Мотивированное решение составлено 27 сентября 2013 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 сентября 2013 года
Талицкий районный суд Свердловской области в составе:
судьи Баклановой Н.А.
при секретаре Борцовой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой Т.Ф. к ООО Управляющей компании «Чистый город» об обязании передать техническую документацию и предоставить финансовый отчет о выполнении договора управления,
у с т а н о в и л:
Петрова Т.Ф. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО Управляющая компания «Чистый город» об обязании передать техническую документацию и предоставить финансовый отчет о выполнении договора управления, мотивируя тем, что она является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о регистрации права <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании решения общего собрания собственников (протокол от 17.12.2012) многоквартирный дом по <адрес> перешел в управление МУП «Единая управляющая компания».
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО Управляющая компания «Чистый город» было направлено письмо о том, что МУП «Единая управляющая компания» приступает к управлению с ДД.ММ.ГГГГ и просит направить в адрес вновь избранной организации техническою документацию, базу лицевых счетов, а также иные документы, связанные с управлением, содержанием, ремонтом жилого многоквартирного дома <адрес>.
На основании п. 10 ст. 162 ЖК РФ Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Техническая документация на МКД является общим имуществом всех собственников помещений дома и находится у управляющей организации лишь на хранении и ведении, что означает, что незаконное удержание технической документации на дом является нарушением имущественных прав собственников помещений. Основной перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Кроме того, перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170).
Документация, необходимая для управления многоквартирным домом ответчиком не передана до настоящего времени.
Истец считает, что тем самым нарушены имущественные права собственников помещений МКД по <адрес>.
Просит обязать ООО Управляющую компанию «Чистый город» передать МУП «Единая управляющая компания» следующие документы: технический паспорт на многоквартирный дом по <адрес>; документы на общедомовые приборы учета; ключи от помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома; акты осмотров; акты выполненных работ; финансовый отчет ООО Управляющей компании «Чистый город» о выполнении договора управления.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечено МУП «Единая управляющая компания» в качестве третьего лица на стороне истца.
В судебном заседании представитель истца Спиридонова Н.Н., действующая на основании доверенности, отказалась от исковых требований в части обязать ответчика передать документы на общедомовые приборы учета. Производство по делу в указанной части прекращено.
В судебном заседании представитель истца Спиридонова Н.Н., действующая на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивала, подтвердив изложенные в заявлении доводы.
Представитель ответчика ООО УК «Чистый город» Дмитриев Р.С., действующий на основании доверенности, с иском согласился в части, мотивируя тем, что технический паспорт на дом имеется только в копии, общедомовые приборы учета в доме отсутствуют, ключи от помещений отсутствуют.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д.32), в суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца, заявленные требования поддерживает (л.д.29).
Представитель третьего лица на стороне истца МУП «Единая управляющая компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.27), в суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, с иском согласны (л.д.30).
Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2, 3, 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть выбран и изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с ч.1 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Как установлено в судебном заседании, истец Петрова Т.Ф. является собственником жилого помещения квартиры № в жилом доме по <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.3). Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> находился в управлении Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Чистый город», что сторонами не оспаривается.
Согласно копии Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4-5), решением общего собрания постановлено: расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке с ООО Управляющая компания «Чистый город», избрать управляющую организацию МУП «Единая управляющая компания».
ДД.ММ.ГГГГ председатель совета дома Петрова Т.Ф. и члены совета дома (пять человек) обратились в ООО Управляющая компания «Чистый город» с письмом о передаче в течение 30 дней вновь избранной управляющей организации ключей от мест общего пользования (подвал, чердак), технической документации, базы лицевых счетов, а также иных документов, связанных с управлением, содержанием, ремонтом жилого многоквартирного дома <адрес> (л.д.6).
По смыслу ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут в случае одностороннего отказа собственников помещений от его исполнения в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, по основаниям, указанным в ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ, в том числе, если управляющая организация не выполняет условий договора управления многоквартирным домом, и если решения об отказе от исполнения указанного договора и о выборе иной управляющей организации (или об изменении способа управления данным домом) приняты общим собранием собственников помещений. При расторжении договора наступают последствия, предусмотренные п. 2 ст. 453 ГК РФ, т.е. обязательства сторон прекращаются.
Указанные положения означают, что право выбора способа управления многоквартирным домом, равно как и управляющей организации при избрании этого способа управления, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, и данное право они вправе реализовать на своем общем собрании. Причем после выбора одного способа управления и конкретной управляющей организации при управлении домом таким способом закон позволяет собственникам помещений в любое время изменить способ управления или выбрать иную управляющую организацию, и не связывает это право со сроками действия договора управления многоквартирным домом, заключенного с ранее выбранной управляющей организацией.
Таким образом, суд находит установленным, что волеизъявление собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по выбору способа управления и выбору конкретной управляющей организации МУП «Единая управляющая компания» определено по результатам общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ.
Правомерность собрания, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривается. Следовательно, решения общего собрания о расторжении договора управления с ООО УК «Чистый город» и выборе другой управляющей организации МУП «Единая управляющая компания», принятые ДД.ММ.ГГГГ, имеют юридическую силу и подлежат исполнению.
В силу ч. 10,ч.11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Согласно п.27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Как следует из указанных норм, обязанность передавать техническую документацию возникает в случае прекращения договора управления многоквартирным домом в силу прямого указания закона.
Таким образом, техническая документация должна находиться у управляющей организации только на период управления ею домом. Общество, с которым договор управления домом расторгнут, обязано передать ее вновь выбранной управляющей организации.
Как установлено судом, ответчик о выборе новой управляющей организации на общем собрании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, был уведомлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7), однако вопреки требованиям ч. 10 ст. 162 ЖК РФ техническую документацию в установленный законом срок не передал.
Согласно п.27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в технической документации на многоквартирный дом отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества. При этом техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п., а иная документация, перечисленная в п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, заменяется в связи с истечением срока ее действия.
Надлежащее содержание общего имущества при управлении домом управляющей организацией обеспечивается собственниками помещений. Это достигается путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ (п. 16 Правил).
При этом, в силу п. 1, 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом, в том числе, должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
В силу ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Таким образом, техническая документация на многоквартирный дом, в которой отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества является для управляющей организации необходимым источником сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома и основой для формирования перечня работ и услуг по его содержанию и ремонту с целью обеспечения сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности; для выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.
Следовательно, требование о возложении обязанности передать ключи от мест общего пользования, техническую документацию дома, финансовый отчет о выполнении договора управления, необходимые для надлежащего выполнения функций по управлению домом по возмездному договору, заключаемому с собственниками помещений, из одной управляющей организации другой напрямую связано с защитой жилищных прав граждан - собственников помещений, с обеспечением их потребностей в соответствии с критериями, предусмотренными ч. 1, ч.1.1 ст. 161 ЖК РФ, а также это требование направлено на решение задач в сфере управления, связанных с использованием общего имущества.
При указанных обстоятельствах, невыполнение ответчиком своих обязанностей по возврату указанных документов новой управляющей организации нарушает права истца.
На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика о том, что у ответчика имеется только копия технического паспорта, ключи от помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, отсутствуют не являются основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Исходя из размера удовлетворенных судом требований сумма государственной пошлины, подлежащей уплате, составляет 200,00 руб. и подлежит взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
р е ш и л:
Исковые требования Петровой Т.Ф. к ООО Управляющей компании «Чистый город» об обязании передать техническую документацию и предоставить финансовый отчет о выполнении договора управления удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью Управляющую компанию «Чистый город» передать Муниципальному унитарному предприятию «Единая управляющая компания» следующие документы на многоквартирный жилой дом, расположенный по <адрес>: технический паспорт; ключи от помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома; акты осмотров; акты выполненных работ; финансовый отчет ООО Управляющей компании «Чистый город» о выполнении договора управления.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Чистый город» государственную пошлину в доход соответствующего бюджета согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Свердловской области (Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №19 по Свердловской области) в размере 200,00 руб. (двести рублей 00 копеек).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Бакланова