Решение от 24.12.2021 по делу № 3а-142/2021 от 02.11.2021

Дело № 3а-142/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года, город Калуга

Калужский областной суд в составе:

председательствующего судьи Казанцевой Н.К.,

при секретаре Сухоруковой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Агасаряна Владимира Амлетовича к Государственному бюджетному учреждению Калужской области «Центр кадастровой оценки», министерству экономического развития Калужской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

02 ноября 2021 года в Калужский областной суд поступило административное исковое заявление Агасаряна В.А. к Государственному бюджетному учреждению Калужской области «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»), министерству экономического развития Калужской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором административным истцом указано на то, что он является собственником нежилого здания общей площадью 500,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 01 января 2020 года по результатам проведенной государственной кадастровой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет уплату административным истцом налога в повышенном размере, чем нарушаются его права.

В связи с этим административный истец, уточнив требования, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 500,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в сумме 5171 857 рублей.

Административный истец, его представитель, будучи извещёнными судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель административных ответчиков – министерства экономического развития Калужской области и ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки» по доверенностям Калинин Е.А. не возражал против удовлетворения административного иска.

Представители административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, а также заинтересованных лиц – администрации мунициального образования городское поселение «Город Малоярославец», Банка ВТБ (публичное акционерное общество), Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №3 по Калужской области, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителя административных ответчиков – министерства экономического развития Калужской области и ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки» Калинина Е.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Из дела видно, что административный истец является собственником нежилого здания общей площадью 500,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Приказом министерства экономического развития Калужской области от 01 октября 2020 года №1690-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Калужской области, в соответствии с которым нежилое здание с кадастровым номером № вошло в сформированный перечень объектов оценки.

Согласно указанному приказу и выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 апреля 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 7261 532 рублей 83 копеек (л.д.6).

В соответствии с постановлением Правительства Калужской области от 17 апреля 2017 года №221 «О реализации положений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и о создании Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки» с 1 июня 2017 года на территории Калужской области государственная кадастровая оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» (пункт 1), органом, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки, определено министерство экономического развития Калужской области (пункт 2).

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр"», Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года №15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.

Также Конституционный Суд Российской Федерации в этом Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П указал и на то, что необходимым условием принятия к рассмотрению административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если оно подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, является в силу части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приложение к административному исковому заявлению отчёта об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости; в свою очередь, административный ответчик, возражающий против удовлетворения административного искового заявления, обязан доказать достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суду представлен отчет №26092021О, составленный 14 сентября 2021 года оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы» (далее – ООО «Региональный Центр Экспертизы»), согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения составляет 5171 859 рублей.

Как следует из объяснений, в том числе письменных, представителя административных ответчиков – министерства экономического развития Калужской области и ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки» данный отчёт соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, кадастровая стоимость принадлежащего административному истца здания устанавливалась в ходе массовой кадастровой оценки, когда отсутствует возможность в полной мере учесть индивидуальные характеристики объекта.

Согласно представленному отчету №26092021О, составленному ООО «Региональный Центр Экспертизы»), принимаемому, исходя из изложенного, как доказательство рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости после его осмотра, сравнительным подходом, в рамках которого применён метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты – аналоги с известными ценами их предложений, при этом отобранные для расчетов объекты – аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. В качестве аналогов оценщиком использованы сведения о расположенных в <адрес> объектах недвижимости, как находящихся в собственности (13 объектов) и предлагавшихся к продаже, так и находящихся в аренде (14 объектов), когда для создания генеральной совокупности было отобрано 6 объектов недвижимости, относящихся к оцениваемым сегменту рынка, в качестве аналога; по тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов – аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

Возражений на данный отчёт о том, что цены указанных аналогов существенно выбиваются из среднего ценового диапазона в меньшую сторону, могло бы говорить о неоднородности выборки, не представлены. Оценщиком к ценам объектов – аналогов применены характеристики, а также учтены такие ценообразующие факторы как торг, местоположение (в том числе расположение относительно «красных линий»), площадь, тип объекта (площади), физическое состояние (в том числе наличие коммуникаций, отдельного входа, состояние отделки), а также вид права; при этом удельный показатель рыночной стоимости объектов – аналогов между самым дешёвым и самым дорогим не превышает 30%.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» представленный отчёт об оценке содержит выводы оценщика, а также доказательства, на которых они основаны, в том числе карту части <адрес>, где расположен объект, фотографию местоположения объекта со спутника, сведения публичной кадастровой карты с идентификацией на указанных картах данного объекта, скриншоты объявлений.

Исследованный в полном объеме отчёт об оценке и иные доказательства по делу дают в данном случае суду основания для установления кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенном в этом отчёте, учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 5 июля 2016 года №15-П, от 11 июля 2017 года № 20-П, исходя из которой, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость объекта недвижимости, будучи условными, представляют собой предполагаемую (условную) стоимость объекта недвижимости, в связи с чем в данном в случае, поскольку расхождение между кадастровой стоимостью принадлежащего административному истцу здания и его рыночной стоимостью нельзя признать существенной разницей, составляющей 2089675 рублей (что не превышает 28%), что не может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении в отношении данного объекта недвижимости, имеющееся расхождение между величинами кадастровой и рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Вместе с тем отсутствие существенной разницы, не превышающей 28%, между кадастровой стоимостью, определённой в размере 7261532 рублей 83 копеек, и рыночной стоимостью, определённой в сумме 5171857 рублей, принадлежащего административному истцу здания само по себе не указывает на необоснованность административного иска, учитывая указанные административным истцом обстоятельства о том, что установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости может повлечь уменьшение размера налога на имущество.

В связи с этим, поскольку административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, подтверждённой достаточными и допустимыми доказательствами, административный иск Агасаряна А.В. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 500,8 ░░. ░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5171 857 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 19 ░░░░░░ 2022 ░░░░.