Решение по делу № 2-1934/2023 от 06.02.2023

Дело № 2-1934/2023

39RS0001-01-2023-000647-55

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 г.                          г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи            Ушаковой О.В.,

при секретаре                         Томашук Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к Печкину В.А., Янковой А.И., третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области о признании отсутствующим права собственности, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, понуждении освободить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ответчикам с вышеназванными требованиями.

В обоснование иска указала, что 07 февраля 2020 года между администрацией города и ответчиком Янковой А.И. заключен договор № аренды земельного участка с к.н.№, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, заключённого между Янковой А.И. и Печкиным В.А., с 27 декабря 2022 года Печкину В.А. на праве аренды принадлежит земельный участок с к.н. №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

В границах указанного земельного участка расположен жилой дом с к.н.№, площадью № кв.м, право собственности на который было зарегистрировано на основании договора купли продажи от 16 декабря 2022 года за Печкиным В.А.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 июля 2015 года Янковой А.И. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации городского округа «Город Калининград» о признании строения - садового дома по <адрес> жилым домом и признании права собственности на постройку.

В рамках указанного гражданского дела установлено, что спорное строение не соответствует требованиям СНиП 31-02-2001 «Жилые дома одноквартирные», поскольку в строении отсутствует ванная комната или душевая, строение технологически не присоединено к сетям водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Кроме того, при последующем обследовании спорного дома 18 января 2023 года было установлено, что вышеназванный объект не отвечает признакам жилого дома, не пригоден для постоянного проживания. В доме отсутствуют окна, двери, а также подключение к инженерным системам жизнеобеспечения.

По мнению истца, состояние спорного жилого дома с к.н.№, расположенного на земельном участке с к.н.№, не изменилось, работ по реконструкции в отношении него не производилось.

При изложенных обстоятельствах, администрация города полагала, что наличие записи о праве собственности на подобное имущество в ЕГРН противоречит правовому режиму земель и нарушает публичные интересы, поскольку искусственно создает условия для предоставления соответствующему недобросовестному лицу необоснованные преимущества перед большинством добросовестных участников земельных правоотношений.

Ссылаясь на то, что земельный участок ранее был предоставлен для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости, учитывая вступившие в законную силу судебные акты в отношении данного строения, истец полагал, что заключение с Янковой А.И. договора аренды спорного земельного участка не соответствует закону, нарушает права неопределенного круга лиц, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, такой договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

В этой связи, просил:

-признать право собственности Печкина В.А. на жилой дом с к.н.№ площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> отсутствующим;

-указать, что судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРН о погашении записи о праве собственности на жилой дом с к.н.№ площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

-погасить на кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости запись о здании - жилом доме с к.н.№, площадью № кв.м. по <адрес>;

-признать недействительным с даты заключения договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с к.н. № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> редакции последующих соглашений;

-обязать Печкина В.А. освободить земельный участок с к.н.№ площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> передать администрации ГО «Город Калининград» по акту приема - передачи.

Присутствующий в судебном заседании представители истца по доверенности Суслин О.Е., Слепкова А.И. заявленные требования поддержали, на их удовлетворении настаивали.

Ответчики Янкова А.И., Печкин В.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по доверенности Николайчук В.В. с иском не согласился, категорически возражал против его удовлетворения. В возражениях пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истец не является собственником спорного дома и одновременно этим домом не владеет. В настоящее время дом находится в стадии реконструкции и все недостатки, указанные в заключении эксперта, будут устранены. Заявил о пропуске истцом срока на подачу подобного иска и злоупотребления правом со стороны истца.

Выслушав стороны, эксперта Гнатюк Н.В., изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Защита нарушенного права может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как разъяснено в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Из дела видно, что земельный участок с к.н.№, площадью № кв.м. был предоставлен ответчику Янковой А.И. по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № для ведения огородничества сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В границах указанного земельного участка расположен жилой дом с к.н.№, площадью № кв.м, 1963 года постройки, право собственности на который было зарегистрировано 20 декабря 2019 года за Янковой А.И.

Распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 26 марта 2019 года № № были внесены изменения в ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка с к.н.№.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с п.1 ст.39.1,пп.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 Земельного кодекса РФ, в соответствии с п. 1 ст. 39.1,пп.9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ договора № аренды земельного участка на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, № КУВИ- №, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города и Янковой А.И. был заключен договор № аренды земельного участка с к.н.№, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, заключенного между Янковой А.И. и Печкиным В.А., последнему на праве аренды принадлежит земельный участок с к.н.№ площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Срок аренды земельного участка установлен до 07 февраля 2024 года.

В соответствии с положениями ст.3.7 договора, арендатор обязался до окончания срока арены осуществить реконструкцию жилого дома согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ.

Сведениям из ЕГРН подтверждено, что за Печкиным В.А., в том числе, зарегистрировано право собственности на жилой дом с к.н.№, площадью № кв.м, расположенный на земельном участке с к.н.№, площадью № кв.м, по адресу: <адрес>.

Заявляя требования истец указал, что спорный дом не отвечает признакам жилого дома, не пригоден для постоянного проживания. Таким образом, по мнению истца, заключение с Янковой А.И. договора аренды спорного земельного участка не соответствует закону, нарушает права неопределенного круга лиц, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с наличием противоречий на предмет технического состояния и эксплуатационной пригодности спорного дома судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертом установлено следующее.

Объект исследования с к.н.№, расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: <адрес>, представляет собой одноэтажное кирпичное строение с пристроенной со стороны главного левого бокового фасада одноэтажной пристройкой.

Конструктивно по результатам осмотра:

Фундаменты устроены бетонные ленточной конструкции, глубиной заложения более 300мм.

Стены здания в пределах первого этажа устроены фахверковой конструкции с заполнением деревянного каркаса кирпичом, толщиной 180 мм с учетом двухсторонней штукатурки. Внутренняя штукатурка устроена по деревянной дранке. Внутренние стены деревянные каркасные с двухсторонней штукатуркой по дранке толщиной 150мм.

Перекрытие над первым этажом устроено по деревянным балкам.

Крыша устроена двускатная по деревянной стропильной системе с кровельным покрытием асбестоцементными волнистыми листами. Стропильные ноги установлены сечением 100 х 50мм, обрешетка разреженная.

Оконные блоки установлены деревянные двойные двухстворчатые, на дату осмотра остекления не имеют.

Входной дверной блок на дату осмотра находится без дверного полотна. Дверная коробка установлена деревянная.

Здание законсервировано от проникновения посторонних лиц путём закрытия дверных и оконных проемов стальными профилированными листами.

Эксперт указал, что достоверно с категорической точностью определить давность постройки исследуемого здания с к.н. №, расположенного на земельном участке с к.н.№, по адресу: <адрес>, не представляется возможным. Однако учитывая результаты осмотра объекта исследования, его конструктивные элементы и применённые при строительстве материалы, представленные документы и снимки со спутника, сделал вывод, что основные несущие конструкции обследуемого здания с к.н.№ могли быть возведены в 1963 году.

Строение с к.н.№, площадью № кв.м (по фактическим замерам), расположенное на земельном участке с к.н.№, по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства. На дату осмотра обследуемое строение непосредственно не оснащено инженерными коммуникациями (электричество, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение).

Строение с к.н.№, площадью № кв.м. (по фактическим замерам), расположенное на земельном участке с к.н.№, по адресу: <адрес>, по объемно-планировочному решению является жилым домом применительно к нормам, действующим в настоящее время, однако имеются несоответствия нормативным требованиям.

Строение с к.н.№, расположенное на земельном участке с к.н.№, по адресу: <адрес>, не соответствует градостроительным, строительным, и санитарно-эпидемиологическим нормам, и правилам, Правилам землепользования и застройки города Калининграда, действующим в настоящее время.

Перечень несоответствий:

Выявленное несоответствие	Несоответствие НТД
Строительные нормы и правила
Фактическая высота помещений составляет 2,38м,	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [9], п. 6.2.
Надежность здания не обеспечена, так как конструкции здания и здание в целом находится в ветхом (аварийном состоянии).	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [9], п. 6.4.
Удаление воздуха должно быть предусмотрено из кухни и туалета. Вентиляционные каналы в этих помещениях отсутствуют.	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [9], п. 9.6.
Площадь световых проемов в помещениях кухни и спальни недостаточна для обеспечения нормативного параметра естественного освещения, а именно отношения площади светового проема к площади пола помещения	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [9], п. 9.18.
Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций здания (наружные стены) R0пр меньше требуемого R0норм	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [9], п. 9.19, 10.1, 10.3.
Градостроительные нормы
Расстояние от правого бокового фасада обследуемого строения до ограждения (границы) земельного участка менее нормативных 3,0м	п.7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [12]
Правила землепользования и застройки города Калининграда
Расстояние от правого бокового фасада обследуемого строения до ограждения (границы) земельного участка менее нормативных 3,0м	п. 8 табл. 19 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград»
Санитарно-эпидемиологические нормы и правила.
Не соблюдены параметры микроклимата помещений	табл. 5.27*, СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» [23].

Строение с к.н.№, расположенное на земельном участке с к.н.№, по адресу: <адрес>, не соответствует строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, действующим на момент постройки. Противопожарным требованиям указанное строение соответствует. Обследуемое строение создает угрозу жизни и здоровью граждан и имеет признаки для признания его непригодным для постоянного проживания.

С технической точки зрения указанный объект возможно привести в соответствие с установленными требованиями путём проведения реконструкции по предварительно разработанному проекту.

Строение с к.н.№, расположенное на земельном участке с к.н.№ по адресу: <адрес>, с учетом объемно-планировочного решения и технических характеристик, по функциональному назначению относится к индивидуальному жилому дому и в целом соответствует имеющейся в материалах дела документации.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Гнатюк Н.В., проводившая экспертизу, пояснила, что осматриваемый дом является индивидуальным жилым домом на основании планировочного решения и требований, предъявляемым к жилым домам, согласно Градостроительного кодекса РФ. Инженерных сетей в доме нет, дом находится в стадии реконструкции, проёмы закрыты профлистами.

Суд принимает заключение эксперта в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку оно выполнено квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующее высшее образование, свидетельство на право занятия данным видом деятельности, а также длительный стаж работы по специальности.

Изложенное выше свидетельствует, что спорный объект по объёмно-планировочному решению является жилым домом применительно к нормам, действующим в настоящее время, однако имеется ряд несоответствия нормативным требованиям, устранить которые возможно исключительно в процессе реконструкции здания.

Представленными в судебное заседании доказательствами факт реконструкции спорного объекта подтверждён.

Так, в материалы дела стороной ответчика представлены: технические условия ресурсоснабжающих организаций, проект реконструкции жилого дома, уведомление о планируемой реконструкции, ответ в виде уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и(или) садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Экспертом в процессе проведения экспертизы были установлены нарушения градостроительных норм и правил в расположении спорного дома на земельном участке, в частности в виде несоблюдения минимального отступа от границы земельного участка в силу Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" (3 м).

Доказательств тому, что расположение спорного дома на таком расстоянии от смежной границы земельного участка создает существенные препятствия в пользовании соседними участками, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела не представлено.

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда 13 июля 2015 года и установленные при рассмотрении указанного дела обстоятельства о не соответствии спорного строения требованиям, предъявляемым к жилым домам, преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

Само по себе то обстоятельство, что земельный участок с к.н.№, по адресу: <адрес>, был предоставлен истцу без проведения торгов, не свидетельствует о наличии запрета на возведение на этом земельном участке жилого строения, поскольку право возведения капитальных строений (жилого строения, а также хозяйственных строений и сооружений) является дополнительным правом, а не целью использования земельного участка под садоводство (выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля и отдых).

Изложенное выше подтверждает, что заключение с Янковой А.И. договора аренды спорного земельного участка соответствовало закону, в связи с чем оснований для признания договора №-А от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с к.н. № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> редакции последующих соглашений не имеется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является владеющим собственником этого имущества, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Оценив представленные доказательства, пояснения сторон в судебном заседании, суд исходит из того, что каких-либо обстоятельств, влекущих признание права ответчика Печкина В.А. на дом отсутствующим, также не имеется.

Иные требования иска являются производными, поэтому также удовлетворению не подлежат.

В силу положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч.1 ст.3 ГПК РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.

Согласно п.3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п.4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Печкину В.А. Комитетом муниципального имущество и земельных ресурсов было отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Не согласившись с таким отказом, 30 января 2023 года Печкин В.А. обратился в суд с административным исковым заявлением.

В настоящее время производство по делу приостановлено, до рассмотрения настоящего спора.

Из неоднократных пояснений представителей истца в судебных заседаниях следует, что обращение в суд с настоящим иском связано с оспариванием отказа в предоставлении Печкину В.А. земельного участка в собственность за плату.

При изложенных обстоятельствах, учитывая заключение с Янковой А.И. договора №-А ДД.ММ.ГГГГ, т.е. более трёх лет, состоявшиеся и вступившие в законную силу судебные акты в отношении спорного строения, позицию стороны истца относительно того, что на момент заключения договора аренды спорный дом уже не отвечал признакам жилого дома и не был пригоден для постоянного проживания, суд расценивает действия администрации города по обращению в суд с указанными выше исковыми требованиями как злоупотребление правом.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, судам необходимо учитывать положения ст. 98 ГПК РФ.

При разрешении вопроса о взыскании судебных издержек, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, суд взыскивает с проигравшей гражданско-правовой спор стороны.

В определении о назначении судебной экспертизы суд предварительно возложил обязанность по ее оплате на истца, которым оплата за экспертизу не внесена.

При таких обстоятельствах, с администрации городского округа «<адрес>» в пользу ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 102 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН 3903016790) к Печкину В.А. (паспорт №), Янковой А.И. (паспорт №), третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области о признании отсутствующим право собственности, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, понуждении освободить земельный участок, оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 102 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья О.В. Ушакова

Мотивированное решение суда изготовлено – 04 декабря 2023 г.