Решение по делу № 2-1522/2011 от 05.03.2011

Дело № 2-1522/43(11)

Мотивированное решение изготовлено 03.05.2011 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2011 года             г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Мурашовой Ж.А.

при секретаре Омельченко Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева ФИО7 к Администрации г. Екатеринбурга, ООО Частная фирма «МАРС-2» о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Сергеев ФИО8 обратился в суд к Администрации г. Екатеринбурга, ООО Частная фирма «МАРС-2» с требованием о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска указано, что истец является собственником нежилых помещений (литер Б) номера на плане: 1 этаж -помещения № № 1-7; 2 этаж - помещения №№ 1-6; 3 этаж - помещения №№ 1-6; 4 этаж -помещения №№ 1-9; 5 этаж - помещения №№ 1-16; 6 этаж - помещения №№ 1-6; мансардный этаж -- помещения №№ 1,2 расположенных по адресу: <адрес обезличен> б, общей площадью 1364,3 кв. метра. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 июня 2010 года, о чем сделана запись регистрации <номер обезличен>. Данное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0701005:24. Помимо принадлежащих ему на праве собственности указанных нежилых помещений, на этом же земельном участке по адресу <адрес обезличен> расположено административное здание (Литер А) общей площадью 220 кв. метра, принадлежащее ООО Частная фирма «МАРС - 2» на праве собственности. С целью реализации предусмотренного законодательством права истец обратился в Администрацию г. Екатеринбурга с целью определения правового статуса земельного участка. Однако, узнал, что Администрацией 06 ноября 2009 года в нарушение закона был заключен договор аренды земельного участка № 7 - 1185, согласно которому ООО Частная фирма «МАРС - 2» был передан в аренду земельный участок площадью 959 кв. метра, кадастровый номер 66:41:0701005:24 по адресу <адрес обезличен> б. При этом, в п. 2.1.5 Договора указано, что участок предоставляется под здание административного назначения (лит. А) и самовольно возведенное административное здание (лит. Б). С целью получения прав на земельный участок и заключения дополнительного соглашения к существующему договору аренды от 06.11.2009 года, он обратился в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга. Однако, получил ответ от 24.01.2011 года № 28.5 01/5/108, из которого следует, что для того, чтобы оформить права на землю необходимо получить согласие ООО Частная фирма «МАРС - 2» и подписать трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. В тоже время, ООО Частная фирма «МАРС - 2» не только отказалось подписывать данное дополнительное соглашение, но и подало исковое заявление в Кировский районный суд г. Екатеринбурга о сносе самовольной постройки (дело № 2-635/42(11)). Считает, что заключенный 06.11.2009 года между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Частная фирма «МАРС - 2» договор аренды № 7 - 1185 является ничтожной сделкой и недействителен в силу несоответствия его требованиям закона. В момент заключения договора аренды собственником нежилых помещений (литер Б) номера на плане: 1 этаж - помещения № № 1-7; 2 этаж - помещения №№ 1-6; 3 этаж -помещения №№ 1-6; 4 этаж - помещения №№ 1-9; 5 этаж - помещения №№ 1-16; 6 этаж -помещения №№ 1-6; мансардный этаж - помещения №№ 1,2, расположенных по адресу: <адрес обезличен> - б, общей площадью 1364,3 кв. метра было ООО Промышленная компания «МЕТАЦЕНТР». Следовательно, только правопредшественник ООО Промышленная компания «МЕТАЦЕНТР» на дату заключения оспариваемого договора аренды имело исключительное право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположено указанное недвижимое имущество. Однако, данное обстоятельство ответчиками было проигнорировано и договор аренды заключен в нарушение установленного законом требования. Из заявления следует, что в настоящий момент, заключенный договор аренды нарушает исключительное право на выкуп земельного участка или предоставления его в аренду. В связи с чем, просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 7 - 1185 от 06.11.2009 года, заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Частная фирма «МАРС - 2».

В судебном заседании представитель истца Шаркова ФИО9 требования и доводы искового заявления поддержала, суду пояснила, что Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 года № 370 был утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. В соответствии с вышеуказанным перечнем (в редакции от 30.10.2007 года) к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, помимо прочего прилагаются следующие документы: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке). То есть, при заключении договора аренды арендодатель знал, о том, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок не свободен, на нем находится объект недвижимости, принадлежащий иному лицу, а не ООО Частная фирма «МАРС - 2». Этим иным лицом выступало ООО «МЕТАЦЕНТР». Общество имело исключительное право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположено указанное недвижимое имущество, Однако, данное обстоятельство ответчиками было проигнорировано и договор аренды заключен в нарушение установленного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации требования. Помимо этого, подтверждением того, что Частная фирма «МАРС - 2» знала о наличии собственника у второго здания, расположенного на спорном земельном участке, является Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2007 года по делу № А60 -26027/07 - С2. В вышеуказанном решении суд делает вывод о том, что здание по адресу <адрес обезличен> <адрес обезличен>) является имуществом ООО «ЕМА», а и последствии - ООО «МЕТАЦЕНТР». Таким образом, отетчику незаконно была передана в аренду и та часть земельного участка, на котором расположены принадлежащие истцу на сегодняшний день объекты недвижимости. Следовательно, договор в момент его заключения не соответствовал требованиям и. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды.

Представитель ответчика ООО ЧФ «Марс-2» Саморуков ФИО10 возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что принадлежащий истцу объект недвижимости является самовольной постройкой так как, во-первых, нежилые помещения возведены на земельном участке, не отведенном для строительства шестиэтажного здания с мансардой. Земельный участок по адресу <адрес обезличен>-<адрес обезличен> поставлен на кадастровый учет 02.09.2009г. и предоставлен в аренду истцу. Во-вторых, как указано в кадастровом паспорте нежилых помещений от 16.07.2008г.. строительство нежилых помещений осуществлено на основании Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ №907/94 от 23.12.2002г. Из текста этого разрешения следует, что оно выдано ООО «Фирма Ян» по договору с ООО «Марс-2» на выполнение СМР по строительству 2-х этажного пристрой к существующему зданию. Срок действия разрешения установлен до 31.12.2003г. В упомянутом кадастровом паспорте, также указано, что ввод объекта в эксплуатацию произведен на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-488/07 от 25.12.2007г. Согласно ответу Администрации г. Екатеринбурга от 22.03.2010г. №21-21/2941 разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 66302000-488/07 выдавалось Администрацией в отношении объекта, расположенного по другому адресу и от другой даты. Согласно ответу от 11.03.2011г. №2015 НМУБ БТИ кадастровый паспорт от 16.07.2008г. на спорные помещения не выдавался. При этом именно этот паспорт находится в регистрационном деле на спорные нежилые помещения, предоставленном по запросу суда. Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация за лицом права собственности на объекты, имеющие признаки самовольной постройки, не исключает возможности квалификации такого имущества в качестве самовольного. В соответствии с и. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В результате, государственная регистрация права собственности на самовольную постройку, совершенная не на основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, не устраняет нарушений земельного и градостроительного законодательства, допущенных на стадии строительства. Как следует из свидетельства о государственной регистрации нрава собственности ООО «НМЛ» (первоначальный собственник на нежилые помещения, расположенные по <адрес обезличен> <адрес обезличен>, <адрес обезличен>) основанием регистрации права собственности общества явился Инвестиционный договор №1 от 12.10.2002г. и дополнительное соглашение №1 от 22.11.2005г. о внесении изменений в инвестиционный договор №1 от 12.10.2002г. на строительство пристроя к заданию в <адрес обезличен>. которые не могли привести к возникновению права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости. Право собственности истца зарегистрировано на основании Решения Кировского районною суда, однако это не решение о признании права собственности на самовольную постройку, а решение о регистрации перехода права собственности на нежилые помещении по договору купли-продажи нежилых помещений от 29.09.2009г. Право собственности на объект недвижимости не может возникнуть на основании государственной регистрации такого права, если отсутствуют основания его возникновения, предусмотренные гражданским законодательством (п. 5 Информационного письма Президиум ВАС РФ N 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно и.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Такими документами согласно ст. 48, ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются проектная документация разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит только собственникам зданий, строений, сооружений. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно п. 10 Рекомендаций Научно-консультативных советов при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает прав на земельный участок, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В результате, лицо, зарегистрировавшее право собственности на самовольную постройку, не имеет права на заключение договора аренды или приобретения в собственность земельного участка занятого самовольно возведенным объектом недвижимости. По факту незаконного приобретения права собственности, на часть объекта недвижимости расположенного по <адрес обезличен> <адрес обезличен> инвестирование в строительство которой производило ООО «Частная фирма «Марс-2» 29.03.2011г. следователем СО №1 СУ при УВД по МО «город Екатеринбург» старшим лейтенантом юстиции ФИО12 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ. Просит суд отказать Сергееву ФИО11 в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представили.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Администрации г. Екатеринбурга.

Представители третьих лиц ООО «Метацентр», Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, в их отсутствие.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Как следует из представленных материалов, 06.11.2009 года между Администрацией г.Екатеринбурга и ООО Частная фирма «МАРС-2» заключен договор аренды земельного участка № 7-1185, по условиям которого Администрация г.Екатеринбурга предоставляет, а ООО Частная фирма «МАРС-2» принимает во временное владение и пользование на десять лет за плату земельный участок, имеющий местоположение по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> в пределах границ, указанных в плане земельного участка, общая площадь участка 959 кв.м., участок предоставляется под здание административного назначения (литер А) и самовольно возведенное административное здание (литер Б).

Указанный договор аренды и право аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 24.03.2010 года, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Свердловской области.

Не согласившись с указанным договором аренды, полагая, что он нарушает права и законные интересы Сергеева ФИО13 последний обратился в суд с настоящим иском. В качестве основания заявленных требований истец ссылается на нарушение данной сделкой прав истца на земельный участок, поскольку земельный участок, переданный в аренду ООО Частная фирма «МАРС-2», сформирован в том числе за счет земельного участка, принадлежащего истцу.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 07.06.2010 года, истец является собственником нежилых помещений: 1 этаж - помещения №№ 1-7; 2 этаж - помещения №№ 1-6, 3 этаж - помещения №№ 1-6; 4 этаж - помещения №№ 1-9; 5 этаж - помещения №№ 1-16; 6 этаж - помещения №№ 1-6; мансардный этаж: помещения №№ 1, 2 общей площадью 1364,3 кв.м., расположенных в здании литер Б по адресу: <адрес обезличен>.

Ранее указанные объекты принадлежали на праве собственности ООО «ЕМА» на основании инвестиционного договора № 1 от 12.10.2002 года, дополнительного соглашения № 1 от 22.11.2005 года, право собственности было зарегистрировано 17.04.2009 года, затем право собственности на основании договора купли-продажи № 1 от 29.04.2009 перешло к ООО ПК «Метацентр», было зарегистрировано 01.06.2009 года, а затем перешло к истцу.

Из материалов дела следует, что здание литер А по адресу: <адрес обезличен> принадлежит на праве собственности ООО ЧФ «Марс-2», что подтверждается свидетельством на право собственности № 913 от 01.06.1993.

Как установлено в судебном заседании, здание литер А, принадлежащее ООО ЧФ «Марс-2» на праве собственности, и здание литер Б, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Сергееву ФИО14, расположены на одном земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, который предоставлен на основании оспариваемого договора аренды между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО ЧФ «Марс-2».

В тоже время, при заключении договора аренды сторонами не учтено, что согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, судом установлено, что к Сергееву ФИО15 перешло исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701005:24 в аренду как к собственнику нежилых помещений, расположенных на данном участке.

Сергеев ФИО16 реализуя свое исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, предоставленное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, получил отказ от 12.01.2011 года, мотивированный тем, что ООО ЧФ «Марс-2» как сторона договора аренды земельного участка, заключать дополнительное соглашение отказалась.

Между тем, прекращение прав заявителя на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701005:24 в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не производилось.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что Администрация г. Екатеринбурга предоставила в аренду ООО ЧФ «Марс-2» земельный участок не свободный от прав третьих лиц, следовательно, на один тот же земельный участок существуют два законных титульных владельца.

При таких обстоятельствах в силу ст. 168 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации договор аренды № 7-1185 от 06.11.2009г. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701005:24 площадью 959 кв.м., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО ЧФ «Марс-2» является недействительным (ничтожным), не порождающим никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности.

Доводы представителя ответчика относительно того, что строение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, литер Б является самовольным, в связи с чем, не может являться законным основанием реализации права, предоставленного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд во внимание не принимает, поскольку Общество и Сергеев ФИО17 являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, имеют право на предоставление земельного участка в аренду вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений. Тем более, что зарегистрированное право собственности истца на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, литер Б в установленном законом порядке не оспорено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сергеева ФИО18 к Администрации г. Екатеринбурга, ООО Частная фирма «МАРС-2» удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 7-1185 от 06.11.2009г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Частная фирма «МАРС-2», земельного участка кадастровый номер <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней.

Судья                                                              Ж.А. Мурашова