Решение по делу № 33-3781/2020 от 25.03.2020

по делу N 33-3781/2020

Судья первой инстанции: Ильичева Н.П.                         91RS0023-01-2019-001454-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 июня 2020 года судебная коллегия по гражданским делам      Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи            Рошка М.В.,

судей                                                    Аврамиди Т.С.,

                                                             Онищенко Т.С.,

при секретаре                                       Бабийчук Л.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым по докладу судьи Рошка гражданское дело по иску Администрации Черноморского района Республики Крым к Потолокову Александру Викторовичу, третье лицо – администрация Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым о взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Потолокова Александра Викторовича на решение Черноморского районного суда Республики Крым от 22 января 2020 года,

установила:

06.11.2019 года Администрация Черноморского района Республики Крым обратилась в суд с настоящим иском.

Просили взыскать с Потолокова А.В. задолженность по арендной плате за период с 10.11.2016 года по 10.10.2019 года в размере 2729957,71 рублей, пеню (неустойку) в размере 1397936,55 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка.

Свои требования мотивировали тем, что между Межводненским сельским советом Черноморского района АРК и Потолоковым А.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 3,1526 га, для обслуживания базы отдыха «Круиз», расположенной по адресу: <адрес>. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в отделе Госкомзема в Черноморском районе, о чем в Государственном реестре земель совершена запись от 20.01.2012 № 012560004000144, также договор зарегистрирован в Книге регистрации договоров аренды Межводненского сельского совета по реестровому номеру 81 от 20.12.2011.

Согласно п. 32 Договора аренды одной из обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за использование земельного участка. Однако за период с 10.11.2016 по 10.10.2019 арендная плата за пользование земельным участком в бюджет муниципального образования Межводненское сельское поселение Черноморского района Республики Крым не поступала

Согласно п. 32 Договора аренды земельного участка на несвоевременное внесение арендной платы арендатор обязан выплачивать пеню в размере 0,1% от суммы задолженности

Решением Черноморского районного суда Республики Крым от 22 января 2020 года исковые требования удовлетворены.

Взыскано с Потолокова А.В. в бюджет муниципального образования Межводненское сельское поселение Черноморского района РК задолженность по арендной плате в размере 2729957 рублей 71 копейку по договору аренды земельного участка.

Взыскано с Потолокова А.В. в бюджет муниципального образования Межводненское сельское поселение Черноморского района Республики Крым пеня в размере 1397936 рублей 55 копеек.

Расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 3,1526 га, для обслуживания базы отдыха «Круиз», заключенный между Межводненским сельским советом Черноморского района АРК и Потолоковым А.В.

Ответчик не согласился с решение суда и подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований или прекратить производство по делу.

В частности указывал на то, что дело не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, дело подсудно Арбитражному суду, расчет задолженности является неверным, кроме того часть недвижимого имущества, расположенная на спорном земельном участке было отчуждена истцом в 2017 году, а при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходит право пользования на земельный участок. Истец не направлял ответчику уведомление о расторжении договора аренды, нарушен порядок обращения в суд.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель Потолокова А.В. – Кошенко О.О. доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Истцы в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав пояснения представителя ответчика, доклад по делу, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

    Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.

Разрешая заявленные по данному делу требования и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчику на основании договора аренды был передан земельный участок, однако ответчиком арендная плата не вносится, чем нарушаются условия договора.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда первой инстанции, однако, заявляя требования о расторжении договора, истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела между Межводненским сельским советом Черноморского района Автономной Республики Крым и Потолоковым Александром Викторовичем заключен договор аренды земельного участка общей площадью 3,1526 га, для обслуживания базы отдыха «Круиз», расположенной по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 22-29).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2012 года.

Земельный участок передан по акту приема – передачи в долгосрочную аренду сроком на 20 лет (л.д.32).

На спорном земельном участке расположено недвижимое имущество, Комплекс, общей площадью 6057,9 кв.м. который состоит: из строения складского помещения лит. «А», общей площадью 2701,3 кв.м., общежития «Б», площадью 625,8 кв.м.; прачечной Е-Е-1, площадью 365 кв.м., блока для хранения продуктов «Ж», площадью 122,8 кв.м.; столовой «И» площадью 456,9 кв.м.; полносборных трехкомнатных жилых домов: № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13; туалета №1.№2;навеса «К», гаража «Л», гаража «М», столовой №2 лит «З», гаража «О».

Согласно п. 32 Договора одной из обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за использование земельного участка; за несвоевременное внесение арендной платы арендатор обязан выплачивать пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности.

За период с 10.11.2016 по 10.10.2019 арендная плата за пользование земельным участком в бюджет муниципального образования Межводненское сельское поселение Черноморского района не поступала, в результате чего образовалась задолженность в размере 2729957,71 рублей.

Согласно условиям Договора арендная плата составляет 99458 гривен 22 копейки ежегодно.

В соответствии с п.10 Договора размер арендной платы осуществляется с учетом индекса инфляции, и в соответствии с п. 11 Договора арендная плата вносится ежегодно 99458 гривен 22 копейки или ежемесячно 8288 гривен 18 копеек не позднее 30 дней после отчетного месяца.

В соответствии с п. 5 Договора аренды земельного участка нормативная денежная оценка земельного участка составляет, согласно извлечению Черноморского районного отдела земельных ресурсов № 3624 от 15.12.2011 – 3315274 гривны 16 копеек.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» предусмотрен порядок и способ расчета арендной платы за пользование земельным участком, в том числе на основании документов, выданных до вступления в силу 6-ФКЗ.

Согласно п. 4.7 Порядка, условий и сроков внесения платы за земельные участки, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 года № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» до заключения аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», за нарушение сроков внесения платежей, установленных пунктом 4.3 настоящего Положения, по договорам права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенным до 21.03.2014 года, взымается пеня в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 10.11.2016 по 10.10.2019 составила 2729957 рублей 71 копейка, а также пеня в размере 1397936 рублей 55 копеек.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы в части того, что истцом неправильно произведен расчет задолженности, поскольку исходя из условий договора аренды - арендная плата вносится ежегодно 99458 гривен 22 копейки или ежемесячно 8288 гривен 18 копеек не позднее 30 дней после отчетного месяца, исходя из данный условий истцом и был произведен расчет.

В силу п. п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Как предусмотрено ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора, как следует из содержания п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ, возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы в части того, что данное гражданское дело неподсудно суду общей юрисдикции исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 статьи 27 АПК РФ установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

В силу абзаца первого п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" гражданские дела подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.

Таким образом, спор будет подведомственен арбитражному суду, если субъектами правоотношений являются юридические лица и индивидуальные предприниматели и спор носит экономический характер.

По общему правилу подведомственности критериями разграничения дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются субъектный состав и характер споров. Гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем на момент обращения в арбитражный суд, может быть стороной арбитражного процесса только в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

При таких обстоятельствах, даже если спор и связан с осуществлением физическим лицом предпринимательской деятельности, то данное обстоятельство не имеет в данном случае правового значения, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

Как установлено судом, договор аренды ответчик заключал как физическое лицо, на территории Российской Федерации как субъект предпринимательской деятельности зарегистрирован, таким образом суд первой инстанции положение о подсудности не нарушил.

Все физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей на территории Крыма и Севастополя до 18.03.2014, могли осуществлять свою хозяйственную деятельность без изменения статуса только до 01.01.2015 (Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ).

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 22.06.2016 года о прекращении производства по делу о взыскании задолженности по договору аренды не является преюдициальным при рассмотрении данного дела.

Также в доводах жалобы ответчик ссылался на то, что часть недвижимого имущества, расположенная на спорном земельном участке было отчуждена истцом в 2017 году, а при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходит право пользования на земельный участок.

Как установлено материалами дела 20.06.2017 года Потоколов А.В. по договору купли- продажи продал Прядко А.А. полносборный трехкомнатный жилой дом №9 и полносборный трехкомнатный жилой дом №,10 и №11.

Договор зарегистрирован в Госкомрегистре 06.07.2017 года.

15.08.2017 Потоколов А.В. по договору купли- продажи продал Виконской А.М. целый жилой дом №12 и целый жилой дом №13.

Договор зарегистрирован в Госкомрегистре 25.08.2017 года.

12.09.2017 Потоколов А.В. по договору купли- продажи продал Прядко А.А. общежитие литер «Б» площадью 625,8 кв.м. нежилое здание туалет №2 площадью 23,2 кв.м.

Договор зарегистрирован в Госкомрегистре 20.09.2017 года.

Однако, ответчик, произведя отчуждение недвижимого имущества из единого имущественного комплекса, отвод земельного участка не произвел, что не ограничивается ответчика обратиться с иском к собственникам недвижимого имущества с регрессным иском.

Как установлено материалами дела ответчик длительный период, более пяти лет не оплачивает арендную плату, предусмотренную договором аренды.

Судом первой инстанции были удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды, однако судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем в материалах дела каких-либо сведений о том, что истцом предпринимались вышеуказанные меры по урегулированию спора с ответчиком, не содержится.

Согласно направленному в адрес Потолокова А.В. уведомлению о наличии задолженности от 01.10.2018, ответчик извещался о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене в 20- ти дневный срок с момента получения претензии. Дополнительно сообщено, что в случае неуплаты денежных средств в установленный срок, истец обратится в суд для взыскания вышеуказанных денежных средств (л.д.20 т.1).

В то же время предложений о расторжении договора аренды данное уведомление не содержит, не направлялось в адрес ответчика таких предложений и в иное время.

Ссылка в апелляционной жалобе на данное обстоятельство заслуживает внимания, допущенное судом нарушение является обстоятельством, влекущим отмену решения суда в части расторжения договора в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ.

Согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, требование о расторжении договора аренды не может быть разрешено, исковое заявление в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.

В то же время коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендным платежам и пене и считает, что при разрешении данного требования суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на оценке собранных по делу доказательств и отвечающее требованиям вышеуказанных норм материального права. Наличие задолженности по внесению ежемесячных платежей по договору подтверждается материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда в указанной части.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,-

определила:

Решение Черноморского районного суда Республики Крым от 22 января 2020 года в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды отменить.

Исковое заявление Администрации Черноморского района Республики Крым к Потолокову Александру Викторовичу о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Черноморского районного суда Республики Крым от 22 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Потолокова Александра Викторовича оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: