Решение по делу № 2-227/2021 от 20.02.2021

Дело № 2-227/2021

Решение

Именем Российской Федерации

06 июля 2021 года                                                                    г. Фокино Приморского края

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующей судьи Правдиченко Т.Г., при секретаре судебного заседания Магомедовой М.А.,

с участием представителя истца Вознюк Е.Н., ответчика Заломий Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к Заломий Т.М. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил

        Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино обратилось в суд с названным иском к Заломий Т.М., в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между УМС и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ответчику передан в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> с разрешенным видом использования участка: индивидуальные жилые дома, местоположение установлено: относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 1480 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес> В нарушение условий договора ответчик своевременно не вносит арендную плату оплату, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 17.112 руб. 05 коп, а также неустойка в размере 9.864 руб. 55 коп. за период неоплаты с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Направленная в адрес ответчика претензия с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке и погашение задолженности, осталась без ответа. Истец просит взыскать сумму задолженности с ответчика, а также расторгнуть указанный договор.

        Представитель истца по доверенности Вознюк Е.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, указав, что задолженность до настоящего времени ответчиком не погашена, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы по доводам ответчика не имеется.

        Ответчик Заломий Т.М. в судебном заседании не возражала против требований истца о расторжении договора аренды земельного участка, с требованиями о взыскании задолженности - не согласилась, указав, что спорный земельный участок был передан ей с недостатками, которые препятствуют его использованию (сплошной лесной массив, отсутствуют подъездные пути), а также данный участок находился в запретной зоне военного объекта (Партизанское лесничество Минобороны России), границы участка и межевые знаки отсутствовали и его использование по назначению не представлялось возможным, в связи с наложенным обременением. Неоднократно обращалась за разрешением на строительство, однако истцом было отказано. Полагает, что невозможность использования земельного участка по назначению, освобождает ее как арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, считает, что истцом произведен расчет задолженности без учета срока давности.

        Выслушав доводы сторон, представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

        В силу пункта 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

        В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ)

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

        На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

        В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

        Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между УМС и Заломий Т.М. заключён договор аренды земельного участка №, по условиям которого УМС передало, а ответчик принял в пользование на условиях аренды на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, местоположение которого установлено: относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 1480 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <адрес> с разрешённым использованием участка: индивидуальные жилые дома.

        По условиям заключенного договора истец сдал ответчику вышеназванный земельный участок, а Арендатор принял обязательства своевременно вносить арендную плату без выставления счетов: ежегодный размер арендной платы – 5.278 руб. 99 коп., ежемесячный размер арендной платы – 439 руб. 92 коп. Арендная плата начисляется с момента подписания договора независимо от даты регистрации договора аренды. Размер задатка – 1055 руб. 58 коп. засчитывается в счет годовой арендной платы. Арендная плата вносится в местный бюджет ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным (п. 2.1, 2.2, 2.3, 3.2.2 договора). Неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для ее не внесения (п. 2.7 договора).

        Пунктом 2.9 Договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивают Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате, неуплаченной в установленные договором сроки за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды земельного участка, стороны условились считать данный договор одновременно актом приема-передачи земельного участка (п.7.2 Договора). При этом согласно п. 1.2 арендодателем в натуре предъявлены арендатору границы участка, нанесенные на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, и идентифицированы арендатором в натуре.

Расчет арендной платы в соответствии с п. 8 договора является его неотъемлемой частью.

        Заключённый между сторонами договор содержит все существенные условия договора, подписан сторонами в добровольном порядке, без замечаний и каких-либо изъятий.

        Согласно выписке из ЕГРН договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

        Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче предмета аренды в состоянии не пригодном для использования по назначению документально не подтверждены и необоснованы.

        На момент заключения договора ответчику были известны имеющиеся технические характеристики земельного участка, что подтверждается кадастровым планом участка, и свидетельствует, что работы по формированию предоставленного ответчику земельного участка истцом осуществлены.

        Действия ответчика по подписанию договора аренды земельного участка свидетельствуют о согласии с его условиями, в том числе по срокам и размеру оплаты арендных платежей. Сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении договора не представлено. Договор аренды не содержит каких-либо оговорок, сторонами не оспорен, недействительным не признан.

        Актом осмотра земельного участка, арендованного Заломий Т.М., составленного ДД.ММ.ГГГГ муниципальным земельным контролем, подтверждается, что хозяйственная деятельность на участке не ведется. Участок не огорожен, какие-либо строения, сооружения на нем отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе, такие как зоны охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов (п. 10).

Порядок установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны установлен «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» утверждённым Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 №405 (далее - Постановление Правительства РФ №405).

Названное Постановление Правительства содержит открытый перечень военных объектов, в отношении которых может быть установлена запретная зона, а значит, к данным объектам следует также отнести и земельные участки, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, на которых располагаются военные лесничества и прилегающие к ним территории, военные городки и иные военные объекты в пределах границ земель обороны.

В силу пункта 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

        Доводы ответчика об установлении обременения на земельные участки, находящиеся в запретной зоне Партизанского лесничества Минобороны России, в том числе и на участок, арендованный Заломий Т.М., в соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405, в связи с чем, она не могла использовать арендованный участок по назначению, сами по себе не могут свидетельствовать о доказанности невозможности использования данного земельного участка.

Установление запретной зоны Партизанского военного лесничества в соответствии с Приказом заместителя МО РФ от 08.12.2015 №1202-ДСП сторонами не оспорено.

Само по себе установление границ запретных зон не влечёт нарушение прав истца, поскольку в силу п. 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается не любое строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, а лишь создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

При данных условиях ответчик для решения вопроса об осуществлении деятельности в соответствии с условиями заключённого договора аренды земельного участка (для ИЖС), мог обратиться за согласованием использования земельного участка в Минобороны России.

        Также ответчиком не представлено доказательств в подтверждении доводов об отказе УМС в выдаче документов на строительство.

        Напротив, представленные истцом копии разрешений, выданные в период с августа 2015 года по настоящее время, на строительство арендаторам земельных участков, граничащих с участком Заломий Т.М., свидетельствуют о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке.

        Суд признает необоснованными доводы Заломий Т.М. о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с отсутствием подъездных путей, как основания для невнесения арендной платы, поскольку ответчик не была лишена возможности по своей инициативе оспорить договор аренды.

        Договор аренды является действующим, не оспорен, в связи с чем, стороны обязаны исполнять обязательства.

        В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

        В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан заплатить неустойку (пеню), установленную законом или договором (ст. 330 ГК РФ).

        Факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору подтвержден представленными суду доказательствами, в том числе расчетом истца, согласно которому арендная плата не производилась с ДД.ММ.ГГГГ.

        Ответчиком данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства не опровергнуты, доказательств оплаты платежей в счет аренды не представлено.

        Предоставленные Заломий Т.М. квитанции свидетельствуют об оплате арендных платежей, произведенных до спорного периода ДД.ММ.ГГГГ, и в расчет суммы долга не входят.

        Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, но только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

        При невнесении арендной платы за участок более двух раз подряд предусмотрено расторжение договора аренды по инициативе арендодателя (п. 6.3.3), при неисполнении обязанностей, возложенных на арендаторов пунктами 2.3, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.9. (п. 6.3.4 договора).

        Арендодателем в адрес арендатора направлялась претензия о расторжении договора аренды земельного участка, расчёт задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и проект соглашения о расторжении договора. Данная претензия ответчиком не получена, конверт возвращен по истечении срока хранения почтовой корреспонденции.

        Принимая во внимание, что отношения по договору аренды не прекращены, фактически земельный участок в спорный период находился в обладании ответчика, оснований для перерасчета арендных платежей по указанным стороной ответчика доводам суд не усматривает.

        Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени проверен судом, признан верным.

        С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности при взыскании арендной платы и пени, суд исходит из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статьи 195, 196 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу данного положения, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Таким образом, по заявленным требованиям срок исковой давности подлежит исчислению к каждому просроченному платежу.

Учитывая, что иск предъявлен в мае 2021, требования истца по взысканию арендной платы подлежат удовлетворению за период с мая 2017 года по ноябрь 2019 года в размере 13.152 руб. 75 коп., по неустойке с июня 2017 года в размере 9.400 руб. 65 коп.

Оценивая сумму неустойки подлежащей к взысканию суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В пункте 71 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 также разъяснено, что при взыскании неустойки, в том числе и с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая обстоятельства дела, принимая во внимание сумму договора, ее соотношение с заявленной к взысканию неустойки, а также учитывая период просрочки, степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных ответчиком обязательств, принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, а так же с учетом отсутствия со стороны истца обоснованных доводов несения убытков от несвоевременного уплаты арендных платежей, и не установление по настоящему делу каких-либо тяжелых последствий для истца, суд приходит к выводу о несоразмерности суммы неустойки, заявленной к взысканию последствиям допущенных ответчиком условий договора займа, в целях соблюдения баланса интересов сторон, полагает необходимым снизить неустойку за нарушение срока оплаты арендных платежей до 3.000 руб., что не ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.

На основании ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в доход бюджета городского округа ЗАТО г. Фокино пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил

Иск Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к Заломий Т.М. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО г. Фокино и Заломий Т.М.

Взыскать с Заломий Т.М. в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 13.152 руб. 75 коп., пени – 3.000 руб. 00 коп., а всего 16.152 (шестнадцать тысяч сто пятьдесят два) руб. 75 коп.

Взыскать с Заломий Т.М. в бюджет городского округа ЗАТО Фокино Приморского края государственную пошлину в размере 646 (шестьсот сорок шесть) руб. 11 коп.

        Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд, через Фокинский городской суд Приморского края, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме 12.07.2021.

Председательствующая судья                                      Т.Г. Правдиченко