Решение по делу № 33-8569/2022 от 09.11.2022

Дело № 33-8569/2022

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 30 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А.,

судей Судак О.Н., Юнусова Д.И.,

при секретаре Елизарове А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании вопрос об утверждении мирового соглашения по гражданскому делу по иску Мударисовой А. Н. и Петрова Е. В. к Саакян А. А., Саакян Э. Г., Цеханович М. Ю., Управлению Росреестра по (адрес), ОСП (адрес) о признании права обшей совместной собственности, проведении государственной регистрации перехода права собственности, признании добросовестными приобретателями и освобождении из-под ареста (запрета) квартиры,

по апелляционной жалобе Мударисовой А. Н., Петрова Е. В. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Кравцовой Е.А., объяснения истцов Петрова Е.В., Мударисову А.Н., их представителя Логиновой Л.В., ответчиков Саакян А.А., Саакян Э.Г., представителя ответчика Цехановича М.Ю. – Ражиной И.П., поддержавших ходатайство об утверждении мирового соглашения, судебная коллегия

установила:

истцы Мударисова А.Н., Петров Е.В. обратились в суд с иском к ответчикам о признании права обшей совместной собственности, проведении государственной регистрации перехода права собственности, признании добросовестными приобретателями и освобождении из-под ареста (запрета) квартиры, в обоснование требований указав, что (дата) супруги Мударисова А.Н. и Петров Е.В. решили приобрести квартиру по адресу: (адрес), через риэлтерское агентство ООО «Перспектива 24». Стоимость квартиры составила *** руб. (дата) риэлторы ООО «Перспектива 24» направили заявки в различные банки от имени истцов для получения ипотечного кредитования, оптимальные условия предложил ОАО «Альфа-Банк». (дата) в офисе ООО «Перспектива 24» Мударисова А.Н. перечислила собственникам приобретаемой квартиры Саакян А.А., супруге Саакян Э.Г., сумму в размере *** руб. в качестве задатка на объект недвижимости – квартиру по адресу: (адрес), кадастровый №. Риэлтор предупредила, что квартира находится в залоге и сообщила, что снять залог возможно посредством взноса за Саакянов соответствующей суммы.

(дата) между истцами и ответчиком Саакян Э.Г. заключен предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком), в котором была предусмотрена оплата суммы в размере *** руб., как в счет оплаты части первоначального взноса за спорную квартиру. В течение 10 рабочих дней истцы ожидали закладную из банка ПАО «Совкомбанк» о снятии обременений с покупаемой ими квартиры. После получения закладной риэлтор предоставила выписку из ЕГРН от (дата), заверенную специалистом МФЦ от (дата), согласно которой квартира по адресу: (адрес), на указанную дату не имела каких-либо ограничений или обременений.

Истцы приняли решение получить ипотечные средства в ОАО «Альфа-Банк» в размере *** руб., данный банк одобрил покупку спорной квартиры. Далее был заключен договор ипотечного кредитования и открытие аккредитивного счета, подразумевалось, что после регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), банк откроет аккредитив и сумма в размере *** руб. будет переведена на счет Саакяна Э.Г.

(дата) стороны заключили основной договор купли-продажи спорной квартиры, который со всем необходимым пакетом документов был сдан на государственную регистрацию. Основной договор купли-продажи составлялся риэлторами агентства ООО «Перспектива 24», которые указали на то, что в основном договоре должна быть прописана сумма приобретаемой квартиры в размере кредитных средств, получаемых истцами по ипотечному кредиту, в размере *** руб., остальная сумма в размере *** руб. будет указана в отдельном договоре купли-продажи неотделимых улучшений. По указанию риэлторов агентства оформление купли-продажи квартиры двумя документами обусловлено особенностями расчета, а именно погашением кредитных обязательств Саакяна Э.Г. по ипотечному кредитованию.

После подачи документов на регистрацию истцы передали Саакяну Э.Г. сумму в размере *** руб., что подтверждается распиской о получении денежных средств, а также договором купли-продажи неотделимых улучшений. Одновременно с заключением основного договора приобретаемое имущество – квартира была передана истцам по передаточному акту от (дата), в рамках которого им были переданы ключи от квартиры. В этот же день Мударисова А.Н. и Петров Е.В. завезли свои вещи в квартиру и вселились в неё. Таким образом, заключенный между сторонами договор был реально исполнен в день его заключения.

(дата) Мударисовой А.Н. позвонили из Управления Росреестра по (адрес) и сообщили о том, что регистрация права по заключенному договору не может быть произведена в связи с тем, что на квартиру по адресу: (адрес), наложены обеспечительные меры Хорошевским районным судом (адрес). Позднее истцами получено уведомление от (дата) о приостановлении государственной регистрации права, из которого следует, что определением Хорошевского районного суда (адрес) от (дата) по делу № наложен арест на совершение действий по регистрации в отношении приобретенной истцами квартиры. Данные обеспечительные меры приняты в рамках гражданского дела по иску Цехановича М.Ю. к Саакяну Э.Г. о взыскании задолженности по договору займа.

Истцы считают себя добросовестными приобретателями спорной квартиры, поскольку об аресте имущества они не знали и не могли знать: волеизъявление на приобретение указанной квартиры сформировалось задолго до наложения судом обеспечительных мер на данную квартиру. На период заключения сделки истцы действовали осмотрительно: квартира на момент оплаты суммы в размере *** *** руб. в качестве задатка не имела обременения, кроме как залога ПАО «Совкомбанк», который был снят (дата), перечислив полную сумму денежных средств в погашение кредитных обязательств Саакянов в размере *** руб., который являлся платежом за приобретаемую квартиру. Гашение ипотечного кредита продавцов было произведено в рамках заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: (адрес). На момент подписания предварительного договора Мударисова А.Н. вместе с супругом проверили все сайты судов на территории (адрес), поскольку ответчики зарегистрированы на территории (адрес) и возникающие споры должны быть рассмотрены по месту жительства ответчика, либо нахождения его имущества. Также в открытом источнике сайта Федеральной службы судебных приставов ни Саакян Э.Г., ни Саакян А.А. не имели каких-либо исполнительных производств. Также перед заключением кредитного договора сотрудниками ОАО «Альфа-Банк» проверялся объект, об аресте имущества информации не было.

На основании вышеизложенного, просили суд признать Мударисову А.Н. и Петрова Е.В. добросовестными приобретателями квартиры по адресу: (адрес), и освободить из-под ареста (запрета) квартиру, расположенную по адресу: (адрес), наложенного *** районным судом (адрес).

Уточнив исковые требования, истцы окончательно просили суд признать за Мударисовой А.Н. и Петровым Е.В. право общей совместной собственности на квартиру по адресу: (адрес), произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Мударисову А.Н. и Петрова Е.В, в отношении квартиры по адресу: г(адрес) признать Мударисову А.Н. и Петрова Е.В. добросовестными приобретателями квартиры по адресу: (адрес) и освободить из-под ареста (запрета) квартиру, расположенную по адресу: (адрес), наложенного *** районным судом (адрес) от (дата) с учетом определения *** районного суда (адрес) от (дата) об исправлении описки; освободить из-под ареста (запрета) квартиру, расположенную по адресу: (адрес), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП (адрес) от (дата).

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2022 года исковые требования Мударисовой А.Н. и Петрова Е.В. к Саакян А.А., Саакян Э.Г., Цеханович М.Ю., Управлению Росреестра по (адрес), ОСП (адрес) о признании права обшей совместной собственности, произведении государственной регистрации перехода права собственности, признании добросовестными приобретателями и освобождении из-под ареста (запрета) квартиры, оставлены без удовлетворения.

С решением суда не согласились истцы, в поданной апелляционной жалобе Мударисова А.Н. и Петров Е.В. ставят вопрос об отмене решения суда и утверждении достигнутого между сторонами мирового соглашения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Цеханович М.Ю., представители Управления Росреестра по (адрес), ОСП (адрес), ОАО «Альфа Банк», ПАО «Совкомбанк», ООО «Перспектива 24 – Оренбург» не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность судебного акта в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены судебного акта.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между ООО «Перспектива 24» и Мударисовой А.Н. заключен агентский договор от (дата) в отношении оказаний комплекса юридических услуг и смежных услуг по поиску (нахождению) объекта недвижимости согласно требованиям принципала Мударисовой А.Н., а также организации и сопровождению сделки по покупке/приобретению объекта недвижимого имущества/прав на объект недвижимости – квартира по адресу: (адрес). Ориентировочная стоимость объекта недвижимости должна быть не более *** рублей.

Квартира по адресу: (адрес) находится в собственности Саакян Э.Г.

Мударисовой А.Н. на основании предварительного договора купли-продажи от (дата), заключенного с Саакян А.А., действующей в интересах Саакян Э.Г., в качестве задатка была передана сумма в размере *** руб.

Согласно предварительному договору от (дата) продавец Саакян Э.Г. в лице Саакян А.А. и Мударисова А.Н. договорились о том, что основной договор будет заключен сторонами в срок до (дата) включительно в отношении названной ранее квартиры. На момент подписания договора на объекте недвижимости имеется обременение в виде ипотеки, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № от (дата) (ипотека). Продавец обязуется обеспечить снятие указанного обременения к моменту подписания основного договора купли-продажи.

Пунктом п. 1.4 предварительного договора цена объекта недвижимости обозначена в размере *** руб., она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами по вышеуказанному предварительному договору будет осуществляться следующим образом: *** руб. – в качестве задатка до подписания сторонами данного предварительного договора*** руб.– в качестве аванса за счет собственных денежных средств в счет погашения ипотеки продавца в ПАО «Восточный экспресс банк» на расчетный счет продавца в день подписания данного предварительного договора, передача денежных средств подтверждается банковским платежным документом, *** руб. – в день подписания основного договора купли-продажи, *** руб. – за счет кредитных денежных средств.

(дата) Мударисовой А.Н. ответчику Саакян Э.Г. была перечислены денежные средств в размере *** рублей в счет оплаты части первоначального взноса за квартиру по адресу: (адрес).

На момент получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости от (дата) в отношении квартиры по адресу: (адрес), не было зарегистрировано никаких обременений и запретов.

(дата) Петров Е.Н., Мударисова А.Н. и АО «Альфа-Банк» заключили кредитный договор № № на сумму *** рублей, обеспеченного ипотекой в отношении квартиры по адресу: (адрес).

Из договора купли-продажи от (дата) следует, что Саакян Э.Г. в лице Саакян А.А. продал, а Мударисова А.Н. и Петров Е.В. купили в общую совместную собственность квартиру по адресу: (адрес), по согласованной сторонами цене в размере *** рублей.

Пунктом 5 данного договора купли-продажи от (дата) предусмотрено, что названная квартира приобретается за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору № № от (дата), заключенному с АО «Альфа-Банк».

(дата) в Управление Росреестра по (адрес) поданы документы на регистрацию в отношении спорной квартиры.

(дата) истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №, из которого следует, что определением *** районного суда (адрес) от (дата) наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении квартиры: (адрес).

Так установлено, что определением Хорошевского районного суда (адрес) от (дата) приняты меры по обеспечению иска по гражданскому делу № по иску Цеханович М.Ю. к Саакяну Э.Г. о взыскании задолженности по договору займа в виде запрета ответчику распоряжаться жилыми помещениями, то есть сдавать в аренду или в наем, закладывать, передавать в пользование или управление другим лицам, а также иным образом уменьшать размер собственности на жилые помещения, запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (адрес) совершать регистрационные действия с жилыми помещениями по адресу: (адрес).

Кроме того, в производстве ОСП (адрес) в настоящее время находится исполнительное производство №-ИП от (дата) в отношении должника Саакян Э.Г. на основании исполнительного листа, выданного *** районным судом ФС № от (дата) о взыскании задолженности в размере *** руб. в пользу взыскателя Цехановича М.Ю. Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от (дата), вынесенного СПИ ОСП (адрес), объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: квартиры по адресу: (адрес), д. ?, (адрес).

Истцы, обращаясь в суд с требованиями о признании права собственности, проведении государственной регистрации права собственности, освобождении имущества от ареста, указывали, что на момент заключения сделки спорная квартира под арестом не находилась, сведения о запрете регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствовали.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 302, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от (дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Суд первой инстанции исходил из того, что истцы, заключая сделку с ответчиком в отношении спорной квартиры, не проявили должную осмотрительность, разумность, не приняли меры для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, не проверили в полном объеме отсутствие судебных решений в отношении Саакян Э.Г. и актуальных сведений из ЕГРН на дату заключения сделки. Помимо указанного, суд исходил из того, что заключенная сделка купли-продажи между сторонами не является исполненной, так как до настоящего времени истцами расчет в полном объеме за приобретаемую квартиру не произведен.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истцов.

В абзаце 2 пункта 50 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Закона об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества.

При этом имущество подлежит исключению из описи (снятие запрета) при условии его наложения на имущество, принадлежащее не должнику, а истцу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 статьи 8.1 и статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Таким образом, в отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником недвижимого имущества остается продавец. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не может служить правовым основанием для освобождения спорного имущества от ареста.

Учитывая вышеизложенное, а также наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорной квартиры до заключения договора купли-продажи имущества, отсутствие у истцов права собственности на квартиру, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции требования об исключении имущества из-под ареста оставлены без удовлетворения правомерно.

    Требования истцов о признании права собственности на квартиру, осуществление государственной регистрации перехода права собственности на нее, являются вторичными по отношению к требованиям об исключении спорной квартиры из ареста (снятии запретов), направлены на преодоление имеющегося запрета на регистрационные действия, поэтому удовлетворению также не подлежали.

    При этом правомерность владения истцами спорной квартирой ответчиками Саакян не оспаривалась.

    При наличии запрета на регистрационные действия, требования о государственной регистрации права собственности за истцами удовлетворены быть не могут. Соответственно и право истцов на спорную квартиру возникнет после государственной регистрации.

    Требования истцов о признании их добросовестными владельцами не является самостоятельным способом защиты права, поскольку является фактическим обстоятельством, подлежащим доказыванию по требованиям вещного иска, которые истцами не заявлялись. В рамках рассматриваемого спора добросовестность владения имуществом не имеет юридического значения для удовлетворения исковых требований об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, заявленное требование о признании истцов добросовестными приобретателями удовлетворению также не подлежало.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, поданная истцами апелляционная жалоба каких-либо доводов о несогласии с вынесенным решением не содержит, содержит ходатайство об утверждении достигнутого между сторонами мирового соглашения.

Определениями судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата) в утверждении мирового соглашения по настоящему делу было отказано.

По смыслу приведенных положений, в силу представленных суду апелляционной инстанции полномочий с учетом части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие доводов о несогласии с постановленным решением суда, судебный акт суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истцов – без удовлетворения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда является законным, оснований для его отмены судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 07 сентября 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мударисовой А. Н., Петрова Е. В.– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 06 декабря 2022 года.