Решение по делу № 11-11722/2019 от 21.08.2019

Дело № 11-11722/2019 Судья Рыбакова М.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 сентября 2019 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей      Терюшовой О.Н., Печенкиной Н.А.,

при секретаре Вернигоровой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО13 на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 04 июля 2019 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к ФИО20 о принудительном изъятии земельного участка, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, признании права.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ФИО14, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора ФИО22 о законности решения судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска) обратился в суд с иском к Белову А.В. об изъятии для муниципальных нужд, а именно, строительства транспортной развязки по ул. Братьев Кашириных на участке от ул. Кирова до ул. Российской с выходом на ул. Труда из собственности Белова А.В. земельного участка площадью 562 кв. метра, кадастровый номер (далее – КН) <данные изъяты>, и жилого помещения площадью 41,6 кв. метра, КН <данные изъяты>, расположенных по адресу: г. <адрес>, с выплатой ответчику возмещения в размере 2 240 069 рублей; прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости и признании права собственности на них муниципального образования «город Челябинск», признании утратившим ответчика право пользования указанным жилым помещением.

В обоснование требований указано, что Белов А.В. является собственником названных объектов недвижимости по вышеуказанному адресу. В рамках мероприятий по реализации Генерального плана города Челябинска в части размещения транспортной развязки по ул. Братьев Кашириных – ул. Российская в Калининском и Центральном районах города Челябинска, утвержденных распоряжением главы города Челябинска от 03 октября 2007 года № 3487, на территории г. Челябинска осуществляются мероприятия, направленные на строительство транспортных развязок, автодорог, реконструкции существующих объектов дорожного хозяйства, в том числе улицы Красноармейской. Распоряжением Администрации г. Челябинска от 18 октября 2012 года № 239 принято решение об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих Белову А.В. объектов недвижимости. В соответствии с требованиями закона в адрес ответчика было направлено распоряжение об изъятии указанных объектов недвижимости, а также уведомление о заключении соглашения об изъятии данного имущества для муниципальных нужд, которое ответчиком получено. По вопросу заключения между сторонами соглашения со стороны ответчика получен отказ. В связи с недостижением сторонами в досудебном порядке соглашения об изъятии земельного участка с расположенным на нем жилым помещением, истец вынужден обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд указанных объектов недвижимости. В обоснование стоимости компенсации за изымаемое имущество представлен отчет независимого оценщика ИП ФИО1. от 14 декабря 2018 года № 096, согласно которому размер возмещения составил 2 386 234 рубля.

Ответчик Белов А.В., его представитель Никифорова Н.В. в суде первой инстанции против удовлетворения заявленных требований возражали в части размера возмещения. Просили установить размер возмещения в сумме, определенной независимым оценщиком, ссылаясь на то, что стоимость возмещения, определенная экспертом и в заключении истца заведомо занижены и не соответствуют рыночной стоимости аналогов имущества ответчика. При производстве судебной экспертизы допущен ряд существенных нарушений, что подтверждается рецензией специалиста, которые позволяют усомниться в достоверности выполненного отчета.

Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 04 июля 2019 года изъят у ФИО15 земельный участок площадью 562 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> и жилое помещение площадью 41,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: г. <адрес>, для муниципальных нужд с выплатой возмещения ФИО21 в размере 2 240 069 рублей.

Прекращено право собственности ФИО16 на земельный участок площадью 562 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> и жилое помещение площадью 41,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: г. <адрес>.

Признано право собственности муниципального образования «Город Челябинск» на земельный участок площадью 562 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> и жилое помещение площадью 41,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: г. <адрес>.

ФИО17 признан утратившим право пользования жилым помещением площадью 41,6 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: г. <адрес>.

С ФИО18 в доход местного бюджета взыскана государственную пошлину в размере 300 рублей.

В апелляционной жалобе Белов А.В. просит об отмене решения суда, указывает на то, что им в процессе рассмотрения дела были представлены 2 заключения ФИО23 и ФИО32, в соответствии с которыми стоимость имущества превышает стоимость оценок истца. Выражает несогласие с выводами суда об отклонении указанных заключений ФИО24 и ФИО33. Считает данные заключения надлежащими доказательствами, подтверждающими стоимость имущества. Ссылается на то, что заключения экспертов истца опорочены им, в деле имеются мотивированные рецензии на данные заключения. При этом суд не обосоновывает, почему относится к рецензии критически. Выражает несогласие с отклонением судом его ходатайства об истребовании материалов гражданского дела ФИО2., по аналогичному спору с соседями, где размер рыночной стоимости выкупаемого объекта аналогичен приведенным им оценкам. Отмечает, что вопреки утверждениям суда в решении, в деле имеется еще более приближенное к дате рассмотрения спора судом заключение. Считает, что разница в стоимости объектов в 3 раза свидетельствует о намеренном занижении цены имущества экспертами истца. Ссылается на то, что судом проведение экспертизы назначено в те организации, куда просил назначить проведение экспертизы истец, в связи с чем считает, что имеются основания полагать заинтересованность истца в участии в экспертизе именно указанных истцом экспертов.

В возражениях на жалобу прокурор Центрального района г. Челябинска считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения. Отмечает, что нарушений законодательства в процессе рассмотрения дела не допущено

Представители комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, администрации города Челябинска в судебное заседание апелляционной инстанции не явились извещены. Выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с положениями статьи 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Как следует из материалов дела, спор относительно процедуры изъятия земельного участка и расположенного на нем жилого дома между сторонами отсутствует.

Поводом обращения в суд явилось недостижение соглашения с собственниками имущества относительно размера подлежащей выплате компенсации за утрату права собственности на изымаемые объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определяя рыночную стоимость изымаемого имущества в размере 2 240 069 рублей (из них рыночная стоимость жилого дома – 261 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 1 938 000 рублей) суд оценил имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом обоснованно руководствовался заключением экспертизы, подготовленном экспертом ФИО3. (т.2 л.д.10 оборот)

Заключение эксперта от 14 июня 2019 года судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из содержания апелляционной жалобы, истец не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного ими отчета о рыночной стоимости, подготовленного по состоянию на 22 июня 2019 года ФИО34, которым рыночная стоимость жилого дома определена 229 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 7 688 000 рублей.

Между тем, из заключения специалиста ФИО35 следует, что для определения стоимости земельного участка Белова А.В. использовался сравнительный метод. Сравнивались аналоги по размещенной в сети интернет информации о продаже земельных участков: по пер 3 Ижевский в Калининском районе города Челябинска, с существующем на участке газоснабжение и электричеством, земельный участок на пересечении улиц Образцова и Татьяничевой в Центральном районе с газоснабжение, водоснабжением, канализацией и электричеством, и земельный участок в микрорайоне Градский прииск.

Объекты, выкупаемые у Белова А.В. располагают печным отоплением (жилой дом), электричеством и водоснабжением.

Итоговая величина стоимости земельного участка определена в отчете специалиста ФИО36 с учетом аналогов с иным инженерным обеспечением, корректировка на возможное изменение цены с учетом торга при продаже объекта недвижимости не применялась.

В судебном заседании апелляционной инстанции Белов А.В. пояснил, что потенциальных покупателей по указанной в заключении специалиста ФИО37 цене, на земельный участок и жилой дом не имелось. С 2012 года на продажу объекты недвижимости им не выставлялись.

Вопреки доводам жалобы данное заключение специалиста не могло быть положено в основу решения суда.

В судебном заседании апелляционной инстанции Белов А.В. настаивал именно на заключении специалиста ФИО38. С даты составления заключения ООО «Негосударственная экспертная организация» от 13 декабря 2018 года прошло более 6 месяцев.

Доводы истца о несоответствии заключения экспертизы, выполненной экспертом ФИО4. судебной коллегией отклоняются. Рецензия от 21 июня 2019 на заключение эксперта ФИО5., составленная специалистом ФИО10., не может повлиять на решение суда, поскольку рецензия содержит суждения о том, что экспертом не проведен анализ рынка объекта оценки и в заключении отсутствует определение наиболее эффективного использования объекта недвижимости, что противоречит заключению эксперта. А, кроме того, сама по себе рецензия допустимым доказательством не может являться.

В материалах гражданского дела представлено несколько заключений о стоимости изымаемых у Белова А.В. объектов недвижимости:

В добровольном порядке ответчику предложено заключить соглашение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости с размером возмещения 2 386 234 руб. – оценка от 14 декабря 218 года, оценщик ФИО11. Оценка проведена для принятия решения об изъятии объектов недвижимости (т. 1 лд.12, 23). Белов А.В. не согласен (т. 2 л.д.15).

27 марта 2019 года Белов А.В. заявил ходатайство о назначении по гражданскому делу строительно-технической экспертизы с целью разрешения вопроса о рыночной стоимости дома и земельного участка, пригодности жилого дома для проживания, определения процента износа (т. 1 л.д. 72).

В обоснование данного ходатайства Белов А.В. сослался на отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г.<адрес> от 13 декабря 2018 года, подготовленный ООО «Негосударственная экспертная организация» по заявлению Белова А.В. В данном отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки жилого дома определена 755 000 рублей, земельного участка – 4 723 650 рублей9и.1 л.д.89). Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (л.д.134 т.1).

27 марта 2019 года судом вынесено определение о назначении по гражданскому делу строительно-технической экспертизы с целью определения выкупной стоимости земельного участка и жилого дома ответчика, стоимости риэлторских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья, стоимости расходов, связанных с переездом.

Заключением эксперта ФИО12. стоимость земельного участка определена в размере 2 525 248 руб., стоимость жилого дома – 229 742 руб. (т. 2 л.д.27). Расходы по переезду и стоимость риэлторских услуг определена 3200 руб. и 60 000 соответственно.

По ходатайству представителя истца в связи с тем, что при сравнительном методе оценки объектов недвижимого имущества экспертом взяты три аналога не соответствующие объекту оценки, не скорректированы по отношению к исходному земельному участку, при отсутствии возражений ответчика Белова А.В., определением суда от 22 мая 2019 года по гражданскому делу назначена повторная судебно-строительная экспертиза, на разрешение которой поставлены те же вопросы, проведение которой поручено ФИО6. (т.2 л.д.22-225)

Заключение эксперта ФИО7. положено в основу судебного решения.

От проведения по делу повторной экспертизы с учетом изложенной им позиции со ссылкой на указанную выше в настоящем определении рецензию на заключение эксперта ФИО8., Белов А.В. в судебном заседании апелляционной инстанции отказался.

Заключение эксперта ФИО9. выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что доводы апелляционной жалобы о незаконности и несостоятельности решения суда, не опровергают правильность его выводов, выражают несогласие с произведенной судом оценкой заключения судебной экспертизы, с которой коллегия соглашается, объективных причин, влекущих отмену судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 04 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО19 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи