Решение по делу № 2-164/2019 от 21.11.2018

Дело № 2-164/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2019 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Л.А. Витюковой,

при секретаре А.О. Корчагиной,

с участием представителя истца Далина В.В. – Рогачевой Е.В., действующей на основании доверенности от 25.01.2019 года, представителя ответчика производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» - Тихомировой Г.А., действующей на основании доверенности от 15.01.2019 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Далина Виталия Валентиновича к производственному сельскохозяйственному кооперативу «Приуральский» о взыскании арендной платы, судебных расходов, и по встречному исковому заявлению производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» к Далину Виталию Валентиновичу о признании договора аренды незаключенным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Далин В.В. обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что 27.12.2017 года на основании договоров от 05.05.2008 года, 23.06.2004 года, 01.02.2001 года, договоров купли-продажи от20.02.2001 года, 09.02.2001 года, 27.06.2008 года, 09.09.2008года, свидетельств на право собственности на землю от 15.10.1997 года №, №, выданных Комитетом по земельным ресурсам Оренбургского района Оренбургской области, и согласно свидетельств о регистрации права от 26.02.2014года № является собственником земельного участка площадью 306 гектаров, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В связи с семейными обстоятельствами (тяжелой болезни жены, требующей частых поездок по больницам в области и России) в 2014 году согласно устной договоренности с председателем ПСК «Приуральский» Джуламановым Б.А. передал данный земельный участок в аренду ПСК «Приуральский» для выращивания сельскохозяйственной продукции. В связи с тем, что ПСК «Приуральский» не выполнял условия устной договоренности по аренде земельного участка, 31.05.2016 года истец заключил с ПСК «Приуральский» договор № 1 аренды земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения. Согласно п.1.1 договора ПСК «Приуральский» принял в аренду земельный участок (из категории земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью 3066000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для выращивания сельскохозяйственной продукции. В соответствии с п.3.1 договора за пользование предоставленных в аренду земельным участком ПСК «Приуральский» обязуется вносить арендную плату за каждую земельную долю (всего 21 земельная доля) в следующем размере:

- ежегодно по окончанию уборочных работ – при урожайности до 10 центнеров с гектара – 5 центнеров от собранного урожая (1 центнера пшеницы и 4 центнера ячменя) с арендованной земельной доли (всего 105 центнеров), при урожайности свыше 10 центнеров с гектара – 10 центнеров от собранного урожая (3 центнера пшеницы и 7 центнеров ячменя) с арендованной земельной доли (всего 210 центнеров). Солома в неограниченном количестве самовывозом. Арендная плата выдается в конце уборки зерновых культур, но не позднее 1 октября текущего года.

Пункт 12 договора № 1 аренды земельного участка срок действия договора был предусмотрен 2 года (2016-2017 г.г.) с последующим правом выкупа. По истечению срока действия договора № 1 аренды земельного участка 27.12.2017 года истец продал ПСК «Приуральский» данный земельный участок. Согласно сведениям, полученным в администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, Урожайность зерновых культур в Оренбургском районе, в том числе и в ПСК «Приуральский» в 2016-2017 годах превышала 10 центнеров с гектара. Таким образом, арендная плата за 2 года составляет 420 центнеров или 42 тонны зерновых культур, из них 12,6 тонны пшеницы и 29,4 тонны ячменя. Арендную плату за 2 года ПСК «Приуральский» не платил. Согласно сведениям, полученным в администрации МО Оренбургский район Оренбургской области, стоимость одной тонны пшеницы составляет 10000 рублей, одной тонны ячменя – 8000 рублей. Таким образом, задолженность ПСК «Приуральский» в денежном выражении составляет 126000 рублей (стоимость 12,6 тонн пшеницы) и 235200 (стоимость 29,4 тонн ячменя), а всего 361200 рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика. Кроме того указывает, что согласно п.3.2 договора, выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя ПСК «Приуральский». За 2016-2017 года, земельный налог не оплачивался. В связи с чем истец был вынужден оплатить земельный налог за 2016 года размере 36417 рублей, пени в размере 1284 рубля, а всего 37701 рубль. Согласно налоговому уведомлению № от 23.06.2018 года, земельный налог за 2017 год составляет 24997 рублей. Срок оплаты земельного налога до 01.12.2018 года.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ответчика в свою пользу арендную плату за пользование земельным участком за 2016-2017 годы в размере 361200 рублей, оплаченный земельный налог и пени за 2016 год в размере 37701 рубль; обязать ответчика оплатить земельный налог за 2017 год в размере 24997 рублей в течении 10 дней после вступления решения в законную силу; взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы в размере 5000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7489 рублей.

В дальнейшем истец увеличил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу арендную плату за пользование земельным участком за период с 27.02.2017года по 01.12.2017года 250 кг пшеницы за каждую из 21 долей, всего 5250 кг; ячменя 580 кг за каждую из 21 доли, всего 12180 кг.

В ходе рассмотрения гражданского дела, ПСК «Приуральский» был подан встречный иск о признании договора аренды земельного участка незаключенным. В обосновании требований, ответчик указал, что договор аренды № 1 со стороны истца подписан 31.05.2016 года, со стороны ответчика Джуламановым Б.А. В соответствии с текстом представленного договора п.1.2 «настоящий договор заключен сроком на 2 года (2016-2017) и вступает в силу с момента его подписания сторонами с последующим правом выкупа». В соответствии с п.1.3. «настоящий договор является одновременно актом приемки передач земельного участка с момента его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области». Указывает, что договор № 1 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 31.05.2016 года, представленный Далиным В.В. не прошел государственную регистрацию. Кроме того, спорный земельный участок истцу не передавался по акту приемки передач, в связи с чем он его и не использовал, оплату арендных платежей не производил. Поскольку у истца отпала необходимость в аренде спорного земельного участка, поэтому в дальнейших не производил действий, направленных на заключение спорного договора аренды, и об этом неоднократно сообщалось Далину В.В., полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику земельного участка и пользования ответчиком земельным участком (акт приема-передачи, акт фактического пользования, составленный с участием истца, и другие).

На основании изложенного, просит суд признать договор № 1 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 31.05.2016 года незаключенным; взыскать с Далина В.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 18.02.2019 года принят отказ от заявленных исковых требований представителя истца Далина Виталия Валентиновича – Рогачевой Елены Валерьевны в части взыскания с ПСК «Приуральский» оплаченного земельного налога и пени за 2016 год в размере 37701 рубль, обязании ПСК «Приуральский» оплатить земельный налог за 2017 год в размере 24997 рублей в течении 10 дней после вступления решения в законную силу; прекращено производство по гражданскому делу № 2-164/2019 по исковому заявлению Далина Виталия Валентиновича к ПСК «Приуральский» о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка, обязании уплаты земельного налога, встречному иску ПСК «Приуральский» к Далину Виталию Валентиновичу о признании договора аренды земельного участка незаключенным в части взыскания с ПСК «Приуральский» оплаченного земельного налога и пени за 2016 год в размере 37701 рубль, обязании ПСК «Приуральский» оплатить земельный налог за 2017 год в размере 24997 рублей в течении 10 дней после вступления решения в законную силу.

Истец Далин В.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания по делу извещен надлежащим образом. Его представитель Рогачева Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила удовлетворить иск по доводам и основаниям, в нем изложенным, в удовлетворении встречного иска – отказать.

Представитель ответчика ПСК «Приуральский» Тихомирова Г.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам и основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, на удовлетворении которого настаивала в полном объеме.

Суд определил рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ПСК «Приуральский» является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 3066000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 27.12.2017 года, заключенного между истцом Далиным В.В. и ответчиком ПСК «Приуральский».

Судом установлено, сторонами велись переговоры и переписка по выплате арендной платы на основании договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 31 мая 2016 года, за период с 2016 по 2017 годы.

Из материалов дела следует, между истцом (арендодателем) 31.05.2016 года и ответчиком ПСК «Приуральский» (арендатором) 27.02.2016 года подписан вышеназванный договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на праве аренды земельный участок общей площадью 3066000 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>

Согласно условиям договора границы арендуемого участка не указаны.

Договор заключен сроком на 2 года (2016-2017) и вступает в силу с момента его подписания сторонами с последующим правом выкупа (п. 1.2 договора).

Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (п. 1.3 договора).

Заключая договор, истец и ответчик согласовали, что арендная плата в натуральном выражении составляет: ежегодно по окончанию уборочных работ зерноотходы кормовые – при урожайности до 10ц/га – 5 центнеров от собранного урожая (1 ц пшеница и 1 ц ячмень) с арендованной земельной доли (всего 105 ц), при урожайности свыше 10 ц/га – 10 ц (3 ц пшеницы и 7 ц ячменя) от собранного урожая с арендованной земельной доли (всего 210 ц). Солома в неограниченном количестве самовывозом. Арендная плата выдается в конце уборки зерновых культур, но не позднее 1 октября текущего года. Выплату налоговых и иных платежей принимает на себя арендатор. (п. 3 договора).

При этом договором аренды не предусмотрено, что арендодатель по своему усмотрению может альтернативно требовать от арендатора передачи либо определенного количества с согласованными сторонами характеристиками продукции, либо эквивалента стоимости этой продукции в денежном выражении с определением его рыночной стоимости на дату удовлетворения его требований.

Таким образом, установленная в договоре арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность соответствует норме подп. 4 пункта 2 статьи 614 ГК РФ.

Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо в случае просрочки внесения арендной платы. Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным.

В связи с нарушением арендатором обязательства из договора аренды в части внесения арендной платы у арендодателя в силу статьи 396 ГК РФ возникло право требовать исполнения обязательства в натуре - передачи продукции.

Истец, полагая, что у арендатора по договору образовалась задолженность по арендной плате, потребовал ее оплаты в письмах в адрес ответчика.

Неисполнение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца Далина В.В. в суд с настоящим иском.

ПСК «Приуральский» обратился с встречным иском о признании договора аренды № 1 земельного участка от 31 мая 2016 года незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, существенных условий договора, указав так же, что спорный участок по акту приема-передачи не передавался, ответчиком не обрабатывался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. По правилам статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Правоотношения, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договорах.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами земельных отношений являются в частности, земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 420, пункту 1 статьи 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Следовательно, существенными условиями договора аренды земельного участка являются объект аренды и размер арендной платы.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. (ст. 224 ГК РФ).

Согласно письма администрации МО Приуральский сельский совет Оренбургского района Оренбургской области № 107 от 27.02.2019 года земельный участок общей площадью 3066000 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> для выращивания сельскохозяйственной продукции в 2016-2017 годах никем не использовался, не обрабатывался, культивация не производилась.

Из ответа директора ФГБУ «Оренбургский референтный центр Россельхознадзора» от 19.03.2019 года следует, что в ходе проведения фитосанитарного обследования на территории ПСК «Приуральский» был выявлен необрабатываемый земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3066000 кв.м, принадлежащий неустановленному лицу.

Согласно письма Управления сельского хозяйства администрации МО Оренбургский район Оренбургской области от 18.03.2019 года №, по статистическим данным посевная площадь сельскохозяйственных культур ПСК «Приуральский» под урожай 2016 года составила 30592 га, под урожай 2017 года – 29162 га, размер государственной поддержки (несвязанная поддержка в области растениеводства) предоставленный ПСК «Приуральский» в 2016 году составил 31651,7 тыс.рублей, в 2017 году – 26774,1 тыс.рублей.

Судом установлено, в договоре аренды от 31.05.2016 года отсутствует кадастровый паспорт передаваемого в аренду земельного участка. Отсутствует экспликация земельного участка как приложение к договору аренды.

При таких обстоятельствах, суд не принимает во внимание показания свидетелей Свидетель №4, Свидетель №5, Свидетель №1 о том, что в 2016-2017 годах ПСК «Приуральский» на основании договора аренды обрабатывал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3066000 кв.м.

По смыслу пункта 1 статьи 425, статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в применимых к рассматриваемым отношениям редакциях, договор аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признания договора аренды от 31.05.2016 года заключенным. Кроме того, истцом не представлены доказательства государственной регистрации договора аренды N 1 земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 31.05.2016 года, а так же акт приема-передачи земельного участка от истца к ответчику во исполнение условий оспариваемого договора аренды, истцом не доказано фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о невозможности произвести такую государственную регистрацию, а также того, что со стороны истца были совершены какие-либо действия для ее осуществления, и доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение ответчика, что препятствовало бы в проведении регистрации. При таком положении, суд приходит к выводу, что договор аренды № 1 от 31.05.2016 года является незаключенным и не порождает прав и обязанностей для сторон, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска Далина В.В., а встречные исковые требования ПСК «Приуральский» подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку в удовлетворении исковых требований Далина В.В. о взыскании арендных платежей суд отказал, суд также не усматривает оснований для взыскания с ответчика судебных расходов 5000 рублей и расходов по оплате государственной пошлины в размере 7489 рублей.

Встречные исковые требования ПСК «Приуральский» удовлетворены, что является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Далина Виталия Валентиновича к производственному сельскохозяйственному кооперативу «Приуральский» о взыскании арендной платы, судебных расходов, - отказать.

Встречные исковые требования производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» к Далину Виталию Валентиновичу о признании договора аренды незаключенным, взыскании судебных расходов, - удовлетворить.

Признать договор № 1 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения от 31.05.2016 года незаключенным.

Взыскать с ответчика Далина Виталия Валентиновича в пользу истца производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.А. Витюкова

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2019 года.