Решение по делу № 33-14584/2017 от 28.06.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-14584/2017

г. Уфа                             12 июля 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей                     Идрисовой А.В. и Смирновой О.В.

при секретаре     Фаткуллине Р.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе временного управляющего Муниципального унитарного предприятия «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 марта 2017 г., по иску Смолина А.И. к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, Муниципальному унитарному предприятию «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., выслушав объяснения представителя конкурсного управляющего Муниципального унитарного предприятия «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан – Кутушевой Л.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Смолина А.И. – Миркасимовой Г.Ф., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Смолин А.И. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – Администрация городского округа), Муниципальному унитарному предприятию «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – МУП «Стройзаказчик») о признании права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 147,8 кв.м по адресу: адрес.

Заявленные требования мотивированы тем, что 1 марта 2016 г. между истцом и МУП «Стройзаказчик» заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома. По условиям данного договора МУП «Стройзаказчик» обязался осуществить строительство жилого дома по адресу: адрес, истец в свою очередь взял на себя обязанность финансирования строительства, предварительно уплатив 150 000 руб. В последующем, 8 мая 2016 г. между истцом и МУП «Стройзаказчик» заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому инвестиционная деятельность прекращена и дальнейшее строительство дома истец продолжает своими силами и с использованием своих материалов. На основании данного дополнительного соглашения Смолин А.И. продолжил строительство жилого дома своими силами. На сегодняшний день возведен железобетонный ленточный фундамент дома общей площадью 147,8 кв.м, однако истец не может оформить право собственности на объект незавершенного строительства, так как МУП «Стройзаказчик» своевременно не оформил разрешительную документацию на строительство дома и документы на земельный участок. Строительство ведется на денежные средства истца, а ответчик МУП «Стройзаказчик» не имеет возражений для признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 марта 2017 г. постановлено:

исковые требования Смолина Александра Ивановича к Администрации городского округа город Кумертау РБ, Муниципальному унитарному предприятию «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау РБ о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить в полном объеме.

Признать за Смолиным Александром Ивановичем право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 147,8 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес, согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства, выданному Кумертауским территориальным участком Мелеузовского филиала Государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан по состоянию на 07 ноября 2016 года.

В апелляционной жалобе временный управляющий МУП «Стройзаказчик» ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.

Истец Смолин А.И., представители ответчиков – Администрации городского округа, МУП «Стройзаказчик» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 1 марта 2016 г. между МУП «Стройзаказчик» (застройщик) и Смолиным А.И. (инвестор) заключен договор № 1 инвестирования строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого, застройщик осуществляет строительство объекта: индивидуальный жилой адрес в микрорайоне «Шахтерский – 3» г. Кумертау Республики Башкортостан, кадастровый номер №.... Инвестор производит инвестирование строительства объекта за счет собственных и/или привлеченных денежных средств с целью приобретения его в собственность. В силу п.1.2. названного договора, при заключении и исполнении настоящего договора стороны руководствуются Федеральным законом Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Общая проектная площадь объекта составляет 131, 45 кв.м. Объект 5-и комнатный, одноэтажный, с мансардным этажом. Ориентировочная площадь придомового земельного участка – 1 142 кв.м. Отделка объекта определена в соответствии с технической характеристикой объекта в приложении №1 (п. 1.3).

Согласно п.1.6 договора, застройщик осуществляет строительство индивидуального жилого дома на основании: договора аренды земельного участка № 1888-09-52 от 11 августа 2009 г.; привязки жилых домов тип 12 в микрорайоне «Шахтерский-3» городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан.

В соответствии с графиком работ и при условии своевременного финансирования инвестором застройщик обязуется обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию не позднее ноября 2016 г. (п.1.7. договора).

Стоимость объекта на момент заключения договора составляет 1 835 424 руб.

Сумма в размере 150 000 руб. оплачивается инвестором застройщику в течении 10 дней с момента подписания договора инвестирования строительства индивидуального жилого дома. Указанные денежные средства используются застройщиком для возмещения прочих затрат, направленных на достижение целей, указанных в п.1.1 договора и связанных с исполнением обязанностей и несением функций согласно п. 3.1. договора (л.д. 4-10).

С целью исполнения возложенной обязанности, истец Смолин А.И. осуществил оплату денежных средств в размере 150 000 руб. путем перечисления на расчетный счет МУП «Стройзаказчик», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 38 от 8 июня 2016 г. (л.д. 79).

8 мая 2016 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № 1 от 1 марта 2016 г., в силу которого инвестор осуществляет строительство объекта по адресу: Республика Башкортостан, г.Кумертау, в микрорайоне «Шахтерский – 3» адрес, кадастровый номер №..., согласно договору аренды земельного участка № 1888-09-52 от 11 августа 2009 г. своими силами, с использованием собственных материалов (л.д. 11).

Ранее, 10 января 2013 г. между Администрацией городского округа и МУП «Стройзаказчик» заключен договор аренды земельного участка № 2560-13-52, которым на основании протокола о признании несостоявшимися торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, от 19 декабря 2012 г. и постановления Администрации городского округа от 15 октября 2012 г. № 1850 МУП «Стройзаказчик» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1144 кв.м, по адресу: адрес для использования в целях строительства и обслуживания индивидуального жилого дома на срок до 10 января 2016 г.

Договор аренды земельного участка от 10 января 2013 г. прошел государственную регистрацию, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

На основании соглашения от 20 октября 2016 г. № 171 названный договор аренды земельного участка № 2560-13-52 от 10 января 2013 г. расторгнут, сведения о расторжении договора внесены в Единый государственный реестр недвижимости (л.д. 78).

Из технического паспорта объекта незавершенного строительства, изготовленного Кумертауским территориальным участком МФ ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 7 ноября 2016 г., усматривается, что по адресу: адрес, расположен объект незавершенного строительства литера А (фундамент ленточный), площадь застройки 147,8 кв.м, степень готовности 10%.

Определением судьи Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 11 января 2017 г. назначено обследование объекта незавершенного строительства по адресу: адрес, с целью определения соответствия градостроительным требованиям и требованиям безопасности.

В градостроительном заключении, подготовленном отделом архитектуры и градостроительства Администрации городского округа от 9 февраля 2017 г. № 23 отражено, что в административном порядке выдача разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно возведенного объекта незавершенного строительством (литера А) невозможна, в связи с отсутствием документов, указанных в ч. 7 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта, проект планировки территории и проект межевания территории; разрешения на строительство; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта. Размещение объекта незавершенного строительства (литера А), отвечает требованиям нормативов градостроительного проектирования городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (местных нормативов), утвержденных решением Совета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 27.11.2015 №53-3: п.2.2.4.3 - усадебный, одно-, двухквартирные дома должны стоять от границы земельного участка не менее чем на 5 метров; п.2.2.6.6 - расстояние по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости усадебные, одно-, двухквартирные и блокированные дома, должны размещаться от границ соседнего земельного участка на расстоянии не менее 3,0 м. Считается возможным дальнейшее оформление права собственности на объект незавершенного строительством (литера А). Рекомендовано обратиться в судебные органы для признания права собственности на данный объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20 февраля 2017 г. в отношении МУП «Стройзаказчик» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22 июня 2017 г. МУП «Стройзаказчик» признан несостоятельным (банкротом).

Принимая обжалуемое решение, удовлетворяя исковые требования Смолина А.И., суд первой инстанции исходил из того, что на основании договора инвестирования строительства, заключенного между Смолиным А.И. и МУП «Стройзаказчик», последним на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 1144 кв.м по адресу: адрес осуществлено строительство объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства; названный земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в муниципальной собственности городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан, в ходе рассмотрения дела представитель Администрации городского округа не возражал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника строительства, на объект недвижимости связано с выполнением возложенных на него договором обязательств.

По условиям договора № 1 от 1 марта 2016 г., заключенного между МУП «Стройзаказчик» и Смолиным А.И., истец взял на себя обязанность произвести инвестирование строительства индивидуального жилого дома, а застройщик МУП «Стройзаказчик» обязалось осуществить строительство и после ввода объекта в эксплуатацию передать объект в собственность инвестору.

В п. 8.5 настоящего договора стороны предусмотрели необходимость регистрации договора в отделе Росреестра по Куюргазинскому району и г.Кумертау.

Из представленных материалов дела установлено, что договор № 1 от 1 марта 2016 г., подлежащий государственной регистрации, установленную законом процедуру не прошел, в органах государственной регистрации не зарегистрирован, что не оспаривалось сторонами, подтверждается объяснениями представителя истца, отраженными в протоколе судебного заседания от 12 июля 2017 г.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что настоящий договор № 1 сторонами не исполнен, застройщиком МУП «Стройзаказчик» объект недвижимости, оговоренный в п.1.1 договора, не возведен, истцом Смолиным А.И. денежные средства в полном объеме не перечислены, оплачено из 1 835 424 руб. лишь 150 000 руб.

Какой-либо объект застройщиком заказчику не передан, заказанный жилой дом частично не выстроен, т.е. работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства не выполнены и не переданы истцу.

8 мая 2016 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, в силу которого все пункты договора № 1 от 1 марта 2016 г. инвестирования строительства индивидуального жилого адрес в микрорайоне «Шахерский-3» г. Кумертау Республики Башкортостан, кадастровый номер №... считаются утратившими силу, а инвестор – Смолин А.И. осуществляет строительство данного объекта, согласно договору аренды земельного участка № 1888-09-52 от 11 августа 2009 г. своими силами, с использованием собственных материалов.

При этом, МУП «Стройзаказчик» с заявлением в Администрацию городского округа о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды № 2560-13-52 от 10 января 2013 г. Смолину А.И., как то предусмотрено абз. 7 п. 6.2. договора аренды № 2560-13-52, не обращалось, напротив, на основании взаимного соглашения между МУП «Стройзаказчик» и Администрацией городского округа договор аренды земельного участка № 2560-13-52 расторгнут (л.д. 78); Администрация городского округа какое-либо разрешение на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Смолину А.И., либо на заключение договора аренды земельного участка не давала; истец Смолин А.И. с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... в Администрацию городского округа не обращался, прав на земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта недвижимости степенью готовности 10%, не имеет.

Доказательств того, что спорный объект степенью готовности 10% с учетом его технических параметров обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, является конструктивно сложным сооружением и имеет функциональную завершенность, истцом в материалы дела также не представлено.

На данной стадии строительства незавершенного строительством объекта невозможно достоверно и бесспорно установить совокупность юридически значимых обстоятельств по заявленному истцом основанию признания права собственности, в том числе и по основаниям, предусмотренным ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющих его идентифицировать как объект права в гражданско-правовом обороте, а именно: возведение постройки на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; установление факта необходимости получения разрешения для его возведения; определения его соответствия градостроительным нормам и правилам, отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о создании угрозы жизни и здоровью граждан.

При вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции вышеприведенные обстоятельства не были учтены, что привело к вынесению решения с существенными нарушениями норм материального права. Таким образом, решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 марта 2017 г. подлежит отмене, с принятием нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований Смолина А.И. к Администрации городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст. 198, 327 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 марта 2017 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Смолина Александра Ивановича к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, МУП «Стройзаказчик» городского округа город Кумертау Республики Башкортостан о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Лыщенко Е.С.