Решение от 25.05.2022 по делу № 33-1397/2022 от 04.04.2022

10

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Никулин Д.А.

Докладчик Климко Д.В. Дело № 33-1397/2022 (№ 2-31/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2022 г. судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего судьи Фроловой Е.М.,

судей Климко Д.В., Маншилиной Е.И.

при ведении протокола помощником судьи Колядиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционные жалобы истца АО «ДОМ.РФ» и ответчика Крупченковой Екатерины Евгеньевны на решение Советского районного суда г. Липецка от 5 февраля 2021 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» к Бежан Дмитрию Вячеславовичу об обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Признать недействительным договор уступки прав требования № 15 от 24 мая 2018 г., заключенный между Крупченковой Екатериной Евгеньевной и Бежан Дмитрием Вячеславовичем.

Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве № 82/III-1 от 04 апреля 2018 г., заключенный между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и Крупченковой Екатериной Евгеньевной, в отношении квартиры № 432, расположенной на 5 этаже жилого здания № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Исключить из ЕГРН запись № 48:20:0010601:230-48/001/2018-174 о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 82/III-1 от 04.04.2018 г.

Исключить из ЕГРН запись № 48:20:0010601:230-48/001/2018-220 о государственной регистрации договора уступки прав требования № 15 от 24 мая 2018 г. по договору об участии в долевом строительстве № 82/III-1 от 04 апреля 2018 г. и запись № 48:20:0010601:230-48/001/2018-221 об ипотеке в силу закона.

Взыскать в пользу ООО «Глобус Групп» с Крупченковой Екатерины Евгеньевны, Бежан Дмитрия Вячеславовича расходы на оплату государственной пошлины по 6000 руб. с каждого».

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

установила:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Бежан Д.В. о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество

Определением суда от 21 июля 2020 г. исковые требования в части обращения взыскания на предмет ипотеки выделены в отдельное производство.

Требования АО «ДОМ.РФ» мотивированы тем, что24 мая 2018 г.между АО «ДОМ.РФ» и Бежаном Д.В. был заключен договор займа№/ББ, в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит в размере2 254 221,69 руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу (строительному):ФИО3 <адрес>, район Советский, микрорайон «Елецкий», <адрес>, жилой дом <адрес> условный номер<адрес>. В качестве обеспечения в залог приняты имущественные права требования залогодателя к застройщику с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН. Поскольку с ноября 2018 года ответчиком ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование в нарушение условий договора не производились, истец просил обратить взыскание на предмет ипотеки.

ООО «Глобус Групп» обратилось в суд с иском к Крупченковой Е.Е., Бежану Д.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и Крупченковой Е.Е. заключен договор № об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», <адрес> и передать в собственность Крупченковой Е.Е. по акту приема-передачи трехкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимостью 2 910 900 руб., двухкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже Жилого дома III-1, стоимостью 1 956 100 руб., а Крупченкова Е.Е. приняла на себя обязательства по оплате цены договора в размере 2910900 руб. и 1 956 100 руб. соответственно в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора. ДД.ММ.ГГГГ между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Глобус Групп» заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК». Крупченкова Е.Е. оплату по договору № 82/III-1 об участии в долевом строительстве не произвела. Зарегистрировать расторжение договора в одностороннем порядке не представляется возможным, поскольку Крупченкова Е.Е. передала право требования в отношении <адрес> Бежану Д.В., заключив с ним ДД.ММ.ГГГГ договор цессии. ООО «Глобус Групп» просило признать данный договор недействительным, поскольку он совершен в нарушение законодательного запрета на передачу неоплаченного права, и применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по иску АО «ДОМ.РФ» к Бежану Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, по иску ООО «Глобус Групп» к Крупченковой Е.Е., Бежану Д.В. о расторжении договора об участии в долевом строительстве, о признании недействительным договора цессии, исключении регистрационной записи из ЕГРН объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ООО «Глобус Групп» по доверенности Степанова А.А. исковые требования с учетом уточнений поддержала.

Представитель ответчика Крупченковой Е.Е. по доверенности Пищулин А.В. иск ООО «Глобус Групп» не признал, возражал против его удовлетворения, оставил разрешение исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество на усмотрение суда.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ», ответчики Крупченкова Е.Е., Бежан Д.В., представитель третьего лица конкурсного управляющего АО «ЛИК» Сидор П.Л. в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель истца АО «ДОМ.РФ» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Глобус Групп» в полном объеме. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, дана неверная оценка представленных доказательств.

В апелляционной жалобе ответчик Крупченкова Е.Е. просит отменить решение суда и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Глобус Групп», ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, что повлекло вынесение необоснованного решения.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчика представитель ООО «Глобус Групп» просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу Крупченковой Е.Е. – без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 23 августа 2021 г. решение Советского районного суда г. Липецка от 5 февраля 2021 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы истца АО «ДОМ.РФ» и ответчика Крупченковой Е.Е. – без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 февраля 2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 23 августа 2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда.

В силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав с использованием системы видеоконференцсвязи объяснения представителя истца АО «ДОМ.РФ» по доверенности Ладановой Л.А., представителя ответчика Крупченковой Е.Е. по доверенности Пищулина А.В., поддержавших доводы поданных ими апелляционных жалоб, представителя истца ООО «Глобус Групп» по доверенности Андреева А.В., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

На основании пунктов 2 и 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установлено, что 4 апреля 2018 г. между Крупченковой Е.Е. и АО «Липецкая ипотечная корпорация» был заключен договор № об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить два 4-х секционных жилых дома № в жилом микрорайоне «Елецкий», <адрес>. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: ФИО3 <адрес>, микрорайон «Елецкий», <адрес> (кадастровый номером 48:20:0010601:230), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность ФИО2 по акту приема-передачи трехкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже жилого дома III-1, стоимостью 2 910 900 руб., двухкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже жилого дома III-1, стоимость 1 956 100 руб., а ФИО2 приняла на себя обязательства по оплате цены договора в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 г.

10 апреля 2018 г. произведена государственная регистрация договора.

Согласно пункту 3.4 указанного договора обязательства участника считаются полностью исполненными после уплаты денежных средств в кассу либо на расчетный счет застройщика и (или) передачи застройщику иного предоставления (в том числе имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг), определенного сторонами, не противоречащему действующему законодательству РФ.

24 мая 2018 г. между Крупченковой Е.Е. и Бежаном Д.В. заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Крупченкова Е.Е. уступает, а Бежан Д.В. принимает часть имущественных прав, принадлежащих Крупченковой Е.Е., в отношении квартиры № 432.

По условиям договора цена уступаемого права составила 2 819 000 руб., из которых 564778,31 руб. оплачивает Бежан Д.В. за счет собственных средств, а сумма 2 254 221,69 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных АО «ДОМ.РФ» по кредитному договору от 24 мая 2018 г.

24 мая 2018 г. между АО «ДОМ.РФ» и Бежан Д.В. заключен договор займа № в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит в размере 2 254 221,69 руб. сроком на 360 месяцев со взиманием за пользование кредитом процентов в размере 10,7% годовых для целевого использования – приобретения квартиры общей проектной площадью 63,1 кв.м., расположенной по адресу (строительному): ФИО3 <адрес>, район Советский, микрорайон «Елецкий», <адрес>, жилой дом III-1, подъезд 4, этаж 5, условный номер <адрес>. В качестве обеспечения исполнения обязательств с даты государственной регистрации ипотеки прав требования до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру и ипотеки квартиры в ЕГРН в залог приняты имущественные права требования залогодателя к застройщику на <адрес> по адресу: <адрес>, микрорайон «Елецкий», жилой дом III-1; стоимость предмета залога – 2 819 000 руб.

30 мая 2018 г. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

5 июня 2019 г. между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Глобус Групп» заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: ФИО3 <адрес>, в районе <адрес>, многоквартирного жилого дома «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-II в жилом микрорайоне «Елецкий», <адрес>. Жилой дом №

19 июня 2019 г. произведена государственная регистрация указанного договора.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21 августа 2019 г. по делу А36-13113/2018 АО «Липецкая ипотечная корпорация» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 16 апреля 2020 г. в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО «Липецкая ипотечная корпорация» включены требования ООО «Глобус Групп» в сумме 53 134 561 руб.

Таким образом, у ООО «Глобус Групп» возникла обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору.

В случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части (п. 1.3, 1.4 договора).

Обращаясь с иском, ООО «Глобус Групп» указало на то, что Крупченкова Е.Е. в нарушение условий договора от 4 апреля 2018 г. в установленный срок не произвела по нему оплату, что подтверждается имеющейся в распоряжении нового застройщика документацией, а также представленными конкурсным управляющим сведениями. ООО «Глобус Групп» направило в адрес заемщика требование о досрочном погашении задолженности, которое им не исполнено, задолженность до настоящего времени не погашена.

Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Липецкой области в отношении <адрес>, расположенной на 5 этаже жилого дома III-1, следует, что в связи с заключением договора об уступке права требования застройщик АО «ЛИК» представил в Управление Росреестра по ФИО3 <адрес> письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым оплата денежных средств по договору долевого участия №/III-1 от ДД.ММ.ГГГГ произведена Крупченковой Е.Е. в полном объеме 25 апреля 2018 г. в размере 1 956 100 руб.

Согласно представленным конкурсным управляющим АО «ЛИК» Сидор П.Л. бухгалтерским документам оплата по договору за квартиру № 432 не производилась, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 1956100 руб.

Разрешая спор и удовлетворяя требования ООО «Глобус Групп», суд первой инстанции на основании положений статей 450, 382, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 214-ФЗ пришел к выводу о том, что Крупченкова Е.Е. не исполнила обязательства по оплате цены договора №/№ от 4 апреля 2018 г. в отношении <адрес>, что существенно нарушает права ООО «Глобус Групп», которое при заключении договора № III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика от 5 июня 2019 г. рассчитывало получить денежные средства, не внесенные участниками долевого строительства, либо расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве в отношении неоплаченных квартир, после чего реализовать эти квартиры. Суд первой инстанции сделал вывод, что поскольку Крупченкова Е.Е. не исполнила обязательство по оплате объекта долевого строительства, то не имела оснований заключать договор цессии, а потому признал договор цессии, заключенный между Крупченковой Е.Е. и Бежаном Д.В. недействительным, как совершенный в нарушение законодательного запрета, установленного ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Признавая недействительным договор цессии, суд сослался на положения ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем, вывод суда о недействительности договора цессии по данному основанию не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, Бежан Д.В., которому АО «ДОМ.РФ» предоставило по договору займа денежные средства размере 2 254 221,69 руб., при приобретении квартиры представил следующие документы: договор об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 г., заключенный между Крупченковой Е.Е. и АО «Липецкая ипотечная корпорация», договор цессии от 24 мая 2018 г., заключенный между Бежаном Д.В. и Крупченковой Е.Е., зарегистрированный в установленном порядке, справку за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО «ЛИК» С.А. Молчанова.

Как предусмотрено ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

С учетом положений приведенной нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом Крупченковой Е.Е. застройщику АО «ЛИК», при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Судом не указано, по каким основаниям данная справка не принята в качестве доказательства по делу.

При этом суд принял во внимание документы, представленные конкурсным управляющим ООО «ЛИК» Сидор П.Л., а именно бухгалтерские документы (карточки счета, выписки по лицевым счетам, выписки из кассовой книги), в которых указанная оплата не отражена. Между тем бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами оплаты по договору долевого участия.

Как следует из искового заявления, ООО «Глобус Групп» просило признать договор уступки права требования (цессии) по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделку, совершенную в нарушение законодательного запрета, в частности ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ в связи с неуплатой денежных средств по договору долевого участия от 4 апреля 2018 г., заключенного с ООО «Липецкая ипотечная корпорация» и как последствие признания ее таковой, исключить сведения о государственной регистрации. По этим же основаниям истец просил также расторгнуть и сам договор долевого участия от 4 апреля 2018 г. По сути, истец требует возврата имущественных прав на спорную квартиру путем предъявления указанного иска.

Действительно, положения ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ не допускают заключение договора цессии до момента уплаты участником долевого строительства цены договора либо перевода долга на нового участника долевого строительства.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (ст. 136 ГПК РФ, ст. 128 АПК РФ).

При регистрации договора уступки прав требования, заключенного между Крупченковой Е.Е. и Бежаном Д.В., представлена справка за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО «Липецкая ипотечная корпорация», свидетельствующая о внесении полной оплаты за квартиру № 432 по договору об участии в долевом строительстве.

Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица полагались на действительность договора уступки, что не получило оценки со стороны суда.

Кроме того, суд признал недействительным договор цессии, заключенный между Крупченковой Е.Е. и Бежаном Д.В., поскольку расторг договор, на основании которого к Бежану Д.В. переходило уступаемое право.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).

Таким образом, переданное право могло быть возвращено ООО «Липецкая ипотечная корпорация» только после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора от 4 апреля 2018 г., а потому на момент вынесения обжалуемого решения оснований для признания недействительными договора цессии от 24 мая 2018 г. по данному основанию не имелось.

При вынесении решения судом также не учтены интересы физического лица Бежана Д.В., оплатившего стоимость по договору цессии от 24 мая 2018 г., и кредитной организации, предоставившей заемные средства на покупку и являющейся залогодержателем имущественных прав по договору цессии, не приняты меры к восстановлению ее права, нарушенного в результате признания недействительным договора цессии.

Застройщику, как профессиональному участнику предпринимательских и иных экономических правоотношений в области привлечения денежных средств участников долевого строительства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должны быть известны требования действующего законодательства в этой сфере.

Однако застройщик, не получивший удовлетворение от дольщика по оплате объекта долевого строительства, подтверждает такую оплату соответствующей справкой, предусмотренной законом для осуществления государственной регистрации договора уступки прав (требований) в отношении объекта долевого строительства, что не отвечает критериям добросовестного поведения.

Поскольку оплата по договору участия в долевом строительстве договора № от 4 апреля 2018 г. в отношении <адрес>, заключенному между АО «ЛИК» и Крупченковой Е.Е., была произведена в полном объеме 25 апреля 2018 г. в размере 1956100 руб., что подтверждается справкой, выданной АО «ЛИК» (т. 4 л.д. 202), предусмотренной законом для осуществления государственной регистрации договора уступки прав (требований) в отношении объекта долевого строительства и представленной в Управление Росреестра, то выводы суда о существенном нарушении договора Крупченковой Е.Е. и расторжении договора участия в долевом строительстве от 4 апреля 2018 г. являются незаконными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что правовые основания для расторжения договора об участии в долевом строительстве и исключении записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН отсутствуют.

Коль скоро судебная коллегия признала состоявшимся переход к Бежану Д.В. права требования в отношении <адрес> общей проектной площадью 63,1 кв.м., по адресу (строительному): <адрес>, <адрес> <адрес>, дом №, то с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» к Бежану Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество согласиться нельзя.

В силу п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Положениями ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями ст. ст. 50, 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обращаясь в суд, АО «ДОМ.РФ» представило расчет, согласно которому задолженность Бежана Д.В. по договору займа от 24 мая 2018 г. по состоянию на 7 марта 2019 г. составляет 2 308 329,26 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу - 2 250 320,29 руб., начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом - 57 281,34 руб., пени в сумме 727,63 руб.

Решением Советского районного суда от 22 июля 2020 г., вступившим в законную силу, расторгнут договор займа от 24 мая 2018 г., заключенный между АО «ДОМ.РФ» и Бежаном Д.В., с Бежана Д.В. в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность в размере 2202 474 руб. 76 коп., возврат государственной пошлины в размере 19 216 руб.

Как установлено судом при рассмотрении данного дела, заемщик с ноября 2018 года не вносил ежемесячные платежи в погашение основного долга и процентов по договору займа (на момент обращения с иском – 10 раз на общее количество дней 127), в связи с чем кредитор потребовал досрочно исполнить обязательства по договору в срок до 6 марта 2019 г.

Таким образом, руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, а также положениями ст. ст. 50, 51, 54, 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком Бежаном Д.В. кредитных обязательств, размер которых составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, учитывая, что период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, судебная коллегия полагает, что оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество – имущественные права требования участника долевого строительства к застройщику, вытекающие из № об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 г., договора уступки прав (требования) № от 24 м░░ 2018 ░., ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░): <░░░░░>, <░░░░░> ░░░ № ░░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░» ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 255 000 ░░░., ░░░ ░░░░░░░░░░ 80 % ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 7 ░░░ 2018 ░. – 2819000 ░░░. (░. 1 ░.░. 89).

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░ «░░░.░░», ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░.░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6000 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 328-330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░ ░░ 5 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ 24 ░░░ 2018 ░. - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░░░░ 2018 ░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░░░░░) № ░░ 24 ░░░ 2018 ░., ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 63,1 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░): <░░░░░>, <░░░░░> <░░░░░>, ░░░ №, ░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 255 000 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ № ░░ 4 ░░░░░░ 2018 ░., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 5 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ № № ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░> <░░░░░>; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ № ░░ 24 ░░░ 2018 ░., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ № ░░ 4 ░░░░░░ 2018 ░., ░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ «░░░.░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 6000 ░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░

░░░░░: ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 31.05.2022

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░:

░░░░░░░░░: