Решение по делу № 2-919/2021 от 07.07.2021

УИД 39RS0020-01-2021-001256-02

Дело № 2-919/21

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Светлогорск                 27 декабря 2021 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Никоненко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Солнцева В.Н. к администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области, Смирнову В.Ю. о признании отсутствующим права аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Солнцев В.Н. обратился в суд с названным иском. В исковом заявлении, а также в заявлении об уточнении иска (л.д. 45, 46) указывает, что является собственником жилых домов с кадастровыми номерами <Данные изъяты> и <Данные изъяты>, расположенных <Адрес>. Указанные жилые дома расположены на земельных участках с кадастровыми номерами <Адрес> и <Адрес>, находящихся в муниципальной собственности Светлогорского городского округа. В отношении данных земельных участков между администрацией МО «Светлогорский городской округ» и Смирновым В.Ю. 14.03.2017 года заключены договоры аренды <№> и <№>. В силу закона с 01 августа 2017 года он является арендатором этих земельных участков в соответствии с ранее заключенными между администрацией и Смирновым В.Ю. договорами. Данные доводы нашли свое подтверждение в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 26.03.2021 г. по делу <№>. В связи с тем, что он является собственником жилых домов с кадастровыми номерами <Данные изъяты> и <Данные изъяты>, он обратился в администрацию муниципального образования с запросами о предоставлении земельных участков, на которых находятся дома, без проведения торгов в собственность за плату. Первоначально данные запросы были направлены в администрацию 13.10.2020 года. В ответах от 03.11.2020 г. было указано, что предоставление в собственность земельных участков будет возможно после перехода к нему права аренды на земельные участки. Повторно он обратился в администрацию 08.04.2021 г. и в ответах от 11.05.2021 г. было также отказано в подготовке договора купли-продажи в связи с тем, что согласно данным ЕГРН земельные участки обременены правом аренды иного гражданина и было рекомендовано погасить в судебном порядке запись о праве аренды Смирнова В.Ю. Наличие в ЕГРН записи о том, что в отношении земельных участков имеется обременение в виде аренды в пользу Смирнова В.Ю., не позволяет ему в полной мере реализовать свои права. Согласно уведомлению Гусевского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 23.06.2021 г. о приостановлении государственной регистрации в настоящее время невозможно снять обременения в виде аренды. Просит признать отсутствующим обременения в виде аренды в пользу Смирнова В.Ю. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <Данные изъяты> и <Данные изъяты>, государственная регистрация которых произведена 05.04.2007 года под номерами <Данные изъяты> и <Данные изъяты>; внести в Единый государственный реестр недвижимости регистрационные записи об обременениях в виде аренды в пользу Солнцева В.Н. в отношении указанных земельных участков.

Участвовавший в судебном заседании посредством систем видеоконференцсвязи истец Солнцев В.Н. поддержал свои исковые требования по изложенным в иске основаниям. Уточнил, что фактически его иск направлен на то, чтобы признать отсутствующим право аренды земельных участков у бывшего собственника жилых домов Смирнова В.Ю., поскольку эти права перешли к нему. Не может пояснить, почему при заключении договора дарения жилых помещений не был решен сразу вопрос о передачи прав на земельные участки. При регистрации прав на жилые помещения проблем с этим не возникло. Потом, когда он решил продать это имущество, оказалось, что договора аренды не перезаключены и администрация ему в этом отказала.

Представитель администрации МО «Светлогорский городской округ»- Иванова И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями Солнцева В.Н. не согласилась, полагает, что правовых оснований для прекращения права аренды нет. Истец должен заключить со Смирновым В.Ю. соглашение о передаче прав и обязанностей по договорам аренды. Администрации известно, что Смирнов В.Ю. в настоящее время фактически уклоняется от заключения такого соглашения. В связи с наличием в ЕГРН записей о правах Смирнова, заключить с Солнцевым договора аренды земельных участков администрация не может.

Соответчик Смирнов В.Ю., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, своего представителя в суд не направил, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Калининградской области, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Солнцева В.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что Смирнову В.Ю. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30 ноября 2016 года принадлежали: жилой дом блокированной застройки площадью 157,6 кв.м., расположенный <Адрес>, и жилой дом блокированной застройки площадью 168,2 кв.м, расположенный <Адрес>.

Указанные жилые дома блокированной застройки расположены на земельных участках с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 170 кв.м. (блок 4) и кадастровым номером <Данные изъяты> площадью 200 кв.м. (блок 3), местоположение земельных участков установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <Адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- блокированная жилая застройка.

10 марта 2017 года администрацией муниципального образования «Светлогорский район» издано постановление <№> «О предоставлении в аренду земельных участков в городе Светлогорске», согласно которому в аренду Смирнову В.Ю. предоставляются 7 земельных участков с разрешенным использованием- блокированная жилая застройка (л.д. 86, 87).

14 марта 2017 года между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и Смирновым В.Ю. были заключены договора аренды земельного участка:

<№>, согласно которого Смирнову В.Ю. предоставлен в аренду из земель муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 170 кв.м., расположенный <Адрес>, сроком до 16 января 2050 года, разрешенное использование - блокированная жилая застройка,

<№>, согласно которого Смирнову В.Ю. предоставлен в аренду из земель муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 200 кв.м., расположенный <Адрес>, сроком до 16 января 2050 года, разрешенное использование - блокированная жилая застройка (л.д. 82-85, 96-99).

Право аренды земельных участков зарегистрировано за Смирновым В.Ю. в установленном порядке в ЕГРН 05 апреля 2017 года, номера государственной регистрации <Данные изъяты> и <Данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 13-20).

Согласно договору дарения от 26 июня 2017 года Смирнов В.Ю. передал в дар Солнцеву В.Н. жилой дом блокированной застройки площадью 157,6 кв.м., расположенный <Адрес>, и жилой дом блокированной застройки площадью 168,2 кв.м., расположенный <Адрес>.

Государственная регистрация права собственности Солнцева В.Н. на два жилых здания произведена в ЕГРН 01 августа 2017 года и с этого же дня прекращено право собственности Смирнова В.Н. на эти объекты (л.д. 7-12).

Как следует из содержания договора дарения от 26.06.2017 года объект 1 (жилой блокированный дом блок 4) расположен на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты>, который находится в аренде на основании договора <№> от 14 марта 2017 года; объект 2 (жилой блокированный дом блок 3) расположен на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты>, который находится в аренде на основании договора <№> от 14 марта 2017 года (пункты 4, 5 договора дарения).

Соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков Смирновым В.Ю. и Солнцевым В.Н. после дарения жилых зданий заключено не было.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных правовых норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель (в данном случае- одаряемый) в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2020 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из изложенного, в связи с приобретением права собственности на жилые здания, Солнцев В.Н. в силу закона приобрел также и права пользования земельными участками, на которых расположены здания, в том же объеме и на тех же основаниях, которые имелись у Смирнова В.Ю.

Следовательно, права Смирнова В.Ю. (право аренды) на земельные участки прекращено в связи с переходом права к другому лицу и имеются основания для признания права Смирнова В.Ю. отсутствующим.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Солнцева В.Н. удовлетворить.

Признать отсутствующим право Смирнова В.Ю. аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <Адрес>.

Признать отсутствующим право Смирнова В.Ю. аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <Адрес>.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о праве аренды Смирнова В.Ю. на земельные участки с кадастровыми номерами <Данные изъяты> и <Данные изъяты>.

Взыскать со Смирнова В.Ю. в пользу Солнцева В.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 января 2022 года.

Судья                                      М.В. Аниськов