Решение по делу № 33-13237/2022 от 20.09.2022

УИД: 52RS0005-01-2022-000503-31

Дело № 2-2611/2022                              № 33-13237/2022

Судья Байкова О.В.

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 25 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Елагиной А.А.,

судей Святкиной Е.Э., Леваневской Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сулевой Ю.А.,

с участием Черняева В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Черняев В.П., ООО «Перспективы» и дополнение к ней,

на решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 19 мая 2022 года

по гражданскому делу по исковому заявлению Черняев В.П. к ООО «Перспектива» о взыскании денежных средств, встречному иску ООО «Перспективы» к Черняев В.П. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи

заслушав доклад судьи Елагиной А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Черняев В.П. обратился в суд с иском о взыскании денежных средств. В обоснование требований указал, что 29.04.2019 между Черняев В.П. и ООО «Перспективы» заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. В момент купли-продажи оплата проведена частично в размере 11000000 рублей. Оставшаяся сумма должна быть оплачена не позднее 01.12.2019. Однако задолженность по оплате основного долга составляет 1000000 рублей. Договором купли-продажи предусмотрена ответственность за просрочку оплаты в виде оплаты штрафных санкций в размере 0,1% за каждый день просрочки. На дату 31.12.2021 штрафные санкции составляют 5425200 рублей. Истец просил взыскать с ООО «Перспективы» задолженность в размере 6425200 рублей, в том числе 1000000 рублей основного долга, 5425200 рублей штрафных санкций за период с 02.06.2019 по 31.12.2021.

Ответчик ООО «Перспективы» обратился в суд со встречными исковыми требования к Черняеву В.П. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи. В обосновании требований указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 29.04.2019. Предметом договора являются земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером [номер] и размещенный на нем жилой дом, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером [номер], расположенные по адресу: [адрес]. Согласно п.2.4. ООО «Перспективы» купило у Черняева В.П. указанный земельный участок и жилой дом за 20000000 рублей. Оплачено по данному договору 19000000 рублей. Задолженность по данному договору 1000000 рублей. На настоящий момент выявлен недостаток приобретенных ООО «Перспективы» объектов недвижимости, а именно, согласно заключению о местоположении здания с кадастровым номером [номер], расположенном по адресу: [адрес] на земельном участке, в результате обследования установлено, что здание располагается на земельном участке с кадастровым номером [номер], а также частично на земельном участке с кадастровым номером [номер]. Заключение о местоположении здания с кадастровым номером [номер], расположенном по адресу: [адрес] выполнено по заявлению Черняева В.П. ООО «Перспективы» обратилось в суд с иском об исправлении реестровой ошибки, поскольку полагало, что при определении координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером [номер], допущена реестровая ошибка, что нарушает его права, как собственника указанных выше земельного участка и собственника жилого дома. 28 мая 2020 года Нижегородским районным судом вынесено решение, которым ООО «Перспективы» в иске об исправлении реестровой ошибки отказано.

Считают, что в наличии имеется неустранимое нарушение в виде расположения здания с кадастровым номером [номер], расположенном по адресу: [адрес] на земельном участке с кадастровым номером [номер], а также частично на земельном участке с кадастровым номером [номер]. На момент покупки ООО «Перспективы» не было известно о таком недостатке объектов недвижимости. Указанный недостаток сторонами не был оговорен, в связи с чем считают, что вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены - в размере 2500000 рублей.

Определением суда от 04.04.2022 встречное исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании истец Черняев В.П. исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика по ордеру адвокат В.М.В. исковые требования не признала, просила снизить размер штрафных санкций в соответствии со ст.333 ГК РФ, встречные исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 19 мая 2022 года постановлено:

Взыскать с ООО «Перспективы» в пользу Черняев В.П. задолженность по договору купли-продажи 1000000 рублей, штрафные санкции в размере 3000000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 40326 рублей.

В остальной части иска Черняев В.П. отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «Перспективы» к Черняев В.П. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи – отказать.

Не согласившись с указанным решением, Черняев В.П. подал апелляционную жалобу, в которой просит об изменении решения в части снижения штрафных санкций с 5425200 руб. до 3000000 руб., просит удовлетворить его требования в полном объеме.

ООО «Перспективы» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указав, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значения для дела. Считает, что имелись основания для удовлетворения встречного требования об уменьшении покупной цены. В дополнительной апелляционной жалобе указано, что судом не была дана полная и всесторонняя оценка доказательствам по данному делу. Покупателю не было известно о недостатке объектов недвижимости – наложении границы дома на границы двух земельных участков.

В возражениях на апелляционную жалобу Черняева В.П. ООО «Перспективы» указано на то обстоятельство, что неустойка должна быть снижена, взысканный судом штраф свидетельствует о получении истцом необоснованной выгоды. Указано, что при применении положений статьи 333 ГК РФ суд не учел сложившуюся в стране ситуацию с пандемией и СВО.

В возражениях на апелляционные жалобы ООО «Перспективы» Черняев В.П. указывает, что общество должно исполнять принятые на себя обязательства. Обществу при осуществлении договору купли-продажи объектов недвижимости достоверно были известны все характеристики приобретаемых объектов недвижимости, включая местоположение границ приобретаемого в собственность земельного участка.

Истец Черняев В.П. в суде апелляционной инстанции поддержал доводы своей апелляционной жалобы и просил отклонить доводы апелляционной жалобы ООО «Перспективы».

Иные лица, участвующие в деле, либо их представители, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом и заблаговременно, о чём в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 ГПК РФ не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1ГПК РФ, в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и в пределах доводов апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения Черняева В.П., судебная коллегия приходит к следующему.

Из доказательств, представленных сторонами, следует и судом установлено, что 29.04.2019 между Черняевым В.П. и ООО «Перспективы» заключен договор купли продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером [номер] и размещенный на нем жилой дом, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером [номер], расположенные по адресу: [адрес]).

В соответствии с условиями договора, стоимость земельного участка и дома составила 20000000 рублей. В момент заключения договора купли-продажи ответчик произвел оплату в размере 11000000 рублей, впоследствии выплатил истцу 8000000 рублей.

Недоплата составила 1000000 руб. указанные денежные средства покупатель обязан был внести до 01.12.2019.

Черняев В.П. принятые на себя обязательства по передаче объекта выполнил, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке, объекты недвижимости переданы покупателю.

Поскольку оплата по договору в полном объеме не произведена – сумма 1000000 руб. в установленный договор срок не выплачена, истец просил взыскать указанную сумму недоплаты.

Кроме того, пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем своих обязательств по оплате объектов недвижимости общество выплачивает продавцу штрафные санкции в размере 0,1 % за каждый день просрочки до дня фактического погашения задолженности.

Истец просил взыскать штрафные санкции за период с 02.12.2019 по 31.12.2021 в размере 5425200 руб. в связи с тем, что ответчиком оплата по договору не была осуществлена в оговоренные в договоре сроки.

В свою очередь ООО «Перспективы» обратилось в суд со встречным исковым заявлением и просило уменьшить цену договора купли-продажи на 2500000 руб., поскольку в последующем установлено, что объект недвижимости имеет недостаток – жилой дом частично расположен на другом земельном участке – с кадастровым номером [номер]. Указанный недостаток не удалось исправить путем исправления реестровой ошибки.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 454, 486, 557, 475, 549 ГК РФ, установив, что оснований для уменьшения цены предмета договора купли-продажи не имеется, установив, что ответчик является профессионалом на рынке недвижимости, при приобретении объектов недвижимости мог получить полную и достоверную информацию об объектах, доказательств передачи объектов недвижимости ненадлежащего качества суду не было представлено, при этом покупатель не исполнил обязанность по оплате по договору в размере 1000000 руб., пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Черняева В.П. о взыскании суммы 1000000 руб. и отказе в удовлетворении требований об уменьшении цены товара.

Разрешая требование о взыскании штрафных санкций по договору, суд первой инстанции правильно определив размер штрафа исходя из условий договора, применил положения статьи 333 ГК РФ по ходатайству ответчика и снизил размер штрафа с 5425000 руб. до 3000000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из анализа статьи 475 ГК РФ следует, что перечисленные в ней недостатки должны свидетельствовать о том, что приобретенный товар не может использоваться (эксплуатироваться) покупателем по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

Недвижимое имущество приобретено ответчиком по договору купли-продажи от 29.04.2019, в котором стороны предусмотрели все существенные условия. В частности, при совершении сделки стороны определили стоимость данного имущества, характеристики приобретаемых объектов. Цена товара согласована сторонами с учетом его технического состояния, о котором заявитель был уведомлен.

Приведенные во встречном исковом заявлении обстоятельства – наложение месторасположения проданного жилого дома на часть другого земельного участка, не принадлежащего Черняеву В.П., не свидетельствует о наличии в товаре недостатка, препятствующего использованию данного объекта. Более того, о наличии данного обстоятельства (наложение месторасположения дома на соседний земельный участок) истцу по встречному иску было ранее известно, поскольку еще в 2017 году проходили общественные слушания по вопросу реконструкции объекта, принадлежащего Черняеву В.П. и на основании договора о совместной деятельности ООО «Перспективы» был разработан проект реконструкции. Указанное обстоятельство ООО «Перспективы» не отрицалось в суде, а также подтверждено представленными Черняевым В.П. документами (л.д.95-114).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с представленными документами (схема расположения границ земельных участков л.д.65-68) площадь наложения составила 12 кв.м. Кроме того, основным видом деятельности ООО «Перспективы», в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, является разработка строительных проектов, дополнительные виды деятельности – строительство жилых и нежилых зданий, автомобильных дорог и автомагистралей, инженерных коммуникаций, разборка и снос зданий. Спорный дом и земельный участок приобретались для осуществления сноса и нового строительства многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства подтвердил и истец суду апелляционной инстанции.

При таких данных оснований полагать, что истцу по встречному иску передан товар ненадлежащего качества, что влечет изменение цены договора, не имеется, в связи с чем решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отмене не подлежит.

С учетом того факта, что обязательство по оплате объектов недвижимости по договору купли-продажи от 29.04.2019 покупателем не исполнено в полном объеме, правильным является и вывод суда о взыскании 1000000 руб. с учетом положений статей 549, 555, 486 ГК РФ.

Размера штрафных санкций за нарушение денежного обязательства также следует признать правильным в силу следующего.

Как было указано ранее, пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем своих обязательств по оплате объектов недвижимости общество выплачивает продавцу штрафные санкции в размере 0,1 % за каждый день просрочки до дня фактического погашения задолженности.

Истец просил взыскать штрафные санкции за период с 02.06.2019 по 31.12.2021 в размере 5425200 руб. При этом расчет штрафных санкций осуществлен истцом исходя из даты оплаты по договору (когда должен быть осуществлен платеж согласно графику из п.2.5 договора) и даты фактической оплаты, с учетом того факта, что 4800000 руб. оплачена вместо 01.06.2019, 01.07.2019, 01.08.2019 и 01.09.2019 (по 1000000 руб.) только 12.05.2021, а сумма 2200000 руб. вместо 01.09.2019, 01.10.2019 и 01.11.2019 только 30.09.2021, сумма 1000000 руб. должна быть оплачена 01.12.2019, но до дня вынесения решения судом не была оплачена.

Вывод суда о наличии правовых оснований для взыскания неустойки за нарушение срока платежей является правильным.

При этом суд первой инстанции применил по ходатайству стороны ответчика положения статьи 333 ГК РФ и снизил размер штрафных санкций до 3000000 руб.

С доводами апелляционной жалобы истца Черняева В.П. о необоснованно снижении неустойки согласиться нельзя в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В силу пункта 77 Постановления №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 Постановления №7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Кодекса). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 75 Постановления №7).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (пункт 2 Постановления №81). Применение двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения, при снижении неустойки является правом суда. Эта величина является рекомендуемой, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике.

Установив приведенные выше обстоятельства, учитывая конкретные обстоятельства данного спора, субъектный состав, период просрочки исполнения обязательства, сумму недоплаты, заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для снижения размера неустойки с 5425200 руб. (исходя из неустойки 0,1% в день от суммы недоплаты) до 3000000 руб. Указанная сумма является достаточной, компенсирует истцу те негативные последствия, которые имели место в связи с нарушением обязательства ответчиком.

Отмечает суд апелляционной инстанции и тот факт, что оснований для еще большего снижения размера штрафной санкции по доводам апелляционной жалобы ООО «Перспективы» не имеется.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества следует, что оно не осуществляет виды деятельности, в отношении которых должны применяться правила о моратории в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Оснований для применения моратория, введенного Постановлением Правительства РФ №497 от 28.03.2022, не имеется, поскольку истцом заявлен период взыскания неустойки с 02.06.2019 по 31.12.2021, а указанным актом введен мораторий на начисление неустоек в период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

При применении к расчету неустойки двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, размер неустойки составить более 1600000 руб., при том, что ответчик согласен на снижение неустойки до 1500000 руб.

При этом отмечает суд апелляционной инстанции и тот факт, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие денежных средств и, как следствие, невозможности своевременно исполнить обязательства перед истцом, а также учитывает тот факт, что платежи по договору должны были быть осуществлены в течение 2019 года.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст.198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст.330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь положениями статей 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 19 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Черняева В.П. и ООО «Перспективы» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 28.10.2022.