Решение по делу № 2-1633/2017 от 23.03.2017

Дело № 2-1633

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2017 года        

Индустриальный районный суд г. Ижевска в составе председательствующего судьи Чайкиной С.Г.

при секретаре Олюниной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Растегаевой М.Г. к Торопову А.Ф. о взыскании арендной платы

встречное исковое заявление Торопова А.Ф. к ИП Растегаевой М.Г. о взыскании неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП Растегаева М.Г. обратился в суд с иском к ответчику Торопову А.Ф. о взыскании арендной платы. Свои требования истец мотивировала тем, что 30 марта 2016 года заключила с ответчиком договор аренды помещения по адресу: .... Арендатор принял обязательство по внесению арендной платы, содержанию нежилого помещения.

Арендная плата была установлена в виде твердой суммы, а также в виде переменной арендной платы, включающей в себя плату за коммунальные услуги, воду, отопление, электроэнергию.

17 ноября 2016 года стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды с 01.01.2017 года. В акте приема-передачи помещения оговорена задолженность ответчика по оплате арендной платы.

Просила взыскать с ответчика задолженность по постоянной арендной плате 150 000 рублей, неустойку за период с 12.12.2016 по 23.03.2017 в размере 11 100 рублей, сумму задолженности по оплате электроэнергии за период с ноября 2016 по декабрь 2016 года в размере 34 712,41 рублей, задолженность по коммунальным платежам с октября 2016 по декабрь 2016 года в размере 27 686,28 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчиком подано встречное исковое заявление, согласно которому в нарушение условий договора в счета по оплате переменной части арендной платы были включены платежи за содержание и ремонт жилого помещения, которые оплачивались Тороповым А.Ф. За период с апреля 2016 по сентябрь 2016 года оплачена сумма 34 229,62 рублей, что является неосновательным обогащением ИП Растегаевой М.Г. Просил взыскать в свою пользу указанную сумму, а также проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере 1798,72 рублей.

В судебном заседании истец ИП Растегаева М.Г. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что по договоренности коммунальные платежи должны оплачивать арендаторы.

Встречные исковые требования ответчика не признает, поскольку счета на оплату коммунальных услуг были в виде платежных документов управляющей компании, которые ответчиком оплачивались без каких-либо возражений.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, представила письменные пояснения.

Торопов А.Ф. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании представила письменные возражения по исковым требованиям ИП Растегаевой М.Г. Также заявила ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные доказательства, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ИП Растегаевой М.Г. подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования Торопова А.Ф. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что 30 марта 2016 года ИП Растегаева М.Г. заключила с ИП Тороповым А.Ф. договор аренды нежилого помещения № 1-30ЛП43.

Согласно условий договора арендодатель ИП Растегаева М.Г. передала арендатору ИП Торопову А.Ф. помещение по адресу: ...

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата складывается из двух частей:

постоянная часть в размере 160 000 рублей в месяц, которая уплачивается не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным,

переменная часть включает в себя: плату за коммунальные услуги в полном объеме, вода, отопление, электроэнергия. Размер переменной арендной платы определяется ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендатором.

Переменная часть оплачивается арендатором в течении 5 банковских дней с даты получения соответствующего счета.

При заключении договора арендатор внес страховой депозит 160 000 рублей.

В случае нарушения сроков оплаты арендатором арендной платы, уплачивается пени 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с актом приема-передачи помещение передано арендатору 11 апреля 2016 года.

В соответствии с соглашением от 17 ноября 2016 года договор аренды расторгнут досрочно с 1 января 2017 года.

Помещение было передано арендодателю на основании акта от 30 декабря 2016 года. В данном акте указано на наличие задолженности за коммунальные услуги за октябрь, по оплате электроэнергии и коммунальные услуги за ноябрь и декабрь 2016 года, остался долг по арендной плате за ноябрь и декабрь 2016 года.

Указанные обстоятельства установлены на основании пояснений сторон, представленных в материалы дела доказательств.

В соответствии нормами Гражданского законодательства РФ в части правоотношений в области аренды по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования договора аренды от 30 марта 2016 года судом установлено, что переменная часть арендной платы включает в себя: плату за коммунальные услуги в полном объеме, вода, отопление и электроэнергию.

Тот факт, что по условиям договора аренды размер переменной арендной платы включает в себя плату за коммунальные услуги в полном объеме, не свидетельствует о согласовании сторонами несения обязанности по оплате счетов, выдаваемых управляющей компанией, в полном объеме.

Согласно положениям ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Содержание и ремонт помещения, отраженные в платежных документах, выдаваемых управляющей компанией, не относятся к коммунальным услугам, также не относятся к коммунальным услугам прочие услуги (вознаграждение председателя МКД, пост).

Довод истца со ссылкой на ст. 616 ч. 3 ГК РФ является не обоснованным, поскольку данная статья не имеет части третьей.

Кроме того, под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном состоянии, т.е. в пригодном для эксплуатации, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

В то же время ч. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивна и предусматривает, что расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов.

Исходя из платежных документов суд полагает, что лифт, вывоз ТБО, мусоропровод и др. услуги (содержание и ремонт жилого помещения) не могут относится к понятию надлежащего содержания арендованного имущества и поддержанию его в исправном состоянии, поэтому данные платежи не подлежали оплате арендатором по условиям договора.

Ответчик не оспаривал наличие задолженности по постоянной арендной плате в размере 150 000 рублей, в связи с чем требования в указанной части судом удовлетворяются.

Оплата электроэнергии с ноября 2016 по декабрь 2016 года ответчиком также не произведена, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию сумма 34 712,41 рублей.

Требования о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам с октября 2016 по декабрь 2016 года подлежат частичному удовлетворению с учетом выводов суда, сделанных ранее. Соответственно, размер задолженности составляет 15 702,26 рублей.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу указанных норм уменьшение неустойки является правом суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом критерием для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

Выводы суда в части необходимости снижения неустойки основан на выраженной Конституционным Судом РФ правовой позиции, из которой следует, что возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств и исследованных доказательств, оценив расчет неустойки произведенной истцом, учитывая период просрочки исполнения обязательства, сумму денежного обязательства, отсутствия значительных последствий вследствие несвоевременной передачи объекта долевого строительства, суд пришел к выводу о несоразмерности заявленной неустойки последствиям неисполнения обязательства и полагает, что размер неустойки должен быть снижен до 4 000 рублей.

Встречные исковые требования Торопова А.Ф. о взыскании неосновательного обогащения судом удовлетворяются по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суд, рассматривая требования ИП Растегаевой М.Г. о взыскании задолженности по арендной плате пришел к выводу о том, что взимание с Торопова А.Ф. платы за содержание и ремонт помещения исходя из платежных документов управляющей компании не предусмотрено договором аренды, не основано на законе, в связи с чем уплаченные Тороповым А.Ф. суммы в период с апреля по сентябрь 2016 года подлежат взысканию с ИП Растегаевой М.Г. как неосновательное обогащение.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд полагает, что встречные исковые требования Торопова А.Ф. подлежат удовлетворению в полном размере.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП Растегаевой М.Г. к Торопову А.Ф. о взыскании арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с Торопова А.Ф. в пользу ИП Растегаевой М.Г. задолженность 150 000 рублей, по оплате электроэнергии 34 712 рублей 41 копеек, задолженность по коммунальным платежам 15 702 рублей 26 копеек, неустойку 4 000 рублей, госпошлину в размере 5312,14 рублей.

Встречное исковое заявление Торопова А.Ф. к ИП Растегаевой М.Г. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с ИП Растегаевой М.Г. в пользу Торопова А.Ф. сумму неосновательного обогащения 34 229,62 рублей, проценты 1 798,72 рублей, госпошлину 1280,85 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Верховный Суд Удмуртской Республики через Индустриальный районный суд г. Ижевска.

Мотивированное решение изготовлено 6 октября 2017 года.

Судья С.Г.Чайкина