Решение по делу № 2-1420/2023 от 31.01.2023

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2023 года                     г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Федоренко Е.Ю.

при секретаре Щербаченко О.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-1420/2023 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к Калуга Светлане Ивановне, Сальниковой Людмиле Александровне, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к Калуга Светлане Ивановне, Сальниковой Людмиле Александровне, ссылаясь на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежат в равных долях (по 1/2) жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер Л аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.14. Постановления № 551 изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилых комнат №, 27 площадью 28,8 кв.м. расположенных по адресу: <адрес> проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 553 907 руб.

Протоколом заседания городской комиссий от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчикам были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиками, до настоящего, времени не достигнуто.

На основании изложенного истец просит суд изъять у Калуга Светланы Ивановны, Сальниковой Людмилы Александровны в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., в <адрес>, расположенные по адресу: <адрес> по цене равной 2 553 907 руб. Прекратить право собственности Калуга Светланы Ивановны, Сальниковой Людмилы Александровны на жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> Обязать Калуга Светлану Ивановну, Сальникову Людмилу Александровну предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Представитель истца - Администрации <адрес> на основании доверенности Шепилова А.А. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Сальникова Л.А. в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме.

Ответчик Калуга С.И. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежаще.

Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направило, извещено о дне слушания.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из п. 3.2. п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (п. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что Калуга С.И., Сальниковой Л.А. на праве общей долевой собственности принадлежат в равных долях (по 1/2) жилые комнаты №, <данные изъяты> площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией <адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер Л аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.ДД.ММ.ГГГГ. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, пр-кт Соколова, <адрес>А.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилых комнат №, 27 площадью 28,8 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 553 907 руб.

Протоколом заседания городской комиссий от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчикам были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиками, до настоящего, времени не достигнуто.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-С от 24.05.2023г. рыночная стоимость жилого помещения комнат №, 27 площадью 28,8 кв.м., в <адрес>, кадастровый №;44;0041017;343, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> с учетом доли в праве на общее имущество, в том числе стоимости доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом и убытков, причиненных собственникам в результате изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, по состоянию на 24.05.2023г. составляет 2 627 285 руб., в том числе: рыночная стоимость жилых комнат №,27-2 432 362 руб. (в том числе компенсация за не произведенный капитальный ремонт-681 061 руб.), убытки – 194 923 руб.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению комиссии экспертов №-С от 24.05.2023г., поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела. Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит, судом не установлено.

В исследовательской части заключения экспертизы приведены подробные мотивы, на основании которых пришли к соответствующим выводам.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг и общая площадь помещения.

Принимая во внимание, что в настоящее время не разработаны нормативные правовые акты регламентирующие порядок определения компенсации за непроведенный капитальный ремонт, как следствие, избранный судебными эксперта подход к определению указанной компенсации (речь идет об оплате возможных риэлтерских услуг при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости в г. Ростове-на-Дону, государственной пошлины за государственную регистрацию соответствующей сделки, об упущенной выгоде из неполученных доходов от сдачи в аренду помещения за 6 месяцев) суд находят обоснованным. При этом суд исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Применительно к вопросу о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в названном Обзоре даны разъяснения в том числе о том, что статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию по цене равной 2 627 285 рублей.

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости квартиры, то производные требования иска Администрации г. Ростова-на-Дону к Калуга Светлане Ивановне, Сальниковой Людмиле Александровне также подлежат удовлетворению.

В связи с поступившим ходатайством ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» об оплате стоимости проведенной по делу судебной экспертизы в размере 12 000 рублей, в порядке ст. ст. 85, 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу экспертного учреждения заявленную сумму, поскольку выкупная стоимость имущества, определенная истцом была ниже, установленной в судебном заседании, что и явилось основанием для ответной стороны не согласиться с предложенным истцовой стороной размером.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684) к Калуга Светлане Ивановне (паспорт гражданина Российской Федерации № №), Сальниковой Людмиле Александровне (паспорт гражданина Российской Федерации № №) удовлетворить.

Изъять у Калуга Светланы Ивановны (паспорт гражданина Российской Федерации 6004 №), Сальниковой Людмилы Александровны (паспорт гражданина Российской Федерации 6008 №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты №<адрес> <адрес>, расположенные по адресу: <адрес> по цене равной 2 627 285 руб.

Прекратить право собственности Калуга Светланы Ивановны (паспорт гражданина Российской Федерации 6004 №), Сальниковой Людмилы Александровны (паспорт гражданина Российской Федерации 6008 №) на жилое помещение - жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., в <адрес>, расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение - жилые комнаты №, 27 площадью 28,8 кв.м., в <адрес>, расположенные по адресу: г. <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Калуга Светлану Ивановну (паспорт гражданина Российской Федерации 6004 №), Сальникову Людмилу Александровну (паспорт гражданина Российской Федерации 6008 №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 627 285 руб.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684) в пользу ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Федоренко

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2023 года.