Решение по делу № 3а-244/2021 от 09.08.2021

УИД 61OS0000-01-2021-000237-05

дело № 3а – 244/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 г.                  г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Харченко Д. И. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Харченко Д.И. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, указав, что установленная по состоянию на 5 июля 2017 г. кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого помещения, площадью 1 715,7 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 24 801 095,47 руб., что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО «Ростовский Центр Оценки» от 9 июня 2021 г. № 1408 в сумме 8 534 000 руб. Указанное нарушает права административного истца как плательщика имущественного налога. Первоначально административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 5 июля 2017 г. в размере 8 534 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, административный истец в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) письменно уточнил заявленные требования и просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 1 715,7 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2017 г. в сумме 13 309 216 руб.

Административный истец Харченко Д.И. и его представитель адвокат Барнев П.С., действующий по доверенности и ордеру, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: Администрация г.Новочеркасска, Управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Согласно поступившему ходатайству, представитель Правительства Ростовской области Иванов С.В., действующий по доверенности, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 715,7 кв.м, в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 13 309 216 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В поступившем письменном отзыве представитель Мироненко А.А., действующий по доверенности, указал, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости – нежилом помещении с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (помещения №3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44) площадью 1 715,7 кв.м. Государственный кадастровый учет осуществлен 5 июля 2017 г., собственником является Харченко Д.И. Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в размере 24 801 095,47 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881. Просил рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала.

    Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен о времени и месте рассмотрения.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра Мирошниченко А.С., действующий по доверенности, указал, что в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации города Новочеркасска в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 г. № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 г.

Судом установлено, что Харченко Д.И. является собственником нежилого помещения площадью 1 715,7 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, помещения №3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44. Указанное подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 30 мая 2019 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 июня 2021 г.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 5 июля 2017 г. и составляет 24 801 095,47 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 13 ноября 2018 г.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № 1408 от 9 июня 2021 г. оценщика ФИО8 ООО «Ростовский Центр Оценки», содержащий выводы о том, что рыночная стоимость квартиры на 5 июля 2017 г. составляет 8 534 000 руб.

Учитывая разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 23) и поступившие возражения Правительства Ростовской области, для определения рыночной стоимости спорного объекта судом была назначена экспертиза проведение которой поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 25-2021, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 5 июля 2017 г. составляла 13 309 216 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом проведен анализ местоположения объекта оценки, в ходе которого установлено, что нежилое помещение расположено в зоне высокой плотной застройки, средних рыночных цен на земельные участки и недвижимость, с низким потоком автомобилей и пешеходов, удовлетворительной доступностью общественного транспорта, наличием наружных сетей, необходимых для инженерного обеспечения здания, соблюдения правил пожарной безопасности, что характеризует данную зону как пользующуюся средним спросом при приобретении аналогичной недвижимости.

Определив, что объект исследования представляет собой помещение складского назначения, эксперт проанализировал рынок индустриальных объектов (производственно-складских баз) по состоянию на дату определения стоимости (таблица 3), определил диапазон цен.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости был применен затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, и сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнительного анализа продаж. От применения доходного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках затратного подхода эксперт рассчитал стоимость замещения объекта исследования, ставку предпринимательской прибыли, процент физического износа, не выявил признаков функционального и внешнего устаревания. Рыночная стоимость нежилого помещения в рамках затратного подхода составила 15 627 658 руб.

Применяя сравнительный подход, эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал три объекта (таблица 11) характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на тип помещения, размер общей площади, скидку на торг. Размер рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода установлен в сумме 10 990 774 руб. (таблица 12).

Распределив процент приоритетности подходов одинаково, эксперт согласовал результат стоимости объекта (таблицы 15,16) придя к выводу о его рыночной стоимости на заданную дату в размере 13 309 216 руб.

    В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Объективные выводы дают исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, изложенная в экспертном заключении информация соответствует критериям достаточности и проверяемости, определенная итоговая рыночная стоимость не является произвольной и сомнений в своей обоснованности не вызывает.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено; ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

В данном случае доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета об оценке № 1408 от 9 июня 2021 г. были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он был поставлен под сомнение обоснованно.

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определенный в заключении судебной экспертизы от 27 сентября 2021 г. № 25-2021.

В соответствии с указанным возможно удовлетворить исковые требования Харченко Д.И. и установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной в размере 13 309 216 руб.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя в суд 9 августа 2021 г.

    Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования Харченко Д.И. сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость нежилого помещения, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 46 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда об удовлетворении требований нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административные исковые требования Харченко Д. И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 715,7 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (помещения №3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44) равной рыночной стоимости, по состоянию на 5 июля 2017 г., в размере 13 309 216 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 августа 2021 г.

Взыскать с Харченко Д. И. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» денежные средства в размере 35 000 руб. за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба