Решение по делу № 2-1430/2024 от 05.03.2024

Дело № 2-1430/2024

11RS0005-01-2022-008148-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе судьи Савинкиной Е.В.,

при секретаре Кукиной С.М., с участием представителя истца Торопова Н.Я., ответчиков Поповой Н.В., Дерепа Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ухте Республики Коми 06 мая 2024 года гражданское дело № 2-222/2024 по иску Общества с ограниченной ответственностью «КомиНИПИстрой» к Воробьевой М., Воробьевой Д., Воробьеву В.В. о расторжении договора аренды,

установил:

ООО «КомиНИПИстрой» обратилось в суд с исковым заявлением к М.., Д.., Воробьеву В.В. о расторжении договора аренды .... от <...> г. (с учетом уточнения). В обоснование указало, что арендодатель Воробьев В.А. предоставил ООО «КомиНИПИстрой» в аренду нежилое здание площадью .... кв.м. и гараж площадью .... кв.м., расположенные по адресу: ...., земельный участок площадью .... кв.м., расположенный по адресу: .... В дополнительном соглашении от <...> г. стороны исключили из объектов аренды гараж площадью .... кв.м. и земельный участок площадью .... кв.м., оставив в пользовании только часть нежилого здания площадью .... кв.м. <...> г. А.. умер, наследниками являются ответчики, которые не могут между собой договориться о разделе имуществе и его пользовании, обязанности по договору не выполняют, здание нуждается в капитальном ремонте, который ответчики не производят, истец был вынужден заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями для обслуживания всего здания и несет затраты. Арендуемая часть здания была возвращена одному из наследников Воробьеву В.В., остальные наследники с расторжением договора аренды не согласны.

Определением суда от 31.10.2023 года исковое заявление истца оставлено без рассмотрения в виду не соблюдения досудебного порядка.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от <...> г. определение от <...> г. было отменено, дело возвращено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Представители ответчиков - М.., Д.. с исковыми требованиями не согласились.

Третьи лица – ПАО «Т Плюс», АО «КЭК», извещенные надлежащим образом, в судебном заседании не участвуют.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

<...> г. между Индивидуальным предпринимателем В.. – арендодателем и ООО «КомиНИПИстрой» - арендатором был заключен договор аренды ...., согласно которому арендатору предоставлено за плату во временное владение и пользование нежилые помещения: лабораторный корпус площадью .... кв.м., инв. ...., лит.А, адрес: ....; здание гаража, 1-этажный, площадью .... кв.м., инв. ...., адрес: Республика ....; земли населенных пунктов – земельный участок площадью .... кв.м. для эксплуатации блок-боксов, адрес: ....

Приложением .... к договору аренды указанные объекты переданы арендатору.

Дополнительным соглашением .... от <...> г. сторонами внесены изменения в договор аренды .... от <...> г., исключены из приложения .... объекты права ...., в Приложении .... объект права .... изложен следующим образом: лабораторный корпус площадью .... кв.м., инв. ...., адрес: .....

Договор аренды .... и дополнительное соглашение .... к нему зарегистрированы в установленном порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми.

Согласно разделу .... договор вступает в силу с <...> г. и действует до <...> г..

<...> г. арендодатель В.. умер.

Наследниками по закону, принявшими наследство, явились .... умершего Воробьев А.П., .... умершего - Д.., <...> г..р., и М.., <...> г. г.р. от имени которой действует ее .... ФИО23.

Здание, расположенное по адресу: ...., вошло в состав наследственного имущества и перешло к наследникам в следующем порядке: Воробьеву В.В. в размере .... доли в праве собственности, Д.. и М.. по .... доли в праве собственности каждой.

Письмами от <...> г. ...., подписанными от имени ООО «КомиНИПИстрой», в адрес ответчиков было уведомление с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды .... от <...> г., с приложением соглашения о расторжении договора аренды .... от <...> г. и акта приема-передачи к соглашению.

Соглашение о расторжении договора аренды в добровольном порядке подписано только со стороны наследника Воробьева В.В.

Отказ в подписании соглашения о расторжении договора аренды явились основанием для обращения ООО «КомиНИПИстрой»в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ, после смерти наследодателя права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к трем наследникам пропорционально их доли в наследственном имуществе.

Пункт 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В силу п.3.1.5 договора арендодатель обязался обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание недвижимого имущества.

Согласно п.3.3 договора обязанность поддерживать недвижимое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание недвижимого имущества лежит на арендаторе.

Таким образом, арендодатель в силу действовавшего между сторонами договора обязан осуществлять хозяйственное обслуживание арендованного имущества и своевременно производить капитальный ремонт, а арендатор производить текущий ремонт.

В соответствии с п. 1 подп. 1 и абз. 1 п. 2 п. 2. ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Пунктом 1 ст.616 ГК РФ предусмотрено также, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Истец, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением и в дополнениях к нему, указал, что между наследниками существуют разногласия, которые препятствуют использованию арендатором имущества, арендованное имущество имеет недостатки и нуждается в капитальном ремонте, от проведения которого Д.. и М.. в лице законного представителя ФИО23., уклоняются.

<...> г. года Воробьевым В.В. в адрес Д.. и М. были направлены письма о необходимости проведения работ по аварийному ремонту здания с целью сохранения его целостности, а также по замене узла учета тепловой энергии, на который ответ не был получен.

ООО «КомиНИПИстрой»для обслуживания здания гаража и здания лабораторного комплекса заключило самостоятельно договоры: с ....» .... от <...> г. на подачу холодной воды и приема сточных вод; с .... договор теплоснабжения .... от <...> г. на подачу тепловой; с ....» договор энергоснабжения .... от <...> г. на подачу электрической энергии.

ООО «КомиНИПИстрой»выполнило также работы по замене узла учета по предписанию .... от <...> г., ...., что подтверждается актом от <...> г. подписанным с К. по договору подряда от <...> г..

Актом, составленным комиссией в составе представителей ООО «КомиНИПИстрой» и проектной организации К.., от <...> г. установлено, что кровля здания, расположенного по адресу: ...., требует капитального ремонта, поскольку выявлены участки застоя воды, которые вследствие замерзания воды могут в процессе эксплуатации привести к возникновению дефекта или повреждения покрытия и перекрытия, нарушена целостность и частичное отсутствие гидроизоляционного фартука парапета, нарушена герметичность (отслоение наплавляемого покрытия кровли), трещины и разрывы кровельного материала, вздутие кровельного материала от проникновения под полотном влаги, отслоение материала в местах стыков полос, появление плесени, грибка или мха.

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля К.. подтвердил, что кровля здания требует капитального ремонта.

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено .... с постановкой следующих вопросов:

1. ....

....

....

....

Заключением .... .... от <...> г. установлено, что на момент проведения экспертизы конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: ...., нуждаются в капитальном ремонте. Установленная категория технического состояния, конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: ...., является следствием как длительной эксплуатации без проведения капитального ремонта, так и выявленных при возведении (строительстве) конструкций кровли и мансардного этажа. В связи с изложенным эксперт поясняет, что капитальный ремонт конструкций требовался в здании и по состоянию на <...> г..

Согласно дополнительного соглашения .... от <...> г. к договору аренды от <...> г. .... со схемой помещения – в аренду ООО «КомиНИПИстрой» переданы помещения, расположенные на первом этаже лабораторного корпуса, нумерация по техническому паспорту .... По результатам проведенного осмотра арендуемых помещений ООО «КомиНИПИстрой» зафиксированы следы протечек, которые присутствуют и в помещениях второго этажа, расположенных над арендуемыми помещениями ООО «КомиНИПИстрой». Таким образом, следы протечек в арендуемых помещениях ООО «КомиНИПИстрой» являются следствием протечки кровли здания.

При своевременном проведении текущего ремонта отмосток по периметру здания и лестницы, ведущей на второй этаж лабораторного корпуса, возможно было исключить необходимость проведения капитального ремонта по состоянию на <...> г.. В части рассмотрения конструкций кровли возможность исключить проведение капитального ремонта на <...> г. при своевременном проведении текущего ремонта отсутствует, поскольку конструкции кровли изначально смонтированы с нарушениями, дефектами, без разработанной проектной документации, соответствующих разрешений и требуемых расчетов. В результате указанных нарушений на момент проведения экспертизы выявлена необходимость проведения капитального ремонта конструкций кровли, а также кирпичных стен лабораторного корпуса. Причины, вызвавшие необходимость проведения капитального ремонта конструкций отмосток по периметру здания и лестницы, имели накопительный эффект в следствии долгой эксплуатации без проведения текущего ремонта. Причины дефектов кирпичных стен лабораторного корпуса, а также протечек кровли так же имели накопительный эффект, но вследствие нарушений возведения (монтажа) конструкций кровли стен и покрытия.

В материалах дела представлен акт выполненных работ от <...> г. на выполнение работ по электрике. Акт подписан с двух сторон – В.. и Воробьевым В.В. К акту имеется счет .... от <...> г. на приобретение необходимых материалов для производства указанных работ. В материалах дела представлен акт выполненных работ от <...> г. на выполнение ремонтных работ в помещениях .... лабораторного корпуса, подписанный с двух сторон – В.. и Воробьевым В.В., а также счета .... от <...> г. и .... от <...> г. на приобретение необходимых материалов для производства указанных работ. По результатам осмотра экспертом установлено: в помещениях первого этажа выполнены работы по электрике (установка трансформатора, прокладка силовых кабелей, проводов, монтаж щита и т.д.); в помещениях .... выполнены ремонтные работы по штукатурке стен по маякам, частичной окраске стен и потолков. Исходя из изложенного, эксперт делает вывод, что согласно представленных документов и фактического осмотра со стороны ООО «КомиНИПИстрой» текущий ремонт нежилого здания с <...> г. по <...> г. в арендуемой части здания не осуществлялся. Текущий ремонт в арендуемой части здания со стороны ООО «КомиНИПИстрой» осуществлялся в период с <...> г., а именно с <...> г. (на основании представленных документов).

Основным недостатком, как в здании в целом, так и в арендованной части нежилых помещений ООО «КомиНИПИстрой» являются возведенные с нарушениями, дефектами, без разработанной проектной документации, соответствующих разрешений и требуемых расчетов конструкции кровли и как следствие образование протечек на втором и первом этажах исследуемого здания. При не исполнении рекомендуемых мероприятий в части капитального ремонта кровли с течением времени протечки будут увеличиваться, что, в свою очередь, будет препятствовать нормальному пользованию объекта аренды.

Оснований суду не доверять эксперту, имеющему соответствующее образование, опят и квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Заключение логично построено, основано на материалах дела и на основании визуального, инструментального и органолептических осмотров. Каких-либо неточностей, противоречий, неполноты в заключении, которые могли явиться основанием для назначения повторной, дополнительной экспертизы, суд не усматривает.

О проведении повторной, дополнительной экспертизы ответчики не просили.

Письмом от <...> г. ООО «КомиНИПИстрой», направленным в адрес наследников – сособственников арендованного здания, просило решить вопрос о необходимости проведения капитального ремонта арендованного здания, либо об участии в несении расходов на его проведение, ответ на которое не получило, меры по проведению капитального ремонта сособственники здания не предприняли.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО23. заявила, что у нее нет ключей от здания, поэтому она не знает, в каком действительно состоянии находится арендованное имущество.

Однако данный довод суд полагает подлежащим отклонению, поскольку реальное состояние здания зафиксировано в заключении судебной экспертизы, а также фотоматериалах и акте осмотра от <...> г.. Отсутствие ключей не снимает обязанности с сособственника имущества принимать меры по его надлежащему состоянию и своевременному ремонту, учитывая, что он не мог не знать о его нуждаемости в капитальном ремонте на основании имеющихся в деле документах. Однако, не смотря на осведомленность, начиная с момента рассмотрения дела в суде, с <...> г. и по настоящий момент, капитальный ремонт собственниками не начат и не проведен.

Указанное свидетельствует о нарушении со стороны арендодателей обязанности, установленной ст.616 ГК РФ в части не выполнения капитального ремонта, что создает для арендатора невозможность использования объекта аренды по назначению в целях, согласованных в договоре аренды, а не исполнение арендодателями договорной обязанности по осуществлению хозяйственного обслуживания объекта, выразившейся в необходимости заключения самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями, создает препятствия в пользовании арендованным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд полагает правомерным требование истца о расторжении договора аренды .... от <...> г.

Представитель ответчиков заявила ходатайство о отсрочке расторжения договора аренды сроком на 6 месяцев для поиска нового арендатора.

В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Основанием для отсрочки или рассрочки исполнения судебного решения могут служить представленные стороной - заявителем доказательства, подтверждающие его трудное имущественное положение и другие обстоятельства. При отсрочке и рассрочке исполнения судебного решения, изменении способов и порядка его исполнения суд должен учитывать интересы не только должника, но и взыскателя.

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" № 13 от 26.06.2008 при рассмотрении указанных заявлений о предоставлении отсрочки (рассрочки) исполнения решения суда, с учетом необходимости своевременного и полного исполнения решения в части имущественного взыскания, суду в каждом случае следует тщательно оценивать доказательства, представленные в обоснование просьбы об отсрочке (рассрочке).

Между тем, ответчик не предоставил какие-либо доказательства, подтверждающие необходимость отсрочки решения суда по неимущественному требованию истца о расторжении договора аренды, в связи с чем, указанное ходатайство удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Учитывая, что Воробьев В.В. не возражал против удовлетворения иска, и в досудебном порядке подписал соглашение о расторжении договора аренды .... от <...> г., оснований для взыскания с него государственной пошлины за рассмотрение исковых требований о расторжении договора аренды, суд с учетом указанных разъяснений Постановления Пленума, не усматривает.

С ответчиков Д.., ФИО23., действующей в интересах М.., солидарно в пользу ООО «КомиНИПИстрой» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «КомиНИПИстрой» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды .... от <...> г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «КомиНИПИстрой» и Индивидуальным предпринимателем Воробьевым В.А..

Взыскать с ФИО23, действующей в интересах М., Д. солидарно в пользу Воробьева В.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено 08.05.2024

Судья Е.В. Савинкина