Решение по делу № 2-4839/2024 от 22.03.2024

11RS0001-01-2024-004928-53 дело №2-4839/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

с участием помощника прокурора Семеновой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 05 августа 2024 года гражданское дело по иску Жаровой Эмилии Михайловны и Гмызиной Надежды Олеговны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены,

установил:

Жарова Э.М. и Гмызина Н.О. обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» в котором с учетом уточнений от ** ** ** просили изъять для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ... выплатой за счет казны МО ГО «Сыктывкар» возмещения за изымаемую недвижимость по 1 426 762 рубля в пользу каждой.

Требования мотивированы тем, что истцы и Кочанова Е.Н. являются долевыми собственниками (по 1/3 доли) ..., признанном аварийным и подлежащим сносу. Ответчиком принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и принадлежащего истцам жилого помещения, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 3 151 858 рублей, определенной на основании отчета ООО «ЗСКЦ», которую они считают явно заниженной.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Кочанова Е.Н., ООО «ЗСКЦ» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар»

В судебном заседании представитель истцов уточненные требования поддержала.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Истцы, третье лицо Кочанова Е.Н. и представитель ООО «ЗСКЦ» в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ... в г.Сыктывкаре принадлежит на праве общей долевой собственности Жаровой (Кочановой) Э.М. (1/3 доли), Гмызиной (Кочановой) Н.О. (1/3 доли) и ФИО8 (1/3 доли).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... и принадлежащей ФИО8 1/3 доли жилого помещения по адресу: ..., а также направить ФИО8 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения за земельный участок и жилое помещение по адресу: ... учетом права ФИО8 на 1/3 доли в жилом помещении.

Во исполнение данного решения суда, ** ** ** администрацией принято постановление №..., которым изъят для муниципальных нужд путем выкупа земельный участок под многоквартирным домом №... по ..., и принадлежащая ФИО8 1/3 доли в праве собственности на ....

После этого, администрация направила в адрес ФИО8 проект соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа за 1 100 299,03 руб.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность изъять у ФИО8 1/3 доли в жилом помещении по адресу: ..., а также выплатить ей за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 1 100 299,03 руб. в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение, расположенное по адресу: ... (1/3 доли в праве общей долевой собственности).

В решении указано, что перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

Решение суда от ** ** ** администрацией исполнено.

** ** ** в ЕГРН зарегистрировано право собственности МО ГО «Сыктывкар» на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ....

Принадлежащие Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. доли в праве общей долевой собственности на ... изъяты для муниципальных нужд путем выкупа постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №..., принятым во исполнение решения Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №....

** ** ** администрация направила в адрес Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения для каждого долевого собственника в сумме 1 087 359,33 руб., определенного на основании отчета об оценке №..., составленного ** ** ** оценщиком ООО «ЗСКЦ».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях Жарова Э.М. и Гмызина Н.О.отказались и, полагая определенную ООО «ЗСКЦ» выкупную цену заниженной, обратились в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемой ... в г.Сыктывкаре администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком «ЗСКЦ», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3 151 858 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1758510 рублей (из которых 1681110 рублей – стоимость жилого помещения, 77400 рублей – доля земельного участка под жилым объектом); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1277881 рубль; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 63000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46 667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

Жарова Э.М., Гмызина Н.О. и их представитель считают отчет №... недостоверным, а рыночную стоимость изымаемого жилья – заниженной.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по ходатайству их представителя судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО9

Согласно заключению эксперта №... от ** ** **, отчет №... об оценке размера возмещения, составленный оценщиком ООО «ЗСКЦ» является недостоверным, поскольку оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщиком было выбрано три объекта-аналога объекта оценки, при рассмотрении которых выявлено, что имеется большая вероятность, что аналоги №... и №... это один и тот же объект. Оценщиком не достаточно изучен рынок в месте расположения объекта оценки и подбор объектов-аналогов проведен не корректно, использован только один источник;

-для внесения корректировок в цены выбранных объектов-аналогов оценщиком был использован Справочник оценщика недвижимости 2019 «Квартиры» под редакцией ФИО10, однако, учитывая, что датой оценки в отчете является ** ** **, то целесообразно было использовать более актуальный справочник, выпущенный в 2022 году;

-расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома произведен некорректно, поскольку при её определении оценщик получает показатель 0 рублей;

-расчет рыночной стоимости доли в праве на земельный участок в отчете не представлен;

-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком учтена только площадь жилого помещения без учета доли в общем имуществе дома. Оценщиком включены работа по капитальному ремонту, которые по данному дому не требуются (ремонт подвала, горячего водоснабжения).

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО9 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли Жаровой Э.М. (1/3) и Гмызиной Н.О. (1/3) в праве общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 907 799 рублей;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли Жаровой Э.М. (1/3) и Гмызиной Н.О. (1/3) в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 469 364 рубля;

-убытки Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. как долевых собстеников жилого помещения №..., которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере по 49 563 рубля (для каждой).

Общий размер возмещения для ФИО11 и Гмызиной Н.О. как долевых собственников изымаемого жилого помещения по адресу: ... определен экспертом в сумме 1 426 726 рублей (для каждой).

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №... экспертом ФИО9 с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №....

Оценив экспертное заключение ФИО9, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого у Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащих Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. долей в праве собственности на жилое помещение суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО9

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения этого эксперта, судом не установлено.

Таким образом, размер возмещения за изымаемое у Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. жилое помещение в целях заключения соглашения об изъятии недвижимости следует определить согласно заключению эксперта ФИО9, а именно - в размере 1 426 726 рублей (для каждой).

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности Жаровой Э.М. и Гмызиной Н.О. на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Жаровой (Кочановой) Эмилии Михайловны (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 1 426 762 рубля.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Жаровой Эмилии Михайловны 1 426 762 рубля в счет возмещения за изымаемую для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» 1/3 доли в праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Изъять у Гмызиной (Кочановой) Надежды Олеговны (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащую ей 1/3 доли в праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 1 426 762 рубля.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Гмызиной Надежды Олеговны 1 426 762 рубля в счет возмещения за изымаемую для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» 1/3 доли в праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ...

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Жаровой Эмилии Михайловны и Гмызиной Надежды Олеговны на жилое помещение с кадастровым номером №... расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» Жаровой Эмилии Михайловне и Гмызиной Надежде Олеговне возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

...

Председательствующий                 О.Л. Саенко