Решение по делу № 2-488/2015 от 19.03.2015

Дело № 2-488/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Дальнереченск                                 16 июля 2015 года

    Дальнереченский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Тур И. А., при секретаре Гуменюк О. Ю., с участием истца Фроловой Е. С., представителя истца Соколова Д. С., представителя ответчика Ардишвили А. Б. адвоката Бекетовой Н. В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Ардишвили А. А. адвоката Бекетовой Н. В., действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фроловой Е.С. к Ардишвили А.Б., Ардишвили А.А., Управлению Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

    Фролова Е. С. обратилась в суд с иском, с учётом изменения и дополнения требований, к ответчикам Ардишвили А. Б., Ардишвили А. А., Управлению Росреестра по <адрес>, требуя признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Ардишвили А. Б. и Ардишвили А. А., на основании которого осуществлён переход права собственности на нежилые помещения в здании (лит. РМ), назначение: торговое, общая площадь 124,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (запись о регистрации №) недействительной сделкой и применить последствия её недействительности; признать недействительной запись Управления Росрегистрации по <адрес> о регистрации №); изменить Договор продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Фроловой Е. С. и Ардишвили А. Б., согласно условиям Дополнительного соглашения №, а именно: 1.1. В пункте 1 Договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ вместо слова «Ш» читать слово «Ш». 1.2. Пункт 9 Договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции: «9. Настоящий договор в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключённым с момента его подписания»; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании Договора продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ к Фроловой Е. С. на: нежилые помещения в здании (лит. РМ), назначение: торговое, общая площадь 124,1 кв. м, расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов торговли, общая площадь 265 кв. м, адрес объекта: ориентир: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: нежилое помещение в здании. Кадастровый №. Адрес объекта: <адрес>. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ардишвили А. Б. в качестве продавца и Фроловой Е. С. в качестве покупателя был заключён договор продажи недвижимости: нежилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес>, при этом в п. 1 Договора допущена опечатки: вместо слова «Ш» указано слово «Ш». Расчёт между сторонами в размере 1200000 рублей произведён в полном объёме. Росреестром ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с допущенной опечаткой в адресе объекта. В связи с тем, что Ардишвили А. Б. всячески уклонялся от явки в орган регистрации, в государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ было отказано. Фактически спорное имущество передано истцу, так как в соответствии с п. 6 договора он является одновременно передаточным актом. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика Ардишвили А. Б. было направлено предложение о заключении дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ. В установленный истцом срок – не позднее 7 дней с момента получения предложения, ответчик соглашение к договору не рассмотрел, в Росреестр для подписания соглашения и регистрации перехода права собственности не явился. ДД.ММ.ГГГГ определением Дальнереченского районного суда были приняты обеспечительные меры и наложен запрет на распоряжение спорными объектами недвижимости. Несмотря на указанный запрет ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано право собственности Ардишвили А. А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. О своих правопритязаниях истец своевременно письмом, полученным Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, сообщил в Росреестр по <адрес>. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключён до вынесения Росреестром отказа в государственной регистрации права, что говорит о недобросовестном поведении ответчика. По мнению истца, договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой и не влечёт юридических последствий, так как заключён вопреки договорённостям, достигнутым между Ардишвили А. Б. и Фроловой Е. С. в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, до отказа в государственной регистрации прав по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение судебного запрета. С учётом того, что: заключённый между истцом и ответчиком Ардишвили А. Б. договор от ДД.ММ.ГГГГ действует с момента его заключения, а не государственной регистрации по правилам ст. 433 ГК РФ; спорное имущество фактически передано истцу; расчёт между сторонами произведён в полном объёме; ответчик Ардишвили А. Б. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, - истец считает, что его требования подлежат полному удовлетворению.

В обоснование доводов сторона истца представила письменные дополнения, в которых указала, что перечислив на счёт истца 1200000 рублей, ответчик Ардишвили А. Б. в одностороннем порядке нарушил обязательства, предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ, а получив сведения о счёте истца, ответчик Ардишвили А. Б. нарушил банковскую тайну, что свидетельствует о его недобросовестном поведении.

Ответчик Ардишвили А. Б. в письменных возражениях требования не признал. Указал, что возможность возложения обязанности изменить условия договора и заключить на новых условиях договор купли-продажи здания и земли в соответствии с требованиями ст. ст. 429, 445 ГК РФ возможна только при условии наличия предварительных договоров купли-продажи, заключённых в форме основного договора. Предварительный договор отсутствует. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не может расцениваться как предварительный, так как имеет иные существенные условия – другой предмет – помещения в здании и земля, расположенные по иному <адрес>. Требования о понуждении к заключению договора в судебном порядке истцом не заявлялись. Полученные по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1200000 рублей покупателем возвращены продавцу. Зная об этом, истец не произвёл оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истцом не соблюдён принцип возмездности договора купли-продажи. Управление Росреестра по Приморскому краю добросовестно зарегистрировало договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как на момент регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ определения суда о запрете регистрационных действий не имелось. Определение было получено позднее и ДД.ММ.ГГГГ регистратором была проведена регистрация ограничения распоряжения нежилым помещением в здании по <адрес> на основании определения суда. На момент заключения договора купли-продажи и получения свидетельства о праве собственности приобретатель спорного имущества Ардишвили А. А. не знал о наличии вынесенного ДД.ММ.ГГГГ определения суда о запрете регистрационных действий в отношении приобретённого имущества. Доказательств обратного истец не представил, в связи с чем истец не может реализовать предполагаемое им право на признание за ним права собственности на спорное имущество.

Ответчик Ардишвили А. А. письменных возражений не представил.

Управление Росреестра по Приморскому краю, привлечённое истцом в качестве третьего лица, затем в качестве ответчика, в письменных возражениях указало, что по результатам правовой экспертизы представленных по договору от ДД.ММ.ГГГГ документов выявлены допущенные в договоре ошибки, являющиеся существенными условиями о предмете договора купли-продажи, в связи с чем невозможно идентифицировать объект недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право собственности Ардишвили А. А. на спорный объект, расположенный по <адрес>. По результатам правовой экспертизы представленных для регистрации документов установлено, что сведения об арестах и запретах на проведение регистрационных действий в отношении спорного объекта на момент проведения государственной регистрации отсутствовали, предусмотренных ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ) оснований для отказа в регистрации установлено не было. Представленные на регистрацию документы соответствовали требованиям Закона № 122-ФЗ. Арест в виде запрета распоряжаться спорным имуществом был зарегистрирован Управлением ДД.ММ.ГГГГ на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, полученного ДД.ММ.ГГГГ. Управление не является лицом, которое нарушило или создало угрозу нарушения прав истца, поэтому оснований для удовлетворения иска нет.

В судебном заседании сторона истца на требованиях настаивала в полном объёме, ссылаясь на доводы искового заявления. Представитель истца уточнил, что денежные средства, возвращённые по договору от ДД.ММ.ГГГГ, истицей и употреблены для собственных нужд.

Представитель ответчиков Ардишвили А. Б., Ардишвили А. А. адвокат Беектова Н. В. требования не признала, просит в иске отказать по основаниям письменных возражений.

Ответчик Управление Росреестра по Приморскому краю правом на участие в судебном заседании не воспользовался.

Выслушав участвующих лиц, изучив доводы письменных возражений, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ардишвили А. Б. в качестве продавца и Фроловой Е. С. в качестве покупателя был заключён договор купли-продажи: нежилого помещения в здании (лит. РМ), назначение: торговое, общая площадь 124,1 кв. м, расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, кадастровый №; земельного участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов торговли, общая площадь 265 кв. м, адрес объекта: ориентир: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: нежилое помещение в здании. Кадастровый №. Адрес объекта: <адрес>. По условиям договора, отчуждаемые нежилое помещение и земельный участок оценены сторонами в 1200000 рублей, договор одновременно является передаточным актом, договор считается заключённым с момента его государственной регистрации, покупатель приобретает право на имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ стороны договора уведомлены Управлением Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав в связи с несоответствием п. 9 договора нормам действующего законодательства – в договоре допущены ошибки, не позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора, - неверно указан адрес местонахождения нежилых помещений и местоположение земельного участка, объекты расположены по <адрес>, а не по <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра стороны договора уведомлены об отказе в государственной регистрации прав по тем же основаниям. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ явился основанием для обращения Фроловой Е. С. в суд. По заявлению истца ДД.ММ.ГГГГ судом приняты обеспечительные меры – наложен арест в виде запрета распоряжаться спорным имуществом, ДД.ММ.ГГГГ арест зарегистрирован Управлением Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ Фролова Е. С. направила Ардишвили А. Б. предложение о заключении дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ. Предложение оставлено ответчиком без внимания. ДД.ММ.ГГГГ между Ардишвили А. Б. в качестве продавца и Ардишвили А. А. в качестве покупателя заключён договор купли-продажи нежилых помещений в здании (лит. РМ), назначение: торговое, общая площадь 124,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (запись о регистрации №). ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения. 21 апреля и ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Ардишвили А. Б. платёжными поручениями Фроловой Е. С. возвращены полученные по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1200000 рублей. Сумма принята истцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Относительно предмета договора ст. 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из анализа перечисленных норм, суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является заключённым и должен быть исполнен.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит несогласованные условия о предмете договора, которые не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества.

После приостановлении регистрации перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец не приняла мер к согласованию условий договора, предприняла к этому попытки только в апреле 2015 года, когда в регистрации перехода права было отказано, а предмет договора, на который претендует истец, перестал им быть, так как перешёл в собственность другого лица на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Требования о понуждении покупателя к заключению договора на новых условиях стороной истца не заявлялись.

Доказательства одностороннего отказа Ардишвили А. Б. от исполнения условий договора стороной истца не представлено. Нельзя признать обоснованными доводы стороны истца о том, что ответчик Ардишвили А. Б. в одностороннем порядке нарушил обязательства, предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ, вернув истцу полученные по договору денежные средства.

Доводы стороны истца о том, что она фактически приняла спорное недвижимое имущество, так как договор купли-продажи является передаточным актом, несостоятельны, так как по договору она приняла не спорное имущество, а объекты недвижимости, расположенные по другому адресу.

Исходя из буквального толкования условий договора, спорное недвижимое имущество, расположенное по <адрес>, не продавалось, и, следовательно, покупателю не передавалось. Денежные средства, переданные по договору, возвращены покупателю. В свою очередь истец приняла переданные по сделке денежные средства. Действия истца свидетельствуют об отказе от исполнения обязательств по договору. Из чего следует, что стороны добровольно вернулись в первоначальное состояние и оснований для изменения договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Суд не принимает доводы стороны истца о нарушении ответчиком Ардишвили А. Б. банковской тайны, так как данные обстоятельства предметом спора не являются и не подлежат доказыванию.

По смыслу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Приостановление и последующий отказ в государственной регистрации права по договору от ДД.ММ.ГГГГ были основаны на несоответствии договора требованиям действующего законодательства – отсутствовало согласование о предмете спора, а не по причине недобросовестного поведения одной из сторон.

Поскольку стороной истца не представлено доказательств того, что покупатель по договору от ДД.ММ.ГГГГ уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, постольку оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности нет.

    Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ). Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Доказательств того, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, стороной истца не представлено. То обстоятельство, что договор был заключён до вынесения решения об отказе в государственной регистрации права, не свидетельствует о недобросовестности ответчика Ардишвили А. Б. и о недействительности договора, так как предметами договора являются разные объекты недвижимости, и на момент регистрации права по договору от ДД.ММ.ГГГГ существенные условия договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласованы не были. Письмо истца в адрес Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении регистрационных действий и о правопритязаниях на спорные объекты недвижимости не повлекли для Управления никаких правовых последствий, так как регистрация была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ произведена Управлением Росреестра в соответствие требованиями Закона № 122-ФЗ, и до получения вынесенного судом запрета на распоряжение спорным имуществом. Из чего суд приходит к выводу о том, что действиями Управления Росреестра законные права и интересы истца не нарушены.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 14, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Отказать полностью в удовлетворении требований Фроловой Е.С..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Дальнереченский районный суд.

Мотивированное решение составлено 21 июля 2015 года.

Судья                                             И. А. Тур