Решение по делу № 3а-181/2022 (3а-533/2021;) от 06.09.2021

УИД № 34OS0000-01-2021-000509-58

Дело № 3а-181/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 12 мая 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Волковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ГСК «<.......>» обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 114217 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости № № <...> от 17 февраля 2021 года и по состоянию 2 февраля 2021 года составляет 51567 833 рубля 33 копейки. Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, при расчете которой применяется кадастровая стоимость. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № 90/2021, подготовленного специалистом <.......>», составляет 23300 000рублей по состоянию на 2 февраля 2021 года.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела представитель административного истца в судебное заседание не явился. В поступившем до судебного заседания заявлении представитель Усков В.Э. просил исковые требования удовлетворить, дело рассмотреть в его отсутствие.

Административные ответчики: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ГБУ ВО «Центр ГКО», Управление Росреестра по Волгоградской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В заявлениях представитель Облкомимущество Шахова Ю.В. и ГБУ ВО «Центр ГКО» Мотолыго Д.А. просили рассмотреть дело в их отсутствие, замечаний к экспертному заключению не имеют.

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация Волгограда, администрация городского округа – город Михайловка Волгоградской области явку представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений относительно заявленных исковых требований не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ГСК «<.......> на основании договора аренды № 11704 от 3 мая 2006 года и дополнительного соглашения к нему от 29 апреля 2021 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 114 217 +/- 119 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> При расчете арендной платы за пользование участком используется, в том числе его кадастровая стоимость (т. 1 л.д. 13-18).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «гаражи» (т. 2 л.д. 55).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 18 февраля 2021 года, установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости ГБУ ВО «Центр ГКО» № <...> от 17 февраля 2021 года и согласно данным кадастровой справки ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка в размере 51567833 рубля 33 копейки определена на 2 февраля 2021 года (т. 1 л.д. 12).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании положений статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № 90/2021 от 14 июля 2021 года, составленный оценщиком <.......> согласно которому по состоянию на 2 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:37:010103:7 составляет 23300000 рублей (т. 1 л.д. 22-163).

По ходатайству административного ответчика Облкомимущество, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами оценщика в отчете, представленном истцом, имелись существенные различия, по делу 28 сентября 2021 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «Центр оценки и консалтинга «Арта».

Согласно заключению эксперта данной организации <.......> отчет не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3 и пункту 22 ФСО № 7, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 2 февраля 2021 года составляет 25 242 000 рублей (т. 2 л.д. 36).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 23 декабря 2021 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено <.......>

Согласно заключению эксперта данного экспертного учреждения <.......> № 9084/5-4 от 8 апреля 2022 года, представленный административным истцом отчет № 90/2021 от 14 июля 2021 года соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, что исключило необходимость определения рыночной стоимости земельного участка в ином размере (т. 2 л.д. 135-151).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта о соответствии представленного истцом отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки. Эксперт является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. Оснований усомниться в верности его профессиональных суждений не имеется.

Исследование представленного административным истцом отчета, с учетом результатов проведенной экспертом <.......> по делу судебной экспертизы, дают суду основания для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Расчет рыночной стоимости объекта выполнен оценщиком и проверен экспертом с применением сравнительного подхода (отказ от применения иных подходов мотивирован и обоснован), произведен анализ предложений 24 земельных участков, расположенных в Волгоградской области, из которых произведена выборка трех объектов-аналогов сопоставимых объекту оценки по наиболее важным факторам стоимости для земельного участка (незастроенные земельные участки промышленного назначения). Аналоги имеют достаточно необходимой и проверяемой информации. Оценщиком применялись корректировки, обоснование которых содержится в исследовательской части отчета, в том числе на торг, на местоположение, на площадь, на разрешенное использование.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется. С выводами оценщика в указанной части согласился эксперт.

Относительно достоверности определенной оценщиком, а также по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, возражения не представлены. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает отчет № 90/2021 от 14 июля 2021 года, выполненный специалистом <.......> объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости – достоверным, что также подтверждено заключением эксперта <.......>

В свою очередь, заключение эксперта <.......> Гряколова А.В. № 211021/03-ЗУ от 24 ноября 2021 года, вышеуказанным требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем суд отклоняет, в связи с чем его выводы в основу судебного решения положены быть не могут.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость (более, чем в два раза), что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер арендных платежей за пользование объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, определенной в отчете № 90/2021, выполненном 14 июля 2021 года оценщиком <.......>» - 23300000 рублей.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 1 сентября 2021 года (т. 1 л.д. 165).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление гаражно-строительного кооператива «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 114 217 +/- 119 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 23 300 000 (двадцать три миллиона триста тысяч) рублей по состоянию на 2 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1сентября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 мая 2022 года.