Решение по делу № 2-103/2024 (2-3108/2023;) от 10.08.2023

дело №2-103/2024(2-3108/2023) УИД: 31RS0022-01-2023-004573-71

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«05» ноября 2024 года город Белгород

Свердловский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Камышниковой Е.М.

при секретаре Грековой Д.Е.

с участием представителей истца Рукавцовой А.С.- по заявлению Хахаева П.П. и на основании доверенности Касторного Д.В.

представителя ответчика АО «Белгородская ипотечная корпорация» -Дорошенко А.Н.

представителя третьего лица ПАО «Россети-Центр» - «Белгородэнерго» - Лапиной В.Г.

рассмотрев гражданское дело по иску Рукавцовой А.С. к АО «Белгородская ипотечная корпорация» об изменении существенных условий договора купли-продажи

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, указав в обоснование, что 10 апреля 2023г между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1000кв.м, расположенный в с.<данные изъяты> за 2000000руб.

При оформлении проектной документации на строительство объекта на данном участке выяснилось, что на земельном участке расположены объекты электросетевого хозяйства-2 кабельных линии электропередачи КЛ-10Кв филиала ПАО «Россети Центр»-«Белгородэнерго<данные изъяты>, которые заглублены в землю и в момент заключения договора покупателем обнаружены не были, о наличии каких-либо ограничениях в пользовании этими участками продавец покупателя не предупредил и соответствующие сведения не представил.

Из ответа ПАО «Россети-Центр»-«Белгородэнерго» от 20.06.2023 усматривается, что о существовании данного линейного объекта и наличии как следствие охранной зоны, АО «БИК» было известно, поскольку проект прокладки данных сетей согласовывался с АО «БИК» ранее.

Учитывая, что указанное обстоятельство существенно нарушает право покупателя на использование земельного участка по его назначению-возведение строительного объекта нужных собственнику размеров и параметров, поскольку уровень заглубления кабеля незначительный, не желая отказываться от покупки, Рукавцова просит снизить стоимость товара-земельного участка до 400000руб. и внести соответствующие изменения в пункты договора о цене товара.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о наличии на приобретенном истцом земельном участке электросетей и о рыночной стоимости объекта с учетом наличия на нем указанных коммуникаций.

С учетом выводов экспертизы истцом изменены требования в части цены договора-заявлено о снижении стоимости земельного участка с 2000000руб до 1051756,16руб., поскольку факт прокладки высоковольтных электросетей по приобретенному ею земельному участку установлен и их наличие требует определенные условия (требования) к возводимым на таком участке зданиям.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признала, не оспаривая, что на приобретенном земельном участке проложены электросети, однако истец была уведомлена о том, что земельный участок включен в границы установленных зон с особыми условиями использования территории, при этом истец по условиям договора сам должен был получить актуальные сведения об участке. Сведения о таких зонах внесены в ЕГРН до заключения договора купли-продажи. Кроме того, к правоотношениям сторон не применим Закон РФ «О защите прав потребителей», поскольку участок приобретался для коммерческой деятельности. Полагает, что достаточных доказательств не соответствия определенной по соглашению сторон стоимости земельного участка его рыночной стоимости не представлено.

Представитель третьего лица ПАО «Россети-Центр»-«Белгородэнерго» возражала против удовлетворения иска по аналогичным изложенным ответчиком основаниям.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 статьи). Являются недействительными (в том числе) условия договора купли-продажи земельного участка: ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п.2 статьи). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 статьи).

Как следует из материалов гражданского дела, Рукавцова А.С. и АО «БИК» 10.04.2023 заключили договор <данные изъяты> о приобретении земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположением: Российская Федерация, <данные изъяты> для коммерческой деятельности.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован 17.04.2023, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (запись №<данные изъяты>).

В соответствии с п. 2.1 договора цена участка составляла 2000000руб.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2023 участок включен (может быть включён) в границы установленных зон с особыми условиями использования территории. Использование Участка осуществляется применительно к порядку, установленному для таких зон. Покупатель самостоятельно получает актуальные сведения об участке (об объекте недвижимости) путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем в соответствии со ст.62 п.1.3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 статьи 36.3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании представитель АО «Россети» утверждала, что прокладка высоковольтных сетей в районе п.Таврово была произведена в 2008г и сведения о прокладке этих сетей были достоверно известны АО «БИК» -данные доводы в судебном заседании не оспорены.

В п.1.3 договора купли-продажи земельного участка продавец гарантировал, что участок свободен от прав третьих лиц и не является предметом спора, за исключением того, что он включен (может быть включен) в границы установленных зон с особыми условиями использования территории. Использование участка осуществляется применительно к порядку, установленному для таких зон. Покупатель самостоятельно получает актуальные сведения об участке (об объекте недвижимости) путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно представленной выписке из ЕГРН, которая была предоставлена Рукавцовой для регистрации ее права на земельный участок (т.1 л.д.11), в разделе 4 отсутствуют сведения об установленных ограничениях пользования указанным участком.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009г. №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (п.5 постановления).

Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (далее - сетевая организация). Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства и представленными в виде электронного документа и в бумажном виде сведениями о границах охранной зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. Решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, в течение 15рабочих дней со дня поступления указанных заявления и сведений. После согласования границ охранной зоны федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, направляет в течение 5рабочих дней в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, включая их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, с приложением текстового и графического описаний местоположения границ такой зоны, а также перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах охранной зоны. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (п.6 постановления).

Охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений (п.7 постановления).

Таким образом, внесение сведений об охранных зонах не могут быть внесены без согласования с собственником земельных участков.

Согласно представленной в материалы дела выписке ЕГРН о расположении охранной зоны в кадастровом квартале, в границах которого находится земельный участок, приобретенный Рукавцовой А.С. 10.04.2023 у АО «БИК», охранная зона, связанная с проложенными подземными высоковольтными сетями, зарегистрирована 12.03.2019г (после реконструкции), а со слов представителя ПАО «Россети-Центр»-«Белгородэнерго» указанные сети проложены в 2008-2009г, что следует из технической документации.

При подготовке же проекта застройки купленного земельного участка Рукавцова А.С., как собственник заказала градостроительный план, при изготовлении которого стало известно, что фактически для строительства использоваться может только середина участка шириной 4-4,5м, так как на участке установлена охранная зона, данные сведения были предоставлены Рукавцовой А.С. как собственнику участка.

Согласно выписке о зоне с особыми условиями использования территории от 12.03.2024 зона с особыми условиями использования территории КЛ 10 кВ ПС <данные изъяты> (охранная зона инженерных коммуникаций) была зарегистрирована 22.03.2019 под реестровым номером <данные изъяты>.

Согласно выписке о зоне с особыми условиями использования территории от 12.03.2024 зона с особыми условиями использования территории КЛ 10 кВ ПС <данные изъяты> (охранная зона инженерных коммуникаций) была зарегистрирована 25.03.2019 под реестровым номером <данные изъяты>.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.10.2021. То есть АО «БИК», являясь собственником земельного участка с 2021 года, не могло не знать о наличии на продаваемом земельном участке охранной зоны, при этом в силу закона сведения об этой охранной зоне Росреестром могут быть предоставлены собственнику сетей, собственнику земельного участка и определенному кругу лиц с учетом их должностных полномочий (предусмотрен законом), а поэтому, до регистрации права на земельный участок Рукавцова А.С. не вправе была получить эти сведения, следовательно, внесение в условия договора обязанности покупателя получать информацию об участке не может являться безусловным доказательством того, что покупатель не воспользовалась своим правом на получение актуальных сведений об участке.

Учитывая приведенную норму закона и вышеизложенные обстоятельства, доводы истицы о том, что она не могла получить до регистрации своего права на недвижимость информацию о наличии каких-либо обременений или ограничений, установленных в отношении приобретаемого ею земельного участка, по мнению суда заслуживает внимания, тем более с учетом предпринятой ее супругом попытки получить такую информацию по иному земельному участку, предложенному к продаже АО «Белгородская ипотечная корпорация» в октябре 2024г ( согласно ответу АО «БИК» корпорация не представляет выписку из ЕГРН физическим лицам, оставившим заявку на предварительное бронирование земельного участка) и поэтому факт не указания в договоре конкретных зон с особыми условиями использования территории, которые расположены на земельном участке, свидетельствует о недобросовестности ответчика и предоставление покупателю неполной информации об объекте купли-продажи.

Согласно заключению ООО «Комитет судебных экспертов» от 09.02.2024 №<данные изъяты> СЭ на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащем на праве собственности Рукавцовой А.С., и расположенных земельных участках вблизи него, эксперты сделали вывод, что на земельном участке существует кабельная линия 10кВ ПС <данные изъяты>. Собственником данной КЛ является Филиал ПАО «Россети Центр» - «Белгородэнерго». Имеется подземный объект электросетевого хозяйства. Протяженность кабеля составляет 67,60 м., средняя глубина заложения от 0,8 до 1,0 метра. Требуемое количество кабеля АПвПу – 1х400/70 для выноса за границы земельного участка <данные изъяты> – 480метров. Стоимость оцениваемого земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу Белгородская, область, <данные изъяты>, на дату оценки апрель 2023 составляет округленно 1586000руб. Для ответа на вопрос о рыночной стоимости работ по выносу объекта электросетевого хозяйства с земельного участка необходимо разработать проект в специализированной организации. Ввиду отсутствия проекта с учетом отсутствия информации об объемах работ и материалов, определить рыночную стоимость работ по выносу объектов электросетевого хозяйства с земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату проведения экспертизы не представляется возможным.

При анализе указанного экспертного заключения судом было установлено, что за аналог оценки принимались земельные участки площадью в 5-10 раз больше, а также указанные обременения были учтены как площадь охранной зоны, без учета ее расположения на участке, в связи с чем судом была назначена повторная комплексная электротехническая и оценочная экспертиза, которая была поручена ООО <данные изъяты>», согласно выводам которого от 26.09.2024 №34-24-24 на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащем на праве собственности Рукавцовой А.С., имеются объекты электросетевого хозяйства. Вид объектов электросетевого хозяйства - подземные электрические кабельные линии высокого напряжения (10 тысяч вольт); протяженность кабельных линий по земельному участку - 56 метров; глубина залегания - от 0,7 метра до 0,9 метра; количество кабельных линий - 6 шт. ; фактический диаметр сечения электрических кабелей 42мм; условный (расчетный номинальный) диаметр электрических кабелей - 50мм; марка электрического кабеля - АПвПуг 1*400/50. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №<данные изъяты> по состоянию на 10.04.2023 без учета имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий (6 шт.) составляла 1988204,40 руб., то есть приближенную к определенной продавцом в предложении к продаже. Однако с учетом имеющихся на земельном участке обременений стоимость этого участка на 10.04.2023 составляла 1051756,16руб.

В экспертном заключении специалистами ООО <данные изъяты>» приведен расчет, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с учетом имеющихся на земельном участке кабельных линий на 10.04.2023 подлежит определению как разница между рыночной стоимостью участка без учета имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий и стоимостью работ по выносу объектов электросетевого хозяйства с земельного участка, которая приведена в локальном сметном расчете (лист 35-41 заключения). Оснований полагать о недостоверности вывода эксперта относительно рыночной стоимости земельного участка с учетом имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий не имеется, поскольку он основан на применении специальных познаний, методик определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Представителем третьего лица ПАО «Россети-Центр»-«Белгородэнерго» в доказательство некомпетентности эксперта ООО <данные изъяты> представлена информация Верхне-Донского управления Ростехнадзора о том, что С.А.Б. не проходил проверку знаний норм и правил работы в электроустановках. Однако, согласно представленным сведениям об уровне профессиональной подготовки данного специалиста он имеет образование по специальности электромонтажник судовой, при этом он проходил курс электротехники и спецтехнологии, имеет высшее образование по специальности технология машиностроения, прошел подготовку в области судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы недвижимости, включен в реестр НОПРИЗ и является штатным работником экспертной организации, деятельность которой лицензирована, в том числе в области оценки недвижимости. Учитывая, что указанным специалистом не производилась оценка качества электросетей, законность или незаконность их прокладки, соответствие этих сетей ГОСТам и СНиП, для чего действительно нужны более значимые знания и профессиональные навыки, доводы третьего лица судом отклоняются и не принимаются при оценке представленного экспертного заключения.

С учетом изложенного судом принимаются как достоверные и допустимые изложенные специалистами в заключении ООО <данные изъяты>» выводы.

Доводы истца о том, что к отношениям сторон договора купли-продажи участка подлежат применению нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 08.08.2024) «О защите прав потребителей» (ст. 10, ст. 18), не убедительны.

Согласно преамбуле к Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 08.08.2024) «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавцом является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Характеристики предмета договора, предшествующие и последующие действия истца в отношении договора не позволяют сделать вывод о том, что участок приобретен истцом для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Рукавцова А.С. не имеет возможности использовать участок исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку планируемые к строительству на участке коммерческие объекты (объект) с учетом вида разрешенного использования в последующем предназначены для использования исключительно в коммерческих целях. В условиях заключенного сторонами договора отсутствуют какие-либо признаки, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей» и позволяющие признать истца потребителем в отношениях по договору купли-продажи участка. Сам по себе факт того, что договор заключен между физическим лицом и юридическим лицом, не свидетельствует о том, что земельный участок приобретался истцом для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Согласно ст.475ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Учитывая, что согласно вышеприведенным нормам закона продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и не сообщил покупателю эти сведения, при этом будучи профессиональным участником рынка недвижимости, сформировал текст договора, внеся в него пункт о получении самостоятельно покупателем информации об объекте недвижимости, заведомо ставящий физическое лицо (менее защищенное юридически) с учетом установленных нормативно-правовым актом ограничений в предоставлении информаций о недвижимости в положение риска неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, требования истца об уменьшении покупной цены товара-земельного участка подлежит удовлетворению, в том числе с учетом выводов специалистов ООО «СП «Гарант».

С учетом изложенного уточненный 24.10.2024 иск Рукавцовой А.С. подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:

Изменить п.2.1 и п.2.2 договора купли-продажи №<данные изъяты> от 10.04.2023, заключенного между АО «Белгородская ипотечная корпорация» ( ИНН 3123083370) и Рукавцовой А.С. (паспорт <данные изъяты>), изложив:

-пункт 2.1. По соглашению Сторон цена Участка составляет 1051756,16руб. (один миллион пятьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят шестьруб.16коп)

-п.2.2. Оплата цены Участка осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца до подписания настоящего Договора.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 20.11.2024.

Судья –

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>