Решение по делу № 2-43/2021 от 23.06.2020

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2021 года                                 город Севастополь

Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи                                Просолова В.В.,

при секретаре                                                           Анякиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.а О. МагО.ича к Андрееву Р. А., Андрееву А. В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, устранении препятствий в пользовании,

установил:

О. О.М. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к Андрееву Р.А., Андрееву А.В., в котором просил обязать ответчиков явиться в нотариальную контору и заключить с истцом основной договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г.Севастополь, пер.Междурядный, 6, на условиях, изложенных в предварительном Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ответчиков не чинить препятствия в доступе истца и обеспечить его беспрепятственный допуск на спорные объекты недвижимости.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, согласно условиям которого по соглашению сторон основной договор купли-продажи будет заключен по цене 2100000 руб. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. На момент подачи иска в суд истец произвел оплату по договору в полном объеме. На протяжении нескольких месяцев до окончания согласованного сторонами срока заключения основного договора истец предпринимал попытки по заключению основного договора, однако ответчики под различными предлогами уклонялись его заключения, что послужило основанием для обращения в суд с иском. Также в уточненном исковом заявлении истец указывает, что ответчики на протяжении длительного времени препятствуют ему в посещении объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, в связи с чем полагает, что указанные действия ответчиков нарушают его права.

В судебном заседании истец О. О.М. и его представитель Багнюк Ю.Е. исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Андреев А.В. и представитель ответчиков Маслов Ю.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что в настоящее время сособственники жилого дома Фомкина И.П. имеет намерение воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение принадлежащей ответчикам доли жилого дома, отозвала свой отказ от своего преимущественного права. Кроме того, указали, что О. О.М. не исполнил в полном объеме перед ответчиками обязательства по оплате жилого дома.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, с учетом мнения участников процесса, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца и его представителя, ответчика, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положения статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пунктам 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом установлено, что Андреев А.В. является собственником 49/150 долей, а Андреев Р.А. 49\300 долей жилого дома, расположенного по адресу: г.Севастополь, пер.Междурядный <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем О.ым О.М. с одной стороны и продавцами Андреевым А.В., Андреевым Р.А. с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого продавцы имеют намерение продать в соответствующей доле каждый покупателю 49\100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, находящиеся по адресу: г.Севастополь, переулок Междурядный, <адрес>, после оформления права собственности на вышеуказанный земельный участок на имя продавцов.

Согласно пункту 4 предварительного договора в соответствии с этими намерениями стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества по соглашению сторон будет заключен по цене 2100000 руб. (п.10 Предварительного договора).

Пунктом 16 Предварительного договора предусмотрено, что в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязуются заключит Договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, истцом предпринимались меры к заключению основного договора, однако ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем основной договор до настоящего времени не заключен.

Факт уклонения ответчиков от заключения основного договора подтверждается актами об отказе от получения предложения заключить основной договор от ДД.ММ.ГГГГ, подписанными Свидетель №1 и Хлевицкой А.С., являющейся сособственником спорного жилого дома.

Обстоятельства, изложенные в указанных актах, также подтверждены письменными пояснениями третьего лица Хлевицкой А.С. и пояснениями допрошенного в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Свидетель №1

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Возлагая на контрагентов обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Принимая во внимание установленный в ходе судебного разбирательства факт уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что исковые требования в части возложения на ответчиков обязанности заключить основной договор на условиях предварительного являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из вышеизложенных норм права и их официальных разъяснений следует, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, а следовательно подписание сторонами письменного основного договора не требуется, в связи с чем исковые требования о понуждении ответчиков явиться к нотариусу для заключения договора являются излишне заявленными и не подлежат удовлетворению.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, до настоящего времени земельный участок под принадлежащей ответчикам долей жилого дома не сформирован и право собственности за ответчиками не зарегистрировано.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при оправлении условий основного договора предметом договора будет являться исключительно жилой дом, расположенный по адресу: г.Севастополь, пер.Междурядный, 6. С учетом заявленных истцом требований остальные условия должны определяться в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом г.Севастополя Троян Н.А. ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированном в реестре №-н\92-2018-1-461.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Довод ответчиков о том, что отказ от преимущественного права покупки продаваемой ими доли жилого дома был отозван Фомикиной И.П. и Фомкиным В.С. суд находит необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Сособственники спорного жилого дома Фомкина И.П., Фомкин В.С., Хлевицкая А.С. отказались от преимущественного права покупки согласно ст.250 ГК РФ, что подтверждается нотариально удостоверенным согласием от ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, или отказался от ее приобретения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, Фомкина И.П., Фомкин В.С., Хлевицкая А.С., подписав нотариальное согласие от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказались от преимущественного права покупки, с указанной даты утратили предоставленное им законом право.

Учитывая изложенное, представленное в материалы дело уведомление, подписанное Фомкиной И.П., об отзыве ранее данного отказа от преимущественного права покупки не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 11 ЖК РФ, защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

На основании ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Таким образом, с учетом указанных норм права и их разъяснений, правом обращения в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании обладает лишь лицо, являющееся собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, регламентирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как установлено в судебном заседании, О. О.М. не является собственником или законным владельцем жилого дома, а следовательно не обладает правом на обращение в суд с иском об устранении препятствий в его пользовании.

Решение суда о возложении на ответчиков обязанности по заключению основного договора купли-продажи до регистрации права собственности О.а О.М. в установленном законом порядке не свидетельствует о возникновении у О.а О.М. права владения жилым домом, расположенным по адресу: г.Севастополь, пер.Междурядный, 6.

Учитывая изложенное, исковые требования о возложении обязанности на ответчиков не чинить истцу препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в части требований о возложении обязанности заключить основной договор, в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 150 руб. с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования О.а О. МагО.ича удовлетворить частично.

Обязать Андреева Р. А., Андреева А. В. заключить основной договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу: г.Севастополь, пер.Междурядный, 6, на условиях, изложенных в предварительном Договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом г.Севастополя Троян Н.А. ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированном в реестре №-н\92-2018-1-461.

Договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Андреева Р. А. в пользу О.а О. МагО.ича государственную пошлину в размере 150 руб.

Взыскать с Андреева А. В. в пользу О.а О. МагО.ича государственную пошлину в размере 150 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2021

Судья                                В.В.Просолов