Решение по делу № 2-1199/2022 от 29.04.2022

Дело № 2-1199/2022 74RS0029-01-2022-001436-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд города Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Кутырева П.Е.,

при секретаре Нестеренко Ю.Ф.,

рассмотрел 19 июля 2022 года в открытом судебном заседании в зале суда в г. Магнитогорске Челябинской области гражданское дело по исковому заявлению Неверова ФИО12 к Жвайкиной ФИО13 ФИО14 о прекращении обременения в виде ипотеки, встречному исковому заявлению Жвайкиной ФИО15 к Неверову ФИО16 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Неверов Д.В. обратился в суд с иском к Жвайкиной В.В. о прекращении обременения в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером № площадью 624 кв.м и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером № площадью 32 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>», участок №, указав в обоснование иска, что он является собственником этого имущества, приобрел его у ответчика, свои обязательства по оплате купленного имущества он выполнил, однако ответчик уклоняется от явки для снятия ипотеки.

Жвайкина В.В. с таким иском не согласилась, обратилась в суд со встречным иском к Неверову Д.В. о признании недействительным заключенного 23 декабря 2021 года между сторонами договора купли-продажи названного недвижимого имущества и применении последствий недействительности данной сделки путем возвращения имущества в её собственность, указав в обоснование встречных требований, что названная сделка является притворной – в действительности, стороны заключили договор займа под залог имущества, займ возвращен, однако оформлять обратно имущество на продавца заимодавец отказался.

Неверов Д.В. в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного разбирательства почтой по указанному им самим в своём иске адресу – <адрес>17, извещение им получено не было, возвратилось в суд за истечением сроков хранения, в связи с чем принимая во внимание отсутствие доказательств тому, что извещение не было получено им по независящим от него обстоятельствам и учитывая, что добросовестность почтового органа предполагается, на основании ст. 165.1 ГК РФ он считается получившим судебную повестку, известить Неверова Д.В. иным способом не представилось возможным, поскольку сведений о иных адресах Неверова Д.В. в деле не имеется, равно как и не имеется сведений о его контактном номере телефона, согласия на смс-извещение Неверов Д.В. не дал, кроме того, в день рассмотрения дела по существу от него поступило ряд ходатайств, что само по себе свидетельствует о его осведомленности о времени и месте судебного разбирательства, помимо этого названные сведения были своевременно должным образом опубликованы в сети Интернет на сайте суда.

Жвайкина В.В. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о его времени и месте, просила рассмотреть дело в своё отсуствие, её представитель Косолапова Д.А. в судебном заседании заявленный встречный иск поддержала, против удовлетворения первоначального иска возражала, указывая на то, что спорная сделка была мнимой, стороны договаривались лишь о займе.

Третьи лица Барышевы С.Б., О.С. в судебном заседании по доводам письменных отзывов полагали, что заявленные Жвайкиной В.В. исковые требования являются обнованными, а заявленные Неверовым Д.В. исковые требования – не подлежащими удовлетворению.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о его времени и месте, просил рассмотреть дело в своё отсутствие.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие вышеназванных лиц, участвующих в деле, поскольку доказательств уважительности причин неявки они не представили, обоснованных ходатайств об отложении дела слушанием не заявили.

Заслушав участников процесса и исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, суд приходит к выводу, что встречный иск Жвайкиной В.В. подлежит удовлетворению, а в удовлетворении первоначального иска Неверову Д.В. надлежит отказать.

Как следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 624 кв.м и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером № площадью 32 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>», участок № являлась Жвайкина В.В.

23 декабря 2021 года Неверов Д.В. и Жвайкина В.В. заключили договор купли-продажи, по условиям которого Жвайкина В.В. продала, а Неверов Д.В. купил названное недвижимое имущество за 1000000 рублей, из которых 641000 рублей уплачены покупателем продавцу до подписания договора, а 359000 рублей будут уплачены в течение шести месяцев.

В тот же день ИП Неверов Д.В. перечислил в АО «ДОМ.РФ» на счет Барышева С.В. 641000 рублей.

28 апреля 2022 года Неверов Д.В. обратился в банк с разовым поручением, переведя Жвайкиной В.В. 359000 рублей.

27 апреля 2022 года Жвайкина В.В. перечислила ИП Неверову Д.В. 641000 рублей и 30 апреля 2022 года ещё 359000 рублей,

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами – договором купли-продажи, разовым поручением, платежными поручениями, чеком-ордером, уведомлением, выписками из ЕГРН, материалом об отказе в возбуждении уголовного дела, а также подтверждаются пояснениями участников процесса, прослушанной в судебном заседании аудиозаписью.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При совершении притворной сделки обе стороны преследуют общую цель и достигают соглашение по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Разрешая спор, суд принимает во внимание, что согласно материалам дела, несмотря на составление и подписание более полугода назад договора купли-продажи спорным недвижимым имуществом покупатель не пользовался, никаких доказательств тому нет, лишь единожды перед обращением в суд он формально письменно потребовал освободить его.

При всем этом покупатель не только не пользовался приобретенным имуществом, но и не исполнял обязанности собственника, в частности, не вносил целевые и членские взносы в садоводческое товарищество, земельный участок в котором он купил, не производил обработку земельного участка, ремонт и обслуживание дома и так далее. Письменные доводы Неверова Д.В. о том, что он ремонтировал дом ничем не подтверждены.

Наряду с этим суд учитывает, что 641000 рублей перечислены были не покупателю лично, а третьему лицу и сумма эта равнялась сумме долга этого третьего лица перед кредитной организацией, при всём этом в деле нет никаких пояснений тому, для каких целей стороны договора разделили платеж в 1000000 рублей на две части, что препятствовало сразу выплатить выкупную цену.

При всём этом в материалах дела имеется распечатка переписки из мессенджера между сторонами, где они обсуждают явку в регистрирующий орган для возвращения имущества обратно продавцу, а покупатель в ответ объясняет невозможность явки в регистрирующий орган своей занятостью, но не ссылается на то, что необходимость такой явки отсутствует вовсе.

Кроме всего этого, допрошенный в судебном заседании свидетель Козырев М.В. (оказывавший сторонам спора услуги по составлению спорного договора в здании Управления Росреестра), оснований не доверять показаниям которого суд не усматривает, так как они последовательны, непротиворечивы и согласуются с иными доказательствами, показал, что воля сторон при заключении договора была направлена именно на займ, а не на куплю-продажу, а оформление такого договора было необходимо дабы получить возможность перечислить денежные средства со счета Неверова Д.В. как индивидуального предпринимателя – договор купли-продажи со слов Неверова Д.В. с него требовали сотрудники банка, где открыт счет индивидуального предпринимателя.

Кроме того, стороны одновременно согласовали внесение части платежа после регистрации договора, а из содержания аудиозаписи, подтвержденной свидетелем Козыревым М.В. – участником записанного разговора – он (свидетель) разъяснял сторонам, что получится в итоге договор ипотеки, то есть имущество будет находиться в залоге у продавца «чтобы вы его куда-нибудь не отправили», на что Неверов Д.В. отвечает, что «безусловно, необходимо юридически закрепить две стороны, мало ли, бла-бла-бла».

Оценив все вышеперечисленные доказательства в их совокупности суд приходит к выводу о том, что воля и Неверова Д.В., и Жвайкиной В.В. не была направлена на передачу Неверову Д.В. постоянного права собственности на спорное недвижимое имущество, а была направлена на заключение договора займа, оформление же правоотношений в виде договора купли-продажи было обусловлено необходимостью перечислить крупную сумму денег со счета Неверова Д.В. как индивидуального предпринимателя и также воля сторон была направлена то, чтобы в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Жвайкиной В.В. обязательства по возврату долга, заимодавец Неверов Д.В. мог получить удовлетворение из стоимости данного недвижимого имущества, то есть фактически волеизъявление сторон было направлено на заключение договора залога недвижимого имущества.

Стороны прибегают к притворным сделкам для того, чтобы получить правовой эффект, который достигали бы и прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто. В связи с этим, законодатель и предусмотрел в пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации такое специальное последствие признания сделки притворной как применение к ней правил сделки, которую стороны в действительности имели ввиду.

Применяя к спорной сделке правила, которую стороны в действительности имели ввиду, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Учитывая, что правила о государственной регистрации договора об ипотеке, которые стороны в действительности имели ввиду, не соблюдены, следовательно, он является недействительным, а потому встречный иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.

Так как при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, полученный 1000000 рублей Неверову Д.В. Жвайкина В.В. возвратила двумя переводами, доказательства обратного возвращения этого 1000000 рублей отсутствуют, следовательно последствиями недействительности сделки будет только возвращение спорного имущества обратно в собственность Жвайкиной В.В.

Что касается представленного Неверовым Д.В. бланка мирового соглашения, то оно исследовалось в судебном заседании, представитель Жвайкиной В.В. пояснила, что они не намерены заключать мировое соглашение на таких условиях, Неверов Д.В. им никакого мирового соглашения до судебного заседания не предлагал. Кроме того, сам Неверов Д.В. в судебное заседание не явился и не просил утверждать мировое соглашение в его отсутствие, а потому во всяком случае утверждение мирового соглашения невозможно в силу п. 3 ст. 153.10 ГК РФ.

К изложенным Неверовым Д.В. в письменных возражениях доводам о том, что он пользовался домом и земельным участком, приобретал стройматериалы, его вещи есть в доме и так далее суд относится критически, поскольку ничем эти доводы не подтверждены.

Изложенные Неверовым Д.В. возражения на принятие встречного искового заявления основаны на неправильном толковании норм гражданского и гражданского процессуального права, являются ошибочными, соответствующие основания не могут быть положены в основу вывода об отказе в принятии встречного искового заявления.

На основании статей 98 и 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что Жвайкиной В.В. уплачена госпошлина 300 рублей, а от оставшейся госпошлины 12900 рублей (из расчета цены иска 1000000 рублей) Жвайкиной В.В. была предоставлена отсрочка, то с Неверова Д.В. в пользу Жвайкиной В.В. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины 300 рублей и помимо этого с Неверова Д.В. в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина 12900 рублей.

На основании статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу обеспечительные меры подлежат снятию.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить встречное исковое заявление Жвайкиной ФИО17.

Признать недействительным заключенный 23 декабря 2021 года между Неверовым ФИО18 и Жвайкиной ФИО19 договор купли-продажи недвижимого имущества.

Применить последствия недействительности сделки.

Погасить в ЕГРН запись о праве собственности Неверова ФИО20 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 624 кв.м и на расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером № площадью 32 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> участок №.

Признать за Жвайкиной ФИО21 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 624 кв.м и на расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером № площадью 32 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>», участок №.

Взыскать с Неверова ФИО22 в пользу Жвайкиной ФИО23 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с Неверова ФИО24 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 12900 рублей.

Отказать Неверову ФИО25 в удовлетворении заявленных к Жвайкиной ФИО26 исковых требований о прекращении обременения в виде ипотеки – в полном объеме.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого строения без права регистрации проживания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, садоводческое некоммерческое товарищество <адрес>» участок №, принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 23 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: П.Е. Кутырев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 июля 2022 года