Решение по делу № 2-26/2021 от 13.01.2020

59RS0001-01-2020-000092-08

Дело № 2-26/21

Решение

Именем Российской Федерации

25 июня 2021 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Чайниковой М.В.,

в присутствии представителей истца и ответчика Оруджова М.Р., Елизаровой И.А., действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киевой П.И. к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение, обязании заключить договор изъятия,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику (уточненный иск) об обязании заключить договор изъятия квартиры по адресу: г.Адрес, взыскании в свою пользу выкупной стоимости в размере 3264071 руб. за указанное жилое помещение. Требование мотивировано тем, что является собственником указанного жилого помещения. Заключением межведомственной комиссии от 22.03.2013 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми собственникам предписано снести аварийный жилой дом или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение 6 месяцев момента принятия распоряжения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости квартиры по вышеуказанному адресу, согласно заключения специалиста от 18.12.2019 ООО «Западно-Уральский институт экспертизы» рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 2312469 руб., величина убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения - 90000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома - 319074 руб., впоследствии была проведена судебная экспертиза, именно на основании данной экспертизы от 12.04.2021 указанный размер возмещения истец просит взыскать с ответчика.

От истца в суд поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, представитель истца в судебном заседании на иске настаивал по доводам, изложенным в нем, уточнил исковые требования тем, что просил именно взыскать выкупную стоимость за жилое помещение в сумме 3264071 руб., без заключения договора изъятия.

Представитель ответчика МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми иск не признала по доводам возражений, которые ранее были представлены в письменном виде, компенсация не произведенный капитальный ремонт взысканию не подлежит.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что двухкомнатная квартира, общей площадью 47,8 кв.м., по адресу: гАдрес принадлежат на праве собственности Киевой П.И.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 03.12.2015 № 80 дом № 3 по ул.Горняков г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 22.01.2016 № СЭД-11-01-04-14 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом, срок отселения граждан до 31.12.2020.

Решений об изъятии жилого помещения и земельного участка не принималось.

Адрес включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п.

Истец просит взыскать выкупную стоимость спорной квартиры по заключению экспертизы ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России от 21.04.2021, так, в соответствии с данным заключением, рыночная стоимость спорного жилого помещения составила 2421065 руб., величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения - 74636 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения в соответствии с ВСН 58-88 (р) – 768370 руб., с учетом ст.166 ЖК РФ – 305022 руб.

По ходатайству ответчика 04.08.2020 Союзом «Пермская торгово-промышленная палата» была проведена судебная экспертиза: рыночная стоимость спорного жилого помещения составила 2214000 руб., величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения - 82000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 170000 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

При этом, за основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет заключение экспертов ФБУ Пермской ЛСЭ Минюста России, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у истца, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у истца возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом истец приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении специалиста данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Указанное заключение, с учетом позиции ответчика, не заявлявшего о его несостоятельности, на день рассмотрения спора является актуальным, составлено с осмотром жилого помещения, с определения убытков, причиненных собственнику жилого помещения, в связи с изъятием и с определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

В силу ч.1 ст. 166 ЖУ РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 2800723 руб. (2421065 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 305022 руб. – стоимость непроизведенного капитального ремонта с учетом работ, оговоренных в ст.166 ЖК РФ, 74636 руб. - убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения).

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежнего собственника прекращается.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1957 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от 03.12.2015 дом № 3 по ул.Горняков в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1957 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанного собственника жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу Киевой П.И. выкупную стоимость за двухкомнатную квартиру, общей площадью 47,8 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 2800723 руб., в остальной части иска – отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения у Киевой П.И. права собственности на данное жилое помещение и признании права собственности за МО «город Пермь» на жилое помещение по адресу: гАдрес

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова