Решение по делу № 33-4344/2022 от 08.04.2022

УИД – 59RS0008-01-2021-004091-72

Дело № 33-4344/2022 (2-99/2022)

Судья – Ежова К.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 18 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Смирновой М.А.,

судей Мехоношиной Д.В., Братчиковой М.П.

при секретаре Ивановой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича на решение Пермского районного суда Пермского края от 09.02.2022, которым постановлено:

«Исковые требования Трефиловой Татьяны Александровны удовлетворить.

Признать за Трефиловой Татьяной Александровной право собственности на незавершённый строительством индивидуальный двухэтажный жилой дом, общей площадью 125,13 кв. м, со степенью готовности 40 %, расположенный на земельном участке площадью 802 кв.м, с кадастровым номером ** по адресу: ****.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при предоставлении иных документов, необходимых для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения Трефиловой Т.А. и ее представителя Сыпачева Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Трефилова Татьяна Александровна обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича о признании права собственности на незавершённый строительством индивидуальный двухэтажный жилой дом, общей площадью 125,13 кв.м, со степенью готовности 40 %, расположенный на земельном участке площадью 802 кв.м, с кадастровым номером ** по адресу: ****.

В обоснование иска указано, что между истцом и ЗАО «Родэкс-Юкон» (после изменения наименования - ЗАО «Строгановский посад») был заключен договор купли-продажи ** от 06.07.2012 земельного участка для жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, площадью 802 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровый номер земельного участка: ** (п. 1.2. договора). Стоимость земельного участка составляла 410000 рублей (пункт 3.1 договора) и была полностью оплачена истцом ответчику. Однако государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок в Росреестре произведена не была. Указанный земельный участок был приобретен истцом с целью строительства индивидуального жилого дома, и впоследствии с этой целью 06.07.2012 между ответчиком ЗАО «Родэкс-Юкон» и истцом был заключен договор ** подряда на строительство индивидуального жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по строительству в коттеджном поселке «Строгановский посад» для истца индивидуального жилого дома, имеющего определенные Приложением №1 к договору подряда характеристики и расположенного на земельном участке с кадастровым номером ** согласно генеральному плану застройки коттеджного поселка «Строгановский посад». Стоимость работ по строительству объекта составляла 3190000 руб. Согласно графику строительства индивидуального жилого дома (приложение №4 к договору) срок окончания строительства определен периодом с 15.11.2012 по 30.11.2012. Истец вносила платежи в соответствии с графиком платежей, всего была произведена оплата по договорам ** от 06.07.2012 и ** от 06.07.2012 в общей сумме 3024000 рублей, из них по договору подряда - 2614000 рублей, по договору купли-продажи земельного участка - 410000 рублей. Так как ответчиком условия договора исполнены ненадлежащим образом, Трефилова Т.А. приостановила исполнение своих обязательств и с 30.08.2013 прекратила вносить платежи за строительство индивидуального жилого дома. До настоящего времени по независящим от истца причинам право собственности на приобретенный истцом земельный участок не зарегистрировано, по указанной причине истец не вправе зарегистрировать за собой право собственности на вновь созданный на соответствующем земельном участке незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Как выяснилось после заключения договора купли-продажи земельного участка с ответчиком и начала строительства жилого дома, приобретенный истцом земельный участок находится в залоге у ОАО «***» (в настоящее время - АО «***») (залогодержатель), в связи с заключением ЗАО «Строгановский посад» договора ипотеки в счет обеспечения обязательств по кредитному договору. Условиями указанного кредитного договора предусматривалось предоставление ЗАО «Строгановский посад» денежных средств для осуществления строительства индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке «Строгановский посад». Следовательно, указанный кредит был целевым и предполагал должную осведомленность залогодержателя о планируемой застройке обремененного залогом земельного участка. При этом, определяя предмет залога, залогодатель и залогодержатель указали только земельные участки в коттеджном поселке «Строгановский посад» без указания жилых домов, которые в последствии будут на нем возведены. В связи с чем в силу положений п. 5 ст, 5, п. 1 ст. 20, а также ст.ст. 64 и 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), в момент совершения залоговой сделки волеизъявление сторон договора об ипотеке земельного участка было направлено на передачу в ипотеку только земельного участка, но не строений залогодателя, которые уже имелись на данном участке либо впоследствии будут на нем возведены, поэтому ипотека на незавершенный строительством жилой дом не возникла. В настоящее время собственником жилого дома и собственником земельного участка являются разные лица. Ипотека в отношении вновь созданного истцом незавершенного строительством жилого дома не могла возникнуть, поскольку незавершенный строительством жилой дом, возведенный ЗАО «Строгановский посад» за счет денежных средств истца, является собственностью последней. Принимая во внимание, что по договору залога предметом ипотеки являлся земельный участок, а вновь созданный на земельном участке незавершенный строительством жилой дом предметом указанного договора залога не являлся, то по смыслу п. 1 ст. 65, ст. 69 Закона об ипотеке запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке незавершенный строительством жилой дом. Согласно заключению специалиста № 055-2021-ЗС от 21.04.2021 спорный объект недвижимости не завершён, готовность объекта на момент осмотра составляет 40%, спорный объект является объектом незавершенного строительства.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что на момент обращения в Арбитражный суд Пермского края в рамках дела № А50-1924/2015 Трефиловой Т.А. было известно о нарушении ее прав, в том числе предусмотренных договором подряда от 06.07.2012. Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.12.2015 требования Трефиловой Т.А. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Строгановский посад». Между тем, истец обратился с рассматриваемыми требованиями лишь 22.09.2021, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Однако судом первой инстанции доводы о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с исковым заявлением не приняты во внимание. При этом надлежащие и достаточные доказательства в подтверждение владения Трефиловой Т.А. спорным объектом, возможность беспрепятственного пользования им, в материалах дела не представлены. Доказательства того, что истец также несет бремя содержания данного объекта, поддержания его в надлежащем состоянии, им в материалы дела не представлены. Поскольку истец, считающий себя собственником спорного объекта, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, вопрос о праве собственности на такой объект может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, установленных ст. 302 ГК РФ. Таким образом, поскольку спорный объект во владении истца не находится, основания для применения абз.5 ст. 208 ГК РФ отсутствуют.

Со стороны истца Трефиловой Т.А. поступили письменные возражения, в которых истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Трефилова Т.А. и ее представитель Сыпачев Д.А. возражали против отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева А.Ю.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.11.2008 Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (впоследствии переименованным в АО «Строгановский посад») выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад», в том числе дома, расположенного по ул. ****.

06.07.2012 между ЗАО «Родэкс-Юкон» и Трефиловой Т.А. заключен договор ** купли-продажи земельного участка площадью 802 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровый номер земельного участка - **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, принадлежащего продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Разделом 3 договора стороны определили цену земельного участка 410000 руб., которая выплачивается покупателем по графику платежей (приложение №3).

06.07.2012 между ЗАО «Родэкс-Юкон» и Трефиловой Т.А. заключен договор ** подряда на строительство индивидуального жилого дома в коттеджном поселке «Строгановский посад» на земельном участке площадью 802 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровый номер земельного участка: **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства.

Согласно условиям договора, стоимость работ по строительству объекта составляет 3190000 руб., которая включает в себя сумму затрат на проектирование, стоимость материалов и стоимость строительства объекта (п.2.1, 2.2). Согласно п. 2.3 договора заказчик оплачивает подрядчику стоимость работ по строительству объекта в соответствии с графиком платежей.

ЗАО «Строгановский посад» 25.12.2013 Трефиловой Т.А. выдана справка в том, что по договору подряда ** от 06.07.2012 внесена сумма в размере 2614000,00 руб., по договору купли-продажи земельного участка ** от 06.07.2012 сумма в размере 410000,00 руб. внесена полностью.

Актом от 06.07.2012 продавец ЗАО «Родэкс-Юкон» передал, а покупатель Трефилова Т.А. приняла земельный участок с кадастровым номером **.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, площадью 802 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровый номер земельного участка: **, поставлен на кадастровый учет 07.12.2008, принадлежит на праве собственности ЗАО «Строгановский посад». Актуальная связь земельного участка с какими-либо объектами капитального строительства в ЕГРН отсутствует.

28.06.2011 между АО «Строгановский посад» и АО «***» заключен договор ** об ипотеке (залоге) земельных участков, по условиям которого в обеспечение обязательств ответчик передал в залог банку принадлежащие на праве собственности земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером **, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с решением Арбитражного суда Пермского края от 15.03.2016 года по делу А50-19420/2015 ЗАО «Строгановский посад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кобелев Александр Юрьевич.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.12.2015 по делу №А50-19240/2015 требование Трефиловой Т.А. в сумме 3024000 рублей основного долга и 302000 рублей процентов по договору ** от 06.07.2012 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Строгановский посад».

Согласно заключению специалиста №055-2021-ЗС ООО «ТехЭксПро» Ф., подготовленному по заказу Трефиловой Т.А., по итогам проведенного 21.04.2021 исследования дома по адресу: **** специалистом сделан вывод о том, что указанный объект на момент осмотра соответствует не всем требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, что связано с тем, что рассматриваемый дом является объектом незавершенного строительства, на момент осмотра не все строительно-монтажные и отделочные работы завершены. Строительная готовность объекта на момент осмотра составляет 40%. На момент проведения исследования указанный дом не пригоден для проживания, поскольку его строительство не завершено. Согласно краткой характеристике объекта объект незаверенного строительства имеет площадь 125,13 кв.м, высота первого этажа – 2,7 м, высота второго (мансардного) этажа переменная, поднятие стен – 1,1 м. Объект расположен на отдельном земельном участке (кадастровый номер **); год начала строительства – 2012 г. (приложение к делу).

ООО «Капитал-оценка» по заказу Трефиловой Т.А. проведена оценка объекта незавершенного строительства площадью 125,13 кв. м, расположенного по адресу: ****, на земельном участке с кадастровым номером **, рыночная стоимость которого по состоянию на 19.07.2021 составляет 727000,00 руб..

В соответствии с п. 1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции учел, что спорный объект незавершенного строительства возведен в границах земельного участка, с разрешенным использованием, предполагающим возможность строительства на нем жилого дома, на основании предварительно полученного от уполномоченного органа местного самоуправления разрешения на строительства, лицом, за которым зарегистрировано право собственности на земельный участок, в интересах истца, которой земельный участок был фактически передан по договору купли-продажи на основании акта приема-передачи, Трефиловой Т.А. он принят и оплачен, соответственно, договор земельного участка был не только заключен, но и исполнен. В связи с этим последующее возведение на земельном участке на основании договора подряда по заказу истца объекта недвижимости, представляющего собой объект незавершенного строительства, финансирование которого осуществлялось Трефиловой Т.А., являлось правомерным, в силу отсутствия у истца возможности оформления прав на спорный объект во внесудебном порядке, возникшее у истца право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит признанию в судебном порядке.

При этом суд первой инстанции указал, что включение денежных требований Трефиловой Т.А. в виде уплаченных по договору подряда ** от 06.07.2012 года в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве ООО «Строгановский посад» не является препятствием для удовлетворения иска, учитывая, что денежные требования к настоящему времени не удовлетворены, а удовлетворение иска в настоящем деле повлечет за собой возможность изменения размера денежных требований Трефиловой Т.А. в деле о банкротстве.

Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с позицией суда первой инстанции по существу спора, полагая, что возведение объекта недвижимости на земельном участке, переданном по договору купли-продажи Трефиловой Т.А., которая с этого момента являлась законным владельцем земельного участка, свидетельствует о возникновении права на объект у истца.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия также учитывает, что ранее за гражданами, заключившими договоры купли-продажи земельных участков и договоры подряда на строительство на них объектов недвижимости, по искам физических к АО «Строгановский посад» при схожих обстоятельствах были приняты решения о признании права собственности на объекты недвижимости, которые вступили в законную силу (дело №2- 3002/2018, 2-223/2017 и др.).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с позицией суда первой инстанции по применению в споре срока исковой давности, о пропуске которого в ходе рассмотрения спора было заявлено стороной ответчика.

Отклоняя соответствующие доводы стороны ответчика, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.208 ГК РФ, исходил из того, что спорный объект из владения Трефиловой Т.А. не выбывал, а соответственно, срок исковой давности к заявленным требованиям не применим.

Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку, как было указано, земельный участок по акту приема-передачи Трефиловой Т.А. передан по договору купли-продажи, а соответственно осуществляя законное владение им на основании заключенного договора купли-продажи, истец одновременно владеет и расположенным на нем объектом недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание выводов суда о владении Трефиловой Т.А. спорным объектом обоснованными не являются, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

С учетом этого, предусмотренные ст.330 ГПК РФ основания для отмены решения суда отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пермского районного суда Пермского края от 09.02.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Строгановский посад» в лице конкурсного управляющего Кобелева Александра Юрьевича – без удовлетворения.

Председательствующий:	/подпись/
Судьи:	/подписи/

Мотивированное определение изготовлено 25.05.2022 года