Решение по делу № 3а-42/2016 от 30.12.2015

Дело № 3а-42/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июля 2016 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе:

председательствующего судьи Холчевой О.П.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» Ананичевой Н.О.,

представителя заинтересованного лица Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области Мелешенко Н.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» (далее ООО «Шуйская агропромышленная компания») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее Управление Росреестра по Ивановской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при этом с учетом уточнения исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ххххх, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха семейного типа с полной инфраструктурой, площадью хххх кв.м., расположенного по адресу: хххххх, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере хххх рублей.

Административные исковые требования мотивированны следующим. ООО «Шуйская агропромышленная компания» является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ххххх рублей и утверждена приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25 ноября 2014 года № 105. ООО «Шуйская агропромышленная компания» 11 декабря 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, представив отчет оценщика ООО «РосБизнесОценка» А.И.А., согласно которого рыночная стоимость земельного участка составила ххх рублей. Решением Комиссии от 24 декабря 2015 года заявление ООО «Шуйская агропромышленная компания» было отклонено со ссылкой на недостатки отчета об оценке. В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С.Т.Л. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ххх рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права и обязанности ООО «Шуйская агропромышленная компания», поскольку арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, при этом установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Шуйская агропромышленная компания» Ананичева Н.О. административный иск поддержала по доводам, изложенным в иске, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером хххх, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха семейного типа с полной инфраструктурой, площадью ххх кв.м., расположенного по адресу: ххх, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ххх рублей.

Представитель заинтересованного лица Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области Мелешенко Н.Ф. с иском согласна, не возражает установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года равной его рыночной стоимости в размере ххх рублей.

Представители административных ответчиков: Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, в суд не явились, административные ответчики о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные отзывы на административный иск, указав о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

Представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Ивановской области и Администрации Плесского городского поселения Приволжского муниципального района Ивановской области, в суд не явились, заинтересованные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменный отзыв на административный иск и заявление, указав о рассмотрении дела в отсутствии своих представителей.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей административных ответчиков и указанных заинтересованных лиц по имеющимся в деле материалам.

Выслушав объяснения представителя административного истца ООО «Шуйская агропромышленная компания» Ананичевой Н.О., представителя заинтересованного лица Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области Мелешенко Н.Ф., исследовав письменные доказательства и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Шуйская агропромышленная компания» с 2006 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером хххх, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха семейного типа с полной инфраструктурой, площадью ххх кв.м., расположенного по адресу: хххх (далее Земельный участок); Земельный участок состоит из четырех обособленных земельных участков, при этом один из них площадью ххх кв.м. расположен вдоль реки Волги; арендодателем Земельного участка является Администрация Приволжского муниципального района Ивановской области; арендная плата ООО «Шуйская агропромышленная компания» за пользование Земельным участком исчисляется с учетом кадастровой стоимости Земельного участка, что подтверждается постановлением Главы Администрации Приволжского муниципального района от 25 декабря 2006 года № 1215 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Шуйская агропромышленная компания», договором аренды № 92 от 25 декабря 2006 года, расчетами арендной платы, актом приема-передачи земельного участка от 25 декабря 2006 года, распоряжением Правительства Ивановской области от 10 октября 2007 года № 333-рп «О включении земельного участка в границу деревни Мальцево Плесского городского поселения Приволжского муниципального района Ивановской области», дополнительными соглашениями к договору аренды земельного участка от 18 января 2008 года и от 4 августа 2008 года, постановлением Главы Администрации Приволжского муниципального района от 23 июля 2008 года № 580 «О внесении изменений и дополнений в постановление главы администрации Приволжского муниципального района от 25.12.2006г. № 1215 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Шуйская агропромышленная компания», кадастровым паспортом Земельного участка, выкопировкой из публичной карты (л.д.69, т.3), заключением эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С. Т.Л. от 17 июня 2016 года № 131/2016.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее Приказ № 105) кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1января 2014 года в размере ххххрублей с учетом отнесения его к 8 группе по видам разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», указанныесведения о кадастровой стоимости Земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 4 декабря 2014года, что подтверждается содержанием Приказа № 105, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2015 года, письменными отзывами на иск административных ответчиков: Департамента управления имуществом Ивановской области от 27 января 2016 года и Управления Росреестра по Ивановской области от 1 февраля 2016 года.

В соответствии с п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Из положений п.п.2, 3 ст.66 ЗК РФ следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом пунктом 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Суд установил, что ООО «Шуйская агропромышленная компания» 11 декабря 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области (далее Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении его кадастровой стоимости равной рыночной в размере хххх рублей, представив отчет об оценке № 1339/2015 от 22 октября 2015 года, выполненный оценщиком ООО«РосБизнесОценка» А.И.А.; решением Комиссии от 24 декабря 2015 года заявление ООО «Шуйская агропромышленная компания» было отклонено со ссылкой на недостатки отчета об оценке, что подтверждается заявлением ООО «Шуйская агропромышленная компания» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 11 декабря 2015 года, Уведомлением Комиссии о проведении заседания от 15 декабря 2015 года, протоколом заседания Комиссии от 24 декабря 2015 года, решением Комиссии № 38 от 24 декабря 2015 года, письменным отзывом на иск административного ответчика Департамента управления имуществом Ивановской области от 27 января 2016 года, письменным отзывом на иск административного ответчика Управления Росреестра по Ивановской области от 1 февраля 2016 года, объяснениями представителей административного истца и заинтересованного лица Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер арендной платы ООО «Шуйская агропромышленная компания» за пользование Земельным участком зависит от кадастровой стоимости Земельного участка, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке ст.24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела административными ответчиками и заинтересованными лицами, право ООО «Шуйская агропромышленная компания» на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости Земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривается.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 ч.11 ст.24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из представленного административным истцом отчета об оценке № 1339/2015 от 22 октября 2015 года, изготовленного оценщиком ООО «РосБизнесОценка» А.И.А. (далее Отчет об оценке), рыночная стоимость Земельного участка, определенная по состоянию на 1января 2014года, составляет хххх рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности Отчета об оценке, по ходатайству представителей заинтересованных лиц: Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области и Администрации Плесского городского поселения Приволжского муниципального района Ивановской области, по делу определением Ивановского областного суда от 16 февраля 2016 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Смена-Плюс» С.Т.Т.

Согласно экспертному заключению, составленному по результатам судебной экспертизы экспертом ООО «Смена-Плюс» С.Т.Т. (далее Заключение эксперта № 1), Отчет об оценке не соответствует требования Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет хххх рубль.

Определением Ивановского областного суда от 5 мая 2016 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С.Т.Л.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С.Т.Л. (далее Заключение эксперта № 2) Отчет об оценке составлен с нарушениями, влияющими на величину рыночной стоимости Земельного участка; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ххх рублей.

Оценивая Отчет об оценке в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд считает, что Отчет об оценке является ненадлежащим доказательством и не подтверждает рыночную стоимость Земельного участка, поскольку содержит арифметические ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, объект-аналог № 4 (земельный участок площадью ххх кв.м., расположенный по адресу: Ивановская область, Заволжский район, б.н.п.Студеные Ключи), указанный в Отчете об оценке и использованный при определении рыночной стоимости Земельного участка, не относится к тому же сегменту рынка, что и Земельный участок, в связи с чем несопоставим с объектом оценки.

Исследовав Заключение эксперта № 1, в том числе на предмет его проверяемости, достоверности, обоснованности и достаточности, оценив его в совокупности с другими доказательствами по делу, суд считает, что Заключение эксперта № 1 не подтверждает итоговую рыночная стоимость Земельного участка на дату оценки. Анализ Заключения эксперта № 1 и Заключения эксперта № 2 свидетельствует о том, что Заключение эксперта № 2 обладает большей достоверностью, обоснованностью, проверяемостью, при этом суд также учитывает, что в Заключение эксперта № 2 в отличии от Заключения эксперта № 1 объекты-аналоги, использованные для определения рыночной стоимости Земельного участка, более сопоставимы с объектом оценки, поскольку все объекты-аналоги также как и Земельный участок расположены на берегу реки Волги и сопоставимы с Земельным участком по площади, в связи с чем отсутствует необходимость применения корректировки на площадь; итоговая величина рыночной стоимости Земельного участка в Заключении эксперта № 2 основана на исследовании большего количества наиболее сопоставимых объектов-аналогов; Заключение эксперта № 2 содержит более подробную, обоснованную и проверяемую информацию в отношении проведенного исследования об определении рыночной стоимости Земельного участка на дату оценки.

Лицами, участвующими в деле, Заключение эксперта № 2 не оспорено. Представители административного истца и заинтересованного лица Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области согласны с Заключением эксперта № 2. Суду не представлено каких-либо доказательств того, что Экспертное заключение № 2 не соответствует требованиям действующего законодательства и является недостоверным.

Как следует из материалов дела Экспертное заключение № 2 составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Экспертное заключение № 2 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости; содержит достаточное количество проверяемой информации, существенной для определения рыночной стоимости Земельного участка, который в целях пересмотра его кадастровой стоимости выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, что отвечает требованиям п.20 ФСО № 7; подробное описание Земельного участка, его обособленных частей, количественных и качественных характеристик, вида использования, сведений об имущественных правах и об отсутствии ограничений (обременений) этих прав, информацию о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования Земельного участка, что соответствует требованиям п.8 ФСО № 3, раздела6 ФСО № 7.

В Экспертном заключении № 2 эксперт при определении рыночной стоимости Земельного участка обосновал применение сравнительного подхода и использование в рамках данного подхода метода сравнения продаж, а также обосновал отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям п.11 и п.24 ФСО № 1, п.20 ФСО № 4, раздела 7 ФСО № 7.

В Экспертном заключении № 2 экспертом определен сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; проанализирован рынок земельных участков из этого сегмента рынка, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены земельных участков, и уровень цен на земельные участки, в результате проведенного анализа рынка в отношении земельных участков экспертом выбраны пять объектов-аналогов (образцов для сравнения) из сегмента рынка, к которому относится Земельный участок, при этом в Экспертном заключении № 2 указано подробное обоснование выбора объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

В Экспертном заключении № 2 экспертом произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки на условия рынка, местоположение, торг, подробно изложено обоснование в отношении корректировок и согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по объектам-аналогам, и определена итоговая величина рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение № 2 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В своих письменных отзывах административные ответчики и заинтересованное лицо ФГБУ ФКП Росреестра по Ивановской области не указали возражений против удовлетворения административного иска. Административные ответчики и заинтересованные лица не представили доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости Земельного участка, которую административный истец просит установить в качестве кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу, что исковые требования административного истца являются правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению с определением рыночной стоимости Земельного участка в размере хххх рублей.

Как следует из материалов дела стоимость проведения судебной экспертизы экспертом ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» С.Т.Л. составляет ххх рублей, административный истец, на которого были возложены расходы по проведению экспертизы определением Ивановского областного суда от 5 мая 2016 года, указанные расходы не оплатил, что подтверждается счетом № 05-04/114 от 14 июня 2016 года и объяснениями представителя административного истца.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что удовлетворение иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости Земельного участка в размере его рыночной стоимости, с учетом разъяснений, содержащихся в п.31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, мнения лиц, участвующих в деле, суд считает, что судебные расходы по экспертизе в размере ххх рублей следует взыскать с административного истца.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым хххх, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха семейного типа с полной инфраструктурой, площадью хххх кв.м., расположенного по адресу: хххх, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014года в размере хххх рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 11 декабря 2015 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шуйская агропромышленная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» судебные расходы за проведение экспертизы в размере хххх рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:.