Решение по делу № 2-2020/2024 от 30.10.2024

Дело № 2-2020/2024

УИД 75RS0025-01-2024-002890-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    27 декабря 2024 года                        г. Чита

    Читинский районный суд Забайкальского края в составе судьи Мигуновой С.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филиновой А. С. к Березину А. А., Жеребцову Р. С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

    Филинова А.С. обратилась в суд с иском, указывая на то, что ей принадлежит 1/3 доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Остальные 2/3 доли в праве собственности на те же объекты недвижимости принадлежали Жеребцову Р.С., который, заключив в Березиным А.А. договор купли-продажи, продал свои доли последнему. Березин А.А. обратился в суд с иском о признании данной сделки действительной, эти требования Березина А.А. были удовлетворены. При этом судом было установлено, что ни продавец Жеребцов Р.С., ни покупатель Березин А.А. не уведомляли ее как долевого сособственника о продаже остальных долей, чем нарушили ее право преимущественной покупки. Ссылаясь на предусмотренное ст. 250 ГК РФ право участника долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, в иске Филинова А.С. просит перевести на нее права и обязанности покупателя по заключенному между Жеребцовым Р.С. и Березиным А.А. договору купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

    В суде истец Филинова А.С. и ее представитель Сорокин Д.Д. заявленные требования поддержали по указанным выше основаниям.

    Ответчик Березин А.А. и его представитель Жданов А.В. иск признали, мотивировав свою позицию утратой ответчика интереса к спорному имуществу.

    Привлеченный судом к участию в деле в качестве соответчика Жеребцов Р.С., будучи уведомленным о рассмотрении дела, в суд не явился, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

    Заслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Из материалов дела установлено, что истец Филинова А.С. на основании свидетельства о праве на наследство по закону является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Остальные 2/3 доли в праве общей долевой собственности на те же объекты недвижимости принадлежали Жеребцову Р.С. 29 сентября 2022 года между Жеребцовым Р.С. в лице его представителя по доверенности Титова А.С. и Березиным А.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Жеребцов Р.С. продал, а Березин А.А. купил принадлежащие Жеребцову Р.С. 2/3 доли в праве собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок. По условиям такого договора продажная стоимость имущества была определена в размере 1 500 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей – стоимость долей в жилом доме, 500 000 рублей – стоимость долей земельного участка.

    Факт оплаты стоимости приобретаемого имущества нашел свое подтверждение распиской от 29 сентября 2022 года, согласно которой Титов А.С. по доверенности от Жеребцова Р.С. получил от Березина А.А. за проданные доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок 1 500 000 рублей, и распиской Жеребцова Р.С. о получении от Титова А.С. той же суммы.

    Как установлено в суде, в дальнейшем, а именно 17 марта 2023 года Жеребцов Р.С. отменил выданную им доверенность на имя Титова А.С. на продажу долей дома и земельного участка, заключив 31 марта 2023 года с Филиновой А.С. договор купли-продажи о продаже ей этих же долей. Ссылаясь на уклонение Жеребцова Р.С. от удостоверения и регистрации заключенной с ним сделки и на то, что она фактически исполнена, Березин А.А. обратился в суд за защитой своих прав с требованиями признать действительной заключенную 29 сентября 2022 года сделку, вынести решение о ее государственной регистрации, признав за ним право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Такое требование Березина А.А. было предметом рассмотрения Читинского районного суда Забайкальского края в рамках гражданского дела № 2-790/2023, по которому 18 мая 2023 года было постановлено решение о частичном удовлетворении иска. Судом постановлено признать действительным договор купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022 года, заключенный между Жеребцовым Р.С., действующим в лице представителя Титова А.С., и Березиным А.А. о продаже 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 74,4 кв.м. и 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Этим же решением постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок на Березина А.А. на основании договора купли-продажи недвижимости от 29 сентября 2022 года с указанием на то, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по Забайкальскому краю для произведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как видно из материалов гражданского дела № 2-790/2023 постановленное судом решение неоднократно являлось предметом обжалования и пересматривалось судами различных инстанций. В итоге апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17 апреля 2024 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда от 25 июля 2024 года, решение суда первой инстанции от 18 мая 2023 года было оставлено без изменения и вступило в законную силу. Согласно полученных по запросу суда сведений из Единого государственного реестра недвижимости до настоящего времени государственная регистрация перехода к Березину А.А. права собственности на доли в общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости не произведена.

Как следует из имеющего преюдициальное значение решения Читинского районного суда Забайкальского края от 18 мая 2023 года, суд исходил из того, что истцом были переданы денежные средства в счет оплаты стоимостей долей в недвижимом имуществе, сделка сторонами исполнена, а сам договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которой он направлен, после нотариального удостоверения и государственной регистрации. Не уведомление Филиновой А.С. о намерении продать долю в спорном имуществе не свидетельствует о недействительности сделки, а порождает иные правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ. На это же указал суд апелляционной инстанции в определении от 17 апреля 2024 года со ссылкой на право Филиновой А.С. защищать права в судебном порядке через требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Именно на этих положениях закона основывает свои требования Филинова А.С. в рассматриваемом деле.

Давая оценку данным доводам, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственников части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые необходимо установить при рассмотрении спора о переводе прав и обязанностей покупателей доли в праве общей долевой собственности, являются наличие или отсутствие надлежащего извещения участников долевой собственности со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу, с указанием цены и иных условий.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности. В данном случае таких доказательств суду не представлено. Напротив, в ходе рассмотрения дела по иску Березина А.А. был установлен факт несоблюдения письменной формы уведомления Филиновой А.С. о намерении Жеребцова Р.С. продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При таких обстоятельствах, с учетом признания иска ответчиком Березиным А.А., суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Филиновой А.С. исковых требований.

В этой связи суд также учитывает, что из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В данном случае истцом Филиновой А.С. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Забайкальском крае внесена денежная сумма в размере 1 500 000 рублей, равная оплаченной Березиным А.А. стоимости приобретенных им долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Стоимость приобретенных долей ранее установлена вступившим в законную силу решением суда и сторонами в настоящем деле не оспаривалась. Иных понесенных Березиным А.А. при покупке долей в праве собственности на недвижимое имущество необходимых расходов не установлено. При таких обстоятельствах с истца Филиновой А.С. в пользу ответчика Березина А.А. следует взыскать в счет уплаченных ответчиком по договору сумм 1 500 000 рублей за счет денежных средств, находящихся на счете Управления Судебного департамента в Забайкальском крае с их перечислением на счет Березина А.А. в банке по представленным им самим реквизитам. Решение суда также является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Истцом Филиновой А.С. при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей, которая по правилам ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в ее пользу с обоих ответчиков в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Перевести с Березина А. А. <данные изъяты> на Филинову А. С. <данные изъяты> права и обязанности покупателя по заключенному между Жеребцовым Р. С. и Березиным А. А. 29 сентября 2022 года договору купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с Филиновой А. С. в пользу Березина А. А. 1 500 000 рублей за счет денежных средств, внесенных Филиновой А. С. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Забайкальском крае согласно чеку по операции ПАО Сбербанк от 11 ноября 2024 года с их перечислением на счет Березина А. А. по следующим реквизитам: счет получателя 40817810514008605852, банк получателя филиал «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) в г. Улан-Удэ, БИК 048142744, корр. счет 30101810700000000744, ИНН 2801023444, КПП 032631001. ИНН Березина А. А. – 753005929307.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Березина А. А. и Жеребцова Р. С. в пользу Филиновой А. С. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере по 15 000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Мотивированное решение изготовлено 09 января 2025 года.

            Судья                    Мигунова С.Б.