Решение по делу № 33-461/2023 от 11.01.2023

Судья Макоед Ю.И.                                                                      дело № 2-2208/2022 г.

        (первая инстанция)

                                                                                              дело № 33-461/2023 г.

                                                                                      (апелляционная инстанция)

                             АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    09 февраля 2023 года                                                            г. Севастополь

    Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего – судьи Григоровой Ж.В.,

    судей – Донсковой М.А., Козуб Е.В.,

    при участии секретаря – Бойко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Севастополе апелляционную жалобу Гусева А. АлексА.а на решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 14 ноября 2022 года по гражданскому делу по иску Гусева А. АлексА.а к Сазонову С. Ю., Ефимовой Л. М. о признании сделки недействительной, по встречному иску Ефимовой Л. М. к Гусеву А. АлексА.у, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Сазонов С. Ю. о признании права собственности,

заслушав доклад судьи Григоровой Ж.В.,

                                                УСТАНОВИЛА:

Истец Гусев А.А. обратился в суд с иском к Ефимовой Л.М.,                    Сазонову С.Ю. и просил признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 25.03.2021 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.03.2021 г. Сазонов С.Ю., действуя по доверенности от его имени, заключил с Ефимовой Л.М. предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилось намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимого                 имущества – помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью                      19,9 кв.м. Об указанной сделке истцу стало известно 10.03.2022 г., однако намерений по отчуждению указанного имущества у него не имелось. Истец также указывает, что денежные средства им от Сазонова С.Ю. не получались, о заключении сделки последний его в известность не ставил, действовал в своих интересах, права на заключение сделки с Ефимовой Л.М. не имел, последняя в рамка дела №А32-36912/2020 признана банкротом.

Ефимова Л.М. обратилась в суд со встречным иском к Гусеву А.А. и просила признать предварительный договор от 25.03.2021 г., заключенный между ней и Сазоновым С.Ю., действовавшим по доверенности от Гусева А.А., основным договором купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 19,9 кв.м.; признать за ней право собственности на указанное имущество и указать в решении, что оно является основанием для совершения Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя действий по внесению сведений в единый государственный реестр недвижимости об указанном имуществе. В обоснование встречных требований Ефимова Л.М. указала, что 25.03.2021 г. между ней и                Сазоновым С.Ю., действующим по доверенности от имени Гусева А.А., был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилось намерение сторон на заключение в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 19,9 кв.м. Ефимова Л.М. свои обязательства по предварительному договору исполнила в полном объеме, передала представителю Гусева А.А. Сазонову С.Ю. денежные средства, стала пользоваться спорным помещением, проживать в нем, за собственные денежные средства произвела в нем ремонт. Также, Ефимова Л.М. указала, что заключение предварительного договора купли-продажи было обусловлено наличием обременений на объект недвижимости, обязательства по устранению которых лежали на продавце. А поскольку обременения не устранены, препятствуют невозможности государственной регистрации, то Ефимова Л.М. обратилась в суд с указанными требованиями встречного иска.

Решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от                              14.11.2022 г. в удовлетворении первоначального иска Гусева А.А. отказано, исковые требования Ефимовой Л.М. удовлетворены, предварительный договор от 05.03.2021 г., заключенный между Ефимовой Л.М. и                    Сазоновым С.Ю., действовавшим по доверенности от Гусева А.А., признан основным договором купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 19,9 кв.м., за Ефимовой Л.М. признано право собственности на указанное нежилое помещение. В решении также указано на то, что оно является основанием для Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя совершить действие по внесению сведений в единый государственный реестр недвижимости об указанном нежилом помещении.

Не согласившись с решением, Гусев А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные им требования иска удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование доводов жалобы указано на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, приведшие к принятию незаконного решения.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, Гусев А.А. на основании договора купли-продажи от 01.12.2015 г. являлся собственником нежилого помещения, расположенного по адресу                                   <адрес> общей площадью 19,9 кв.м.

25.03.2021 г. Сазонов С.Ю., действуя от имени Гусева А.А. по доверенности от 27.03.2018 г. заключил предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с Ефимовой Л.М.

Как усматривается из содержания предварительного договора купли-продажи стороны договорились, что цена договора составляет 1 800 000 руб., которая полностью была уплачена Ефимовой Л.М. при заключении предварительного договора. При этом стороны обязались основной договор купли-продажи заключить до 30.06.2021 г.

Достигнутая договоренность Ефимовой Л.М. была полностью исполнена, денежные средства переданы, в свою очередь Сазонов С.Ю., выступая от имени Гусева А.А. передал ей ключи от помещения, в котором она проживает по настоящее время.

Однако основной договор купли-продажи не заключен между сторонами до настоящего времени.

Обращаясь в суд с иском, Гусев А.А. просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 25.03.2021 г., применив к нему последствия недействительности сделки. В свою очередь Ефимова Л.М. обратилась со встречным иском к Гусеву А.А. и просила признать предварительный договор купли-продажи от 25.03.20021 г. основным, с признанием за ней права собственности на него.

Суд первой инстанции, рассматривая дело и постанавливая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гусева А.А., пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о правомерности заявленного им иска. В свою очередь суд первой инстанции счел законными и обоснованными встречные требования Ефимовой Л.М. и удовлетворил их.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается в связи со следующим.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными является условие о предмете и условия необходимые для договоров данного вида.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Положениями п. 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 3 ст. 429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с абз. 3 п. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, в случае установления судом факта полной оплаты по договору, данный договор купли-продажи надлежит квалифицировать в качестве основного.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 27.03.2018 г. Гусев А.А. выдал доверенность, в том числе на имя Сазонова С.Ю., уполномочив его, кроме прочего, управлять и распоряжаться его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, соответственно заключать все разрешенные законом сделки, в частности, покупать, продавать, определяя во всех случаях суммы сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и пописывать договора, в том числе предварительные, акты приема-передачи, производить расчеты по заключаемым сделкам, представлять его интересы в отношениях с физическими лицами, получать причитающиеся ему деньги.

В доверенности оговорено, что она выдана с правом получения имущества и денег, выдана сроком на три года с запретом на передоверие.

Таким образом, Сазонов С.Ю. был уполномочен Гусевым А.А. на совершение сделок от его имени, по цене по своему усмотрению, с правом получения денег, заключения договоров об отчуждении имущества и подписании в связи с осуществлением этого полномочия документов.

Действуя в соответствии с правомочием, указанным в доверенности, Сазонов С.Ю., выступая от имени Гусева А.А., заключил предварительный договор купли-продажи с Ефимовой Л.М. от 25.03.2021 г. по которому стороны обязались в будущем, не позднее 30.06.2021 г. заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> площадью 19,9 кв.м. При этом, Сазонов С.Ю., действуя в соответствии с полномочиями, выданными ему Гусевым А.А. определил по своему усмотрению цену договора и получил денежную сумму в размере 1 800 000 руб. от Ефимовой Л.М. в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы Гусева А.А. о том, что заключенный предварительный договор между Сазоновым С.Ю. и Ефимовой Л.М. носит фиктивный характер, был фактически заключен значительно позднее указанной в нем даты, не основаны на законе и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Апеллянт утверждает, что оспариваемый договор был заключен, в предпоследний день действия доверенности. При этом за месяц до этого, в феврале 2021 г. был заключен договор купли-продажи с Поповой Е.А. Однако переход права к новому собственнику осуществлен не был, поскольку на объект недвижимого имущества было наложено обременение.

Судебная коллегия не считает указанные утверждения и доводы апеллянта существенными и влекущими иную оценку оспариваемому договору, чем дал суд первой инстанции.

С учетом заявленного встречного иска Ефимовой Л.М., судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения 25.03.2021 г. сделки у                Сазонова С.Ю. имелись полномочия по заключению договора по отчуждению имущества истца. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции сделка купли-продажи фактически исполнена, поскольку истица Ефимова Л.М. оплатила стоимость нежилого помещения в полном объеме, получив помещение в пользование, а Сазонов С.Ю. передал имущество, получив полную стоимость продаваемого имущества.

Материалами дела обстоятельства фактического перехода спорного имущества от Сазонова С.Ю., выступающего по доверенности от имени                Гусева А.А. и Ефимовой Л.М. установлено имеющимися в деле договорами от 25.03.2021 г. между ООО «УК «Звездный берег-тур» и Ефимовой Л.М. о выполнении услуг по содержанию и обслуживанию нежилого помещения и прилегающей территории, квитанциями по оплате коммунальных услуг, договорами об осуществлении ремонтных работ, покупкой мебели.

Таким образом, бесспорно установлено, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи 25.03.2021 г. был ими фактически исполнен. Ефимова Л.М. проживает и пользуется указанным имуществом с 25.03.2021 г. по настоящее время.

Доказательств обратного Гусвым А.А. не представлено.

Несостоятельными считает судебная коллегия также доводы апеллянта о том, что в момент заключения данного договора Ефимова Л.М. была признана банкротом и согласие на совершение ею данной сделки дано не было.

В подтверждение платежеспособности и наличия у ответчицы требуемой для заключения денежной суммы ею были представлены суду первой инстанции договоры купли-продажи квартиры в г. Сочи за 5 100 000 руб.

Действительно, судебной коллегией установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи обременение, наложенное налоговыми органами на имущество Гусева А.А., в связи с наличием задолженности по налогам имелось, в связи с чем переход права собственности не мог быть осуществлен, чем и было вызвано заключение предварительного договора купли-продажи с целью заключения основного договора до 30.06.2021 г., после уплаты долгов и снятия обременения.

Из пояснений представителя Ефимовой Л.М. указанное помещение продавалось именно с целью оплатить долги и снять обременения с недвижимости. Доказательств обратного суду не представлено.

Судом первой инстанции верно указано на добросовестность со стороны Ефимовой Л.М., которая произвела полную оплату по договору, вступила во владение и пользование приобретенным имуществом и пользуется им по настоящее время. В то время как действия Гусева А.А. по оспариванию данного договора, в отсутствие допустимых и достаточных доказательств основанием для отказе во встречном иске и удовлетворении его требований иска не являются.

Доводы Гусева А.А. в основном сводятся к тому, что имела место недобросовестность Сазонова С.Ю., который вырученные от продажи его имущества деньги ему не передал. Между тем, данное требование должно быть адресовано Сазонову С.Ю. Однако, таких требований истцом не заявлено.

Что же касается оспариваемой сделки, то в силу положений ст. 429 ГК РФ, учитывая, что предварительный договор купли-продажи исполнен, то имеются основания для признания его основным и осуществить переход права собственности от Гусева А.А. на Ефимову Л.М.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал верную оценку приведенным сторонами доказательствам. Выводы суда законны и обоснованы, нормы материально права применены верно. Нарушений норм процессуального права не допущено. Доводы апелляционной жалобы основаны на несогласии с выводами суда первой инстанции и неверном толковании положений действующего законодательства.

В связи с чем, судебная коллегия оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривает, полагая решение законным, обоснованным, постановленным в соответствии с положениями действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                                 ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от                             14 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу                    Гусева А.А. – без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 15.02.2023 г.

Председательствующий:                                                 Ж.В. Григорова

Судьи:                                                                                М.А. Донскова

                                                                                            Е.В. Козуб