Решение по делу № 3а-42/2018 (3а-291/2017;) ~ М-333/2017 от 21.12.2017

Дело № 3а-42/18 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

город Владивосток 14 февраля 2018 года

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Малявиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гебеш Василия Ивановича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация городского округа ЗАТО город Фокино об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку (мастерская по ремонту автомобилей), площадь 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.

Гебеш В.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем ФИО6 в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости ... рублей; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере ... рублей. В обоснование своих требований указал, что является арендатором данного земельного участка, на котором расположен, принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости – одноэтажное здание (мастерская по ремонту автомобилей). Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете № 543/10, составленном ФИО7 10 октября 2017 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

До рассмотрения дела по существу, суд привлек к участию в деле в качестве административных соответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, в качестве заинтересованного лица администрацию городского округа ЗАТО город Фокино.

В судебном заседании представитель Гебеш В.И. - ФИО6 поддержал уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенные в административном иске. Дополнительно пояснил, что в настоящее время договор аренды земельного участка еще не подписан, поскольку идут судебные споры между Гебеш В.И. и администрацией, в том числе в части размера арендной платы.

Гебеш В.И., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, администрации городского округа ЗАТО город Фокино в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ранее поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Гебеш В.И., представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, администрации городского округа ЗАТО город Фокино о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.

Ранее, представитель департамента земельных и имущественных отношений Приморского края предоставил письменный отзыв на административный иск, в котором просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Выслушав объяснения представителя Гебеш В.И. - ФИО6, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Гебеш В.И. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, постановлением администрации городского округа ЗАТО город Фокино от 25 мая 2012 года № 745-па ИП Гебеш В.И. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, под общественную застройку (мастерская по ремонту автомобилей), из земель населенных пунктов, площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке располагается нежилое здание (мастерская по ремонту автомобилей), принадлежащее Гебеш В.И. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра по Приморскому краю 13 мая 2008 года

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как собственника нежилого здания и арендатора земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю 1 ноября 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований Гебеш В.И. представлен в Отчет № 543/10, составленный оценщиком ФИО7 ФИО11 10 октября 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку (мастерская по ремонту автомобилей), площадь 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей.

Доказательств несоответствия Отчета № 543/10 от 10 октября 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет № 543/10, составленный оценщиком ФИО7 ФИО11 10 октября 2017 года, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в Приморском крае, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 42-45 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано пять объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 3.1 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене предложения, площади, статусу, обстоятельствам совершения сделки, разрешенное использование, общественным обременениям, условиям продажи, условиям финансирования, расположению, наличию коммуникаций, дате предложения, источнику информации (стр. 48-49 Отчета)

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на тип сделки; корректировка на передаваемые права(собственность, аренда менее 10 лет); корректировка на расположение; корректировка на наличие коммуникаций; корректировка на площадь, что отражено в таблице 3.2 (стр. 50-51 Отчета).

В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 51-59 Отчета).

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Так, оценщиком использованы сведения из периодических изданий «Дальпресс», «Из рук в руки», «Биржа недвижимости в Приморье» и данных риэлтерских компаний «ДВРК», а также данные интернет-сайтов, в частности http://baza.farpost.ru (стр. 15-16 Отчета).

В Отчете имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 45-47 Отчета).

Поскольку Отчет № 543/10 от 10 октября 2017 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Гебеш В.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд 21 декабря 2017 года.

Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения указанного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Гебеш Василия Ивановича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация городского округа ЗАТО город Фокино об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку (мастерская по ремонту автомобилей), площадь 500 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, городской округ <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 21 декабря 2017 года.

В удовлетворении административных исковых требований о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка Гебеш В.И. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева