Решение по делу № 2-838/2021 от 30.11.2020

Дело № 2-838/2021 (2-10871/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2021 года                                                                      г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи     Мироновой Т.В.

при секретаре                                        Китаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коркодинова Дмитрия Сергеевича к ООО «Регионстройкомплекс-XXI век» об изменении условий предварительного договора,

УСТАНОВИЛ:

Коркодинов Д.С. обратился в суд с иском к ООО «Регионстройкомплекс-XXI век», в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса АДРЕС он включен в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, по объекту строительства по адресу: АДРЕС

ДД.ММ.ГГГГ с целью решения проблемы обманутых дольщиков жилого комплекса «Западные ворота столицы» и снятия социальной напряженности во исполнение Соглашения о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регионстройкомплекс - XXI век» заключило со ним предварительный договор № № купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: АДРЕС, АДРЕС, имеющую следующие характеристики по проекту: секция №, этаж №, площадью ..... кв. метров, количество комнат №, номер на площадке №, условный №.

Решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ и доказательств перечисления кредитором на основании упомянутого договора денежных средств в размере 1 810 000, 22 руб. в реестр требований товарищества о передаче жилых помещений включены требования ФИО1 о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры общей площадью ..... кв.м, № этаж, секция № первой очереди в жилом комплексе «Западные ворота Столицы» по адресу АДРЕС.

Из буквального толкования содержания Приложения №    2 Соглашения и предварительного договора следует, что между сторонами предварительного договора возникли правоотношения, в соответствии с которыми истцом застройщику путем зачета однородных встречных требований переуступаются права требования по договору цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному им с товариществом, в оплату договора купли - продажи квартиры, которая в последующем по окончанию строительства подлежит передаче истцу.

На основании п. 2 статьи 21 Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация в связи с ликвидацией юридического лица в случае применения процедуры в деле о банкротстве юридического лица осуществляется на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, поступившего в регистрирующий орган из арбитражного суда.

Таким образом, в случае окончания процедуры банкротства товарищества в арбитражном суде, которая подходит к концу, и его ликвидации с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, и с возникшим после этого прекращением прав по договору, заключенному истцом с товариществом, условия договора со стороны застройщика по передаче ему квартиры после ввода корпуса в эксплуатацию будут существенно нарушены, что делается со стороны застройщика преднамеренно и недобросовестно с существенным нарушением первоначальных условий предварительного договора.

Так, истцом неоднократно направлялись застройщику требования об устранении нарушения его прав, по результатам рассмотрения которых застройщик отказывает подписать со ним дополнительное соглашение к предварительному договору, которым в его оплату принять права требования по договору, заключенному истцом с товариществом, что позволит выполнить со стороны застройщика взятые на себя обязательства согласно первоначальных условий предварительного договора; также застройщик отказывает истцу во внесении в предварительный договор условия передачи ему квартиры после ввода корпуса в эксплуатацию без каких - либо требований по оплате с его стороны или зачета однородных требований в случае прекращения прав и обязанностей по заключенному ранее договору с товариществом в связи с его ликвидацией.

Более того, срок окончания строительства и срок заключения основного договора застройщиком в предварительном договоре не определен. В предварительном договоре согласно пункта 2.3 установлен срок подписания основного договора не позднее 45 рабочих дней с момента регистрации права собственности застройщика на объект. Вместе с тем, нельзя утверждать, что такое событие, как регистрация права собственности на объект, неизбежно наступит, так как это событие всецело зависит от волеизъявления и действий застройщика и может не наступить (зависит от воли и действия сторон). Следовательно, срок заключения основного договора фактически сторонами не согласован.

Согласно разрешения RU№ на строительство, выданного застройщику ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство выдано на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно паспорта объекта строительства, установленного на объекте строительства, срок окончания строительства корпусов 4.1, 4.2 установлен - ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, установлено значимое обстоятельство, что застройщиком срок окончания строительства нарушен и перенесен с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. еще на более чем № года.

Так как срок заключения основного договора сторонами не согласован, объект не построен, не введен в эксплуатацию, права собственности не зарегистрированы по причинам не зависящим от истца в связи с нарушением застройщиком срока окончания строительства, то обязательства застройщика по предварительному договору прекращаются по истечении года с момента его заключения и не подлежит заключению основной договор, что лишается истца всего, на что был вправе первоначально рассчитывать при заключении предварительного договора, первоначальные условия которого существенно нарушены со стороны застройщика.

По этим же причинам, в связи с существенным нарушением застройщиком сроков окончания строительства, подошли сроки завершения процедуры банкротства товарищества с последующими после этого ликвидацией и прекращением прав истца по договору с товариществом, которые согласно условиям предварительного договора подлежат переуступке застройщику в оплату основного договора, что лишается истца всего, на что был вправе первоначально рассчитывать при заключении предварительного договора, условия которого существенно нарушены со стороны застройщика.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Коркодинов Д.С., уточнив свои требования, просил:

внести изменения в предварительный договор № № купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Регионстройкомплекс - XXI век», которыми установить, что договор купли - продажи квартиры, расположенной по строительному адресу:    АДРЕС имеющую следующие характеристики по проекту: секция №, этаж №, площадью ..... кв. метров, количество комнат №, номер на площадке №, условный №, заключается сторонами не позднее 45 рабочих дней с даты окончания ДД.ММ.ГГГГ;

внести изменения в предварительный договор № № купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Регионстройкомплекс - XXI век», которыми установить, что в оплату стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1. предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель передал (уступил), а продавец принял права требования покупателя по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и ООО «СК Трин», с учетом инвестиционных договоров № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, за цену 5 173 740 рублей, НДС не облагается, но не более цены квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора. В случае увеличения стоимости квартиры, в соответствии с п. 5.2 настоящего договора, покупатель обязуется доплатить денежные средства.

Истец Коркодинов Д.С. до перерыва в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил удовлетворить. После перерыва в судебное заседание не явился, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал по доводам письменных возражений.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК Трин» (Праводержатель) и Коркодиновым Д.С. (Правоприобретатель) был заключен договор уступки права требования №, по условиям которого Праводержатель переуступает Правоприобретателю свои права и обязанности по Инвестиционному Договору №, заключенному с КТ «Социальная инициатива и компания», Инвестиционному Договору №, заключенному с ЗАО «Социальная инициатива» (далее по тексту «Инвестиционные Договора»), Протоколу резервирования от ДД.ММ.ГГГГ. и протоколу резервирования от ДД.ММ.ГГГГ., Акту о проведении взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГГГ., в части получения в собственность двухкомнатной Квартиры №№, общей площадью ..... квадратных метра, расположенной на № этаже строящегося дома по строительному адресу: АДРЕСдалее именуется «Квартира»).

Право требования по Инвестиционным договорам в части указанной Квартиры Праводержатель переуступает Правоприобретателю за сумму 1810000,22 руб. (л.д. 7).

Решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» о передаче жилых помещений включены требования Коркодинова Д.С. о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры общей площадью ..... кв.м, № этаж, секция № первой очереди в жилом комплексе «Западные ворота Столицы» по адресу АДРЕС (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса АДРЕС Коркодинов Д.С. включен в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, по объекту строительства по адресу: АДРЕС (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Одинцовского муниципального района АДРЕС, АО «ПИК-Регион» (Инвестор) и ООО «Регионстройкомплекс - XXI век» (Застройщик) заключено Соглашение о взаимодействии, в рамках которого, принимая во внимание необходимость финансирования завершения строительства проблемных объектов на территории АДРЕС, в целях снятия социальной напряженности и скорейшего разрешения проблем обманутых дольщиков в проекте «Западные ворота Столицы (АДРЕС г.АДРЕС Инвестор совместно с Застройщиком обязуются обеспечить завершение строительства Объекта № на следующих согласованных условиях:

1.1.1 Застройщик осуществляет проектирование и строительство многоквартирных жилых домов - корп. №. и №. общей проектной площадью квартир ..... кв.м. (строительный адрес: АДРЕС

1.1.2 Права на получение в собственность квартир в многоквартирных жилых домах - корп. №. и № закрепляются за пострадавшими гражданами, заключившими договоры на приобретение квартир с Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива», ООО «Корпорация «Союз Возрождение» и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» (перечень определен в соответствии с информацией о гражданах, включенных в реестр пострадавших, полученной от Главного управления государственного строительного надзора АДРЕС и указан в Приложении № к настоящему Соглашению).

1.1.4 Закрепление за пострадавшими гражданами прав на получение в собственность после ввода объектов в эксплуатацию квартир/доли в праве собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах – корп. № и №. осуществляется на условиях, определенных в Приложении № к настоящему Соглашению.

1.1.5 После завершения строительства многоквартирных жилых домов - корп. №. и № квартиры передаются Застройщиком в собственность пострадавших граждан осуществляется на условиях, определенных Порядком (Приложение № к настоящему Соглашению).

В соответствии с Порядком закрепления за гражданами, пострадавшими при строительства ЖК «Западные ворота Столицы», прав на получение в собственность квартир в строящихся жилых домах - корп. №. и № (Приложение № к Соглашению) распределение квартир осуществляется с письменным согласием пострадавших граждан, указанных в Приложении № и подтверждается Администрацией Одинцовского муниципального района АДРЕС (п. 1); в целях закрепления за пострадавшими гражданами прав на получение в собственность квартир в строящихся жилых домах - корп. №. и № ООО «Регионстройкомплекс XXI век» после согласования распределения Администрациецй Одинцовского муниципального района АДРЕС и АО «ПИК-Регион» заключаются с пострадавшими гражданами предварительные договоры купли-продажи. Указанные предварительные договоры купли-продажи предусматривают передачу гражданам в собственность после ввода жилых домов в эксплуатацию квартир с определенными характеристиками на основании договор купли-продажи, заключаемых с ООО «Регионстройкомплекс XXI век». Также предварительными договорами купли-продажи предусматривается возможность оплаты по договорам купли-продажи путем передачи пострадавшими гражданами ООО «Регионстройкомплекс XXI век» прав требования по ранее заключенным договорам.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса АДРЕС ООО «Регионстройкомплекс XXI век» выдано разрешение на строительство № RU№ объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией – жилой комплекс корпуса № № жилого комплекса по адресу: АДРЕС

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регионстройкомплекс - XXI век» и Коркодиновым Д.С. заключен предварительный договор № №) купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: АДРЕС по условиям которого Продавец обязуется в будущем продать, а Покупатель обязуется купить квартиру со следующими характеристиками по проекту: секция №, этаж №, площадью ..... кв. метров, количество комнат №, номер на площадке №, условный №.

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 5 173 740 руб., НДС не облагается, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 73700 руб., стоимость квартиры подлежит изменению только в соответствии с п. 5.2. настоящего Договора.

Согласно п. 2.2 предварительного договора, стоимость Квартиры в размере 5 173 740 руб., НДС не облагается, должна быть оплачена Покупателем в день подписания Договора купли-продажи Квартиры;

стоимость Квартиры, указанная в п. 2.1, настоящего Договора может быть оплачена путем полного зачета встречных однородных требований, которые возникнут после подписания Сторонами Договора купли-продажи Квартиры в срок, указанный в п. 2.3. настоящего Договора и подписания Сторонами одновременно с Договором купли-продажи Квартиры, Договора уступки права требования по Договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Покупателем и ООО «СК Трин», с учетом инвестиционных договоров № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель обязуется уступить право (требование) Продавцу за цену 5 173 740 руб., НДС не облагается, но не более цены Квартиры, указанной в п. 2,1, настоящего говора. В случае увеличения стоимости Квартиры, в соответствии с п. 5.2, настоящего договора, Покупатель обязуется доплатить денежные средства.

В соответствии с п. 2.3 предварительного договора, Договор купли-продажи Квартиры подписывается Сторонами в срок не позднее 45 (Сорока пяти) рабочих дней с момента регистрации права собственности Продавца на Квартиру. Оплата стоимости Квартиры в полном объеме, с учетом условий п. 5.2. настоящего Договора, является обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление в свою собственность Квартиры.

Согласно разрешения RU№ на строительство, выданного застройщику ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство выдано на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно паспорта объекта строительства, установленного на объекте строительства, срок окончания строительства корпусов № установлен - ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что Коркодиновым Д.С. в адрес ООО «Регионстройкомплекс XXI век» ДД.ММ.ГГГГ были направлены оферта дополнительного соглашения к предварительному договору и заявление о заключении с ним в тридцатидневный срок дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи (до ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому на дату его заключения в оплату ПДКП застройщик принимает его права требования по ранее заключенному им договору с КТ «Социальная инициатива и Компания». Этим же соглашением просил установить срок заключения основного договора купли-продажи в срок не позднее 45 рабочих дней с даты окончания ДД.ММ.ГГГГ.

После наступления ДД.ММ.ГГГГ в трехдневный срок истец просил перезаключить с ним предварительный договор с теми же условиями, указанными в проекте дополнительного соглашения.

Поскольку застройщик требования в рамках претензионного урегулирования не исполнил, Коркодинов Д.С. обратился с настоящим иском в суд.

    Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ, установленный сделкой срок, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, законодатель установил строгие критерии по определению срока исполнения обязательств, что выразилось либо в установлении конкретной календарной даты или конкретного временного периода относительно календарной даты, либо событием, которое наступит неизбежно, т.е. наступит независимо от воли и действий (бездействий) сторон.

Общие правила сроков исполнения обязательств определены в статье 314 ГК РФ, из которой следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Из содержания п. 2.3. предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем 45 рабочих дней с момента регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

Оценив условия заключенного между сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу, что из буквального толкования п. 2.3 договора стороны предусмотрели заключение основного договора во временных рамках с конечным сроком – 45 рабочих дней с момента регистрации права собственности Продавца на Квартиру, то есть срок заключения договора согласован и определен сторонами периодом наступления события, которое еще не наступило, что не противоречит ст. 190 ГК РФ.

Таким образом, обстоятельств для изменения п. 2.3 предварительного договора судом не установлено. Соглашения между сторонами о внесении изменений в договор не достигнуто, других оснований для изменения условий договора не имеется.

Рассматривая требования истца в части внесений изменений в порядок оплаты стоимости объекта (п. 2.1), суд также находит их неподлежащими удовлетворению, поскольку предусмотренных законом оснований для внесения указанных истцом изменений не имеется. Обстоятельства, на которые ссылается Истец (окончание процедуры банкротства КТ «Социальная инициатива и компания») еще не наступили.

Внесение изменений по форме требования истца в предварительный договор может повлечь нарушение прав Застройщика (Продавца), так как у Покупателя возникнет права требования возврата уступленного права и получения денежных средств, определяемых п. 2.1. договора, что в данном случае недопустимо, поскольку строительство корпусов 4.1 и 4.2 ведется ответчиком за счет собственных средств и в рамках трехстороннего соглашения о взаимодействии подписанного Инвестором. Застройщиком и Администрацией Одинцовского муниципального района АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ.

    Как пояснил представитель ответчика, заключенный с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, с последующим заключением основного договора и одновременно Договора уступки прав требований и взаиморасчетом, путём подписания зачёта взаимных требований, является, единственной возможностью для застройщика защитить права пострадавших граждан, не выходя за рамки действующего законодательства (ст. 410 ГК РФ).

    Довод истца, о возможном нарушении его прав, поскольку он лишается права на получение в собственность квартиры по окончанию строительства, несостоятелен и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку одним из основных условий, закрепленных в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, стало определение исчерпывающего перечня пострадавших граждан, ранее заключивших договоры на приобретение квартир с КТ «Социальная инициатива и компания», по условиям которого закрепляются права пострадавших граждан на получение в собственность квартир, включенных в Приложении №, перечень определен в соответствии с полученной информацией Главного управления государственного строительного надзора АДРЕС.

Таким образом, существенные условия Соглашения, закрепляющие права пострадавших граждан, отражены в подписанном сторонами предварительном договоре купли-продажи квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 198-199 ГПК РФ суд

                                                      РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Коркодинова Дмитрия Сергеевича к ООО «Регионстройкомплекс-XXI век» об изменении условий предварительного договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Судья:                                                                                  Т.В. Миронова