Решение по делу № 2-6741/2014 от 07.07.2014

Гр. дело № 2-6741/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

11 августа 2014 года Санкт-Петербург

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Емельяненко Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вечерским К. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой Е.А. к закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс ХХI" о признании права собственности на вновь построенное помещение,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском, требуя признать за ним право частной собственности на однокомнатную квартиру № Х, общей площадью 36,9 кв. м., расположенную на этаже четырнадцатиэтажного многоквартирного дома 2013 года постройки по адресу: Х.

В обоснование своих требований истец указал, что 30.09.2010 между истцом и ЗАО "Стройкомплекс ХХI" заключен предварительный договор купли-продажи № Х, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи помещения с вышеуказанными характеристиками, расположенного в многоквартирном доме по строительному адресу: Х. Согласно пункту 1.2 договора стороны заключают основной договор при условии полной оплаты стоимости приобретаемой квартиры в течение тридцати дней со дня получения ответчиком свидетельства о праве собственности на помещение, но не позднее двенадцати месяцев после наступления планового срока окончания строительства (или иной согласованный сторонами срок). Обязательства по оплате помещения выполнены в полном объеме. В настоящее время между сторонами по делу заключен основной договор купли-продажи вышеуказанного помещения; оно передано истцу по акту; этот дом введен в эксплуатацию государственной комиссией без замечаний. Цель, которую преследовал истец, вступая в эти правоотношения, является приобретение помещения для личных и семейных бытовых нужд.

Согласно пункту 2.1.3 предварительного договора ответчик обязался осуществить государственную регистрацию приобретенного покупателем права на объект либо предоставить необходимый комплект документов для регистрации такого права самим покупателем в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, однако этого обязательства не выполнил, в связи с чем, истец не может зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное помещение.

По мнению истца, в деле подлежат применению правила статей 12, 219, 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а также Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», освобождающий истца от уплаты госпошлины при подаче этого иска.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении выдвинутых в настоящем деле требований, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства.

Представитель ЗАО "Стройкомплекс ХХI", одновременно действуя по доверенности в интересах УФСБ по ЗВО, представила отзыв на иск, в котором указано, что истцу необходимый для регистрации права собственности пакет документов предоставить не представляется возможным из-за отсутствия протокола согласования выполнения ответчиком инвестиционных условий, однако возражений против удовлетворения иска не имеется.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, не просившее о разбирательстве дела в свое отсутствие, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, о причинах неявки не сообщило, об отложении разбирательства дела не просило, возражения не представило, представило по запросу суда сведения об отсутствии регистрации в Росреестре правопритязаний либо обременений в отношении спорного имущества.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, обсудив их доводы, исследовав непосредственно и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 21.11.2003 между УФСБ России по Ленинградскому военному округу и ООО «Х» заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно условиям которого стороны осуществляют инвестиционный проект по проектированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: Х. Долей ООО «Х» является весь объект в целом, за исключением 8 % от общей площади объекта, являющиеся долей УФСБ по ЛенВО. Пунктом 2.8 указанного договора от 21.11.2003 предусмотрено, что основанием регистрации права собственности сторон на распределенные помещения в объекте является окончание строительства объекта и исполнение принятых на себя обязательств по данному договору.

Из дополнительного соглашения от 05.02.2004 к указанному договору об инвестиционной деятельности следует, что произошло изменение стороны в этом договоре: ООО «Х» заменено на ЗАО "Стройкомплекс ХХI". В силу данного дополнительного соглашения, все права и обязанности, предусмотренные договором об инвестиционной деятельности от 21.11.2003 в отношении ООО «Х» перешли к ЗАО "Стройкомплекс ХХI". Согласно дополнительному соглашению от 15.02.2011 к указанному договору от 21.11.2003 УФСБ по ЛенВО дополнительно именуется как войсковая часть Х.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1434 «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Х» Управлению ФСБ по ЛенВО (войсковая часть Х) предоставлены земельные участки площадью 10 967 кв. м. и 4 420 кв. м. на праве постоянного (бессрочного) пользования; на период строительства был привлечен Инвестор ЗАО "Стройкомплекс ХХI", в связи с невозможностью Управлению Федеральной службы безопасности России по Ленинградскому военному округу (впоследствии - Управлению Федеральной службы безопасности России по Западному военному округу - войсковая часть Х) осуществлять самостоятельную коммерческую деятельность. В целях осуществления проектирования и строительства жилого дома на вышеуказанном земельном участке, Комитету по управлению городским имуществом предписано заключить с Инвестором соглашение на период строительства.

Между Комитетом по управлению городским имуществом, УФСБ России по ЛенВО (войсковая часть Х) и ЗАО "Стройкомплекс ХХI" было заключено Соглашение о порядке застройки вышеуказанных земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, по условиям которого ЗАО "Стройкомплекс ХХI" обязуется осуществить на участке инвестиционный проект по проектированию и строительству жилого дома и выплатить Санкт-Петербургу стоимость права на заключение Соглашения, которым также предусмотрена обязанность Инвестора (УФСБ России по ЛенВО (войсковая часть Х)) обеспечить перечисление платы за право на заключение соглашения.

В соответствии с указанным Соглашением инвестор, а также застройщик не вправе передавать свои права и обязанности по соглашению третьему лицу, осуществлять государственную регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства, отчуждать такие объекты и (или) обременять их правами третьих лиц без согласия КУГИ. Данным Соглашением также предусмотрено (п. 2.1), что КУГИ обязуется принять исполнение обязательств застройщика. Стороны соглашаются, что в случае надлежащего исполнения ЗАО "Стройкомплекс ХХI" и УФСБ по ЛенВО в полном объеме условий настоящего соглашения в собственность ЗАО "Стройкомплекс ХХI" поступает результат инвестирования (жилой многоквартирный дом). Указанное недвижимое имущество, передаваемое УФСБ по ЛенВО в собственность ЗАО "Стройкомплекс ХХI", является платой за исполнение инвестором обязательств застройщика, определенных Соглашением, в соответствии с его условиями. Пунктом 9.1 Соглашения также предусмотрено, что оно действует до окончания реализации инвестиционного проекта (строительства жилого дома) и исполнения иных обязательств УФСБ по ЛенВО и ЗАО "Стройкомплекс ХХI" по Соглашению.

Из материалов дела следует, что сумма, указанная в соглашении о порядке застройки земельного участка, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования выплачена ЗАО "Стройкомплекс ХХI". Обязательства "Стройкомплекс ХХI", предусмотренные договором об инвестиционной деятельности от 21.11.2003 года, перед УФСБ по Западному военному округу - войсковая часть Х выполнены в полном объеме, о чем свидетельствует дополнительное соглашение к данному договору, протокол исполнения обязательств по договору об инвестиционной деятельности от 21.11.2003, акт об исполнении обязательств, актом приемки передачи жилых многоквартирных домов Х и Х.

Обстоятельства исполнения обязательств "Стройкомплекс ХХI" перед УФСБ России по Западному округу (войсковая часть Х) подтверждены также представителем УФСБ в отзыве на иск.

В соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти относятся к федеральной собственности.

В связи с чем земельный участок, предоставленный УФСБ России по ЛенВО (в/часть Х) под застройку на праве постоянного (бессрочного) пользования на период строительства, приобрел статус федеральной собственности, управление и распоряжение которой осуществляет Российская Федерация в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

ЗАО "Стройкомплекс ХХI" в территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге направлены документы подтверждающие, что рассматриваемый жилой дом введен в эксплуатацию, а также ходатайство о выдаче документа, подтверждающего исполнение УФСБ по Западному округу - войсковая часть Х и ЗАО "Стройкомплекс ХХI" инвестиционных условий в связи с окончанием инвестиционного проекта для предоставления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в целях регистрации права собственности на объекты недвижимости. Однако до настоящего времени протокол согласования исполнения инвестиционных обязательств не подписан.

30.09.2010 между истцом и ЗАО "Стройкомплекс ХХI" заключен предварительный договор купли-продажи № Х (л.д. 6 - 9), в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи помещения с вышеуказанными характеристиками, расположенного в многоквартирном доме по строительному адресу: Х. Согласно пункту 1.2 договора стороны заключают основной договор при условии полной оплаты стоимости приобретаемой квартиры в течение тридцати дней со дня получения ответчиком свидетельства о праве собственности на помещение, но не позднее двенадцати месяцев после наступления планового срока окончания строительства (или иной согласованный сторонами срок). В настоящее время между сторонами по делу заключен основной договор купли-продажи вышеуказанного помещения (л.д. 12); оно передано истцу по акту (л.д. 4); его оплата произведена; этот дом введен в эксплуатацию государственной комиссией без замечаний. Исходя из назначения спорного жилого помещения, суд находит установленным, поскольку не доказано обратное, что истец как гражданин приобрел квартиру для личных и семейных бытовых нужд, что позволяет распространять на рассматриваемое правоотношение специальное правовое регулирование, предусмотренное законодательством о защите прав потребителей, (что, впрочем, существенного влияния на исход настоящего дела не оказывает).

Согласно п. 2.1.3 предварительного договора ответчик обязался осуществить государственную регистрацию приобретенного покупателем права на рассматриваемое помещение либо предоставить необходимый комплект документов для регистрации такого права самим покупателем в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, однако этого обязательства не выполнил, в связи с чем, истец не может зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на спорное помещение.

Таким образом, истцом все обязательства перед ЗАО "Стройкомплекс ХХI" выполнены в полном объеме, что не отрицается сторонами по делу и подтверждается материалами дела. Обязательства ЗАО "Стройкомплекс ХХI" выполнены не в полном объеме, помещение передано покупателю без соответствующих документов, что препятствует регистрации его прав в отношении этого имущества и реализации в полном объеме его прав, вытекающих из вышеуказанного договора купли-продажи.

В силу положений статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Частью 3 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Статьей 309 ГК РФ, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ, одним из оснований приобретения права собственности на новую вещь является ее изготовление или создание лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что по независящим от него причинам, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке, что ущемляет его права и законные интересы, поскольку закон прямо связывает возникновение права собственности на объекты недвижимости с государственной регистрацией возникшего права в ЕГРП.

Вместе с тем, при обстоятельствах изложенных выше, а, также учитывая то, что ЗАО "Стройкомплекс ХХI" выполнены все обязательства установленные соглашением о порядке застройки земельного участка, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования, отсутствие у ответчика протокола об исполнении условий, установленных данным соглашением, без которого ответчик не может зарегистрировать свое право собственности на помещения многоквартирного дома, включая спорное и предоставить необходимый пакет документов в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

То обстоятельство, что истец претендует именно на помещение, указанное в договоре, подтверждается позицией стороны ответчика, возражений на иск не выдвинувшей, также актом приемки-передачи помещения (л.д. 4), техническим паспортом (л.д. 5). Права истца на указанный объект не оспорены иными лицами, каких-либо доказательств о неправомерности требований истца суду также не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Судом установлена прямая причинная связь между неисполнением ЗАО "Стройкомплекс ХХ1" договорной обязанности (пункты 2.1.3 предварительного договора купли-продажи) и невозможностью зарегистрировать в установленном порядке вещные права. При этом причины неисполнения вышеуказанной обязанности, коль скоро они не предусмотрены соглашением сторон либо законом, правового значения не имеют. При таких обстоятельствах с ответчика по правилам части 1 статьи 103 ГПК РФ, подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ) в доход государства должна быть взыскана государственная пошлина в той ее части, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

В соответствии с требованиями закона государственная пошлина исчисляется исходя из рыночной стоимости спорного имущества, но не ниже инвентаризационной стоимости, устанавливаемой бюро технической инвентаризации: в деле она равна 547 734 рублей 00 коп (л.д. 5). Соответственно, размер государственной пошлины в настоящем деле, определяемый по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, равен 8 677,34 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 2, 12, 56, 68, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за гражданином России Алексеевой Е.А., право частной собственности на однокомнатную квартиру № Х, общей площадью 36,9 кв. м., расположенную на этаже четырнадцатиэтажного многоквартирного дома 2013 года постройки по адресу: Х.

Взыскать с ЗАО "Стройкомплекс ХХ1" в доход государства государственную пошлину в размере 8 677 рублей 34 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: