Решение по делу № 33-4436/2018 от 20.03.2018

Судья Кравченко Е.Ю. Дело № 33-4436/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 апреля 2018 года г. Нижний Новгород

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи: Лазорина Б.П.,

судей: Ионовой А.Н., Мироновой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Панькиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Малыхина Р.В. к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств по договору, судебных расходов

по апелляционной жалобе Малыхина Р.В.

на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Ионовой А.Н., объяснения Смирнова Д.Ю. – представителя Малыхина Р.В., Парфеновой С.А., судебная коллегия

установила:

Малыхин Р.В. обратился в суд с иском к Парфеновой С.А., просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 18 февраля 2017 года между Парфеновой С.А. и Малыхиным Р.В., взыскать с Парфеновой С.А. в пользу Малыхина Р.В. сумму, оплаченную по договору купли-продажи земельного участка в размере 1350000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11200 руб.

В обоснование иска указано, что 18 февраля 2017 г. между Парфеновой С.А. и Малыхиным Р.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с п. 1 Договора, Парфенова С.А. (Продавец) продала, а Малыхин Р.В. (Покупатель) купил земельный участок площадью 1500 кв.м. в границах плана, прилагаемого к договору, относящийся к категории земель - земли поселений, с целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства, имеющий кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, участок 6. Пунктом 3 договора стоимость земельного участка определена в 1350000 руб. Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Для получения разрешения на строительство по заявлению Малыхина Р.В., администрацией Кстовского муниципального района Нижегородской области выдан градостроительный план на указанный земельный участок. Согласно п. 2.1 Градостроительного плана, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5: зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, попадающая в санитарно-защитную зону от предприятий производственной зоны (подлежит выносу). Запрещается реконструкция и строительство новых зданий и сооружений, без права возведения объекта капитального строительства. В соответствии с п. 2 Градостроительного плана земельного участка, градостроительный регламент земельного участка установлен в составе ПЗЗ сельского поселения «Ближнеборисовский сельсовет» Кстовского района Нижегородской области, утвержденный Решением Ближнеборисовского сельсовета Кстовского района Нижегородской области от 27.12. 2013 г. №. Исходя из содержания градостроительного плана, земельный участок невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истцом, а именно для целей строительства жилого дома. В силу вышеизложенного, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой расторгнуть заключенный договор купли-продажи земельного участка с возвратом оплаченных денежных средств в размере 1350000 руб. Однако, соглашения по урегулированию вопроса во внесудебном порядке не достигнуто. Нарушение договора является существенным, поскольку влечет для Малыхина Р.В., как для стороны в договоре, ущерб, так как он лишается того, на что рассчитывал при заключении договора – приобретая земельный участок, истец намеревался возводить жилой дом, не подразумевал, что на земельном участке запрещается строительство зданий и сооружений. Из положений закона, приведенных в иске, следует, что законодатель установил обязанность продавца по предоставлению покупателю исчерпывающей, то есть полной и достоверной информации о товаре. Следовательно, заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчик был обязан сообщить покупателю сведения относительно расположения земельного участка, в том числе и о нахождении в санитарно-защитной зоне, возможных ограничениях и обременениях его использования, а также иную информацию, которая могла повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований Малыхина Р.В. к Парфеновой С.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств по договору, судебных расходов отказано.

Взыскать с Малыхина Р.В. в местный бюджет госпошлину в размере 4050 (четыре тысячи пятьдесят) руб. 00 коп.

В апелляционной жалобе Малыхина Р.В. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что Парфенова С.А. зная о нахождении рядом с продаваемым земельным участком разрушенной фермы, надлежащим образом информированная о наличии санитарно-защитной зоны, передала ложную информацию об ограничениях использования земельного участка, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Парфенова С.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда по правилам, предусмотренным главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ). В силу правил абзацев первых частей 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Судом установлено, что ответчику Парфеновой С.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Данный земельный участок был приобретен Парфеновой С.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 01 апреля 2003 года, заключенного между Парфеновой С.А. и Захаровым В.Ю., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 апреля 2003 г. внесена запись №.

18 февраля 2017 года между Парфеновой С.А. и Малыхиным Р.В. был заключен договор купли-продажи указанного спорного земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 1 Договора, Парфенова С.А. (Продавец) продала, а Малыхин Р.В. (Покупатель) купил земельный участок площадью 1500 кв.м. в границах плана, прилагаемого к договору, относящийся к категории земель - земли поселений, с целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства, имеющий кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 Договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 1350000 руб.

Согласно п. 5 Договора, покупатель ознакомился с состоянием переданного ему земельного участка, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный земельный участок в собственность.

Стороны заключили договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой (п. 10 Договора).

Этим же пунктом договора стороны подтвердили, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

Установлено, что на момент регистрации сделки и по настоящее время участок не был обременен, никаких ограничений на его использование зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, также никаких ограничений не содержит кадастровый паспорт на данный участок.

Перед совершением сделки купли-продажи ответчиком покупателю были предоставлены следующие документы:

- выписка из ЕГРН, в которой отсутствовали данные об ограничении использования земельного участка, обременении третьими лицами,

-информация о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне;

-кадастровый план земельного участка;

-справка из ИФНС об отсутствии задолженности по налогам;

-нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества.

Также покупателю ответчиком была предоставлена информация о том, что на момент сделки работы по получению ТУ на подключение электроснабжения, газа, не проводились, не получалось разрешение на строительство. При этом покупатель Малыхина Р.В. был согласен самостоятельно проводить данные работы за свой счет.

Таким образом, 18 февраля 2017 года ответчиком данный земельный участок продан Малыхину Р.В., о чем 28 февраля 2017 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №.

Впоследствии при обращении Малыхина Р.В. в Управление архитектуры и градостроительства Кстовского муниципального района Нижегородской области за выдачей ему градостроительного плана на земельный участок, находящийся уже в собственности последнего, ему был выдан градостроительный план земельного участка без права возведения объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и согласно п. 2.7.2 Административного регламента Управления архитектуры и градостроительства администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области предоставления муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории Кстовского муниципального района Нижегородской области», утвержденного Постановлением администрации Кстовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, для получения разрешения на строительство в управление архитектуры и градостроительства необходимо предоставить:

-правоустанавливающие документы на земельный участок,

-градостроительный план земельного участка,

-схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, выполненную согласно требований «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом полный пакет документов, предусмотренных пунктами 2.7.2.1, 2.7.2.2, 2.7.2.4 Административного регламента Малыхиным Р.В. предоставлен не был.

Малыхину Р.В. был выдан градостроительный план земельного участка без права возведения объектов капитального строительства, со ссылкой на то обстоятельство, что участок находится в санитарно-защитной зоне Вязовского отделения ГУП ОНО ОПХ «Центральное» молочно-животноводческий комплекс, <адрес>, данные ограничения были введены Градостроительным регламентом земельного участка, установленного в составе правил землепользования и застройки территории сельского поселения Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района (ПЗЗ), утвержденных Решением сельского совета Ближнеборисовского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п. 2 Градостроительного плана указанного земельного участка, градостроительный регламент земельного участка установлен в составе ПЗЗ сельского поселения «Ближнеборисовский сельсовет» Кстовского района Нижегородской области, утвержденный Решением Ближнеборисовского сельсовета Кстовского района Нижегородской области от 27.12. 2013 №.

Согласно п. 2.1 Градостроительного плана земельного участка №RU52526307-2385, утвержденного Постановлением администрации Кстовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 – зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, попадающая в санитарно-защитную зону от предприятий производственной зоны - молочно-животноводческого комплекса ГУП ОНО ОПХ «Центральное» (подлежит выносу) (300 м).

В данной зоне реконструкция и строительство объектов индивидуального жилищного строительства (капитального строительства) запрещено (п.2.2 Градостроительного плана).

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории Ближнеборисовского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области были утверждены Решением Ближнеборисовского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №.

При утверждении ПЗЗ были установлены санитарно-защитные зоны промышленных предприятий.

Санитарно-защитная зона - специальная территории с особым режимом использования, которая устанавливается вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

В документации, приложенной к утвержденным ПЗЗ, сведения о проекте на установление санитарно-защитной зоны отсутствуют.

Таким образом, санитарно-защитные зоны установлены на основании СанПин 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03.

В соответствии с разделом 7.1.1 1 СанПин — ФГУП ОНО ОПХ «Центральное» относится к предприятиям III класса вредности, для которого определена санитарно-защитная зона - 300 метров от источника опасности.

Какие-либо изменения в части уменьшения санитарно-защитной зоны в ПЗЗ не вносились.

Согласно положениям СапПин 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 с заявлением о снижении санитарно- защитной зоны в органы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека могут обратиться только предприятия, в отношении которых такая санитарно- защитная зона установлена.

Ввиду того, что ФГУП ОНО ОПХ «Центральное» не ведет производственную деятельность в месте расположения базы на территории <адрес>, следовательно, имеются основания для уменьшения санитарно- защитной зоны.

В настоящее время ведутся мероприятия по сокращению данной санитарно-защитной зоны.

Таким образом, в связи с отсутствием полного комплекта документов, несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, в предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на территории Кстовского муниципального района <адрес>», истцу в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке администрацией Кстовского муниципального района <адрес> было отказано.

В связи с указанными обстоятельствами 09 июня 2017 года истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил расторгнуть договор купли-продажи от 18 февраля 2017 года и возвратить ему денежные средства в размере 1350000 руб., которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

П. 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Следовательно, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие заведомо ложной информации об ограничениях и обременениях земельного участка, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, точно известной представившему ее лицу; знание данной информации могло повлиять на покупку земельного участка.

Между тем истцу Малыхину Р.В. не удалось подтвердить совокупность условий, с которыми закон связывает расторжение договора в порядке статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Малыхину Р.В., суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 37 ЗК РФ, на которые ссылался истец.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом и федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи предусмотрено установление ограничений прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах.

При этом такие ограничения в соответствии с пунктом 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном названным Кодексом для охранных зон.

В силу пункта 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Из материалов дела следует, что градостроительный план земельного участка №RU52526307-2385 был утвержден Постановлением администрации Кстовского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 – зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, попадающая в санитарно-защитную зону от предприятий производственной зоны - молочно-животноводческого комплекса ГУП ОНО ОПХ «Центральное» (подлежит выносу). Таким образом, о том, что спорный земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, было установлено градостроительным планом уже после заключения договора купли-продажи земельного участка.

Анализ положений пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в сопоставлении с нормами статьи 56 того же Кодекса, позволяет заключить, что законодатель проводит разграничение между обременением земельного участка и ограничениями его использования.

При этом режим санитарно-защитных зон, представляет собой особые условия использования территорий, относится к ограничениям использования земли, поскольку устанавливается в целях ограждения жилой зоны от неблагоприятного влияния промышленных или сельскохозяйственных предприятий.

Учитывая то, что сама по себе такая зона не создает каких-либо имущественных прав иных лиц в отношении участка (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других), она не может считаться обременением недвижимости в пользу конкретных граждан или организаций. При этом ограничения в использовании земельного участка имеются в связи с установленными нормативными ограничениями градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, Парфеновой С.А. не может быть поставлено в вину умышленное искажение информации о земельном участке.

При этом, суд исходил из того, что ответчику как продавцу на момент заключения договора о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне Вязовского отделения ГУП ОНО ОПХ «Центральное» известно не было, что исключает возможность расторжения договора купли-продажи по заявленным истцом основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что Парфенова С.А. передала покупателю Малыхину Р.В. земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, без обременений и ограничений в его использовании, претензий у покупателя к продавцу на момент передачи земельного участка не имелось.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что стороной истца не представлено доказательств нарушения его прав, факт умышленного сокрытия имеющейся у ответчика информации об ограниченной возможности использования земельного участка материалами дела не подтвержден.

Доказательств тому, что ответчик был информирован о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне Вязовского отделения ГУП ОНО ОПХ «Центральное» материалы дела не содержат. Представленный в дело градостроительный план с отметкой, что часть принадлежащего истцу земельного участка относится к санитарно-защитной зоне, не свидетельствует о каких-либо виновных действиях ответчика, или о том, что ему было известно о создании такой зоны.

Кроме того, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого им объекта недвижимости. Само по себе наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

По существу, доводы жалобы повторяют позицию истца по делу и доводы его апелляционной жалобы, основаны на неверном толковании норм права, были предметом подробного рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Изложенное заявителем в апелляционной жалобе не опровергает выводы судов в части мотивов и правовых оснований, которыми он руководствовался при принятии судебного акта.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи