Решение по делу № 2-31/2018 от 07.08.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2018 года г. Королев М.о.

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Стетюха Л.Г.,

с участием прокурора Лукьяновой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-31/18 по иску Козловой Ольги Николаевны к Силюковой Елене Валерьевне, Силюковой (Холчиевой) Алине Сергеевне и Силюкову Дмитрию Сергеевичу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, встречному иску Силюкова Дмитрия Сергеевича к Козловой Ольге Николаевне о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, возложении обязанности, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Козлова О.Н. обратилась в суд с иском к Силюковой Е.В., Силюковой (Холчиевой) А.С. и Силюкову Д.С., в котором просит обязать ответчиков заключить с ней договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу<адрес>, ссылаясь на то, что между ними в ДД.ММ.ГГГГ имелась устная договоренность на приобретение двух квартир № и № по указанному адресу, в которых в ДД.ММ.ГГГГ. была произведена перепланировка, в результате которой были снесены межквартирные и межкомнатные стены, и возникла единая пятикомнатная квартира с одним входом и квартиры были объединены в одну. Поскольку одна из объединенных квартир № принадлежала Силюкову Д.С., который являлся несовершеннолетним, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи только одной квартиры - №, и было принято решение об оформлении договора купли-продажи квартиры № по достижении Силюковым Д.С. совершеннолетия, при этом денежные средства были уплачены за обе квартиры, истец с семьей пользуются обеими объединёнными квартирами и оплачивают за них коммунальные платежи. Однако после достижения Силюковым Д.С. совершеннолетия, ответчики отказываются оформить договор купли-продажи квартиры №

Силюков Д.С. обратился в суд с встречным иском к Козловой О.Н., в котором просит обязать ответчика не чинить ему препятствий в пользовании квартирой № по указанному адресу, выселить Козлову О.Н. из данного жилого помещения, обязать произвести восстановление первоначального архитектурного состояния квартир № и №, с целью свободного доступа истца в собственное жилое помещение, и взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 1000000 руб. В обоснование встречного иска Силюков Д.С. ссылается на то, что является собственником квартиры № по указанному адресу, его отец Силюков С.А. не мог пообещать продать данную квартиру, ему не принадлежащую. Ответчик препятствует ему в реализации прав собственника спорной квартиры, которую его отец предоставил им в безвозмездное пользование до совершеннолетия истца. В период пользования квартирой, Козловой О.Н. была произведена незаконная перепланировка, а именно объединение квартир № и № в одну, с оставлением одного входа с лестничной площадки, что препятствует истцу во вселении в принадлежащее ему жилое помещение.

В судебном заседании представитель Козловой О.Н. поддержал заявленные исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать и указал, что перепланировка в виде объединения квартир № и № была произведена до передачи Козловой О.Н. в собственность квартиры №

Козлова О.Н. поддержала заявленные исковые требования и указала, что у ответчиков было приобретено жилое помещение состоящее из двух объединенных квартир, за которые была передана денежная сумма семь миллионов рублей, но поскольку право собственности на квартиру № было зарегистрировано за несовершеннолетним на период сделки Силюковым Д.С., был заключен отдельный договор купли-продажи квартиры №, в котором указана меньшая сумма, чем фактически переданная Силюковым, поскольку их семьи длительное время были в дружеских отношениях и между ними имелась устная договоренность о том, что квартира № будет переоформлена на истца после достижения Силюковым Д.С. совершеннолетия, однако впоследствии от третьих лиц ей стало известно, что Силюков Д.С. продает квартиру №.

Представитель Силюковой Е.В. и Силюкова Д.С. просил в удовлетворении иска Козловой О.Н. отказать, поддержал встречные исковые требования Силюкова Д.С. и указал, что на момент продажи Козловой О.Н. квартиры №, данная квартира и квартира № были отдельными объектами недвижимости. Квартира № действительно была передана во временное пользование Козловой О.Н. до совершеннолетия Силюкова Д.С., поскольку собственник квартиры Силюков Д.С. был несовершеннолетним и проживал со своей семьей. Между тем семья Козловой объединила две квартиры путем незаконной перепланировки.

Холчиева А.С. просила в удовлетворении иска Козловой О.Н. отказать.

Выслушав стороны, заключение прокурора об отсутствии оснований для удовлетворения иска Козловой О.Н. и о наличии оснований для удовлетворения иска Силюкова Д.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что квартира № по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Силюкову Д.С. на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.97).

Козлова О.Н. является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между продавцами Силюковой Е.В. и Силюковой А.С. и покупателем Кривовой (Козловой) О.Н. (л.д.7).

Как было указано, Козлова О.Н. просит обязать ответчиков заключить с ней договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что ответчиками было предложено приобрести у них две квартиры № и № по указанному адресу, объединенных в одну квартиру, истцом была произведена оплата в сумме 7000000 руб. за обе квартиры, в отношении квартиры № был заключен договор купли-продажи, однако заключить договор купли-продажи квартиры № не получилось, поскольку собственник данной квартиры Силюков Д.С., являлся несовершеннолетним, в связи с чем стороны пришли к устной договоренности о том, что они оформят договор купли-продажи квартиры № по достижении Силюковым Д.С. совершеннолетия. При этом истец с семьей въехала в жилое помещение состоящее из двух квартир, где и проживает по настоящее время. Однако по достижении Силюковым Д.С. совершеннолетия договор купли-продажи в отношении квартиры № заключен не был, и в настоящее время ответчики проводят действия по продажи квартиры № иным лицам.

Таким образом, требования Козловой О.Н. фактически сводятся к понуждению ответчиков к заключению между ними договора купли-продажи квартиры № по указанному адресу на основании принятого ответчиками и не исполненного обязательства о заключении такого договора по достижении собственником квартиры Силюковым Д.С., ДД.ММ.ГГГГ, совершеннолетия.

В соответствии с п.1 ст.454, п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из положений п.п.1,2 ст.429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Между тем, истом не доказано наличия между ней и собственником квартиры № Силюковым Д.С. (либо его законным представителем) предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.

Доводы истца о том, что обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи данной квартиры было принято ответчиками устно не могут быть приняты судом, поскольку опровергаются ответчиками, и не подтверждены допустимыми доказательствами, к которым показания допрошенных судом свидетелей не могут быть отнесены в силу п.1 ст.162 ГК РФ.

Более того, даже если бы такая устная договоренность сторон и имела место, то, с учетом приведенных выше положений закона, она являлась бы ничтожной, и не влекла бы возникновение у ответчиков обязанности заключить в будущем договор купли-продажи квартиры № в будущем.

Доводы истца об оплате ею за обе квартиры денежной суммы 7000000 руб. также не подтверждены допустимыми доказательствами поскольку из договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и расписки о получении продавцом Силюковой Е.В. оплаты по договору следует, что истцом была передана в счет оплаты за квартиру № денежная сумма 4000000 руб., а письменных доказательств внесения оплаты за квартиру №, передачи ответчикам денежных сумм, превышающих 4000000 руб. не имеется.

Доводы истца о том, что ей было передано в собственность жилое помещение, состоящее из двух объединенных квартир, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно представленным документам БТИ, имеющаяся в квартирах № и № перепланировка является незаконной, а предметом состоявшейся между сторонами сделки являлась именно отдельная квартира №.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Козловой О.Н. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры.

Силюков Д.С. просит выселить Козлову О.Н. из квартиры № по указанному адресу, обязать ее не чинить ему препятствий в пользовании квартирой и произвести восстановление первоначального архитектурного состояния квартир № и №, с целью свободного доступа истца в собственное жилое помещение, ссылаясь на то, что Козлова О.Н., путем незаконной перепланировки объединила принадлежащую ему квартиру № со своей квартирой № и заняла ее, что препятствует ему в осуществлении прав собственника.

Согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Из положений п.1 ст.209, ст.304 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку Силюков Д.С. является собственником квартиры №, а Козлова О.Н. не отрицает, что фактически пользуется данной квартирой и проживает в ней, и при этом наличие оснований для проживания в данном жилом помещении не подтвердила, исковые требования о выселении Козловой О.Н. из указанной квартиры подлежат удовлетворению.

При разрешении требований Силюкова Д.С. о возложении на Козлову О.Н. обязанности не чинить ему препятствий в пользовании принадлежащей ему квартирой № проведении восстановления первоначального архитектурного состояния двух квартир с целью изоляции квартиры № от квартиры № и обеспечения ему свободного доступа в свою квартиру, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст.29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно представленным техническим паспортам БТИ на квартиры № и № по указанному адресу, заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ., а также заключению судебной строительно-технической экспертизы, в указанных квартирах выполнена самовольная перепланировка, а именно: выполнены проемы в несущих стенах в квартире № между помещениями № и № в квартире № между помещением № и помещением № квартиры №, заложены проемы в квартире № между помещениями № и № в квартире № заложен дверной проем между тамбуром МОП и помещением №, а также в квартире № были объединены помещения № и №. В результате данной перепланировки, квартиры № и № объединены в одно жилое помещение с одним входом.

Данная перепланировка не была узаконена, а учитывая характер данной перепланировки, ведущей к нарушению изоляции квартир, принадлежащих разным собственникам, без согласия одного из них, жилые помещения подлежат приведению в первоначальное состояние.

В этой связи суд также учитывает, что именно имеющаяся самовольная перепланировка, заключающаяся, в том числе, в обустройстве только одного входа в квартиры, и перекрытие входа в квартиру №, объективно препятствует собственнику квартиры № в пользовании своим имуществом.

Разрешая вопрос о лице, ответственном за приведение квартир в первоначальное состояние, суд учитывает, что стороны приводят противоречащие доводы относительно времени проведения самовольной перепланировки, от установления чего прямо зависит установление ответственного лица.

Так, Козлова О.Н. ссылается на то, что квартиры были объединены в одну еще до приобретения ею квартиры №, до перехода в ее фактическое пользования обеими квартирами в ДД.ММ.ГГГГ, и что ею приобреталось именно жилое помещение уже состоявшее из двух объединенных квартир.

Представитель Силюковых в то же время ссылается на то, что Козловой О.Н. была продана отдельная изолированная квартира №, без самовольной перепланировки, а квартира № передана ей в безвозмездное пользование на время, до достижения совершеннолетия Силюковым Д.С., чем Козлова О.Н. воспользовалась, произведя незаконную перепланировку.

С целью проверки доводов сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении эксперта № <данные изъяты> ФИО17 содержится вывод о том, что работы но перепланировке квартир, а именно объединение в одну, были выполнены до ДД.ММ.ГГГГ

Данный вывод эксперт делает ссылаясь на то, что согласно приложенных листов № и № (проект усиления пробиваемого проема на № этаже, секция № к делу № генеральный директор ФИО18 <данные изъяты> заверяет своей подписью проект устройства проемов в несущих стенах квартир № и № от ДД.ММ.ГГГГ На этих же листах имеется подпись и печать от ДД.ММ.ГГГГ, что работы выполнены согласно проекта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Лопухин А.Ю. пояснил, что данный вывод он сделал только на основании двух приведенных документов, иных сведений для определения времени проведения перепланировки он не установил, установить время проведения перепланировки на основании иных методов не представляется возможным, можно установить возраст материала, но время его установки.

Между тем, суд не может согласится с приведенным выводом эксперта, поскольку приведенные документы (общий вид пробиваемого проема) на л.д. 126, 127, исключительно на основании которых сделан такой вывод экспертом, не могут быть признаны судом относимыми доказательствами проведения перепланировки в спорной квартире, поскольку не содержат сведений, которые с достоверностью позволили бы отнести данные проектные документы к спорному жилому помещению.

Суд также соглашается с иными доводами представителя ответчиков на л.д.222-223 о невозможности принятия данных документов в качестве относимых и допустимых доказательств по делу.

Кроме того, суд учитывает, что согласно отметок на указанных документах, работы по обустройству дверного проема выполнены до ДД.ММ.ГГГГ, в то время как в этот период квартиры № и № имели разных собственников. Так, квартира № перешла в собственность Силюкова А.М. на основании договора о совместной деятельности по строительству жилья от ДД.ММ.ГГГГ. и передана ему по акту сдачи приемки ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.157,158), в то время как квартира № была приобретена в собственность Силюковой Е.В. и Силюковой А.С. на основании договора купли-продажи, заключенного с <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.185).

Суд также принимает во внимание, что из представленных технических паспортов БТИ на спорные квартиры по состоянию на период продажи квартиры № Козловой О.Н. следует, что в квартирах самовольной перепланировки не имело места (л.д.142-145, 149-152, 103-104, 183-184), договор купли-продажи, был заключен с Козловой О.Н. ДД.ММ.ГГГГ. в отношении отдельной квартиры №

Согласно п.3 ст.29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Принимая во внимание вышеизложенное, те обстоятельства, что именно Козлова О.Н. является собственником квартиры № и в ее пользовании с ДД.ММ.ГГГГ находится квартира №, которой в прошедший период ни собственник Силюков Д.С. не его законные представители не пользовались, а также отсутствие доказательств того, что перепланировка была произведена до передачи квартир Козловой О.Н., суд считает необходимым обязать Козлову О.Н. не чинить Силюкову Д.С. препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>, и в течении трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу произвести работы по восстановлению изолированности квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, и обеспечению свободного доступа Силюкова Д.С. в квартиру №, а именно восстановить со стороны лифтовой площадки <данные изъяты>го этажа дверной проем в стене для входа в квартиру №, так как это установлено поэтажным планом ГУП МО «МОБТИ»; заложить дверной проем в стене между коридорами № квартиры № и № квартиры №; восстановить перегородку между балконами квартир № №

Вместе с тем, поскольку отсутствуют доказательства нарушения Козловой О.Н. личных неимущественных прав Силюкова Д.С., не имеется и установленных ст.151 ГК РФ оснований для взыскания с Козловой О.Н. в пользу Силюкова Д.С. компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Козловой Ольге Николаевне в удовлетворении исковых требований к Силюковой Елене Валерьевне, Силюковой (Холчиевой) Алине Сергеевне и Силюкову Дмитрию Сергеевичу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры – отказать.

Встречные исковые требования Силюкова Дмитрия Сергеевича к Козловой Ольге Николаевне – удовлетворить частично.

Выселить Козлову Ольгу Николаевну из жилого помещения по адресу: <адрес>

Обязать Козлову Ольгу Николаевну не чинить Силюкову Дмитрию Сергеевичу препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес> и в течении трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу произвести работы по восстановлению изолированности квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, и обеспечению свободного доступа Силюкова Дмитрия Сергеевича в квартиру № а именно:

- восстановить со стороны лифтовой площадки № этажа дверной проем в стене для входа в квартиру № так как это установлено поэтажным планом ГУП МО «МОБТИ»;

- заложить дверной проем в стене между коридорами № квартиры № и № квартиры №;

- восстановить перегородку между балконами квартир № и №

В случае не исполнения решения суда в части проведения работ в течение установленного срока, истец по встречному иску вправе совершить эти действия за счет ответчика по встречному иску с взысканием с него необходимых расходов.

В удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда Силюкову Дмитрию Сергеевичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме. Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме 23.04.2018 г.