Решение от 13.05.2020 по делу № 33-2194/2020 от 27.02.2020

Дело № 33-2194/2020                                                                                              г.Хабаровск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Жельнио Е.С.,

судей Верхотуровой И.В., Скурихиной Л.В.,

при секретаре Цой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 мая 2020 года гражданское дело (УИД 27RS0006-01-2019-002499-96, № 2-2419/2019) по иску Коростелева Н.И. к Захаровой Н.Н., Захарову Г.П. о признании права пользования имуществом и понуждении к заключению договора по апелляционной жалобе истца на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23 декабря 2019 года, заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,

У С Т А Н О В И Л А:

Коростелев Н.И. обратился в суд с иском к Захаровой Н.Н., Захарову Г.П. о признании права пользования железобетонным капитальным гаражом площадью 51,2 кв.м по адресу <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указал, что продал ответчика по договору от 21.08.2018 г. земельный участок и расположенный на нем жилой дом по указанному адресу, гараж также расположенный на данном земельном участке он не продавал, однако Захаровы запрещают пользоваться принадлежащим ему имуществом, чем нарушают его права.

В ходе судебного разбирательства истец увеличил размер исковых требований и просил также понудить ответчиков заключить с ним договор купли-продажи части земельного участка по адресу <адрес> площадью 105 кв.м для использования под гараж.

Ответчики Захарова Н.Н., Захаров Г.П. исковые требования не признали, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи продавец продал в числе прочего и гараж, расположенный на земельном участке, который не был включен в договор купли продажи по причине отсутствия на него документов.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23.12.2019 г. Коростелеву Н.И. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец Коростелев Н.И., повторяя доводы, приведенные в обоснование иска, просит отменить решение суда как незаконное и принять новое об удовлетворении иска, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом представленных доказательств, свидетельствующих о том, что он является собственником гаража, который ответчикам не продавал. Полагает, что к спорным правоотношениям применимы положения п.1 ст.271 ГК РФ.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчики Захарова Н.Н., Захаров Г.П. просят оставить решение суда без изменения, полагая, что с помощью суда истец пытается изменить договор купли-продажи.

В судебном заседании ответчики Захарова Н.Н., Захаров Г.П. выразили согласие с решением суда.

Истец Коростелев Н.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен, в связи с чем, его неявка разбирательству дела не препятствует.

Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.08.2018 г. между Коростелевым Н.И. (продавец) и Захаровым Г.П., Захаровой Н.Н., действующей в собственных интересах и интересах несовершеннолетних Захарова Г.Г., Захаровой В.Г. и Захаровым Г.П. (покупатели по 1/4 доле) заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 265,4 кв.м и земельного участка площадью 2 048 кв.м по адресу: <адрес> стоимостью 2 500 000 руб. и 1 000 000 руб. (соответственно).

Согласно техническому паспорту жилого дома по <адрес>, составленному по состоянию на 01.09.2011 г., на земельном участке также расположены иные постройки сараи, душ, а также гараж (литер Г) на бетонном ленточном фундаменте из бетонных блоков и железобетонных плит площадью 51,2 кв.м.

    Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.131, 209, 218, 250, 261, 271, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), и исходил из того, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другими лицами на основании договора в заключении которого граждане свободны. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного Коростелевым Н.И. иска.

Вопреки доводам апелляционной жалобы к спорным правоотношениям не применимы положения п.1 ст.272 ГК РФ, в силу которых при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст.271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Данные положения закона распространяются на случаи утраты права пользования земельным участком, не принадлежащим собственнику недвижимого имущества, тогда как истец произвел отчуждение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка по договору.

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1, ч.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Более того, в силу требований ч.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

     Таким образом, в силу закона все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

     Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В силу требований ст.ст.131, 219 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, спорный гараж не поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества, право собственности не зарегистрировано.

     В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

При заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны не согласовывали условие о сохранении истцом права пользования гаражом и частью земельного участка, на котором данный объект расположен. Более того, как следует из текста договора (п.6) продавец на момент заключения договора гарантировал, что отчуждаемое имущество не имеет обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих их в соответствии с законом, после приобретения имущества покупателями. Риэлтор, оказывающий сторонам содействие в заключении договора, будучи допрошен судом первой инстанции в качестве свидетеля, подтвердил, что гараж входил в состав продаваемого имущества и не был поименован в договоре лишь по причине отсутствия на данное имущество правоустанавливающих документов.

Согласно ст.ст.1, 10 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 N 25, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, и основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 23 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                    ░.░. ░░░░░░░

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░░

                                    ░.░. ░░░░░░░░░