Решение по делу № 2-448/2024 от 25.06.2024

Дело № 2-448/2024

УИД 44RS0013-01-2024-000384-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2024 г. п. Красное-на-Волге

Красносельский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Буровой Е.И.,

при секретаре Васильевой О.Д.,

с участием старшего помощника прокурора Красносельского района Костромской области Моревой М.А., представителя ответчика Тютюкина А.Б. – Соколовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Красносельского района Костромской области в интересах администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области к Тютюкину А.Б., Бещанову Н.И. о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Красносельского района Костромской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области к Тютюкину А.Б., Бещанову Н.И. о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № имеющего местоположение: <адрес> заключенного между Бещановым Н.И. и Тютюкиным А.Б.; о применении последствий недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о договоре субаренды вышеуказанного земельного участка; об обязании Тютюкина А.Б. вернуть Бещанову Н.И. указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой Красносельского района проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области. Установлено, что на основании протокола о результатах электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) между администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского района и Бещановым Н.И. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п. 1.1 договора аренды, предметом аренды выступает земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером № имеющий местоположение: <адрес> Срок договора аренды согласован сторонами на 10 лет, что предусмотрено пунктом 2.1. договора аренды. В силу п. 3.1. договора аренды размер годовой арендной платы за пользование участком составляет <данные изъяты> руб.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п. 4.5. договора, арендатор не вправе передавать права и обязанности по Договору третьим лицам в случае заключения Договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником. Вместе с тем между Бещановым Н.И. и Тютюкиным А.Б. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования - <данные изъяты> имеющего местоположение: <адрес> Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор субаренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ №. От Бещанова Н.И. в администрацию городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского района ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о передаче вышеуказанного земельного участка в субаренду (входящий № № от ДД.ММ.ГГГГ). В ответ на данное уведомление органом местного самоуправления в адрес Бещанова Н.И. направлен отказ в согласовании передачи в субаренду данного земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №. Указанный договор субаренды земельного участка заключен вопреки требованиям законодательства и подлежит признанию недействительным (ничтожным), как нарушающий явно выраженный запрет. В соответствии со ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов. В этом случае договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1). На основании п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству), а также осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, и обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом. На основании пунктов 1, 9, 13, 16 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ). Бещанов Н.И. являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 19 ст. 39.12 ЗК РФ данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение о заключении договора с единственным участником. Признание в данном случае аукциона несостоявшимся не приравнивает к его непроведению, а подписание договора аренды земельного участка в соответствии с п. 19 ст. 39.12 ЗК РФ ДД.ММ.ГГГГ, является результатом аукциона. При этом из пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов. Предоставление участка в субаренду противоречит публичному интересу, поскольку позволяет в обход предусмотренной законом процедуры посредством проведения торгов фактически предоставлять земельный участок третьим лицам без проведения торгов, что влечет нарушение антимонопольного законодательства, снижение экономической выгоды муниципального образования, которая наступила бы в случае проведения торгов, ограничение конкуренции. При предоставлении земельного участка без проведения торгов нарушаются права неопределенного круга хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на владение и пользование земельным участком. Договор субаренды заключен вопреки нормам п. 7 ст. 448 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485, от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130. Поскольку требования прокурора, изложенные в настоящем исковом заявлении, связаны с нарушением норм действующего законодательства при заключении сделки с участием органа местного самоуправления, обращение с настоящим иском затрагивает права и законные интересы администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, которые нарушены при неправомерном предоставлении земельного участка в субаренду.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечена Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации.

Старший помощник прокурора Красносельского района Костромской области Морева М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец администрация городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направил. В поступившем в суд ходатайстве глава городского поселения <данные изъяты> просил о рассмотрении дела без участия представителя администрации, исковые требования прокурора поддержал в полном объеме.

Ранее в представленном суду ходатайстве, от имени администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге, указано, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен Бещанову Н.И. на основании протокола о результатах электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и заключили договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ Бещановым Н.И. в администрацию городского поселения поселок Красное-на-Волге было направлено уведомление о передаче спорного земельного участка в субаренду. На данное уведомление администрацией был направлен отказ в согласовании передачи земельного участка в субаренду, где разъяснено, что согласно п. 4.5. условий договора арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам в случаях: заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п. 7 ст. 448 ГК РФ) (л.д. 53).

Ответчик Тютюкин А.Б., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя Соколовой К.В. (л.д. 71).

Представитель ответчика Тюкина А.Б. по доверенности Соколова К.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и пояснила, что истец, ссылаясь на норму п. 7 ст. 448 ГК РФ, применил недопустимое расширительное толкование данного императивного запрета на уступку прав и необоснованно распространил данный запрет на субаренду, имевшую место в отношениях ответчиков. «Уступка прав» и «субаренда» с позиции действующего гражданского законодательства не одно и то же. Уступка требования (цессия) наравне с механизмом перевода долга являются инструментами перемены лиц в существующем (или будущем) обязательстве (глава 24 ГК РФ). Аренда (субаренда) является самим обязательством (глава 34 ГК РФ), лица которого могут быть изменены через механизм уступки. Ответчик Бещанов Н.И. передал спорный земельный участок в субаренду (во временное владение и пользование) ответчику Тютюкину А.Б., оставаясь вместе с тем обязанным лицом по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № перед арендодателем администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, поскольку возникшее у субарендатора Тютюкина А.Б. право владения и пользования земельным участком является не классическим обязательственным правом, а представляет собой обязательственные требования именно к ответчику Бещанову Н.И., а не к арендодателю – администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области. Ответственным по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № перед арендодателем остался ответчик Бещанов Н.Е. (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Понятия «уступки» и «субаренды» не заменяют друг друга в действующем законодательстве, не допускают регулирование отношений в свете каждого из терминов по аналогии друг с другом. Конструкция п. 7 ст. 448 ГК РФ не содержит запрета на субаренду. Договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками прошел установленную процедуру государственной регистрации, поскольку регистрирующий орган придерживается в своей позиции мнения, аналогичного с мнением ответчика. Росреестр разъясняет, что запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (п. 3 Письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № № Также по тексту данного письма отмечается, что данная позиция согласована с ФАС России (письмо от ДД.ММ.ГГГГ № №). Истец в обоснование своей позиции ссылается на судебную практику. Однако приведенные истцом судебные акты касаются именно уступки и не поддерживают выводы истца о том, что договор субаренды между ответчиками заключен вопреки нормам п. 7 ст. 448 ГК РФ. Выводы истца со ссылкой на пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗКК РФ строятся на отсутствии у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Истец ошибочно понимает под «новым» договором аренды заключенный ответчиками договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. Выводы истца о недопустимости произвольной замены стороны в обязательстве посредством договора перенайма также строятся на ошибочном толковании и применении истцом норм права. Договор «перенайма» согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ – это передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Договор субаренды в указанной норме назван «поднаем». Следовательно, истец, излагая свою позицию, на основании недопустимости уступки/перенайма, просит признать недействительным субаренду/поднаем.

Ответчик Бещанов Н.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В поступивших в суд возражениях просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что с исковыми требованиями не согласен в полном объеме. В рассматриваемом случае имеет место заключение между ответчиками договора субаренды. Свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, он Тютюкину А.Б. не уступал. Подтверждением служит выполнение им самостоятельно обязательств по внесению арендной платы в адрес собственника земельного участка (сумма 3 200 руб. была списана с его лицевого чета при подаче заявки на аукцион и в дальнейшем по условиям аукциона, зачтена в счет арендной платы, чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на суму 4 120 руб.); сохранение за ним прав и обязанностей, вытекающих их Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которые он не передавал субарендатору (ответчику Тютюкину А.Б.) по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.4.4. Договора аренды – его право осуществлять строительство и реконструкцию на земельном участке с обязанностью соблюдать при этом законодательство о градостроительной деятельности; п. 5.3. Договора аренды выплачивать пеню за просрочку внесения арендной платы и пр.); возложение на субарендатора (ответчика Тютюкина А.Б.) обязанности, которые не наложены на него собственником земельного участка (п. 5.4.2, 5.4.7, 9.3.2 и пр. договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 83).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило. В поступившем в суд отзыве, представитель Управления по доверенности Смирнова Л.С. просила о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления Росреестра, указав, что заявленные исковые требования не соответствуют нормам материального права и не подлежат удовлетворению, обратила внимание на следующее. В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о государственной регистрации договора аренды (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде арены (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, где в качестве арендатора выступает - Бещанов Н.И., а в качестве арендодателя - муниципальное образование городское поселение поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступило заявление Бещанова Н.И. об осуществлении государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> К заявлению об осуществлении регистрационных действий был приложен договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Бещановым Н.И. с одной стороны (арендатор) и Тютюкиным А.Б. с другой стороны (субарендатор). ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственной реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации договора аренды (субаренды) (запись регистрации №) и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды (субаренды) (запись регистрации №), где в качестве субарендатора выступает - Тютюкин А.Б., а в качестве субарендодателя - Бещанов Н.И, на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости имеются четыре актуальные записи регистрации: о государственной регистрации договора аренды, ограничения (обременения) в виде аренды и о государственной регистрации договора аренды (субаренды) и ограничения (обременения) в виде аренды (субаренды) в отношении земельного участка с кадастровым №. Объем прав Бещанова II.И. по использованию земельного участка с кадастровым номером № установлен договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Пунктом 4.5. названного договора аренды земельного участка установлен запрет на передачу Арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам в случаях: заключения Договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п. 7 ст. 448 ГК РФ), заключения Договора на срок не более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, заключения Договора для целей комплексного развития территории. Запрета на передачу Арендатором земельного участка в субаренду договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не содержит. Отношения по передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу регулируются ст. 615 ГК РФ.

По своей правовой природе передача арендатором имущества в субаренду (поднаем) не тождественна передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем). Так, в случае заключения арендатором и субарендатором договора субаренды уступка арендатором своих прав субарендатору не осуществляется. Между арендатором и субарендатором возникают договорные отношения. При этом договорные отношения, возникающие у арендатора и арендодателя имущества, возникшие из договора аренды, сохраняются. При заключении арендатором соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма), права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды, прекращаются. Право аренды переходит к новому арендатору. Указанный в п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет установлен для случаев уступки (передачи) прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Особенности передачи арендованного земельного участка в субаренду установлены ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Запрет на передачу имущества в субаренду, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не установлен. При этом, в орган регистрации прав было представлено уведомление, направленное Бещановым Н.И. в администрацию городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области о передаче земельного участка с кадастровым номером № субаренду Тютюкину А.Б. на основании заключенного данными лицами договора субаренды. Позиция Управления Росреестра по рассматриваемому вопросу основывается на позиции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенной в письме от 8 августа 2022 г. № 14-6768-ТГ/22. Кроме того, ссылка на судебную практику по конкретному делу не может быть достаточным доказательством. Решение суда по конкретному делу не является источником права, а также нормативным правовым актом Российской Федерации, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральная антимонопольная служба Российской Федерации, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, возражений по существу заявленных требований суду не представило.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, прокуратурой Красносельского района Костромской области проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, в ходе которой выявлено, что на основании протокола о результатах электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области и Бещановым Н.И. ДД.ММ.ГГГГ заключен договора аренды земельного участка №, по условиям которого Бещанову Н.И. в аренду сроком на 10 лет передан земельный участок общей площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенный пунктов, кадастровый №, находящийся по адресу (имеющий местоположение): <адрес>, разрешенное использование: служебные гаражи.

    В соответствии с п. 1.2. на земельном участке отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Участок предоставляется арендатору для целей строительства объекта капитального строительства – размещение объектов капитального строительства согласно вида разрешенного использования 4.9 Классификатора видов разрешенного использования (Приказ Росреестра ДД.ММ.ГГГГ № №) (п. 1.3. договора).

    В силу п. 2.2. договор, заключенный на 1 год и более, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и вступает в силу со дня передачи участка по акту приема-передачи земельного участка.

    Размер и условия внесения арендной платы предусмотрены сторонами в разделе 3 договора.

    Права и обязанности сторон предусмотрены в разделе 4 договора. Права арендодателя в п. 4.1., обязанности арендодателя в п. 4.2. Права и обязанности арендатора перечислены в пунктах 4.3. и 4.4. соответственно.

    Так, согласно п. 4.3.1. договора, арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором. В силу п. 4.5. арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случаях: заключения договоров на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п. 7 ст. 448 ГК РФ), заключения договора на срок не более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, заключения договора для целей комплексного развития территории (л.д. 19-23).

    Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

    В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о государственной регистрации договора аренды (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде арены (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении земельного участка с кадастровым номером № где в качестве арендатора выступает - Бещанов Н.И., а в качестве арендодателя - муниципальное образование городское поселение поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 42 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между Тютюкиным Н.И. (арендатор) и Бещановым А.Б. (субарендатор) заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-27).

ДД.ММ.ГГГГ между Тютюкиным Н.И. (арендатор) и Бещановым А.Б. (субарендатор) подписан акт приема-передачи к договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровый №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступило заявление Бещанова Н.И. об осуществлении государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> К заявлению об осуществлении регистрационных действий был приложен договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Бещановым Н.И. с одной стороны (арендатор) и Тютюкиным А.Б. с другой стороны (субарендатор).

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственной реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации договора аренды (субаренды) (запись регистрации №) и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды (субаренды) (запись регистрации №), где в качестве субарендатора выступает - Тютюкин А.Б., а в качестве субарендодателя - Бещанов Н.И, на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).

    От Бещанова Н.И. в администрацию городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского района Костромской области ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о передаче спорного земельного участка в субаренду (л.д. 29).

    В ответ на данное уведомление органом местного самоуправления – администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области ДД.ММ.ГГГГ исх. № в адрес Бещанова Н.И. направлен отказ в согласовании передачи в субаренду земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 30).

    В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

    Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).     Согласно положениям ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

    За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

    В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

    Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

    Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, которые установлены законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

    В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

    Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

    Из пункта 7 ст. 448 ГК РФ следует, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

    Согласно п. 1 и п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

    Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

    В соответствии с пунктами 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

    Между тем, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

    Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

    В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

    На основании пунктов 1, 9, 13 и 16 ст. 39.11 и п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. В случае, если по окончании срок подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со для рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

    Подписание договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, является результатом аукциона.

    При этом согласно содержанию пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, заключение договора в таком порядке не дает арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве в данном случае является недопустимой. Поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

    Кроме того, как следует из материалов дела, согласно протоколу № рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, Тютюкин А.Б. подавал заявку на участие в электронном аукционе (порядковый номер заявки <данные изъяты> не был допущен к участию в аукционе на основании п. 2 ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ ввиду не поступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе (л.д. 10, 11).

    Решением комиссии Федеральной антимонопольной службы России <данные изъяты>, жалоба Тютюкина А.Б. от ДД.ММ.ГГГГ б/н, направленная письмом Ярославского Межрегионального УФАС России от <данные изъяты> на действия (бездействие) организатора торгов – администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, оператора электронной площадки – АО «Сбербанк-АСТ» при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение №, лот №), признана необоснованной (л.д. 16-18).

    Таким образом, установив в ходе судебного разбирательства, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен по результатам аукциона, суд приходит к выводу о том, что передача прав по договору субаренды, вопреки требованиям п. 7 ст. 448 ГК РФ, по сути, допускает возможность получения права использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения спорным земельным участком, так как в противном случае позволяет обойти указанным лицам, а в данном случае ответчику Тютюкину А.Б., конкурентные процедуры предоставления земельного участка.

При таких обстоятельствах, заявленные требования являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора Красносельского района Костромской области в интересах администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области, <данные изъяты> к Тютюкину А.Б., Бещанову Н.И. о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, место расположения: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бесчановым Н.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> и Тютюкиным А.Б., ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты>

Применить последствия недействительности сделки, обязать Тютюкина А.Б. вернуть Бесчанову Н.И. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, место расположения: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу

Данное решение суда является основанием для погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды (субаренды) (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды (субаренды) (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), внесенные на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Красносельский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

                      Е.И. Бурова

Мотивированное решение суда изготовлено 14 ноября 2024.

Судья                       Е.И. Бурова