Решение по делу № 33-291/2016 (33-21825/2015;) от 27.11.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-291/2016

г.Уфа 11 февраля 2016 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Турумтаевой Г.Я.,

судей             Свистун Т.К.,

Троценко Ю.Ю.,

при секретаре Сулейманове С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу З.А.П. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

Исковые требования Г.Р.Р. к З.А.П. о взыскании суммы займа, процентов на сумму займа, договорной неустойки и обращении взыскании на предмет залога - удовлетворить частично.

Взыскать с З.А.П. в пользу Г.Р.Р. сумму задолженности по договору займа от дата в размере ... рублей, проценты ... рублей, неустойку в размере ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере ... рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь 1030 кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый №..., определив способ реализации заложенного имущества - публичные торги, определив начальную продажную цену в размере ... руб. в счет погашения задолженности по договору займа от дата.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Троценко Ю.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Г.Р.Р. обратился в суд с иском к ответчику З.А.П. о взыскании суммы займа, процентов на сумму займа, договорной неустойки и обращении взыскании на предмет залога, в котором просит взыскать с ответчика в его пользу размер задолженности по договору займа от дата в размере ... рублей, проценты за пользование суммой займа в размере ... рублей, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование суммой займа в размере ... рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей, обратить взыскание на имущество ответчика З.А.П., составляющее предмет залога - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №..., расположенный на земельном участке законченный строительством индивидуальный жилой дом №..., сведения об объекте капитального строительства: общая площадь - ... кв.м., число этажей - один с мансардой, материалы стен - бревна, путем продажи имущества (предмета залога) с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, мотивируя свои требования тем, что дата между истцом и ответчиком З.А.П. заключен договор займа, в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику заем в размере ... рублей сроком на три месяца, то есть до дата, под ...% в месяц, а ответчик обязался возвратить полученный заем и уплатить проценты за пользование суммой займа. дата денежный заем в размере ... рублей истцом предоставлен ответчику, что подтверждается актом приема-передачи денег от дата В дальнейшем договор займа был пролонгирован сторонами дважды - до дата и дата (дополнительное соглашение от дата, Дополнительное соглашение от дата). Таким образом, срок возврата суммы займа и выплаты процентов за сумму займа наступил дата В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщика по договору займа, сторонами заключен договор залога (ипотеки) земельного участка от дата (п.3.1. договора займа). Предметом залога (ипотеки) является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый №..., принадлежит залогодателю по праву собственности на основании договора купли-продажи земельного участка по результатам аукциона от дата №.... В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности залогодателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем дата сделана запись регистрации №..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АГ №..., выданным Управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата

Договор залога (ипотеки) земельного участка от дата был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, о чем сделана запись в ЕГРП №.... В связи с не возвратом ответчиком в установленный срок (дата) суммы займа и процентов на сумму займа, истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) от дата с требованием в срок до дата уплатить задолженность по договору займа в размере ... рублей, выплатить проценты за пользование займом в размере ... рублей, или передать в собственность истца предмет залога в соответствии с разд. 3 договора займа и условиями договора ипотеки земельного участка от дата Данное требование от дата получено ответчиком дата, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Ответчик в установленный срок претензионные требования не исполнил, на претензию истца не ответил. дата в адрес ответчика истцом направлена повторная претензия дата с расчетами процентов на сумму займа, договорной неустойки о погашении задолженности в размере ... рублей (сумма займа), уплате процентов за пользование суммой займа в размере 938 000 рублей, выплате договорной неустойки в размере ... рублей, итого: ... рублей. Претензия от дата получена ответчиком дата, что подтверждается почтовым уведомлением. Ответчик в установленный срок претензионные требования не исполнил, на претензию истца не ответил.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

Не согласившись с принятым решением, З.А.П. обратился в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, указав, что суд не указал на распространение права залога в силу ст.64 Закона об ипотеке на жилой дом, находящийся на спорном земельном участке; суд не исследовал вопрос об определении начальной продажной цены объекта недвижимого имущества (жилого дома) - имеются ли соглашения у сторон относительно его стоимости, порядка и способа реализации, необходимость назначения экспертизы определения рыночной и остаточной стоимости предмета залога.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

От З.А.П. поступило заявление о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан представитель З.А.П. – П.Э.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить в части обращения взыскания на предмет залога, жалобу удовлетворить.

Г.Р.Р. в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает в части обращения взыскания на заложенное имущество с определением способа реализации заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 2 статьи 819 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа.

На основании пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из положений статьи 334 Гражданского кодекса РФ, залог возникает в силу договора. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

На основании статьи 349 Гражданского кодекса РФ, требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Как следует из материалов дела, дата между истцом и ответчиком З.А.П. заключен договор займа, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику заем в размере ... рублей сроком на три месяца, то есть до дата, под ...% в месяц, а ответчик обязался возвратить полученный заем и уплатить проценты за пользование суммой займа.

Согласно разделу 4 п. 4.2 договора в случае не возврата либо несвоевременного возврата суммы займа (процентов) на сумму займа, заемщик обязался уплатить неустойку в размере ... % от суммы займа за каждый день просрочки.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщика по договору займа, сторонами заключен договор залога (ипотеки) земельного участка от дата (п. 3.1. договора займа). Предметом залога (ипотеки) является: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый №....

В соответствии с разделом 1 п. 1.2 оценочная стоимость заложенного имущества земельного участка кадастровый №... определена по соглашению сторон и составляет – ... рублей (л.д. 15).

Истец исполнил свои обязательства перед ответчиком и предоставил ему денежные средства в размере ... рублей, что подтверждается актом приема-передачи денег от дата, который подписан сторонами.

дата между истцом Г.Р.Р. и ответчиком З.А.П. заключено дополнительное соглашение к договору займа от дата, по условиям которого, сумма займа, указанная в п. 1.1 предоставляется на четыре месяца под ... % от суммы займа в месяц, то есть на срок до дата.

дата между истцом Г.Р.Р. и ответчиком З.А.П. заключено дополнительное соглашение к договору займа от дата, по условиям которого сумма займа, указанная в п. 1.1 предоставляется на пять месяцев под ... % от суммы займа в месяц, то есть на срок до дата.

Истец направлял ответчику дата и дата требование о возврате займа, однако до настоящего времени оно не исполнено (л.д. 24-32).

Факт получения заемщиком денежных средств в указанном размере и нарушения условий договора займа в части своевременного его возврата стороной ответчика не оспаривался.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд исходил из того, что предметом залога (ипотеки) является только земельный участок.

Между тем, судебная коллегия с такими выводами суда не может согласиться.

Заключая договор займа с ипотекой (залогом недвижимости) в силу закона, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа.

В силу ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Установлено, что предметом залога (ипотеки) является:

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №....

Так пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу ст. 65 указанного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, законодателем защищены права залогодержателя при осуществлении залогодателем вещных прав в отношении обремененного залогом имущества.

Из раздела 3, заключенного между сторонами договора займа видно, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщика, стороны определили предметом залога кроме земельного участка и расположенный на земельном участке законченный строительством индивидуальный жилой дом №..., сведения об объекте капитального строительства: общая площадь - ... кв.м., число этажей - один с мансардой, материалы стен – бревна (л.д.12).

Вышеуказанный индивидуальный жилой дом построен З.А.П., что сторонами не оспаривается, вместе с тем отсутствие государственной регистрации права собственности на данный объект, явилось препятствием для регистрации в отношении него договора залога.

Довод представителя З.А.П. – П.Э.А. о том, что поскольку право собственности З.А.П. на данное строение не зарегистрировано, то на жилой дом не может быть обращено взыскание, судебной коллегией отклоняется.

В материалы дела стороной ответчика представлены следующие документы: разрешение на строительство №... от дата индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: адрес, разрешение на ввод законченного строительством индивидуального жилого дома №... в эксплуатацию, расположенного по адресу: адрес, выданные З.А.П., а также справка отдела архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Стерлитамак о присвоении вновь выстроенному индивидуальному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером адрес.

Данные документы прямо указывают на принадлежность индивидуального жилого дома, расположенного на являющемся предметом залога земельном участке, З.А.П.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на дата, жилой дом по адресу: адрес имеет общую площадь ... кв.м., жилую ... кв.м.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обращение взыскания на земельный участок и его реализация могут быть осуществлены только с одновременным обращением взыскания на принадлежащий залогодателю законченный строительством индивидуальный жилой дом, общей площадью ... кв.м., жилой – ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., в адрес, почтовый адрес: адрес. Иное противоречило бы нормам материального права, в частности, п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, в силу статьи 348 Гражданского кодекса РФ для удовлетворения требований истца (залогодержателя) может быть обращено взыскание на заложенное имущество: законченный строительством индивидуальный жилой дом, общей площадью ... кв.м., жилой – ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., в адрес, почтовый адрес: адрес.

Согласно пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке), применяются правила данного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (о залоге недвижимости)", реализуется путем продаж с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Установленная судом цена недвижимого имущества, только в виде земельного участка без учета имеющегося на нем строения в виде жилого дома, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата для установления рыночной стоимости земельного участка и жилого дома была назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта №... от дата:

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый №..., в районе Заашкадарья стр. уч. №..., почтовый адрес: адрес, равна ... руб.

Итоговая рыночная стоимость индивидуального жилого дома, общей площадью ... кв.м., жилой - ... кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №..., в районе адрес, почтовый адрес: адрес, составляет ... руб. (л.д.193-272).

Указанное заключение эксперта сторонами не оспорено.

На основании изложенного, в силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена земельного участка, исходя из заключения эксперта №...., судебной коллегией определяется в размере ... руб., индивидуального жилого дома – ... руб., способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

Ограничившись доводами апелляционной жалобы, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (ст. 94 ГПК РФ).

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 80 ГПК РФ, в определении о назначении экспертизы суд указывает наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

Как видно из дела, ходатайство о назначении по делу экспертизы было заявлено представителем ответчика П.Э.А., оплата за ее проведение возложена на ответчика З.А.П., оплату в размере ... руб. он не произвел. Судебная коллегия полагает необходимым взыскать с З.А.П. эти расходы в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 02 сентября 2015 г. отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, общая площадь 1030 кв.м., адрес объекта: Месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №... с определением способа реализации заложенного имущества - публичные торги, определив начальную продажную цену в размере ... руб. в счет погашения задолженности по договору займа от дата.

В отмененной части принять новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- Земельный участок, общей площадью ... кв.м., кадастровый №..., в районе адрес, почтовый адрес: адрес;

- Индивидуальный жилой дом, общей площадью ... кв.м., жилой – ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., в районе Заашкадарья уч. №..., почтовый адрес: адрес.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества: земельного участка в размере ... руб., индивидуального жилого дома – ... руб.

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с З.А.П. в пользу ООО «Центр судебных экспертиз Республики Башкортостан», адрес юридический: адрес, ИНН/КПП №..., ОГРН №..., Банк: Отделение № 8598 Сбербанка России г. Уфа, БИК №..., к/сч №..., р/с №... с указанием на бланке перевода в графе «назначение платежа» указать «Экспертиза №... Эксперт А.Г.Ш.» расходы на производство экспертизы в размере ... рублей.

Председательствующий      Г.Я. Турумтаева

Судьи                                Т.К. Свистун

Ю.Ю. Троценко

Справка: судья Ефремова М.В.