Решение по делу № 2-1130/2020 от 10.09.2019

Дело № 2-1130/20                        06 июля 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Павловой М.А.

При секретаре Жестковой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дутовой Т. В. к Александрову Д. С., Исаковой М. И. о признании недействительными соглашения и договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к Александрову Д. С., Исаковой М. И., в котором с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просила признать недействительным соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения, заключенное 21.08.2017 года между Александровым Д. С. и Исаковой М. И.; признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, заключенного 07 октября 2019 года, удостоверенный нотариусом Богдановой Н.Д., реестровая запись № №; снять с государственного учета земельный участок с кадастровым номером №, прекратить право собственности Александрова Д. С. ДД.ММ.ГГГГ, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1650 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>;снять с государственного учета земельный участок с кадастровым номером №, прекратить право собственности Александрова Д. С. ДД.ММ.ГГГГ, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2132 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А.; восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке общей площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке общей площадью 2132 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; восстановить в Государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Александрова Д. С. №, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок общей площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> восстановить в Государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Исаковой М. И. ДД.ММ.ГГГГ, уроженки г.Ленинграда, гражданство: Российская Федерация на земельный участок общей площадью 2132 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В обоснование заявленных требований истица указала, что не основанная на законе регистрация права на земельные участки с новыми кадастровыми номерами, образованными путем перераспределения земельных участков, на одном из которых расположена самовольная постройка, создает препятствие к исполнению решения суда по восстановлению природного рельефа на исходном земельном участке.

Истица и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Александрова Д.С. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, указав что основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков перечислены в п.9 ст. 39.29 ЗК РФ и не содержат такого основания, как наличие самовольной постройки на одном из земельных участков, подлежащих к перераспределению. Установленные ст.27 ЗК РФ основания, ограничивающие оборотоспособность земельных участков, также не содержат в себе такого основания, как наличие на них объекта самовольного строительства. Иных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истицей в данной части не приведено. Договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 07.10.2019 года, а также записи в ЕГРН не нарушают законных прав и интересов истицы.

Ответчица Исакова М.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, возражений не представила и о причинах неявки суд не известила.

Третье лицо Служба Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в судебное заседание своего представителя не направила, представила отзыв на иск, в котором исковые требования Дутовой Т.В. поддержала, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третьи лица Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по СПб и ЛО в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица МО Парголово в судебное заседание явился, поддержал исковые требования Дутовой Т.В. по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом и материалами дела установлено, что 10 марта 2016 года Выборгским районным судом города Санкт-Петербурга частично удовлетворены исковые требования Службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании Александрова Д.С. снести объект самовольного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2016 года вышеуказанное решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 10 марта 2016 года по делу № оставлено без изменения.

Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 25 мая 2017 года направлено заявление в Выборгский РОСП Управления ФССП России по Санкт-Петербургу о возбуждении исполнительного производства по решению Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 10 марта 2016 года по делу № с приложением оригинала исполнительного листа.

Согласно имеющейся у Службы Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга информации исполнительный лист ФС №, выданный 15 мая 2017 года Выборгским РОСП УФССП России по СПб, направлен в Межрайонный отдел ИОИП УФССП России по СПб.

Постановлением МРОСП по ИОИП возбуждено исполнительное производство от 29.06.2017 года №

До настоящего времени исполнительное производство не прекращено в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года.

В соответствии с ч.2 ст.1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно положениям ч.5 си.1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый номер № зарегистрировано право собственности Александрова Д.С., дата регистрации 12.05.2012 года, рег. № на основании договора купли-продажи земельного участка и жилых домов от 29.02.2012 года.

02.04.2018 года за рег.№ на основании Постановления СПИ МОСП по ИОИП Корако Н.Н. о запрете на совершение действий по регистрации от 29.03.2018 года №, вынесенного по материалам исполнительного производства № № от 29.06.2017 года, зарегистрировано ограничение: запрет совершать регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества. До настоящего момента указанное ограничение является действующим, документы о снятии запрета в установленном Законом № 218-ФЗ порядке не поступали.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 1650 кв.м., зарегистрировано право собственности Александрова Д.С., дата регистрации 14.09.2017 года, рег№ на основании соглашения об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения от 21.08.2017 года.

11.10.2019 года за рег. № на основании Постановления СПИ МОСП по ИОИП Корако Н.Н. о запрете на совершение действий по регистрации от 02.10.2019 года №, вынесенного по материалам исполнительного производства № № от 29.06.2017 года, зарегистрировано ограничение: запрет совершать регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества. До настоящего времени указанное ограничение является действующим, документы о снятии запрета в установленном Законом № 214-ФЗ порядке не поступали.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка по адресу: СПб пос. Парголово Выборгское шоссе д.475 лит.А с кадастровым номером № площадью 2132 кв.м. зарегистрировано право собственности Александрова Д.С.: 11.10.2019 года в отношении 6/8 доли в праве на вышеназванный земельный участок за рег.№ № на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 07.10.2019 года; 14.09.2017 года в отношении 18/72 доли в праве на вышеназванный земельный участок за рег.№ № на основании соглашения об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения от 21.08.2017 года.

Право собственности Исаковой М.И. в отношении 6/8 доли в праве на вышеназванный земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано в период с 14.09.2017 года по 11.10.2019 года, рег.№ № на основании соглашения об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения от 21.08.2017 года.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № находится в единоличной собственности Александрова Д.С.

11.10.2019 года за рег.№ на основании Постановления СПИ МОСП по ИОИП Корако Н.Н. о запрете на совершение действий по регистрации от 02.10.2019 г. № № вынесенного по материалам исполнительного производства № № от 29.06.2017 года зарегистрировано ограничение: запрет совершать регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику недвижимого имущества. До настоящего времени указанное ограничение является действующим.

Управление Росреестра по СПб и ЛО в рамках гражданского дела № не было привлечено к участию в деле, по которому 10 марта 2016 года было внесено решение о частичном удовлетворении требований Дутовой Т.В. к Александрову Д.С. Следовательно, информацией о том, что названные в исковом заявлении объекты недвижимости признаны самовольными постройками, Управление не располагало.

Земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № имеют способ образования перераспределение, статус учтенный, поставлены на кадастровый учет объекта недвижимости, заявители Исакова М.И. и Александров Д.С., а также межевого плана от 24.08.2017 года.

Ввиду того, что названные выше документы отвечали требованиям действующего законодательства, а также в связи с тем, что информация и решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга № № от 10 марта 2016 года в Управление не поступало, Управлением был осуществлён кадастровый учет объектов недвижимости.

Жилой дом с кадастровым номером № имеет статус ранее учтенный, сведения переданы филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу в рамках государственного контракта 29.08.2012 года, когда полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости были возложены на ГУП ГУИОН и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

На основании п.52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановления ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания способов защиты и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Вместе с тем, как указывает истица, Выборгским районным судом уже вынесено решение о сносе жилого дома. В силу положения ст.23 Постановления Пленума № 10/22 решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно п.53 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу ч.2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Однако, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону № 218-ФЗ.

Неисполнение решения суда в части сноса самовольной постройки затрагивает интересы и нарушает права истицы как взыскателя на исполнение решения суда, так как без сноса здания невозможно исполнение решения суда в части восстановления рельефа земельного участка и переносу канализации, потому что самовольная постройка находится на измененном рельефе.

Пункт 2. ст.222 ГК РФ определяет правовой статус ответчика Александрова Д.С. по отношению к данному объекту самовольного строительства как лицо, осуществившее самовольную постройку, которое не приобретает на нее права собственности, которое вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В результате того, как решение от 10 марта 2016 гола по делу №№ вступило в законную силу, данному объекту самовольного строительства с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> был присвоен новый кадастровый номер №, а Александровым Д.С. на объект самовольного строительства была осуществлена регистрация права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.04.2019 года.

Впоследствии Александров Д.С. заключил с собственником смежного земельного участка по адресу: <адрес> Исаковой М.И. соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения от 21.08.2017 года.

В соответствии с соглашением образовалось два новых земельных участка, с новыми границами и новыми кадастровыми номерами № № по адресу: <адрес> и № № по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН за земельный участок с кадастровым номером № от 18.01.2019 года.

Исходный земельный участок с кадастровым номером № потерял уникальные характеристики (конфигурацию и местоположение) и перестал существовать.

Изменение уникальных характеристик исходного земельного участка по существу представляет собой совершение распорядительных действий в отношении этого участка, в результате чего право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик вещи, прекращаются.

Тем самым при изменении уникальных характеристик земельного участка изменяется объем вещных и обязательственных прав обладателя земельного участка, что в свою очередь создает препятствия в исполнении судебного решения в полном объеме.

Данная сделка является незаконной, так как ЗК РФ не допускает образования по соглашению сторон новых земельных участков из участков, на которых расположены самовольные постройки.

В соответствии сп.5 ч.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Так как земельный участок ответчика Александрова Д.С. находится в частной собственности и на нем расположено второе жилое здание литер А, образование нового земельного участка на законных основаниях возможно только в порядке п.2 мт.54.1 ЗК РФ путем раздела общего земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, для последующей реализации такого земельного участка на публичных торгах.

Согласно п.8 ст.54.1 ЗК РФ лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, обязано в срок, установленный условиями публичных торгов, но не превышающий срока, установленного пунктом 9 настоящей статьи, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. При переходе прав на этот земельный участок такая обязанность переходит к новому собственнику земельного участка.

18.02.2019 года на основании соглашения от 21.08.2017 года, Александров Д.С. обратился в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства, указывая на то, что в настоящее время с результате соглашения о перераспределении границ земельного участка здание, в отношении которого принято решение о сносе, расположено в пределах границ земельного участка, на которых разрешается возведение объектов капитального строительства и что это теперь другой дом с кадастровым номером №

В удовлетворении данного заявления определением Выборгского районного суда от 22.04.2019 года и апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2019 года Александрову Д.С. было отказано (л.д.17-23).

В процессе настоящего судебного разбирательства ответчики совершили сделку по купле-продаже доли земельного участка с кадастровым номером № возникшего на основании соглашения.

В результате договора купли-продажи от 07.10.2019 года Александров Д.С. становится единоличным собственником земельного участка с этим кадастровым номером, а записи в реестре прав о регистрации прав Исаковой М.И. на этот земельный участок погашаются.

Таким образом, в два этапа в отношении земельного участка с кадастровым номером № было зарегистрировано право собственности Александрова Д.С.:

11.10.2019 года в отношении 6/8 долей в праве на вышеуказанный земельный участок за регистрационным номером № на основании нотариального удостоверенного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 07.10.2019 года.

14.09.2017 года в отношении ? доли в праве на вышеназванный земельный участок за рег.№ №-2на основании соглашения об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения от 21.08.2017 года.

В итоге земельные участки с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, а также самовольная постройка с новым кадастровым номером стали объектом сделок и были вовлечены в гражданский оборот, а исполнение решения суда в отношении исходного земельного участка, который перестал существовать, стало невозможным.

Таким образом, в результате регистрации прав собственности на самовольную постройку, заключенного ответчиками соглашения от 21.08.2017 года, договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от 07.10.2019 года, а также записей в ЕГРН о государственной регистрации их прав нарушаются права и законные интересы истицы как взыскателя по исполнению вступившего в законную силу решения суда.

По смыслу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Признание данных сделок недействительными и возвращение сторон в первоначальное положение позволит устранить препятствия в исполнении решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 10 марта 2016 года по делу № № о сносе самовольной постройки, возведенной ответчиком Александровым Д.С., с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, восстановлении природного рельефа в изначальное положение и переносе канализации.

Таким образом, суд полагает возможным требования Дутовой Т.В. удовлетворить в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным Соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их перераспределения, заключенное 21.08.2017 года между Александровым Д. С. и Исаковой Мариной Игоревной по которому в результате перераспределения образовались два земельных участка:

Земельный участок с кадастровым номером № разделен на две части:

-:44\п1 площадью 1446 кв.м.;

-:44\п2, площадью 204 кв.м.;

Земельный участок с кадастровым номером 78:36:0013225:18 разделе на две части:

-:18\п1 площадью 1928 кв.м.;

-:18\п2, площадью 204 кв.м.;

Образование земельных участков:

:ЗУ2=:44\п1+:18\п2=1446 кв.м.+204 кв.м.= 1650 кв.м. по адресу: <адрес> переходит в собственность Александрова Д. С.;

:ЗУ2=:18\п1+:44эп2=1928 кв.м.+204 кв.м.=2132 кв.м. по адресу: <адрес> переходит в собственность Исаковой М. И.;

Признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, заключенного 07 октября 2019 года по которому Исакова М. И.\продавец\ передает в собственность Александрова Д. С.\покупателя\6\8 доли в праве на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и 6\8 доли в праве на объект капитального строительства, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Выборгское шоссе дом 475, литера А. Кадастровый номер объекта капитального строительства №, назначение: Здание\Жилой дом\ИЖС/, этажность \ этаж 1\. Объект капитального строительства имеет общую площадь 68,1 кв.м. удостоверенный нотариусом Богдановой Н.Д., реестровая запись № №

Применить последствия недействительности сделок:

- снять с государственного учета земельный участок с кадастровым номером № прекратить право собственности Александрова Д. С. № рождения, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1650 кв.м. по адресу: <адрес>

- снять с государственного учета земельный участок с кадастровым номером №, прекратить право собственности Александрова Д. С. № года рождения, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2132 кв.м. по адресу: <адрес>

- восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке общей площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

- восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке общей площадью 2132 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

- восстановить в Государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Александрова Д. С. ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца города Новгорода, гражданство: Российская Федерация на земельный участок общей площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>

- восстановить в Государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Исаковой М. И. ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки г.Ленинграда, гражданство: Российская Федерация на земельный участок общей площадью 2132 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья М.А. Павлова

Мотивированное решение составлено 30 июля 2020 года