Решение по делу № 2-1499/2023 от 22.06.2023

Дело № 2-1499/2023                         9 ноября 2023 года                                      г. Котлас

29RS0008-01-2023-001904-43

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 9 ноября 2023 года в г. Котласе гражданское дело по иску исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности,

у с т а н о в и л :

исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий его недействительности.

В обоснование требований указал, что между ответчиками __.__.__ заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:050102:1200, площадью 2220 кв.м. Прокуратурой при осуществлении надзора за исполнением земельного законодательства установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) площадь земельного участка (2220 кв.м.) значительно превышала размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем здания с кадастровым номером №, площадью 44,2 кв.м., тогда как площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. В связи с этим, по мнению исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, указанный договор купли-продажи в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку посягает на публичные интересы, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений вследствие утраты иными лицами последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность. В настоящее время земельный участок по договору купли-продажи от __.__.__ продан в общую долевую собственность Попова Н.А. и Поповой О.Н., __.__.__ снят с регистрационного учета в связи с разделением на два земельных участка, в связи с чем возвратить спорный земельный участок не представляется возможным. В связи с этим исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора просил признать договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки, взыскать с Рюмова Е.Н. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в счет возмещения стоимости земельного участка денежные средства в размере 1179229 рублей 44 копеек.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Попов Н.А, Попова О.Н., в качестве соответчика привлечен городской округ Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - ГО АО «Котлас»).

В судебном заседании старший помощник Котласского межрайонного прокурора Дурапов Д.В. настаивал на иске по изложенным в нем доводам.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» по доверенности Ильин А.Ю. возражал против удовлетворения иска, представлены письменные возражения на иск, согласно которым ограничений в площади земельного участка и в площади здания законодательством не установлено, цель использования земельного участка соответствует виду его разрешенного использования.

Представитель ответчика ГО АО «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Ответчик Рюмов Е.Н. и его представитель по доверенности Солдатов В.С. в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, представлены письменные возражения на иск, согласно которым Рюмов Е.Н. построил на земельном участке магазин, строительство осуществлено на основании проектной документации в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, у Рюмова Е.Н. возникло право на приватизацию всего земельного участка. В соответствии с действующими на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» максимальные размеры земельных участков для зоны ОД не подлежали установлению. В соответствии с действующими на момент рассмотрения спора Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» максимальные размеры земельных участков для зоны ОД1 установлены в размере 5000 кв.м. Площадь земельного участка с кадастровым номером № необходима для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем здания магазина.

Третье лицо Попов Н.А. в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Третье лицо Попова О.Н. в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав прокурора, представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории 29:24:050102, площадью 2220 кв.м., присвоен адрес земельному участку: .... указаны ограничения и обременения земельного участка: зона с особыми условиями использования территории с реестровым номером 29:24-6.63, разрешенное использование - магазины, территориальная зона: зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), категория земель - земли населенных пунктов.

__.__.__ земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от __.__.__ № принято решение об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, определена начальная цена аукциона (начальный размер годовой арендной платы) - 552100 рублей 00 копеек, сумма задатка - 110420 рублей 00 копеек, шаг аукциона - 16500 рублей 00 копеек.

В последующем было опубликовано извещение о проведении аукциона, дата проведения аукциона __.__.__, в извещении также указаны параметры разрешенного строительства в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки городского округа «Котлас», в том числе минимальный отступ от красной линии улиц и проездов - 6 м.; минимальные отступы от иных границ земельного участка - 3 м.; максимальный процент застройки - 40 %; максимальный процент плотности застройки - 40 %; предельное количество этажей - не более 4 этажей; предельное число машино-мест для хранения и паркования легковых автомобилей - не менее 1 машино-места на 40 кв.м. общей площади здания.

__.__.__ Рюмовым Е.Н. подана заявка на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №.

Протоколом о результатах аукциона Рюмов Е.Н. признан победителем, последнее предложение о цене аукциона составило 799600 рублей 00 копеек.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок 9 лет с __.__.__ (п.п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

__.__.__ Рюмову Е.Н. администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» выдано разрешение на строительство магазина №, в соответствии с проектной документацией было предусмотрено строительство магазина площадью 55,2 кв.м., площадь застройки 61,1 кв.м., площадь участка 2220 кв.м., срок действия разрешения до __.__.__.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от __.__.__ № внесены изменения в разрешение на строительство от __.__.__ № в части характеристик объекта капитального строительства, предусмотрено, что площадь магазина составляет 44,2 кв.м., площадь застройки 54 кв.м., площадь земельного участка 2220 кв.м.

__.__.__ Рюмову Е.Н. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного магазина, площадью 44,2 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: ....

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание магазина с кадастровым номером 29:24:050102:1376 зарегистрировано за Рюмовым Е.Н. __.__.__.

__.__.__ Рюмов Е.Н. обратился в администрацию городского округа Архангельской области «Котлас» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым № в собственность для использования магазина.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от __.__.__.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 423069 рублей 84 копейки (п.п. 1, 3 договора).

Право собственности Рюмова Е.Н. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

__.__.__ Рюмов Е.Н. продал в общую долевую собственность Попову Н.А. и Поповой О.Н. здание магазина с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым № по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждому. В соответствии с п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного имущества составляет 1000000 рублей 00 копеек (стоимость нежилого помещения (магазина) составляет 200000 рублей 00 копеек, стоимость земельного участка составляет 800000 рублей 00 копеек).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости здание магазина с кадастровым номером № в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности Попову Н.А. и Поповой О.Н. по 1/2 доле в праве.

Из земельного участка с кадастровым № образовано два земельных участка, а именно земельный участок площадью 862 кв.м. с кадастровым № и земельный участок площадью 1358 кв.м. с кадастровым №.

Здание магазина с кадастровым номером 29:24:050102:1376 расположено на земельном участке с кадастровым №.

Земельные участки с кадастровыми номерами № и № зарегистрированы на праве общей долевой собственности за Поповым Н.А. и Поповой О.Н. по 1/2 доле в праве.

Рассматривая исковые требования исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц, к ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка от __.__.__ недействительным, применении последствий его недействительности по тем основаниям, что при заключении договора купли-продажи земельного участка его площадь значительно превышала размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем здания, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25 июня 2020 года № 57-п утверждены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», указанные Правила разработаны в соответствии с ГрК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом муниципального образования «Котлас», генеральным планом городского округа «Котлас», с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития территории муниципального образования «Котлас», охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» разработаны в целях, в том числе создания условий для планировки территории муниципального образования «Котлас»; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Спорный земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), таблица 1 пункт 10 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 173 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, зона делового, общественного и коммерческого назначения выделена для обеспечения правовых условий формирования объектов недвижимости с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны ОД установлен в таблице 27 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», в том числе магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м., код 4.4 таблицы 27).

В таблице 29 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, для иных объектов капитального строительства минимальная площадь земельного участка не подлежит установлению и определяются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке территории, действующими техническими регламентами, нормами и правилами; минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации; максимальные размеры земельных участков - не подлежат установлению (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 таблицы 29); максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен 40 % (п. 4 таблицы 29); максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка для иных объектов капитального строительства установлен 40 % (п. 5 таблицы 29).

Таким образом, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для зоны ОД с видом разрешенного использования магазины не были установлены. Однако минимальная площадь земельного участка допускалась не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 14 июня 2023 года № 28-п утверждены Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас».

Спорный земельным участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД.1), таблица 1 пункт 10 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года.

В соответствии с п. 181 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД.1) выделена для обеспечения правовых условий формирования объектов недвижимости с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны ОД.1 установлен в таблице 22 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, в том числе магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м., код 4.4 таблицы 22).

В таблице 24 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, минимальная площадь земельного участка для магазинов установлена 800 кв.м.; минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации; максимальная площадь земельного участка для магазинов установлена 5000 кв.м. (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 таблицы 24); максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен 40 % (п. 4 Таблицы 24).

Площадь земельного участка с кадастровым № не превышает установленную Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденными __.__.__, максимальную площадь земельного участка для эксплуатации магазина.

Вместе с тем, по мнению исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ не соответствует положениям ЗК РФ, поскольку собственник строения, расположенного на земельном участке имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. .... земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи, несоразмерна площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества. На момент заключения оспариваемого договора на земельном участке с кадастровым № было расположено принадлежащее Рюмову Е.Н. на праве собственности здание магазина площадью 44,2 кв.м.

По смыслу положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно правовой позиции, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24 декабря 2015 года по делу № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определении от __.__.__ по делу №-КГ16-2).

Согласно представленному ответчиком Рюмовым Е.Н. заключению ИП Микурова М.А. № 23/5-ТЗ минимально необходимая площадь земельного участка с кадастровым № для обслуживания расположенного на земельном участке объекта недвижимости (универсального) магазина в соответствии с градостроительными, землеустроительными и иными специальными нормами составляет 1436,5 кв.м. с учетом мероприятий по озеленению - 1795,62 кв.м., с учетом норм Приложения Д СП 42.13330.2016 (Таблица Д1), позволяющих увеличивать площадь земельного участка до 50 % в случае автономного обеспечения предприятий торговли (магазина) инженерными системами и коммуникациями, а также размещения на их территории подсобных зданий и сооружений, минимально необходимая площадь для обслуживания расположенного на земельном участке объекта недвижимости (универсального) магазина соответствует фактической площади земельного участка, существовавшего по состоянию на __.__.__. Площадь предоставленного Рюмову Е.Н. земельного участка с кадастровым № является соразмерной для надлежащего использования и эксплуатации объекта недвижимости (универсального магазина) на земельном участке.

Согласно ответу ИП Микурова М.А. на заявление Рюмова Е.Н. об уточнении выводов заключения №-ТЗ минимально необходимая площадь земельного участка с кадастровым № для обслуживания расположенного на земельном участке объекта недвижимости (универсального) магазина в соответствии с градостроительными, землеустроительными и иными специальными нормами, действующими по состоянию на __.__.__, соответствует фактической площади земельного участка, существовавшего на указанную дату, и составляет 2220 кв.м.

В связи с возникшим между сторонами по делу спором относительно того, какова минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания магазина в соответствии с нормами отвода земель для данного вида деятельности, а также в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией по состоянию на __.__.__, судом назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению ИП Никитина В.А. № 3-10/2023 ЭЗ от 10 октября 2023 года минимальная площадь земельного участка для эксплуатации магазина площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская ...., кадастровый №, в соответствии с нормами отвода земель для данного вида деятельности, а также в соответствии с нормами землеустроительной, градостроительной и проектной документацией по состоянию на __.__.__ составляет 800 кв.м.

В соответствии с исследовательской частью заключения эксперта согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» минимальные размеры земельных участков для размещения магазинов не определены, вместе с тем минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (редакция СНиП 2.07.01-89* (Приложение Д, Таблица Д.1)) размеры земельных участков предприятий торговли (магазины) принимаются из расчета 0,08 га. на 100 кв.м. торговой площади для предприятий торговли площадью до 250 кв.м.

На земельном участке размещен объект капитального строительства - здание магазина, площадью 44,2 кв.м. Требования к минимальной торговой площади предприятий торговли (магазинов) в нормативно-технической литературе отсутствуют, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания магазина, равна 800 кв.м.

Указанной площади земельного участка достаточно для размещения здания магазина, парковочных мест для автотранспорта, проездов и разворотных площадок, контейнерной площадки для сбора ТБО и размещения объекта вспомогательного назначения (склада). Минимальный процент озеленения территории отдельно взятого земельного участка в зоне делового, общественного и коммерческого назначения Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» в редакции, действовавшей на 25 января 2022 года, а также в СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» не устанавливается.

Оценив обстоятельства дела, доказательства, представленные участниками судебного разбирательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд принимает за основу в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ИП Никитина В.А. № 3-10/2023 ЭЗ от 10 октября 2023 года, так как оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласуется с материалами дела, сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта у суда не вызывает. Выводы эксперта не противоречат другим имеющимся в деле доказательствам. При этом суд учитывает соответствующее специальное образование, квалификацию эксперта, предупреждение его об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо объективных, достаточных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, и имеющиеся в деле документы, подтверждающие эти выводы, суду не представлено.

Одновременно суд не принимает во внимание заключение ИП Микурова М.А. №-ТЗ, согласно которому минимально необходимая площадь земельного участка с кадастровым № для обслуживания расположенного на земельном участке объекта недвижимости (универсального) магазина в соответствии с градостроительными, землеустроительными и иными специальными нормами, действующими по состоянию на __.__.__, соответствует фактической площади земельного участка, существовавшего на указанную дату, и составляет 2220 кв.м. Указанная минимально необходимая площадь земельного участка определена с учетом того, что проектными решениями предусмотрено озеленение территории участка, не занятой проездами и тротуарами, общей площадью 1200 кв.м.

В то же время в указанном заключении отсутствует обоснование необходимости озеленения территории площадью 1200 кв.м. исключительно для эксплуатации расположенного на земельном участке здания магазина.

Вместе с тем, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является определение площади земельного участка, которая необходима исключительно для эксплуатации находящегося на земельном участке здания магазина.

С учетом изложенного судом принимается во внимание вывод, содержащийся в заключении эксперта ИП Никитина В.А. № 3-10/2023 ЭЗ от 10 октября 2023 года, согласно которому минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации магазина площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: ...., в соответствии с нормами отвода земель для данного вида деятельности, а также в соответствии с нормами землеустроительной, градостроительной и проектной документацией по состоянию на __.__.__ составляет 800 кв.м.

Вместе с тем, по оспариваемому договору № купли-продажи земельного участка с кадастровым № в собственность Рюмову Е.Н. в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ предоставлен земельный участок площадью 2220 кв.м. Площадь земельного участка, предоставленного Рюмову Е.Н. для эксплуатации расположенного на нем здания магазина, превышает минимально необходимую для эксплуатации указанного здания площадь земельного участка на 1420 кв.м. (2220 - 800).

Указанное свидетельствует о том, что площадь предоставленного Рюмову Е.Н. земельного участка по оспариваемому договору существенно превышала размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания.

Из пояснений представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» также следует, что при рассмотрении заявления Рюмова Е.Н. о предоставлении ему в собственность земельного участка по процедуре в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ у Рюмова Е.Н. доказательств необходимости использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания магазина, расположенного на нем, не истребовалось.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ таких доказательств необходимости предоставления Рюмову Е.Н. земельного участка площадью 2220 кв.м. для эксплуатации здания магазина суду стороной ответчика Рюмова Е.Н. также не представлено.

Доводы представителя ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о том, что положения ЗК РФ не содержат нормы, устанавливающей предельный размер земельных участков, передаваемых в собственность, что позволяет не подтверждать соответствие выкупаемого земельного участка площади, необходимой для использования введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, суд во внимание не принимает, поскольку они основаны на неверном толковании норм права. Как уже было указано судом по смыслу положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка в собственность распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Кроме того, суд учитывает, что после приобретения Рюмовым Е.Н. в собственность земельного участка с кадастровым № и последующего отчуждения Рюмовым Е.Н. в пользу третьих лиц указанного земельного участка и здания магазина, из земельного участка с кадастровым № образовано два земельных участка, а именно земельный участок площадью 862 кв.м. с кадастровым № и земельный участок площадью 1358 кв.м. с кадастровым №. При образовании данных земельных участков здание магазина с кадастровым № расположено на земельном участке с кадастровым №.

Таким образом, на вновь образуемом земельном участке площадью 862 кв.м. с кадастровым № никаких объектов не имеется, что также свидетельствует о том, что для эксплуатации здания магазина с кадастровым № требуется земельный участок, существенно меньшей площади, чем земельный участок с кадастровым №.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в предусмотренном законом порядке на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от __.__.__ не был сформирован земельный участок, занятый зданием магазина и необходимый для его эксплуатации, площадь такого участка не определена, в связи с чем договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен в нарушение положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Поскольку у Рюмова Е.Н. отсутствовало право на выкуп спорного земельного участка с кадастровым № площадью 2220 кв.м. без торгов, договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства и при этом посягающей на публичные интересы, а именно интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений посредством торгов.

Определяя надлежащих ответчиков по заявленным требованиям, суд учитывает следующее.

В соответствии с положением о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» он от имени органов местного самоуправления ГО АО «Котлас» осуществляет полномочия собственника по передаче муниципального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) муниципального имущества (п. 3.1.2 положения). Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» представляет интересы городского округа Архангельской области «Котлас» в сфере земельных отношений, осуществляет защиту прав и интересов городского округа Архангельской области «Котлас», в том числе выступает от имени городского округа Архангельской области «Котлас» в судебных органах (п. 3.2.8 положения).

С учетом изложенного надлежащими ответчиками по настоящему иску являются Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмов Е.Н., которые являются сторонами договора № купли-продажи земельного участка от __.__.__. В удовлетворении иска исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» следует отказать.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что в настоящее время применить последствия недействительности договора в виде возврата Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» земельного участка с кадастровым № не представляется возможным, так как данный участок был продан Рюмовым Е.Н. третьим лицам, а в последующем разделен последними на два земельных участка, при этом на одном из земельных участков располагается принадлежащее Попову Н.А. и Поповой О.Н. здание магазина, суд приходит к выводу о том, что на Рюмова Е.Н. подлежит возложению обязанность возместить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» действительную цену (рыночную стоимость) подлежащего возврату имущества - земельного участка с кадастровым №.

При подаче иска исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № соответствует его кадастровой стоимости в размере 1602299 рублей 28 копеек.

Стороной ответчиков не представлено возражений относительно определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № в соответствии с его кадастровой стоимостью.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляла 1602299 рублей 28 копеек.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что в порядке применения последствий недействительности сделки с Рюмова Е.Н. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» подлежат взысканию денежные средства в размере 1179229 рублей 44 копеек (1602299,28 - 423069,84).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку исковые требования исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц, удовлетворены к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмову Е.Н., с Рюмова Е.Н. подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина в размере 7048 рублей 00 копеек (14096/2), с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» государственная пошлина в доход местного бюджета взысканию не подлежит.

Затраты индивидуального предпринимателя Никитина В.А. на проведение судебной экспертизы составили 35000 рублей 00 копеек. Экспертиза проведена без предварительной оплаты. Поскольку исковые требования прокурора были удовлетворены к ответчикам Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н., расходы на проведение экспертизы суд возлагает на ответчика Рюмова Е.Н. в размере 17500 рублей 00 копеек (35000/2), на ответчика Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в размере 17500 рублей 00 копеек (35000/2).

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, площадью 2220 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый №, заключенный __.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е. Н..

Применить последствия недействительности договора.

Взыскать с Рюмова Е. Н. (паспорт №) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН 2904005937) денежные средства в размере 1179229 рублей 44 копеек.

Взыскать с Рюмова Е. Н. (паспорт №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 7048 рублей 00 копеек.

Взыскать с Рюмова Е. Н. (паспорт №) в пользу индивидуального предпринимателя Никитина В. А. (ИНН 290107185124) расходы за проведение экспертизы в размере 17500 рублей 00 копеек, вид платежа по счету № от __.__.__.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН 2904005937) в пользу индивидуального предпринимателя Никитина В. А. (ИНН 290107185124) расходы за проведение экспертизы в размере 17500 рублей 00 копеек, вид платежа по счету № от __.__.__.

В удовлетворении иска исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий                                                                              К.А. Ашуткина

мотивированное решение составлено 16 ноября 2023 года