Решение по делу № 33-5425/2020 от 05.02.2020

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-5425/2020 Судья: Минихина О.Л.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего	Утенко Р.В., Бакуменко Т.Н.
Судей	Сопраньковой Т.Г.
при секретаре	Ковалевой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 марта 2020 года апелляционную жалобу ООО «Развитие» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2019 года по делу № 2-2521/19 по иску Салаватова И. Р. к ООО «Развитие» об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., пояснения истца и его представителя Петровой Е.В., представителя ООО «Развитие» Минц-Боро Ю.Г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Салаватов И.Р. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Развитие" об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Истец указал, что 29.08.2018 между ним и ООО "Развитие" был заключен договор № №... участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался не позднее 01.12.2018 построить объект недвижимости - многоквартирный дом со встроено-пристроенной автостоянкой (гаражом), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную настоящим договором цену, которая составляет 3 561 883 руб., и в сроки, установленные настоящим договором, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Исходя из положений п.3.1.1. договора застройщик-ответчик обязуется зарегистрировать настоящий договор в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Пунктом 4.2.1 договора, предусмотрено открытие дольщиком в пользу застройщика в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора безотзывного (депонированого) покрытого аккредитив, исполняемого без акцепта дольщика на сумму собственных средств в размере 3 561 883 руб. с условиями покрытия и оплаты, указанными в п. 4.2.1. договора.

Исходя из данного пункта договора оплата по аккредитиву производится путем перечисления денежных средств на текущий счет застройщика после предоставления в исполняющий банк застройщиком договора, зарегистрированного в установленном порядке, с отметками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о государственной регистрации договора, либо заверенной застройщиком копии такого договора.

Во исполнение положений раздела 4 договора истец 30.08.2018 года заключил договор №... банковского вклада до востребования, согласно которого внес вклад на счет вклада, открытый (по требованию ответчика) в Международном банке Санкт-Петербурга, в размере 3 561 883 руб., что подтверждается Приходным кассовым ордером №... от 30.08.2018 года. В ту же дату он поручил Международному банку Санкт-Петербурга по требованию ответчика открыть полностью покрытый за счет истца аккредитив с условиями, соответствующими условиям п. 4.2.1. договора №№... участия в долевом строительстве от 29.08.2018.

Договор 05.09.2018 года был передан на государственную регистрацию однако регистрационные действия были приостановлены по основаниям, указанным в п. 3, ч. 2.6., ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с тем, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу поступило уведомление от Комитета по строительству от 03.09.2018 года №... о неисполнении застройщиком ООО «Развитие» осуществляющим на основании Разрешения на строительство от 04.07.2014 года №... строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 78:37:1710402:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности. О приостановке регистрационных действий истцу стало известно из сообщения, направленного заместителем генерального директора Тужиловой Н.В. 25.09.2018 года по электронной почте.

15.10.2018 введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов кредитной организации Банк МБСП (АО). 31.10.2018 года Приказом Банка России № №... у Международного Банка Санкт-Петербурга отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Приказом Банка России от 31.10.2018 года № №... назначена с 31.10.2018 года временная администрация по управлению кредитной организацией Международный банк Санкт-Петербурга (АО).

На текущую дату основания для приостановления регистрационных действий договора ответчиком устранены, однако договор № П/7(2)-29 участия в долевом строительстве от 29.08.2018 не прошел государственную регистрацию, предусмотренную п. 3, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее № 214-ФЗ), в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации данного договора.

На основании изложенного истец просил зарегистрировать договор № П/7(2)-29 участия в долевом строительстве от 29.08.2018, заключенный между сторонами.

    Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2019 года исковые требования Салаватова И.Р. к ООО «Развитие» об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве - удовлетворены.

    Судом постановлено: зарегистрировать договор № П/7(2)-29 участия в долевом строительстве, подписанный 29.08.2018 года между ООО «Развитие» и Салаватовым И.Р.

    Взыскать с ООО «Развитие» в доход государства государственную пошлину в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «Развитие» Ю.Г. Минц-Боро просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежаще, в связи с чем коллегия рассмотрела дело в отсутствие третьего лица в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

    Судом установлено, что 29.08.2018 между ООО «Развитие» (застройщик) и Салаватовым И.Р. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № П/7(2)-29 (л.д. 14 – 26).

По условиям п. 1.1. вышеуказанного договора ответчик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом со встроено-пристроенной автостоянкой (гаражом), расположенный на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (далее по тексту Объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную настоящим договором цену и в сроки, установленные настоящим договором, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

    Характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче ответчиком после ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, указаны в п. 1.2. договора.

    Исходя из положений п.3.1.1. договора, застройщик обязуется зарегистрировать настоящий договор в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с действующим законодательством РФ.

На основании п. 3.1.4. договора срок передачи квартиры дольщику-истцу - не позднее 01.12.2018.

    Согласно п. 3.2.1. договора дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и сроки, указанные в разделе 4 настоящего договора.

    В силу положений п.4.1. договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет 3 561 883 руб.

    Пунктом 4.2.1. договора, предусмотрено открытие дольщиком в пользу Застройщика в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора безотзывного (депонированого) покрытого аккредитив, исполняемого без акцепта дольщика на сумму собственных средств в размере 3 561 883 руб. с условиями покрытия и оплаты, указанными в п. 4.2.1. договора.

    Во исполнение положений раздела 4 договора истец 30.08.2018 заключил с Международным банком Санкт-Петербурга (АО) договор №... банковского вклада до востребования, в соответствии с которым внес вклад на счет вклада, открытый в Международном банке Санкт-Петербурга (АО), в размере 3 561 883 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № 23 от 30.08.2018.

    30.08.2018 истец поручил Международному банку Санкт-Петербурга (АО) открыть полностью покрытый за счет истца аккредитив с условиями, соответствующими условиям п. 4.2.1. договора № №... участия в долевом строительстве от 29.08.2018 года, что подтверждается заявлением об открытии аккредитива №... от 30.08.2018, платежным поручением №... от 30.08.2018 на сумму 3 561 883 руб., выпиской о движении денежных средств по счету №... за период с 30.08.2018 по 15.10.2018.

Договор 05.09.2018 был передан на государственную регистрацию, в регистрирующий орган.

    Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрационные действия были приостановлены, согласно Уведомления о приостановлении государственной регистрации сделки №... от 13.09.2018 года по основаниям, указанным в п. 3, ч. 2.6., ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с тем, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу поступило уведомление от Комитета по строительству от 03.09.2018 года №... о неисполнении застройщиком ООО «Развитие» обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

О приостановке регистрационных действий истцу стало известно из сообщения, направленного заместителем генерального директора Тужиловой Н.В. 25.09.2018 с адреса электронной почты tuzhilova@mail.ru на адрес электронной почты истца.

Как следует из пояснений истца, 15.10.2018 года введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов кредитной организации Банк МБСП (АО).

31.10.2018 Приказом Банка России № №... у Международного Банка Санкт-Петербурга (в котором у истца, по настоянию ответчика, был открыт безотзывный аккредитив) отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Приказом Банка России от 31.10.2018 № №... назначена с 31.10.2018 временная администрация по управлению кредитной организацией Международный банк Санкт-Петербурга (АО). Отзыв лицензии произведен в связи с использованием Банком рискованной бизнес-модели, в результате чего на ее балансе образовался значительный объем проблемных активов, включая производные финансовые инструменты и неподтвержденные (притворные) требования к компаниям-нерезидентам.

Согласно информации, представленной на официальном сайте МБСП (АО), а также на основании ответа на адвокатский запрос ЦБ РФ от 12.12.2018 №..., Банк России неоднократно (2 раза в течение предшествующих отзыву лицензии 12 месяцев) применял в отношении кредитной организации Банк МБСП (АО) меры надзорного воздействия, в том числе вводил ограничение на привлечение денежных средств населения.

18.03.2019 ответчиком получено разрешение Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на ввод объекта в эксплуатацию №....

24.11.2018 истцом была направлена претензия с требованием произвести действия, способствующие регистрации договора, однако требования истца ответчиком не удовлетворены.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что договор долевого участия не может быть зарегистрирован, так как предметом договора было создание объекта долевого строительства, а не приобретение готового объекта гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Кроме того, у Банка, в котором истцом открыт безотзывный аккредитив, на текущую дату отозвана лицензия, в связи с чем истец не может исполнить свою обязанность по оплате денежных средств по договору, так как банковские операции заморожены. При этом истцом отменена доверенность от 30.08.2018, выданная ответчику для регистрации договора долевого участия.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что указываемые ответчиком обстоятельства не препятствуют государственной регистрации договора, не совершенной ранее вследствие виновных действий ответчика.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела и требованиях закона.

В соответствии с пунктом 3 статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 августа 2018 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора от 29 августа 2018 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Материалами дела также подтверждается, что истец направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что регистрация поданного договора была приостановлена органом исключительно вследствие виновных действий ответчиков в отношении иных застройщиков. Доказательств невозможности устранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации договора, заключенного между сторонами, суду не представлено. При рассмотрении дела судом установлено фактическое уклонение ответчика от совершения действий, необходимых для регистрации настоящего договора, тогда как со стороны истца были совершены все необходимые для регистрации договора в 2018 году действия.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на судебную практику по рассмотрению иных дел не могут быть приняты во внимание применительно к настоящему спору с учетом конкретных обстоятельств индивидуального спора между сторонами.

Ссылка апеллянта на отзыв истцом доверенности на совершение регистрационных действий от его имени ООО «Развитие» 19.11.2018 не отменяет совершения истцом до указанной даты совокупности действий, необходимых для государственной регистрации договора. При этом доказательств уклонения от регистрации, волеизъявления истца на то, чтобы поданные на регистрацию документы были возвращены, ответчиком не представлено а устранение обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации, должно было быть осуществлено ответчиком самостоятельно. Соответственно для предоставления документов для устранения препятствий к регистрации договора ответчику доверенность от истца не требовалась, отзыв доверенности не повлек заявление со стороны истца об отказе от регистрации договора, а совокупность документов от участника строительства, необходимая для регистрации договора, была представлена в период действия доверенности.

Несогласие ответчика с выводами суда первой инстанции об устранении обстоятельств, явившихся основанием для приостановления регистрации договора, основанием к отмене решения суда не является, поскольку при заключении договора стороны исходили из добросовестности и разумности действий застройщика, чьи правоотношения с третьими лицами не являются препятствием к заключению и сделки и ее исполнению между договаривающими сторонами.

Доводы апеллянта о невозможности отменить приостановление регистрации договора носят бездоказательный характер, поскольку основанием для приостановления регистрации являлось неисполнение обязательств перед третьими лицами; на дату приостановления договора, заключенного с истцом, срок исполнения обязательств перед ним ( не позднее 01.12.2018) не наступил, а предшествуюший срок окончания строительства в договоре не указан.

Указание апеллянта на то, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации само по себе не препятствует государственной регистрации достигнутого между сторонами соглашения в установленном законом форме с учетом исполнения его условий в полном объеме заявившей о регистрации стороной.

Ссылка апеллянта на положения п.4.5. Договора, в соответствии с которым если основания, послужившие причиной отказа в государственной регистрации договора не будут устранены, и договор не будет зарегистрирован в течение срока действия, договор считается незаключенным, подлежат отклонению, поскольку указанная норма договора применима исключительно при добросовестном исполнении договаривающимся сторонами обязанностей по регистрации договора и наступления обстоятельств, не зависящих от действий участников договора.

Регистрация договора была приостановлена ввиду виновных действий ответчика по неисполнению обязательств перед третьими лицами. В отсутствие доказательств невозможности исполнения указанных обязательств и, как следствие представления в регистрирующий орган доказательств отсутствия оснований приостановления регистрации именно ответчиком, действия последнего не могут быть оценены как добросовестные и разумные ( п.6 ст. 10 ГК РФ).

При этом поскольку фактическое поступление денежных средств в счет оплаты цены договора застройщику должно быть осуществлено после государственной регистрации договора, ссылки ответчика на невозможность получить указанные средства подлежат отклонению как не препятствующие регистрации договора.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, не содержат ссылки на обстоятельства, не проверенные и не учтенные судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющие юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции. В этой связи оснований к отмене судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: