Решение по делу № 2а-114/2022 (2а-2870/2021;) от 25.10.2021

Дело № 2а-114/2022

УИД05RS0012-01-2021-012048-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Дербент                                                28 февраля 2022 года

Дербентский городской суд Республики Дагестан, в составе: председательствующего судьи Галимова М.И., при ведении протокола судебного заседания Нуралиевой Э.М., Абдулгашимовой И.И., Саидовой К.И., с участием представителя административного истца по доверенности помощника прокурора Ахадовой Т.М., представителей административного ответчика Администрации ГО «город Дербент» по доверенности Альдерова А.А. и Ахмедова А.В., Курбановой М.А., представителя заинтересованного лица ООО «Капитал-строй» по доверенности и ордеру адвоката Марданова Ф.Ф., представителя заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» начальника Джавадова А.В., с участием представителя заинтересованного лица Агентства по охране культурного наследия РД по доверенности Багандовой М.А., в отсутствие представителя заинтересованного лица Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по РД, просившего рассмотреть дело без их участия,заинтересованных лиц Наджафовой З.А., Казимовой С.М. и Ашурова А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-114/22 по административному исковому заявлению прокурора г. Дербента к Администрации городского округа «город Дербент» о признании незаконным Постановления Администрации городского округа «город Дербент» от 14.09.2021 года № 514 «Об отмене постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки»,

УСТАНОВИЛ:

В Дербентский городской суд Республики Дагестан поступило административное исковое заявление прокурора г. Дербент о признании незаконным Постановления Администрации городского округа «город Дербент» от 14.09.2021 года № 514 «Об отмене Постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки».

Исковые требования мотивированы тем, что, прокуратурой г. Дербента проведена проверка по обращению генерального директора ООО «Капитал-Строй» о несогласии с Постановлением Администрации городского округа «город Дербент» от 14.09.2021 № 514 «Об отмене постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки».

По результатам проведенной по обращению проверки прокуратурой города Дербента, 28.09.2021 на противоречащий законодательству правовой акт принесен протест.

Из ответа Администрации городского округа «город Дербент» от 08.10.2021 № 54-6648/21 следует, что Постановление Главы Администрации ГО «город Дербент» от 04.05.2016 №219 отменено администрацией городского округа «город Дербент» в порядке «самоконтроля» на основании ст. 48 Федерального закона от 06.03.2003 № 131-ФЗ «Об организации местного самоуправления в Российской Федерации», в связи с нарушениями законодательства Администрацией ГО «город Дербент», при предоставлении земельного участка в арендное пользование.

Администрация городского округа «город Дербент» ссылается на нормы Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 № 94 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам без проведения торгов», действовавшие в 2020 году.

Вместе с тем, факт предоставления земельного участка в аренду имело место в 2016 году.

Согласно п. 5 ст. 3 Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 № 94 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально- культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам без проведения торгов» (в редакции 17.11.2015) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае наличия документального подтверждения финансового обеспечения их реализации в размере не менее 60 процентов от его стоимости, если земельные участки предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социального найма гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Строительство многоквартирного многоэтажного дома ООО «Капитал-Строй» ведется по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории городского округа «город Дербент».

Таким образом, доводы администрации о нарушениях требований законодательства при предоставлении земельного участка ООО «Капитал-Строй» в аренду несостоятельны.

Проведенной проверкой установлено, что Постановлением Главы Администрации ГО «город Дербент» от 04.05.2016 №219 ООО «Капитал-Строй» был предоставлен земельный участок в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки на земельном участке площадью 1203 кв.м., категория - земли населенных пунктов, с кадастровым номером <номер изъят>.

На основании указанного постановления между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ООО «Капитал-Строй» заключен договор аренды земельного участка №13 от 11 мая 2016 года.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» выдано ООО «Капитал-Строй» разрешение от 01.10.2016 №05-303000-051/16-2016 на строительство объекта капитального строительства - восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Вопрос о законности данного разрешения на строительство являлся предметом исследования в Дербентском городском суде (решение суда от 31.01.2020), а также судебной коллегии Верховного суда РД (апелляционное определение от 23.06.2020).

В соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство, на указанном земельном участке возведен объект до уровня четвертого этажа, который является объектом незавершенного строительства.

В связи с тем, что строительство объекта не было завершено в срок, определенный разрешением, ООО «Капитал-Строй» направлено исковое заявление в Дербентский городской суд с требованием, обязать администрацию городского округа «город Дербент» продлить разрешение на строительство № 05-303000-051/16-2016 от 01.10.2021.

Решением Дербентского городского суда от 21.10.2020 исковые требования ООО «Капитал-Строй» удовлетворены.

Данное решение оставлено в силе судом апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Дагестан 30.03.2021, а также кассационным определением от 23.09.2021 Пятого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Проведенной проверкой установлено, что ООО «Капитал-Строй» 30.12.2016 направлено в Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» заявление (уведомление) о продлении действия договора аренды земельного участка от 11.05.2016 №13 на новый срок до завершения строительства жилого многоквартирного дома.

Ответ на указанное заявление из администрации городского округа не был направлен.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГКРФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрен возврат арендованного имущества арендодателю при прекращении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Установлено, что ООО «Капитал-Строй» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на вышеуказанном земельном участке возведен объект до уровня четвертого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

Учитывая тот факт, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, а также принимая во внимание принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), необходимо отметить, что положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, не могут быть применены, и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Статьей 271 ГК РФ определено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, арендатор, получивший в аренду принадлежащий Администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

Установлено, что ООО «Капитал-Строй» заключено около 20 договоров купли-продажи квартир строящемся предварительных многоквартирном жилом доме по <адрес изъят>.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ 10.05.2016 № 78-КГ16-13, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой до вещи с условием о предварительной оплате.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта та недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Принимая во внимание, что заключенные между ООО «Капитал-Строй» и гражданами сделки, поименованные как предварительные договора купли-продажи квартир, с учетом сложившихся отношений, которые фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, и его заключение состоялось после 01.04.2005, на эти отношения распространяется Закон № 214-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, часть 11 статьи 4 Закона № 214-ФЗ исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Такое ограничение обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Таким образом, правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Таким образом, при наличии ранее выданных Администрацией городского округа «город Дербент» разрешительных документов на строительство 8-ми этажного многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке площадью 1203 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят>, а также возведенного ООО «Капитал-Строй» на указанном земельном участке объекта недвижимости, принятием администрацией городского округа постановления от 14.09.2021 №514 нарушаются законные права и интересы граждан, с которыми Обществом заключены инвестиционные договора, предусматривающих ответственность Общества по предоставлению им жилья по окончании строительства.

В судебном заседании представитель административного истца помощник прокурора Ахадова Т.М.поддержала административные исковые требования прокурора города Дербента в полном объеме, просила удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Представители административного ответчика Администрации ГО «город Дербент» Альдеров А.А. и Ахмедов А.В.,Курбанова М.А., в судебном заседании иск не признали, просили отказать в удовлетворении административных исковых требований прокурору.

Представили суду возражения, из которых усматривается, что земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> был предоставлен заинтересованному лицу в арендное пользование без проведения торгов, на основании постановления администрации за № 219 от 04.06.2016 года.

Из содержания постановления администрации г. Дербент № 219 от 04.06.2016 года, усматривается, что основанием для предоставления ООО «Капитал-строй» в аренду земельного участка под строительство многоквартирного дома, послужили нормы права о реализации строительства социально-культурного и коммунально-бытового объекта, реализации масштабного инвестиционного проекта.

B ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и регламентированные в Законе Республики Дагестан от 17.11.2015 N 94, установлены критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам без проведения торгов.

Согласно п.5 Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 N 94 (ред. от 08.12.2016), предоставление земельного участка, находящегося в года государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае наличия документального подтверждения финансового обеспечения их реализации в размере не менее 60 процентов от его стоимости при следующих условиях: если земельные участки предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Однако, первичные материалы, послужившие основанием для издания указанного постановления, не содержат указаний о реализации социально- культурного и коммунально-бытового объекта либо масштабного инвестиционного проекта. Документальное обоснование о соответствии указным в Законе критериям, возводимого ООО «Капитал-строй» объекта, органу местного самоуправления также не было не представлено.

Даже если соответствующий земельный участок находился в муниципальной собственности городского округа «город Дербент», то полномочия по его предоставлению отнесены к Главе Республики Дагестан.

Решение о предоставлении земельного участка в арендное пользование юридическому лицу, без проведения торгов, в любом случае, возможно было исключительно на основании распоряжения Главы Республики Дагестан, а не постановления администрации городского округа «город Дербент».

Постановлением Администрации за № 219 от 04.06.2016 года, заинтересованному лицу был предоставлен земельный участок для строительства и размещения многоквартирного жилого дома, в то время как договора мены с жильцами аварийного дома были заключены 2017.

Из названного вытекает, что в период принятия постановления №219, земельный участок все еще находился в долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома и не мог быть предоставлен в арендное пользование третьему лицу, администрацией городского округа «город Дербент».

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Администрация г. Дербента не имела полномочий на предоставление земельного участка в аренду ООО «Капитал-строй».

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131- ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт, в случае выявления его противоречия закону, если при этом не нарушаются законные права граждан и организаций.

Установив нарушение норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка c кадастровым номером <номер изъят> для размещения и строительство домов многоэтажной жилой застройки, на основании постановления №219, выразившееся в предоставлении земельного участка, администрация г.Дербент правомерно вынесла постановление № 519 от 14.09.2021 года, которым прекратила действие постановления № 219 от 04.05.2016 года.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий 16.0 бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Такое заявление подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод заявителя. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Администрация считает, что такой совокупности необходимых условий по данному делу не имеется.

В судебное заседание не явился директор ООО «Капитал-строй», реализовавший свое право участия через своего представителя по доверенности и ордеру адвоката Марданова Ф.Ф.

Представитель заинтересованного лица ООО «Капитал-строй» адвокат Марданов Ф.Ф. поддержал заявленные прокурорам исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Направил письменный отзыв к требованиям прокурора, из которых следует, что, Постановлением Главы Администрации ГО «город Дербент» от 04.05.2016 № 219 ООО «Капитал-Строй» предоставлен в арендное пользование земельный участок площадью 1203 кв.м., категория - земли населенных пунктов, с кадастровым номером <номер изъят>, для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки на земельном участке.

На основании указанного Постановления между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» и ООО «Капитал-Строй» заключен договор аренды земельного участка № 13 от 11 мая 2016 года.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» выдано ООО «Капитал-Строй» разрешение от 01.10.2016 № 05-303000-051/16-2016 на строительство объекта капитального строительства - восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Вопрос о законности данного разрешения на строительство являлся предметом исследования в Дербентском городском суде (решение суда от 31.01.2020 года), а также судебной коллегии Верховного Суда РД (Апелляционное Определение от 23.06.2020) и Пятого кассационного суда общей юрисдикции <адрес изъят> (Определение от 19.11.2020).

Указанное судебное решение, было предметом оценки на законность принятого решения со стороны суда апелляционной инстанции, где судебная коллегия ВС РД в Апелляционном определении от 30 марта 2021 года постановила: решение Дербентского городского суда от 21 октября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя административного ответчика администрации городского округа «город Дербент» без удовлетворения.

При этом, судебной коллегией, как и ранее судом первой инстанции, были проверены и признаны необоснованными доводы Администрации ГО «город Дербент» и Управления архитектуры и градостроительства г. Дербента о том, что разрешение на строительство № 05-303000-051/16-2016 от 01.10.2016 года было выдано в рамках реализации этапа (периода 2016-2017 г.г.) федеральной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда РД в г. Дербент на строительство семиэтажного многоэтажного многоквартирного жилого дома по ул. Гагарина 11.

На основании вступившего в законную силу судебного акта от 21 октября 2020 года был выдан исполнительный лист ФС № 026162228 по делу № 2а-1615/2020 от 21 октября 2020 года, который был направлен в МО СП и ОИ для возбуждения исполнительного производства.

Судебным приставом исполнителем МО СП и ОИП ФИО18 на основании указанного исполнительного листа было возбуждено исполнительное производств №58351/21/05020-ИП от 25.05.2021 года.

Однако и после этого долгое время Администрация ГО «город Дербент» отказывалась исполнять вышеуказанное решение суда.

В связи с этим, их Обществу пришлось обратиться в прокуратуру Республики Дагестан за реагированием на незаконные действия должностных лиц Администрации ГО «город Дербент».

ООО «Капиталстрой» поступило письмо от Управления архитектуры и градостроительства г. Дербента, где вместе сопроводительным письмом была приложена заверенная копия разрешения на строительство № 05-303000-051/16-2016 от 01.10.2016 года, с отметкой о продлении, где указанное продление разрешения было выдано по 7 этажному многоквартирному жилому дому со встроенными помещениями на первом этаже, расположенному по адресу: РД, <адрес изъят>.

Администрация ГО «город Дербент», заведомо зная обо всех вышеуказанных обстоятельствах, так как, в течение многих лет администрация ГО «город Дербент» была участником вышеназванных судебных процессов, попыталась вновь умышленно уклониться от исполнения судебного решения от 21 октября 2020 года, вступившего в законную силу 30 марта 2021 года.

В решениях судов четко прописано о необходимости продления разрешения на строительство № 05-303000-051/16-2016 от 01.10.2016 года по 8-ми этажному многоквартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, расположенном по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером ул. <номер изъят>, площадью 1203 кв.м.

После обращения по данному вопросу в прокуратуру Республики Дагестан, Управлением архитектуры и градостроительства г. Дербента спустя четыре месяца после возбуждения исполнительного производства было исполнено судебное решение, где ООО «Капитал-Строй» продлевается разрешение на строительство 8-ми этажного многоквартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, по адресу: <адрес изъят>, до 01.03.2023 года.

Сразу после получения указанного продления ими было продолжено строительство жилого многоквартирного дома.

Однако, после этого, со стороны Главы Администрации было решено вновь создать препятствие Обществу в строительстве жилого многоквартирного дома, вынесением вышеуказанного постановления от 14 сентября 2021 года за № 514 «Об отмене постановления от 04.05.2016 года №219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки» и это несмотря на то, что той же администрации ГО «город Дербент» 23 сентября 2021 года, Пятым кассационным судом общей юрисдикции г. Пятигорска было отказано в удовлетворении их кассационной жалобы на решение Дербентского городского суда от 21 октября 2020 года и на апелляционное определение от 30 марта 2021 года.

Суды всех инстанций признали незаконными действия Администрации ГО «город Дербент» и Управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» в отказе ООО «Капиталстрой» в продлении разрешения на строительство №05-303000-051/16-2016 от 01.10.2016 года по 8-ми этажному многоквартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: <адрес изъят>, обязав при этом архитектуру Администрации ГО 2Город Дербент» продлить разрешение, выданное ими же на строительство многоэтажного дома.

Принимая решение, об отмене разрешения, Глава Администрации городского округа «город Дербент» от 14 сентября 2021 года указал, что оно принято руководствуясь ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии со ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Первым пунктом указанного постановления принято решение отменить Постановление администрации городского округа « город Дербент» от 14.09.2021 года № 514 «об отмене постановления от 04.05.2016 года №219 «о предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки».

Вторым пунктом предписано Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент»: обеспечить оформление приема-передачи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>.

Во исполнение оспариваемого Постановления Главы Администрации от 14.09.2021 года № 514, Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» направило ООО «Капиталстрой» уведомление сдать в кратчайшие сроки земельный участок, приводя в первоначальное состояние и о необходимости подписать акт приема передачи (возврата) земельного участка.

Вышеназванным постановлением правовой акт был отменен в порядке самоконтроля, в соответствии с ч.1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Полагают, что Администрацией ГО «город Дербент» были допущены нарушения закона, где указано о том, что основанием для предоставления земельного участка указаны ст. 39.6 ЗК РФ и п. 5 ст. 3 Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 года № 94 (ред. От 08.12.2020 года).

Однако, по мнению администрации, первичные материалы, послужившие основанием для издания указанного постановления, не содержит указание о реализации масштабного инвестиционного проекта.

Положения ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривающее предоставление земельного участка, находящееся в государственной или муниципальной собственности в аренду заключается без проведения торгов в случае предоставления: 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

По мнению Администрации такого распоряжения со стороны высшего должностного лица отсутствовало.

Однако, Постановление о предоставлении заявителю в аренду земельного участка было исполнено между сторонами еще 11 мая 2016 года, т.е. с момента заключения договора аренды, поэтому между сторонами, Администрацией ГО «город Дербент» и ООО «Капиталстрой» уже возникли гражданско-правовые отношения по владению и пользованию земельным участком, которые не могут быть произвольно прекращены путем принятия ненормативного акта.

Вся судебно-правоприменительная практика указывает на то, что возникшие с момента заключения договора аренды гражданско-правовые отношения могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли (и существуют по настоящее время) иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорными участками, которые основаны на самостоятельных гражданско-правовых сделках (ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. 131-ФЗ)»;

С момента заключения Обществом и Управлением земельных и имущественных отношений договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), и между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения, которые могут быть оспорены лишь в судебном порядке.

У ответчика не имелись правовые основания. Выстроенный объект недвижимости на уровне 4-го этажа является незавершенным объектом движимости независимо от государственной регистрации прав на нее.

Соответственно указанный объект неразрывно связан с предоставленным для строительства земельным участком, где в случае возвращения участка в первоначальном состоянии, как о том требует Администрация ГО «город Дербент», будут нарушены не только права и законные интересы самого Общества, но и граждан c которыми Общество заключило предварительные договора купли-продажи квартир.

Просит суд отменить принятое решение Администрации ГО «город Дербент», удовлетворив исковые требования прокурора города Дербента.

Представитель заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» начальник Джавадов А.В.в судебном заседании административные исковые требования прокурора не поддержал, просил отказать в их удовлетворении, по основаниям, изложенным административным ответчиком, Администрацией ГО «город Дербент».

В своих возражениях сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> был предоставлен заинтересованному лицу в арендное пользование без проведения торгов, на основании постановления администрации за № 219 от 04.06.2016 г.

Из содержания постановления администрации г. Дербент № 219 от 04.06.2016 г., усматривается, что основанием для предоставления ООО «Капитал-Строй» в аренду земельного участка под строительство многоквартирного дома, послужили нормы права о реализации строительства социально-культурного и коммунально-бытового объекта, реализации масштабного инвестиционного проекта.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае наличия документального подтверждения финансового обеспечения их реализации в размере не менее 60 процентов от его стоимости при следующих условиях: если земельные участки предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемые в собственность или социального найма гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.

Однако, первичные материалы, послужившие основанием для издания указанного постановления, не содержат указаний о реализации социально- культурного и коммунально-бытового объекта, либо масштабного инвестиционного проекта.

Документальное обоснование о соответствии указным в Законе критериям, возводимого ООО «Капитал-строй» объекта, органу местного самоуправления также не было представлено.

Решение о предоставлении земельного участка в арендное пользование юридическому лицу, без проведения торгов должно было предоставить на основании распоряжения Главы Республики Дагестан, а не постановления администрации городского округа «город Дербент».

Администрация г. Дербента не имела полномочий на предоставление земельного участка в аренду ООО «Капитал-строй».

Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований прокурора города Дербента к Администрации ГО «город Дербент».

В суд не явился надлежаще извещенный представитель заинтересованного лица Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по РД, просил рассмотреть дело без участия их представителя. Решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Агентства по охране культурного наследия РД,просил суд отказать в удовлетворении требований, поскольку предоставлением земельного участка в мае 2016 года ООО «Капиталстрой» нарушаются права Агентства по охране культурного наследия РД.

Заинтересованные лица Наджафова З.А., Казимова С.М. и Ашуров А.С., дважды надлежаще извещенные в судебное заседание в судебное заседание не явились.

О причинах не явки суду не сообщили, не просили об отложении. Возражения и отзывы на административное исковое заявление не направили.

С учетом мнения участников процесса, в силу требований ст.150 КАС РФ, судом признано о возможности ведения административного дела в отсутствие заинтересованных лиц, явка которых для разрешения спора суд считает не обязательным, в связи с наличием сведений об их надлежащем извещении.

Выслушав стороны, проверив и исследовав материалы дела, в силу ч.2 ст.14 КАС РФ, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, разъяснив лицам, участвующим в деле их права и обязанности, предупредив о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, создав условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении административных дел, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа “город Дербент” на основании заявления ООО «Капиталстрой», 04.05.2016 года издано Постановление № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки». л.д.

Во исполнение требований вышеуказанного Постановления от 04.05.2016 года за № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки», между МКУ Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» и ООО «Капиталстрой» был заключен договор аренды земельного участка № 13 от 11 мая 2016 года, по которому ООО «Капиталстрой» все эти годы производила арендную плату. л.д.

До истечения самого арендного договора, согласно пункту 4.1.1. Договора аренды, ООО «Капиталстрой» направило уведомление Администрации ГО «город Дербент» о продлении срока договора аренды до завершения его строительства, которое было им принято 30.12.2016 года.

01 октября 2016 года Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» было выдано ООО «Капиталстрой» разрешение на строительство объекта капитального строительства - восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>. л.д.

Также Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» было выдано ООО «Капиталстрой», являющееся структурным подразделением органа местного самоуправления, было архитектурно-планировочное задание на разработку проекта строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу. л.д.

После получения полного комплекта разрешительных документов ООО «Капиталстрой» начал строительство восьмиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

14.09.2021 года Администрацией городского округа “город Дербент” вынесено Постановление № 514 «Об отмене постановления от 04.05.2016 года № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки». л.д.

Из содержания оспариваемого ненормативного правового акта, усматривается, что Администрация постановила:

Отменить Постановление администрации городского округа «город Дербент» от 04.05.2016 года № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки» (пункт 1).

Также поручено Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО «город Дербент» обеспечить оформление приема-передачи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>. л.д.

Не согласившись с Постановлением Администрации городского округа «город Дербент», Прокуратура города Дербента обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления от 14.09.2021 № 514 об отмене своего Постановления от 04.05.2016 года № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки».

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действий (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

При проверке законности решения, действия (бездействия), суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Судом установлено, что фактически исполнение заключенного между сторонами аренды земельного участка № 13 от 11 мая 2016 года началось с момента, когда органами местного самоуправления были согласованы нормативно строительная и разрешительная документация на осуществление строительства на земельном участке расположенного по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Администрация ГО «город Дербент» (далее ответчик) в обоснование законности вынесенного постановления в своих возражениях указывает, что Постановлением от 14.09.2021 № 514 правой акт был отменен в порядке самоконтроля в соответствии с ч.1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации».

Полагают, при вынесении Постановления от 04.05.2016 года № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки» (далее Постановление) ООО «Капиталстрой», были допущены нарушения закона.

При вынесении Постановления сослались на ст. 39.6 ЗК РФ и п. 5 ст. 3 Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 года № 94 (редакции от 08.12.2020 года) «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых, земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам без проведения торгов».

Однако, по мнению Ответчика, первичные материалы, послужившие основанием для издания указанного Постановления, не содержат указания о реализации масштабного инвестиционного проекта.

Полагают, что положения ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающие предоставление земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов. При условии соответствия указанных объектов, критериям инвестиционных проектов, установленным законами субъектов Российской Федерации.

По мнению Ответчика, такое Распоряжение со стороны высшего должностного лица не было издано. Спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду ООО «Капиталстрой», поскольку являлся общей долевой собственностью жильцов ранее расположенного многоквартирного дома.

Следовательно, Администрация ГО «город Дербент» не могла издать Постановление № 219, поскольку согласно Постановлению Правительства Республики Дагестан от 27 мая 2016 г. № 148, на данном земельном участке запрещено строительство восьмиэтажного жилого дома.

Считают, что в соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным, либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.07.2004 N 1424/04.

При этом Ответчик сослался на Определение Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 26.05.2011 N 739-О-О, положение статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан.

Полагают, что, оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Органы местного самоуправления, обладая достаточно широкой дискрецией в сфере земельных отношений и градостроительства, при отмене ранее вынесенных постановлений не могут действовать произвольно без объективного и разумного обоснования.

Должны соблюдать баланс частных и публичных интересов, конституционные принципы справедливости, равенства, соразмерности, которые предполагают сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм.

В судебном заседании доводы Администрации ГО «город Дербент» не нашли своего подтверждения и подлежат отклонению.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Вместе с тем пунктом 2 оспариваемого Постановления, органом местного самоуправления предписано возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

При этом, Ответчик в оспариваемом Постановлении, не ссылается на наличие оснований прекращения договора аренды.

Полномочия Ответчика по самоконтролю, установленные частью 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в виде отмены или приостановления действия принятого ею ненормативного акта не могут распространяться на неограниченный период времени, если такой ненормативный акт породил соответствующие права и обязанности у лица, в отношении которого он был принят.

В данном случае, отмененное Постановление 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной застройки» было направлено на возникновение гражданских прав у ООО «Капиталстрой», что повлекло для него определенные правовые последствия (земельный участок передан третьему лицу на основании заключенного с ним договора аренды).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с Законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом заявитель указывает, что после заключения договора аренды на основании ненормативного акта о предоставлении земельного участка, публично-правовые отношения, связанные с действием такого акта, прекращаются ввиду возникновения между сторонами отношений гражданско-правового характера, основанных на заключенном договоре аренды.

После заключения договора аренды на основании ненормативного акта о предоставлении земельного участка, публично-правовые отношения, связанные с действием такого акта, прекращаются ввиду возникновения между сторонами отношений гражданско-правового характера, основанных на заключенном договоре аренды.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 15951/09, в сложившейся ситуации гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке (путем возврата земельного участка «самоконтрольным» постановлением) законодательством не допускается.

Изложенное свидетельствует, что у Ответчика отсутствовали основания для издания оспариваемого Постановления, поскольку данное Постановление исполнено с момента заключения договора аренды, и его отмена не может служить основанием для возврата земельного участка.

Кроме того, Администрацией, отменяя постановление, не учтено, что в период с 2016 по 2021 года ООО Капиталстрой” на основании разрешительных документов, признанных судами законными (№2-56/2020 и №2а-1615/2020), на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят> возведен объект незавершенного капитального строительства.

Судебными актами и имеющимися в материалах дела разрешительными документами, выданными органом местного самоуправления, установлено, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой (самостроем), а возведен на основании разрешительных документов, выданных органом местного самоуправления- Ответчиком, и действующие на момент рассмотрения спора в данном судебном заседании.

В соответствии с договором аренды земельного участка и разрешения на строительство на законных основаниях на спорном земельном участке ООО «Капиталстрой» возведен объект незавершенного строительства, поэтому возведенный объект является недвижимым имуществом (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ, закон, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость Государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием, для признания объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям, и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, отменено постановление о предоставлении земельного участка.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время, как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требования Администрации-Ответчика о возврате земельного участка при наличии объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Аналогичная позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного его Президиумом 15.11.2017 года.

Согласно данной позиции, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 кодекса не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Администрация-Ответчик, издавая оспариваемое Постановление с требованием возвратить земельный участок, не учла, что на данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства на основании принятого публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, что, следует расценивать как согласие публичного образования, что само по себе делает невозможным исполнить Постановление органа местного самоуправления.

Кроме того, предоставление в аренду земельного участка, площадью 1203 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят>, предшествовало вынесение Заключения межведомственной комиссии о признании 2-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, аварийным. л.д.

Вынесения Администрацией ГО «город Дербент» Постановления № 1057 от 30.12.2011 года, согласно которому было принято решение о признании 2-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, аварийным и подлежащим сносу. л.д.

В этой связи, Отделом по делам архитектуры и градостроительства Администрации ГО «города Дербента» дано разрешение на снос жилого дома по <адрес изъят>. л.д.

Заключен договор между МБУ УЖКХ ГО «город Дербент» и ООО «Капиталстрой» о сносе 2-этажного многоквартирного жилого дома по Федеральной программе переселения из аварийного и ветхого жилья, расположенного по адресу: <адрес изъят>. л.д.

После получения разрешительных документов ООО “Капиталстрой” заключены с гражданами предварительные договора о долевом строительстве.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Общество не сможет возвратить земельный участок в том виде, в котором они существовали на момент заключения договора аренды, поскольку у общества отсутствуют правовые основания передачи помимо земельных участков объектов незавершенного строительства, обремененных правами третьих лиц (договоры долевого участия в строительстве).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома, с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений лиц в правах, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.03.2013 г. N 15510/12 Закона N 214-ФЗ в целом, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

В связи с чем, иные обстоятельства заключения предварительного договора, оплаты гражданином средств по данному договору с учетом приведенных выше правовых позиций ВС РФ могут быть установлены в случае рассмотрения соответствующего требования гражданина с учетом положений ст. 398 ГК РФ.

Из смысла данных норм следует, что, в силу Закона, предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку в нем содержатся все необходимые условия, и порождает обязательства застройщика перед гражданами по исполнению обязательств.

При проведении проверки жалобы ООО «Капиталстрой» на действия Администрации-ответчика по изданию оспариваемого Постановления, прокуратурой города Дербента установлено, что денежные средства дольщиков при строительстве не были привлечены, поскольку как указал представитель Общества, ввиду незаконных действий органа местного самоуправления, в период начала проведения строительных работ с 2016 года по настоящее время, не представлялось возможным зарегистрировать договора о долевом участии.

В судебном заседании, по ходатайству сторон по делу к участию в деле привлечены лица с кем ООО «Капиталстрой» были заключены предварительные договора о долевом участии.

В связи с вышеуказанным, судом установлено, что между сторонами возникли правоотношения в соответствии Федеральным законом 214-ФЗ, что в свою очередь, исключает возврат земельного участка.

Согласно части 11 статьи 4 ФЗ-214, к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Данная норма исключает возврат земельного участка органу местного самоуправления, что в свою очередь требования указанные в пункте 2 оспариваемого Постановления не основаны на Законе и не исполнимы.

Орган местного самоуправления, принимая решение об отмене оспариваемого Постановления от 14.09.2021 года № 514 «Об отмене Постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки» должен доказать, что, принимаемое ответчиком решение соответствует Закону и не нарушает законных прав и интересов третьих лиц, произвольно ограничивая их субъективные права.

Исходя из изложенного, судом установлено, что оспариваемое Постановление Администрации ГО «город Дербент» нарушает законные права и интересы третьих лиц, произвольно ограничивая их субъективные права.

Что касается доводов Администрации ГО «город Дербент» и Агентства по охране культурного наследия РД, о том, что, согласно Постановления Правительства Республики Дагестан от 27 мая 2016 г. № 148, на данном земельном участке запрещено строительство восьмиэтажного жилого дома, то указанные доводы не состоятельны, поскольку, указанное Постановление Правительства издано за пределами срока предоставления земельного участка ответчиком ООО «Капиталстрой».

Кроме того, на момент согласования разрешительной документации и получения разрешения на строительство, которое имело место на 04 мая 2016 года, действие Постановления Правительства Республики Дагестан от 27 мая 2016 г. № 148, было приостановлено до 01.01.2017 года, Постановлением Председателя правительства Республики Дагестан.

В судебном заседании исследовались копии судебных решений, ранее принятые при рассмотрении спора между Ответчиком и ООО «Капиталстрой».

Установлено, что, в рамках гражданского дела № 2-56/2020 Дербентским городским судом рассмотрено заявление Администрации городского округа «город Дербент» к ООО «Капитастрой» о признании незаконным разрешения на строительства от 01.10.2016 года.

По результатам рассмотрения заявления, решением Дербентского городского суда от 31 января 2020 года, оставленным в силе Определением Верховного Суда Республики Дагестан, и Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2020 года, разрешение признано законным. л.д.

Кроме того, Дербентским городским судом рассмотрено дело № 2а-1615/2020, по заявлению ООО «Капиталстрой» к Администрации городского округа «город Дербент» с требованием о признании незаконным решения об отказе в продлении разрешения на строительство № 05-303000-051/16-2016 от 01.10.2016 года по 8-ми этажному многоквартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: <адрес изъят>. л.д.

По результатам рассмотрения заявления, решением Дербентского городского суда от 21 октября 2020 года, оставленным в силе Определением Верховного Суда Республики Дагестан от 30 марта 2021 года, принято решение о признании незаконным отказ Администрации ГО «город Дербент» о продлении разрешения на строительство, а также суд обязал Администрацию ГО «город Дербент» продлить ООО «Капиталстрой» разрешение на строительство. л.д.

20 августа 2021 года Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО «город Дербент» вынесен приказ за № 04 «О продлении разрешения на строительство от 01.10.2016 г. RU №05-303000-051/16-2016», из которого усматривается, что разрешение на строительство продлено на 18 месяцев.

В соответствии с ч. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом в качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Из указанной нормы процессуального права и правовой позиции Конституционного Суда РФ следует, что оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора и лиц, относящихся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства, не допускается.

Кроме того, признание преюдициального значения судебного решения направлено на исключение возможного конфликта судебных актов, и предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение, для разрешения данного дела.

Суд указывает, что при рассмотрении судами спора по делам № 2-56/2020 и № 2а-1615/2020, устанавливались факты, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Судами фактически было установлено, что земельный участок предоставлен на основании Постановления Главы Администрации ГО «город Дербент» № 219 от 4 мая 2016 года о предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки на земельном.

Установлен факт заключения договора аренды земельного участка на основании вышеуказанного Постановления Главы Администрации ГО «город Дербент» № 219 от 4 мая 2016 года.

Довод Администрации ГО «город Дербент» о том, что, в предыдущих судебных заседаниях тогда не оспаривался сам факт издания Постановления Главы Администрации ГО «город Дербент» № 219 от 4 мая 2016 года при наличии спора с ООО «Капилстрой», является не состоятельным.

При проверке о законности разрешения на строительство и продлении срока разрешения на строительство в период с 2019 - 2021 год, указанное Постановление Главы Администрации ГО «город Дербент» № 219 от 4 мая 2016 года исследовалось, давалась ей судами юридическая оценка, легла в основу принимаемого судами решений. При наличии указанных обстоятельств суд признает не состоятельным указанный довод ответчика.

Поскольку, иных оснований недопустимости предоставления спорного земельного участка в арендное пользование ООО «Капиталстрой», для размещения строительства многоэтажного дома административным ответчиком не приведено, суд приходит к выводу об отсутствии у административного ответчика, оснований для принятого такого решения.

Что касается доводов административного ответчика о том, что у прокурора города Дербента отсутствовали основания для обращения в суд с административным иском в интересах коммерческой организации, в лице ООО «Капиталстрой», то суд также приходит к выводу о несостоятельности заявленных доводов.

В соответствии ч.1 ст.39 КАС РФ, прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии п. 3 ст. 35 ФЗ от 17 января 1992 года № 2202-1 « О прокуратуре РФ», прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии п. 4 ст. 27 ФЗ от 17 января 1992 года № 2202-1 « О прокуратуре РФ», в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского и административного судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.

Так, в силу требований ч.4 ст. 218 КАС РФ, прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, прокурор в пределах своей компетенции могут вправе обратиться в суд с административными исковыми заявлениями о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в защиту прав, свобод и законных интересов иных лиц, если полагают, что оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствуют нормативному правовому акту, нарушают права, свободы и законные интересы граждан, организаций, иных лиц, создают препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

К такому выводу суд приходит исходя из анализа материалов дела, а также административного требования прокурора об отмене Постановления № 514 от 14 сентября 2021 года, принятого Администрацией ГО «город Дербент».

Совокупный анализ вышеприведенных норм Закона, а также принимая во внимание конституционные положения, суд при разрешении спора, обеспечивая равновесие между правом граждан на защиту, гарантированными Конституцией Российской Федерации приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных прокурором административных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление прокурора г. Дербента к Администрации ГО «город Дербент» о признании незаконным Постановление № 514 от 14.09.2021 года Администрации ГО «город Дербент» от 14.09.2021 года № 514 «Об отмене Постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки», удовлетворить.

Признать незаконным Постановление № 514 от 14.09.2021 года Администрации ГО «город Дербент» «Об отмене постановления от 04.05.2016 № 219 «О предоставлении земельного участка в арендное пользование для размещения строительства дома многоэтажной жилой застройки».

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан через Дербентский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2022 года, мотивированное решение суда изготовлено 01 марта 2022 года.

Председательствующий                                              М.И. Галимов