Решение по делу № 8Г-413/2019 [88-278/2019] от 16.10.2019

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело №88-278/2019

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                             25 ноября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                      Бакулина А.А.,

судей:                                 Рогачевой В.В. и Лепской К.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Малявина Сергея Борисовича, индивидуального предпринимателя Бейлина Владимира Юльевича и индивидуального предпринимателя Спирина Андрея Петровича на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 30 января 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 июня 2019 года по делу №2-69/2019 по иску Малявина Сергея Борисовича к Мартынову Сергею Александровичу, Мартыновой Елене Александровне, индивидуальному предпринимателю Бейлину Владимиру Юльевичу и индивидуальному предпринимателю Спирину Андрею Петровичу о признании предварительных договоров купли-продажи основными, признании договоров купли-продажи мнимыми.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения истца Малявина С.Б. и его представителя адвоката Верещагиной В.В. (действующей на основании ордера <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности №<адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет), представителя ответчиков ИП Бейлина В.Ю. и ИП Спирина А.П. Чигир Д.А. (действующего на основании доверенностей, выданных в порядке передоверия, №<адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ и №<адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ), поддержавших доводы жалоб, представителей ответчиков Мартынова С.А. и Мартыновой Е.А. адвоката Тютюник О.В. (действующей на основании ордера <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности №<адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года) и адвоката Хаткевича Р.Л. (действующего на основании ордера 763954 от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года), полагавших, что отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Малявин С.Б. в июне 2018 г. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением, в котором изложил требования:

- о признании основными договорами трех предварительных договоров купли-продажи за номерами 2015-114, 2015-115 и 2015-116, заключенных истцом ДД.ММ.ГГГГ с продавцами Бейлиным В.Ю. и Спириным А.П. (индивидуальными предпринимателями) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, расположенных по адресу Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Пениковское сельское поселение», ДНП «Ягодное», участки № (площадь 869 кв.м), № (площадь 833 кв.м) и № (площадь 892 кв.м), и о признании в связи с этим за истцом права собственности на указанные выше земельные участки;

- о признании мнимыми сделками договоров купли-продажи, заключенных ДД.ММ.ГГГГ продавцами Бейлиным В.Ю. и Спириным А.П. с покупателем Мартыновой Е.А. (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0203010:377 и 47:14:0203010:378) и с покупателем Мартыновым С.А. (в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>), и о применении последствий их недействительности (ничтожности) в виде аннулирования записей в ЕГРН о праве собственности покупателей на земельные участки.

В обоснование своих требований Малявин С.Б. указал, что заключил с индивидуальными предпринимателями Бейлиным В.Ю. и Спириным А.П. вышеназванные предварительные договоры купли-продажи земельных участков, предусматривавшие уплату продавцам полной стоимости участков в рассрочку до заключения основных договоров купли-продажи и заключение последних после получения истцом гражданства Российской Федерации, поскольку земельные участки находятся в приграничной зоне, истец на момент заключения договоров являлся гражданином Украины, а пунктом 3 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет для иностранных граждан обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Приобретаемые участки истец намеревался использовать для строительства дачного дома для своей семьи.

Обязательства по оплате, предусмотренные предварительными договорами, как указал истец, были им исполнены в полном объеме в установленные договорами сроки (до мая 2016 г.), в подтверждение чего он представил в суд копии квитанций к приходным кассовым ордерам.

Согласно доводам истца, в связи с затруднениями с получением истцом российского гражданства 17.05.2016 сторонами предварительных договоров были заключены дополнительные соглашения к ним, в соответствии с которыми истцу предоставлялось право указать иных лиц – граждан России в качестве покупателей, с которыми должны быть заключены основные договоры. При этом, по утверждению истца, предполагался дальнейший перевод прав покупателя на истца.

Во исполнение вышеназванных договоренностей основные договоры купли-продажи земельных участков были заключены продавцами с Мартыновым С.А. и Мартыновой Е.А., которые выступили в качестве покупателей, однако в тот же день выдали доверенности Малявиной Э.В. (супруге истца) на предмет управления и распоряжения земельными участками, с возможностью их отчуждения. При этом обязательства по оплате покупки были исполнены Малявиным С.Б. Вместе с тем в дальнейшем выданные доверенности были отозваны в августе 2017 г., что привело к нарушению интересов истца.

Изложенные обстоятельства, по мнению истца, с одной стороны, позволяют признать заключенные им предварительные договоры основными договорами, поскольку они предусматривали обязательства покупателя по полной оплате покупки участков, которые были им исполнены, и другие действия сторон после оформления предварительных договоров также свидетельствовали о состоявшейся покупке земельных участков. С другой стороны, эти обстоятельства указывают на мнимость договоров купли-продажи, заключенных с Мартыновым С.А. и Мартыновой Е.А., которые оплату по договорам не вносили и фактически не имели намерения приобрести права и обязанности покупателей, что косвенно подтвердили фактом выдачи доверенностей на распоряжение участками.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 30.01.2019 в удовлетворении требований Малявина С.Б. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13.06.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы, поданные Малявиным С.Б., Спириным А.П. и Бейлиным В.Ю. – без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поданной 07.10.2019, Малявин С.Б. просит отменить вышеназванные судебные постановления, считая их не соответствующими нормам материального права, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принять по делу новое решение об удовлетворении в полном объеме его исковых требований.

28.10.2019 в Ломоносовский районный суд Ленинградской области были поданы и 11.11.2019 поступили в Третий кассационный суд общей юрисдикции кассационные жалобы ответчиков – индивидуальных предпринимателей Бейлина В.Ю. и Спирина А.П., которые также просят отменить решение суда первой инстанции от 30.01.2019 и апелляционное определение от 13.06.2019 как не соответствующие нормам материального и процессуального права, принять новое решение об удовлетворении требований Малявина С.Б.

В силу части 1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационных жалоб, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами в целом правильно применены нормы материального права, юридически значимые обстоятельства с достаточной полнотой установлены на основе надлежащей оценки доказательств, этим обстоятельствам дана правильная юридическая оценка, существенных нарушений норм процессуального права не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции учел разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вместе с тем в данном случае, оценивая доводы Малявина С.Б. о включении в предварительные договоры условий о полной оплате приобретаемых земельных участков и об исполнении этого обязательства истцом как покупателем, суд с учетом законодательного запрета на приобретение иностранными гражданами в собственность земельных участков (пункт 3 ст.15 Земельного кодекса РФ, Указ Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками») сделал вывод о том, что в случае заключения основного договора купли-продажи такая сделка являлась бы недействительной (ничтожной) как посягающая на публичные интересы, а именно нарушающая ясно выраженный запрет, установленный законом.

Кроме того, судом учтено, что квалификация предварительных договоров как основных противоречила бы фактической направленности волеизъявления сторон, которые исходили из существования предусмотренного законом препятствия к приобретению земельных участков покупателем (связанного с отсутствием у истца российского гражданства), к тому же не являвшегося гарантированно устранимым (в случае отказа в приеме истца в гражданство России) и потому не подразумевали наступления юридических последствий в виде передачи земельных участков в собственность покупателя, а рассчитывали именно на то, что основные договоры будут заключены только впоследствии.

Оценивая доводы истца о мнимости договоров купли-продажи, заключенных с Мартыновой Е.А. и Мартыновым С.А., суд не усмотрел оснований для вывода о том, что обе стороны сделок совершали их лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ), указав на то, что волеизъявление продавцов Спирина А.П. и Бейлина В.Ю. на отчуждение земельных участков сомнений не вызывает, соответствующий правовой результат для продавцов был достигнут: договорами зафиксировано исполнение обязательств покупателей по оплате, и на их основании состоялась государственная регистрация перехода к покупателям права собственности на земельные участки.

При этом указанные договоры были заключены в соответствии с волеизъявлением самого Малявина С.Б., зафиксированным в дополнительных соглашениях к предварительным договорам между ним и продавцами Спириным А.П. и Бейлиным В.Ю. С учетом этого факт уплаты покупной цены Малявиным С.А., как указал суд, не свидетельствует в пользу мнимости договоров купли-продажи с Мартыновой Е.А. и Мартыновым С.А.

С приведенными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе Малявин С.Б. указывает на то, что существовавшее на момент заключения договоров, обладающих признаками основных, препятствие к приобретению истцом в собственность земельных участков, обусловленное отсутствием у него российского гражданства, не влекло недействительности договоров, поскольку пункт 3 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации по его буквальному смыслу не устанавливает запрета на заключение договора, предусматривающего возникновение права собственности у покупателя после приобретения им гражданства Российской Федерации, т.е. заключение договора под отлагательным условием в части перехода права собственности, в то время как препятствий для исполнения сторонами иных обязательств, в том числе по оплате товара и по его передаче покупателю, не имелось.

Таким образом, по мнению истца, вывод судебных инстанций о том, что в случае квалификации предварительных договоров как основных они являлись бы недействительными (ничтожными), противоречит нормам материального права.

Малявин С.Б. указывает также на игнорирование судами заявлений о признании иска, сделанных ответчиками Спириным А.П. и Бейлиным В.Ю., которые в ходе судебного разбирательства подтвердили фактические обстоятельства, изложенные истцом, а также аналогичных объяснений нотариуса ФИО17, удостоверившего договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению подателя кассационной жалобы, вывод судов об отсутствии признаков мнимости сделки является неправильным, поскольку продавцы имели намерение продать участки именно Малявину С.Б., а не Мартыновой Е.А. и Мартынову С.А., а последние также не намеревались создать юридические последствия, соответствующие договору купли-продажи, должны были только формально произвести регистрацию права собственности на земельные участки на своё имя до момента получения истцом российского гражданства, вместе с тем не вступили и не должны были вступить во владение земельными участками, которые находились во владении истца, осуществлявшего на них строительство дома, что с очевидностью следует из решения суда первой инстанции.

Изложенные обстоятельства, как указывает Малявин С.Б., позволяют рассматривать сделки между Спириным А.П., Бейлиным В.Ю., Мартыновой Е.А. и Мартыновым С.А. также как притворные (п.2 ст.170 ГК РФ).

В кассационных жалобах Спирина А.П. и Бейлина В.Ю. оспариваются суждения, содержащиеся в апелляционном определении, о наличии признаков злоупотребления правом (действий в обход закона с противоправной целью) в действиях Малявина С.Б., Спирина А.П. и Бейлина В.Ю., указывается, что договоры с Малявиным С.Б. были заключены именно в качестве предварительных и не противоречили закону, вместе с тем не исключалось признание этих договоров основными с момента приобретения истцом российского гражданства и признание за ним с этого же момента права собственности на переданные ему земельные участки. Прочие доводы кассационных жалоб в целом повторяют доводы жалобы Малявина С.Б.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции, оценивая доводы кассационных жалоб, находит их частично правильными, однако полагает, что они не опровергают в целом выводы нижестоящих судебных инстанций по существу спора.

Действительно, пунктом 3 ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации установлен только запрет иностранным гражданам обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Договор купли-продажи является консенсуальным (п.1 ст.454 ГК РФ), и по смыслу положений ст.457 ГК РФ момент передачи вещи и перехода права собственности может отстоять во времени от момента заключения договора. В свою очередь, запрета на совершение любых сделок с иностранными гражданами в отношении земельных участков, расположенных на приграничных территориях, действующее законодательство не содержит, в связи с чем податели кассационных жалоб правомерно указывают на то, что договор купли-продажи мог быть заключен сторонами с отлагательным условием, т.е. исполнение обязательства продавца по передаче участка в собственность истца могло быть поставлено в зависимость от приобретения Малявиным С.Б. российского гражданства.

При этом в силу пункта 1 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Следовательно, то обстоятельство, что приобретение истцом российского гражданства не было гарантировано и зависело от решения государственных органов, т.е. данное условие могло не наступить (на что указано судом первой инстанции), не исключает возможности квалификации заключенных предварительных договоров как основных договоров под отлагательным условием в части обязательства продавцов по передаче земельных участков в собственность покупателя.

Как следует из приведенных выше разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49, условие предварительного договора об обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть позволяет квалифицировать такой договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вместе с тем в данном случае основания иска, указанные Малявиным С.Б., вступали в противоречие с его собственными действиями, свидетельствующими о том, что он сам рассматривал заключенные договоры именно в качестве предварительных и что продажа земельных участков ответчикам Мартынову С.А. и Мартыновой Е.А. состоялась в соответствии с волеизъявлением самого истца.

Условия дополнительных соглашений к предварительным договорам, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, истцом не оспаривались, как и то, что именно Малявин С.Б. дал продавцам указание заключить договоры купли-продажи участков с Мартыновым С.А. и Мартыновой Е.А.

При таком положении удовлетворение требований истца о признании заключенных им предварительных договоров основными, а договоров с ответчиками Мартыновыми – мнимыми сделками, о применении соответствующих юридических последствий в виде признания за истцом права собственности на участки противоречило бы положениям пункта 5 ст.166 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ), согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Аналогичное положение применительно к требованиям о признании договора незаключенным содержится в пункте 3 ст.432 ГК РФ (введен Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В данном случае, как указано выше, Малявин С.Б. сам совершил действия, направленные на исполнение договоров от ДД.ММ.ГГГГ в качестве предварительных, а именно договорился с продавцами о возможности заключения основных договоров купли-продажи с иными указанными им лицами и дал продавцам соответствующие указания.

Доводы подателей кассационных жалоб о том, что продавцы имели намерение передать земельные участки в собственность именно истцу, также противоречит действиям указанных лиц, заключивших ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения к предварительным договорам, после чего продавцами были исполнены указания истца о продаже земельных участков Мартынову С.А. и Мартыновой Е.А.

В свою очередь, факт выдачи Мартыновой Е.А. и Мартыновым С.А. доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ на управление и распоряжение земельными участками на имя Малявиной Э.В., вопреки доводам истца, не является безусловным свидетельством отсутствия у ответчиков намерения приобрести права и обязанности покупателей, а напротив, формально свидетельствует лишь о распоряжении этими лицами приобретенным имуществом в качестве его собственников.

Соответственно, факт поступления участков во владение истца, на который он ссылался в обоснование своих требований, также не мог в данном случае быть достаточным основанием для вывода об исполнении договоров купли-продажи в пользу Малявина С.Б. Напротив, наличие вышеназванных доверенностей формально указывает на то, что земельные участки были переданы покупателями Малявиной Э.В., которая на этом основании могла осуществлять владение только от имени собственников, и в этом качестве могла предоставить возможность осуществлять владение и пользование участками также истцу.

Более того, ни в исковом заявлении, ни в дальнейшем в ходе судебного разбирательства Малявин С.Б. не ссылался на какие-либо конкретные доказательства фактического поступления земельных участков в его владение. Довод истца о том, что он приступил к строительству дачного дома на этих участках, никакими доказательствами также не подтвержден, при этом, поскольку речь идет о трех отдельных участках, утверждение истца не могло быть принято во внимание, поскольку он не указал, на каком именно из них осуществляется строительство.

Доводы Малявина С.Б., положенные в основание его иска, по существу сводились к утверждению о совершении всеми участниками дела ряда притворных действий, направленных на то, чтобы оформить земельные участки в собственность Мартынова С.А. и Мартыновой Е.А., но сделать их лишь номинальными собственниками, в то время как реальным приобретателем участков должен был являться истец.

Однако такие доводы противоречат положениям ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", частью 5 которой предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая, что приобретение права собственности на объект недвижимости влечет возникновение у собственника определенных обязанностей, в том числе связанных с содержанием имущества, уплатой налогов, ответственностью перед третьими лицами, у судов имелись основания признать, что доводы истца фактически свидетельствовали о его действиях в обход закона с противоправной целью, влекущих отказ в защите его прав (п.3 ст.10 ГК РФ).

Кроме того, положения о притворной сделке, содержащиеся в пункте 2 ст.170 ГК РФ, указывают на то, что стороной прикрываемой сделки не может быть лицо, не являющееся стороной притворной сделки. Следовательно, отсутствует возможность признания Малявина С.Б. покупателем в результате заключения договоров купли-продажи между продавцами и гр.Мартыновыми.

В свою очередь, какое-либо противоречие между исполнением Малявиным С.Б. обязательства по оплате земельных участков и заключением с его согласия (по его указанию) договоров купли-продажи с другими лицами отсутствует. Такие действия могли повлечь возникновение тех или иных обязательств между Малявиным С.Б. и покупателями Мартыновыми, в том числе возможность предъявления к ним денежных требований по правилам о неосновательном обогащении, однако никак не свидетельствуют о том, что фактически у этих лиц имелась цель, связанная с возникновением права собственности на участки у истца.

Не противоречила закону также возможность приобретения участков ответчиками Мартыновыми с намерением в дальнейшем передать их в собственность Малявина С.Б., что должно было бы стать предметом самостоятельной сделки (сделок). Неисполнение же такой договоренности не создает основания для защиты прав истца указанным им способом.

К тому же возможность признания права собственности на спорные земельные участки за истцом в силу положений действующего законодательства исключалась.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Данное разъяснение взаимосвязано с пунктом 11 того же постановления, где указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Из приведенных разъяснений прямо следует, что возможность признания права собственности за лицом при отсутствии государственной регистрации этого права существует только в ограниченных случаях. По общему же правилу, если переход права собственности основан на сделке, надлежащим способом защиты прав приобретателя является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления, где указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, при наличии оснований для признания заключенных сторонами предварительных договоров основными надлежащим способом защиты прав Малявина С.Б. являлось бы требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, при этом условием удовлетворения такого требования являлось бы установление состоявшейся передачи участков истцу.

Однако, как указано выше, представленные истцом в качестве доказательств доверенности, выданные Мартыновым С.А. и Мартыновой Е.А., не являлись однозначным свидетельством мнимости договоров купли-продажи, заключенных с этими лицами, и формально подтверждали лишь то, что владение было приобретено не истцом, а Малявиной Э.В., и не от продавцов Бейлина В.Ю. и Спирина А.П., а от покупателей Мартыновых.

При разрешении спора подлежали применению также положения гражданского законодательства о последствиях неисполнения обязательств продавца по договору купли-продажи.

Пунктом 2 ст.463 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 этого Кодекса.

Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (в том числе основанного на договоре купли-продажи).

Согласно части первой указанной статьи в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Частью второй той же статьи предусмотрено, что вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения также содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, в абзацах шестом и седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Соответственно, наличие у продавцов обязательств перед Малявиным С.Б., даже в случае признания предварительных договоров купли-продажи основным договорами, не является основанием недействительности договоров купли-продажи, заключенных продавцами в отношении тех же объектов с гр.Мартыновыми, но не исключает возможности оспаривания прав последних со ссылкой на состоявшуюся ранее передачу объектов истцу во исполнение заключенных ранее договоров, обладающих признаками основных.

Вместе с тем в данном случае истцом было выражено согласии на приобретение оплаченных им земельных участков Мартыновым С.А. и Мартыновой Е.А. Кроме того, как указано выше, представленные истцом и оценивавшиеся судами доказательства не указывали на передачу земельных участков Малявину С.Б., состоявшуюся ранее заключения договоров купли-продажи с гр.Мартыновыми, сам истец соответствующих доводов в ходе судебного разбирательства не приводил, и доводы кассационных жалоб также указывают на то, что продавцами не предполагалась передача участков истцу до приобретения им российского гражданства.

Требования Малявина С.Б. обоснованно не удовлетворены судом на основании их признания ответчиками Бейлиным В.Ю. и Спириным А.П., так как такое признание нарушает права ответчиков Мартыновых (ч.2 ст.39 ГПК РФ), которые, со своей стороны, иск не признавали.

Таким образом, доводы кассационных жалоб не свидетельствуют о наличии оснований для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 30 января 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 июня 2019 года оставить без изменения, кассационные жалобы Малявина Сергея Борисовича, индивидуального предпринимателя Бейлина Владимира Юльевича и индивидуального предпринимателя Спирина Андрея Петровича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи