Решение по делу № 8Г-14890/2022 [88-15526/2022] от 26.08.2022

Дело № 88-15526/2022

УИД 74RS0003-01-2021-004406-84

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Марченко А.А.

судей Горбуновой О.А. и Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 28 сентября 2022 года дело по кассационной жалобе Николаева Вячеслава Викторовича на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 14 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 30 мая 2022 года

по гражданскому делу №2-3885/2021 по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Николаеву Вячеславу Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., объяснения ответчика Николаева В.В., судебная коллегия

    у с т а н о в и л а :

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска обратился в суд с иском к Николаеву В.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 20 октября 2015 года по 30 июня 2021 года в размере 859716,17 рублей, пени за период с 12 января 2016 года по 30 июня 2021 года в размере 2946086,84 рублей с продолжением начисления неустойки с 01 июля 2021 года на сумму задолженности в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательств.

Требования мотивировал тем, что 17 сентября 2008 года ООО «Амикс» по договору аренды УЗ №000456-К-2008 передан земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> для строительства торгово-офисного комплекса. Ответчик Николаев В.В. с 20 октября 2015 года является собственником нежилого помещения №20, которое находится в торгово-офисном комплексе, расположенном на указанном земельном участке. При переходе права собственности на нежилое помещение к ответчику перешло и право на использование земельного участка, предоставленному по договору аренды, а также обязанность по внесению аренных платежей, которая им не исполняется.

Решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 14 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 30 мая 2022 года, с Николаева В.В. в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска взыскана задолженность по аренде земельного участка в размере 350178,27 рублей, а также в местный бюджет госпошлина в размере 6701,78 рублей. В удовлетворении остальной части требований Комитету отказано.

В кассационной жалобе ответчик Николаев В.В. просит судебные акты отменить, считая их постановленными с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

        В судебном заседании ответчик Николаев В.В. настаивал на отмене судебных постановлений по доводам, изложенным в жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

        Проверив законность и обоснованность судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для их отмены.

Судом установлено, что 17 сентября 2008 года Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (арендодателем) ООО «Амикс» (арендатору) передан по договору УЗ №000456-К-2008 во временное пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1335 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <данные изъяты> для строительства торгово-офисного комплекса.

Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды неоднократно продлялся.

04 апреля 2013 года между ООО «Амикс» уступило право аренды земельного участка по договору ООО «Строй-К», сведения о котором как о недействующем юридическом лице исключены из ЕГРЮЛ 20 февраля 2020 года.

25 декабря 2013 года администрацией г.Челябинска ООО «Строй-К» выдано разрешение на строительство торгово-офисного комплекса на спорном участке.

23 марта 2015 года между ООО «Строй-К» и Николаевым В.В. заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты>, по условиям которого ООО «Строй-К» обязалось по окончанию строительства передать в собственность ответчика нежилое помещение со строительным номером 7 проектной площадью 171 кв.м в торгово-офисном комплексе по адресу: г.Челябинск, Ленинский район, на пересечении ул.Гагарина и ул.Южный Бульвар.

07 августа 2015 года торгово-офисный комплекс по адресу: г.Челябинск, ул.Гагарина, 23-Б, введен в эксплуатацию.

20 октября 2015 года за Николаевым В.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №<данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 172,5 кв.м, расположенное в торгово-офисном комплексе.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 330, 331, 552, 606, 607, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», статьей 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257-30 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», исходил из того, что при переходе права собственности на нежилое помещение Николаевым В.В. в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком. Определяя размер, задолженности, суд, применив по заявлению ответчика исковую давность, взыскал арендную плату за период с 01 июля 2018 года по 30 июня 2021 года указанном выше размере пропорционально доле ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ему нежилого помещения к площади всех помещений в здании торгово-офисного комплекса, и ставки арендной платы 3%. Отказывая в удовлетворении требований в части неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что истец уведомления об уплате арендных платежей в адрес ответчика не направлял, срок и порядок внесения арендной платы не доводил, о предусмотренной договором неустойки не сообщал.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил решение суда без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющимся в деле доказательствам.

Вопреки доводам жалобы ответчика, судом правильно установлен характер спорных правоотношений, вытекающих из договора аренды. Доводы ответчика о том, что договор аренды спорного участка с ним не заключался, проверялись судом апелляционной инстанции и были отклонены по основаниям, с которыми суд кассационной инстанции соглашается.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, при переходе права собственности на нежилое помещение Николаевым В.В. в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, на тех же условиях, что и у предыдущего арендатора, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку по истечении срока действия договора аренды УЗ №000456-К-2008 от 17 сентября 2008 года ООО «Строй-К», а в последующем другие собственники нежилых помещений торгово-офисного комплекса, включая и самого Николаева В.В., продолжили пользоваться спорным земельным участком, указанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что договор аренды был заключен до 01 марта 2015 года, общее правило, установленное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости заключения договора аренды земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, не применимо.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не влечет отмену судебных постановлений и ссылка ответчика на допущенную при расчете госпошлины ошибку. Сам расчет в судебных постановлениях не приведен, допущенная при вынесении судебного постановления явная арифметическая ошибка подлежит исправлению в порядке статьи 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 14 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 30 мая 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Николаева Вячеслава Викторовича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи