Решение по делу № 8Г-19557/2024 [88-18671/2024] от 01.07.2024

Дело №88-18671/2024

УИД: 77RS0027-02-2023-001064-15

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 июля 2024 года    город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Сокуровой Ю.А.,

судей Полозовой Д.В. и Копылова-Прилипко Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1542/2023 по иску ООО «Лофт Ривер» к Ольхову А.В. о взыскании неосновательного обогащения

по кассационной жалобе Ольхова А.В. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 13.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2024

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Полозовой Д.В., объяснения представителя ООО «Лофт Ривер» адвоката Духанина И.А., возразившего по доводам кассационной жалобы,

у с т а н о в и л а:

ООО «Лофт Ривер» (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ, а также отказа от иска к Департаменту городского имущества г. Москвы, т. 1 л.д.48-50, 57) обратился с иском к Ольхову А.В. о взыскании неосновательного обогащения:

- 271 374, 26 руб. за уплату штрафных санкций за неправомерное изменение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, арендованном в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №М08/025274 от 20.11.2019 в отношении нежилых помещений в строениях, расположенных по адресу: <адрес>

- 222 088,80 руб. за уплату целевых взносов на проведение мероприятий по легализации строений комплекса в соответствии с Протоколом ГЗК № 36 от 16.11.2017 в отношении нежилых помещений в строениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1,3,10;

- 101 396,44 руб. за уплату задолженности за аренду земельного участка, на котором расположены строения комплекса.

Требования мотивированы тем, что ООО «Лофт Ривер» является управляющей компанией комплекса Loft River по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1,3,10. Указанные строения расположены на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде по договору № М-08-025274 от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении всех строений указанного

комплекса в 2017-2020 г.г. проводились мероприятия по легализации строений согласно перечню мероприятий, предусмотренных п. 34 Протокола заседания ГЗК г. Москвы от 16.11.2017 №36 о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства объектов на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, 3, 10. Протоколом общего собрания собственников помещений № 1 от 25.03.2019 истец наделен полномочиями по переоформлению земельно-правовых отношений, по погашению образовавшейся задолженности, сбору и уплате штрафных санкций, привлечению целевых займов для оплаты аренды земельного участка, штрафных санкций, а также по направлению исков о неосновательном обогащении по оплате аренды земельного участка, штрафных санкций ДГИ г. Москвы. Между истцом и ДГИ г. Москвы в порядке исполнения указанного протокола заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.11.2019, согласно которому установлен штраф за изменение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества, расположенного на участке. Протоколом общего собрания собственников помещений от 30.12.2019 истец наделен полномочиями по администрированию исполнения собственниками помещений в строениях комплекса обязанности по уплате штрафа, предъявляемого в соответствии с протоколом ГЗК № 36 от 16.11.2017; полномочиями по уплате данного штрафа за собственников помещений, которые добровольно, в течение 30 дней с момента предъявления требований ДГИ г. Москвы претензий по уплате штрафа, его добровольно не уплатили; а также полномочиями по взысканию во внесудебном и судебном порядке с собственников-неплательщиков штрафа денежных средств в размере уплаченного за них штрафа; установлен размер целевого взноса на проведение мероприятий по легализации строений в размере 4 551 руб. за 1 кв.м. площади. В рамках исполнения протокола ГЗК № 36 от 16.11.2017 и в интересах собственников строений истцом проведены работы по разработке архитектурно-градостроительного решения объектов капитального строительства, получено согласование архитектурно – градостроительного решения с Москомархитектурой, проведена строительно-техническая экспертиза объектов с целью определения соответствия объектов градостроительным нормам и правилам, составлены соответствующие заключения, проведены работы по приведению строительного комплекса в соответствии с нормами пожарной безопасности. ДГИ г. Москвы направил правообладателям объектов недвижимого имущества претензию с требованием уплатить задолженность по арендной плате, которая составила 8 077 680,68 руб., и пени в размере 1 355 236,33 руб. Также была направлена претензия с предложением уплатить штрафные санкции за неправомерное изменение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества. Поскольку строения, в которых ответчик приобрел нежилые помещения, находились в судебных спорах по иску природоохранной прокуратуры г. Москвы и ДГИ г. Москвы, как объекты, созданные с нарушением действовавших на момент их создания норм градостроительного и земельного законодательства, созданы в составе строений, расположенных на земельном участке, не предоставленном для целей строительства или реконструкции, на строительство строений не были получены соответствующие разрешения, они не были введены в эксплуатацию в установленном порядке, по мнению истца, на ответчика в полной мере распространяется действие протокола ГЗК №36 от 16.11.2017, в том числе в части уплаты штрафных санкций. Истец оплатил предусмотренные дополнительным соглашением от 20.11.2019 штрафные санкции, объекты исключены из реестра самовольных построек, а также погашена задолженность по договору аренды земельного участка. Претензия истца с требованием об уплате целевого взноса, арендной платы и штрафных санкций оставлена ответчиком без удовлетворения.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 13.06.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2024, исковые требования удовлетворены: с Ольхова А.В. в пользу ООО «Лофт Ривер» взысканы в счет оплаты штрафных санкций - 271 374,26 руб., целевые взносы - 222 088,80 руб., в счет оплаты задолженности за аренду земельного участка - 101 396,44 руб.

В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить судебные акты суда первой и апелляционной инстанции, вынести по делу новое решение об отказе в иске.

Согласно ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания, предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик как собственник нежилого помещения XXX, с кадастровым номером 77:08:0015001:1380, общей площадью 48,80 кв.м., расположенного нежилом здании по адресу: <адрес>, входящего в комплекс из трех нежилых зданий Loft River по адресу: <адрес> (далее – комплекс, административно-деловой центр), получил неосновательное обогащение за счет истца, которое складывается из трех составляющих: 1) 271 374, 26 руб. уплата истцом штрафных санкций за неправомерное изменение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, арендованном в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №М08/025274 от 20.11.2019 в отношении нежилых помещений в строениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1,3,10 (далее – уплата штрафа, штраф); 2) 222 088,80 руб. уплата истцом целевых взносов на проведение мероприятий по легализации строений комплекса в соответствии с Протоколом ГЗК № 36 от 16.11.2017 в отношении нежилых помещений в строениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1,3,10 (далее – уплата целевых взносов, целевые взносы); 3) 101 396,44 руб. уплата истцом задолженности за аренду земельного участка, на котором расположены строения комплекса (далее - уплата задолженности по аренде земельного участка, аренда).

При этом суд исходил из того, что заявленные в качестве неосновательного обогащения расходы фактически понесены истцом, а право требования данного неосновательного обогащения возникло у истца в силу соответствующих решений общих собраний собственников помещений комплекса «Лофт Ривер», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, стр. 3, стр.10:

- протокола общего собрания собственников помещений комплекса «Лофт Ривер», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, стр. 3, стр.10 от 25.03.2019 № 1 (далее – протокол от 25.03.2019), которым истец наделен полномочиями по переоформлению земельно-правовых отношений, по погашению образовавшейся задолженности, сбору и уплате штрафных санкций, привлечению целевых займов для оплаты аренды земельного участка, штрафных санкций, а также по направлению исков о неосновательном обогащении по оплате аренды земельного участка, штрафных санкций Департамента городского имущества г. Москвы;

- протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в строениях комплекса «Лофт Ривер», расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1, стр. 3, стр.10 от 30.12.2019 (далее – протокол от 30.12.2019), которым истец наделен полномочиями по администрированию исполнения собственниками помещений в строениях комплекса обязанности по уплате штрафа, предъявляемого в соответствии с протоколом Государственной инспекции но контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (далее – ГЗК) № 36 от 16.11.2017, полномочиями по уплате данного штрафа за собственников помещений, которые в течение 30 дней с момента предъявления требований ДГИ г. Москвы претензий по уплате штрафа добровольно его не уплатили, а также полномочиями по взысканию во внесудебном и судебном порядке с собственников-неплательщиков штрафа денежных средств в размере уплаченного за них штрафа, а также полномочиями по сбору целевого взноса на проведение мероприятий по легализации строений в размере 4 551 руб. за 1 кв.м. площади.

С указанными выводами суда согласилась апелляционная инстанция.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В силу пункта 4 статьи 1109 этого же кодекса не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, и указать причину, по которой в отсутствие правовых оснований произошло приобретение ответчиком имущества за счет истца или сбережение им своего имущества за счет истца. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

В данном случае первоочередное юридическое значение имело установление на основании представленных истцом доказательств самого факта несения заявленных ко взысканию в качестве неосновательного обогащения расходов.

По уплате штрафа истцом представлены доказательства его оплаты платежными поручениями №781 от 27.12.2019, №790 от 31.12.2019, №16 от 17.01.2020 всего на общую сумму 34 957 000 руб., в качестве назначения платежа указано «штрафные санкции за невыполнение условий договора аренды №М-08-025274» (т.1 л.д.33).

По уплате целевого взноса исходя из 4 551 руб. за 1 кв.м. площади, состоящего из перечня понесенных истцом расходов на легализацию самовольно реконструированных зданий, согласно расчету размера целевого взноса (т.1 л.д.91), в том числе (согласно протокола от 30.12.2019):

1) услуги на правовое и юридическое сопровождение по исполнению протокола ГЗК №36 от 16.11.2017; по сбору и уплате штрафных санкций и по сопровождению дела в Тушинском районном суда – 2 320 руб./кв.м.;

2) техническое заключение – 70 руб./кв.м.;

3) архитектурно градостроительное решение – 500 руб./кв.м.;

4) проектная документация – 1500 руб./кв.м.;

5) заключение и отчет пожарной безопасности – 19 руб. /кв.м.;

6) технические планы на лестницы – 13 руб./кв.м.;

7) экологическое заключение – 129 руб. /кв.м.,

- истцом, соответственно, представлены:

1) договор №20/2019 об оказании юридических услуг от 01.02.2019 и оплата по нему платежным поручением №69 от 13.02.2019 на 150 000 руб., №123 от 29.03.2019 на 150 000 руб., №183 от 26.04.2019 на 150 000 руб., №237 от 27.05.2009 на 150 000 руб., №302 от 28.06.2019 на 150 000 руб., №409 от 05.08.2019 на 150 000 руб., №569 от 03.10.2019 на 150 000 руб., №477 от 03.09.2019 на 150 000 руб. (т.1 л.д.124-130, 132-136), всего на сумму 1 200 000 руб.; договор №КЮ-18 возмездного оказания консалтинговых и юридических услуг от 01.03.2018 и оплата по нему платежным поручением №87 от 13.03.2018 на 50 000 руб., №123 от 03.04.2018 на 50 000 руб., №186 от 03.05.2018 на 50 000 руб., №240 от 05.06.2018 на 50 000 руб., №345 от 01.08.2018 на 100 000 руб., №483 от 03.10.2018 на 50 000 руб., №416 от 04.09.2018 на 50 000 руб., №546 от 08.11.2018 на 52 402, 95 руб. (т. 1 л.д.137-150), всего на сумму 452 402,95 руб.; соглашение №12/2019 об оказании абонентской юридической помощи от 06.07.2019 и оплата по нему соглашением об отступном от 20.09.2021 на 13 000 000 руб. (т.1 л.д.157-162), при этом не представлены данные о государственной регистрации права, с которым условия соглашения связывают момент исполнения обязательств по оплате, т.е. в общей сложности платежи по первым двум договорам подтверждены на сумму 1 652 402,95 руб. (1 200 000 руб.+ 452 402,95 руб.), по соглашению оплата не подтверждена путем предоставления сведений о регистрации права собственности исполнителя, в то время как в расчет размера целевого взноса по данной статье расходов заложено 14 583 752 руб. (т.1 л.д.91);

2) договор №003/Т от 16.01.2018 на подготовку технического заключения и оплата по нему платежным поручением №13 от 18.01.2018 на 220 000 руб. и №63 от 19.02.2018 на 220 000 руб., на общую сумму 440 000 руб. (т.1 л.д.103-108), в то время как в расчет размера целевого взноса по данной статье расходов заложено 440 027 руб. (т.1 л.д.91);

3) договор№3/АГ от 31.01.2018 на подготовку архитектурно градостроительного решения и оплата по нему тремя платежными поручениями №30 от 02.02.2018 на 40 000 руб., №88 от 13.03.2018 на 40 000 руб., №525 от 29.10.2018 на 50 000 руб., - на общую сумму 130 000 руб. (т. 1 л.д.94-102), в то время как в расчет размера целевого взноса по данной статье расходов заложено 3 143 050 руб. (т.1 л.д.91);

4) договор №ГЗК36Б на разработку проектной документации по «Лётная, с.1, 3 10» от 20.02.2018 и оплата по нему соглашением об отступном на сумму 9 429 150 руб. (т. 1 л.д.151-156), при этом не представлены данные о государственной регистрации права, с которым условия соглашения связывают момент исполнения обязательств по оплате;

5) договор №41/11-НОР на оказание услуг по независимой оценке пожарного риска от 13.11.2018 на подготовку заключения и отчета пожарной безопасности и оплата по нему платежным поручением №572 от 16.11.2018 на 50 000 руб., №581 от 23.11.2018 на 70 000 руб., на общую сумму 120 000 руб. (т.1 л.д. 117-123);

6) договор подряда №8-1/1-18-СТ от 26.03.2018 на подготовку экологического заключения и оплата по нему платежным поручением №119 от 28.03.2018 на 405 803,50 руб., №173 от 26.04.2018 на 200 000 руб. (т.1 л.д.109-116), всего на сумму 605 803,50 руб., в то время как в расчет размера целевого взноса по данной статье расходов заложено 810 906,90 руб. (т.1 л.д.91).

При этом судами не дана оценка тому, что по статьям расходов №1, 2, 3, 4, 6 расходы, заложенные истцом в целевой взнос, в полном объеме не подтверждены.

Также не дана оценка тому, что по пункту 1 - услуги на правовое и юридическое сопровождение по исполнению протокола ГЗК №36 от 16.11.2017; по сбору и уплате штрафных санкций и по сопровождению дела в Тушинском районном суда – 2 320 руб./кв.м., - представленные договор №20/2019 об оказании юридических услуг от 01.02.2019, договор №КЮ-18 возмездного оказания консалтинговых и юридических услуг от 01.03.2018, соглашение №12/2019 об оказании абонентской юридической помощи от 06.07.2019 – своим предметом фактически имеют абонентскую юридическую помощь истцу, который помимо функции эксплуатационного управления комплексом на основании протокола №1 общего собрания собственников помещений в доме 99 строение 1, строение 3, строение 10 по ул. Летная города Москва от 23.10.2015 (далее – протокол от 23.10.2015) (т.1 л.д.28), имеет свои собственные объекты недвижимости в комплексе зданий комплекса «Лофт Ривер», соответственно, свой собственный коммерческий интерес и необходимость в получении юридических услуг. При этом стоимость юридических услуг на нужды текущего эксплуатационного управления комплексом, соответственно, должна быть заложена в размер эксплуатационных затрат, утвержденных протоколом от 23.10.2015 В представленных истцом договорах и соглашении детализация юридических услуг на конкретные нужды легализации самовольно реконструированных иными лицами объектов не приведена, что само по себе лишало суд возможности произвольного отнесения данных расходов на счет ответчика.

По уплате задолженности по аренде земельного участка истцом в материалы дела не представлено доказательств ее фактической уплаты, при этом также не указан (со ссылкой на первичные документы арендодателя) период, за который образовалась данная задолженность.

Также судом не исследованы возражения ответчика о том, что истец не имеет полномочий на предъявление заявленных требований, со ссылками на то, что спорная задолженность передана новой управляющей компании ООО «МагнумГрупп» (привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица т.1 л.д.77), которая выставляет ее ответчику к оплате ежемесячно в квитанциях на оплату ЖКУ (т.1 л.д.70-74), не разрешено ходатайство ответчика об истребовании у ООО «МагнумГрупп» сведений об уступке прав требования спорного неосновательного обогащения (л.д.68-69).

При этом формальная ссылка судов в обоснование права истца на взыскание с ответчика заявленных денежных средств в качестве неосновательного обогащения на решения общего собрания собственников, оформленных протоколами от 25.03.2019 и от 30.12.2019, также не может быть признана в достаточной мере обоснованной, поскольку по указанным решениям общего собрания имелись возражения Ольхова А.В. со ссылкой на их ничтожность ввиду принятия по вопросам, не относящимся к компетенции собрания.

Статьей 181.3. ГК РФ установлены следующие правила, применяемые при решении вопроса о недействительности решений собрания: решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Критерии ничтожности предусмотрены в ст. 181.5 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

Таким образом, соответствующие доводы ответчика (т. 1 л.д. 64, 178-179) в любом случае подлежали проверке судом даже в отсутствие встречного иска о признании решений общих собраний недействительными (ничтожными).

Между тем суды данные вопросы на обсуждение сторон не выносили и не исследовали, суд апелляционной инстанции формально указал на ошибочность доводов апелляционной жалобы в данной части ввиду отсутствия факта самостоятельного оспаривания решений общих собраний, что нельзя признать обоснованным.

Оценки по существу доводам ответчика о ничтожности решений протоколов от 25.03.2019 и 30.12.2019 судебными инстанциями не дано.

Вопрос выхода решений общего собрания за пределы компетенции судом не обсуждался, в то время как нормативного обоснования возможности принятия общим собранием собственников нежилых помещений в трех нежилых зданиях, расположенных на арендованном земельном участке, решений о фактическом переложении на собственников нежилых помещений не эксплуатационных расходов, вызванных необходимым содержанием общего имущества здания, а расходов иной правовой природы, вызванных незаконной реконструкцией зданий их предыдущим собственником, которые повлекли необходимость несения расходов на легализацию самовольно реконструированных зданий и уплаты штрафа в адрес ДГИ г. Москвы, который, согласно представленной выписки из протокола ГЗК г. Москвы №36 от 16.11.2017, выставлен в адрес лишь ООО «Лофт Ривер» (т. 1 л.д.29), являющегося не только управляющей организацией, но и собственником ряда нежилых помещений комплекса.

В силу п. 1 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Одним из обязательных условий признания решения собрания тех или иных лиц основанием возникновения, изменения либо прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в собрании лиц, а также для иных лиц (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Действующее законодательство не содержит подобного рода прямого указания применительно к решениям общего собрания собственников нежилых помещений в нескольких нежилых зданиях, расположенных на одном арендованном земельном участке в административно-деловом комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании, тем более по вопросам, не связанным с порядком управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и его содержанием (аналогичная правовая позиция изложена в п. 6.2 постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П).

При аналогии закона правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года N 9-П, от 10 апреля 2003 года N 5-П и др.).

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П, также следует, что применение судами по аналогии норм ЖК РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Применительно к настоящему спору основание возникновения неосновательного обогащения, не являвшегося по своей сути эксплуатационными расходами, связанными с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества собственников нежилых помещений в комплексе трех нежилых зданий, а имеющего иную правовую природу транслирования на новых правообладателей последствий незаконной реконструкции зданий иным лицом, входит в предмет доказывания и должно устанавливаться судом при разрешении требований истца о взыскании такого неосновательного обогащения.

В данном случае решение общих собраний принимались собственниками помещений, расположенных в трех нежилых зданиях комплекса размещенных на одном арендованном земельном участке кадастровый номер 77:08:0015001:55 площадью 5 326 кв.м., вид разрешенного использования – эксплуатация административно-делового центра, одним из голосующих лиц являлось ООО «Лофт Ривер», в обоих случаях выступившее инициатором общего собрания.

Изначально договор аренды земельного участка №М-08-025274 от 30.09.2005 заключен ДГИ г. Москвы (арендодатель) и ЗАО «ПОСТ-М» (т.1 л.д.21-24), который являлся правообладателем трех объектов недвижимости (зданий), расположенных на данном земельном участке.

Согласно отзыва ДГИ г. Москвы (т.1 л.д.58-63), в период действия данного договора произведена реконструкция без оформления надлежащей разрешительной документации, в результате которой существенно увеличились площади зданий.

Впоследствии договор аренды земельного участка №М-08-025274 от 30.09.2005 на основании решения ГЗК г. Москвы №36 от 16.11.2017 дополнительным соглашением от 20.11.2019 переоформлен на договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в качестве Арендатора 1 выступило ООО «Лофт Ривер» (новый арендатор, один из собственников нежилых помещений незаконно реконструированного комплекса зданий); дополнительным соглашением от 14.05.2021 в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора установлено, что на земельном участке расположены три здания в реконструированных площадях (т.1 л.д.16-19).

Таким образом, в условиях, когда штраф в качестве санкции за нарушения условий договора аренды земельного участка, допущенные до приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости, выставлен лишь в адрес ООО «Лофт Ривер», им же уплачен, для определения надлежащего ответчика по требованиям истца в части взыскания штрафа суду следовало установить лицо, в результате действий которого допущена незаконная реконструкция объектов недвижимости либо привести правовые и фактические основания, позволяющие в данном случае считать Ольхова А.В. таким надлежащим ответчиком.

Как установлено судом, здания по адресу: г. Москва, ул. Летная, д. 99, стр. 1,3,10 включены в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не представленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков») - постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ответчика зарегистрировано 27.03.2015, регистрационная запись № 77-77/009-09/309/2014 (суд кассационной инстанции лишен возможности проверить данный факт ввиду того, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие данные обстоятельства).

Так, согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Аналогичные разъяснения содержались в ранее действовавшем на момент вынесения решения суда п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, судом не приведено правовых и фактических оснований для отнесения на ответчика штрафа и расходов по легализации самовольно реконструированных трех зданий (пропорционально площади нежилого помещения ответчика), в то время как помещение ответчика расположено в строении 3 и реконструкция осуществлена иным лицом до приобретения истцом права собственности на нежилое помещение.

Равно как и не приведено оснований для отнесения на ответчика всей заявленной задолженности по арендным платежам, выставленной ДГИ г. Москвы в адрес ООО «Лофт Ривер» согласно выписки из протокола ГЗК №36 от 16.11.2017 (т.1 л.д.29), поскольку, как уже указывалось выше, помимо доказательств оплаты истцом истребуемых в качестве неосновательного обогащения арендных платежей, истцом не представлен и расчет периода задолженности, что в принципе не позволяло суду сделать вывод о наличии у ответчика обязанности по оплате в адрес арендодателя арендных платежей, составляющих предмет взыскания по настоящему спору, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, суду со ссылкой на представленные истцом доказательства в качестве юридически значимых обстоятельств в данной части следовало установить не только сам факт оплаты истцом в адрес ДГИ г. Москвы спорной задолженности по аренде, но и период данной задолженности и его соотношение с моментом возникновения права собственности Ольхова А.В. на нежилое помещение, расположенное в здании административно-делового центра.

Кроме того, противоречат действующему законодательству и выводы судов относительно полного соблюдения истцом срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения.

Обсуждая вопрос о применении срока исковой давности, о чем заявлено ответчиком в ходе рассмотрения спора, судом ошибочно применены положения закона со ссылкой на необходимость соблюдения претензионного порядка, поскольку в данном случае обязательного досудебного порядка для данной категории спора не установлено.

Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ, течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, п. 2 ст. 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, ст. 55 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи", п. 1 ст. 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2003 г. N 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности").

Таким образом, в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени, не любое обращение с претензией, а лишь соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка.

В данном случае законом претензионный порядок для спорных правоотношений не предусмотрен. Направление претензии не приостанавливало течение срока исковой давности.

Данные обстоятельства судами не учтены, соблюдению срока исковой давности по каждому из трех составляющих заявленных исковых требований оценка не дана.

При этом моментом начала исчисления срока исковой давности исходя из характера спорных правоотношений, правовых и фактических оснований иска является момент получения ответчиком неосновательного обогащения за счет истца, т.е. момент, когда истец понес соответствующие расходы перед третьими лицами (дата оплаты), а не дата принятия решений общих собраний, на что ошибочно ссылается истец и согласились нижестоящие суды.

Это повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 ГПК РФ, а также статьи 196 (часть 1) ГПК РФ, возлагающей на суд обязанность по установлению правоотношений сторон.

В силу части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Суд кассационной инстанции находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение суда и апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

решение Тверского районного суда г. Москвы от 13.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи