата, определяется по формуле: Sд = ( Sч/ Sзд) х Sзу, где

Sч – 266,20 – площадь части объекта недвижимости (кВ. м)

Sзд – 2561,40 – общая площадь объекта недвижимости (кВ. м)

Sзу -2936,24 – площадь всего земельного участка

П=4 – количество периодов внесения арендной платы в году.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Е.И. Исакова

В окончательной форме решение изготовлено 26.02.2018

7